吳瀾

作為樓市的塔尖，豪宅一直廣受關(guān)注。古代的王公府第、豪門大宅，一直是身份、財富的象征，時至今日，這一認(rèn)知并未式微。

現(xiàn)在的中國，哪些住宅可稱得上頂級豪宅？為此，本刊特制作了2016年中國二十大豪宅排行榜，以饗讀者。

對于豪宅，業(yè)內(nèi)有一個定義：首先，這些住宅（公寓和別墅）的價格應(yīng)該是當(dāng)?shù)刈钯F的；其次，只有最靠前的1.5%（成交面積占當(dāng)?shù)赝诔山幻娣e的比例）的樓盤才能稱為豪宅。

比如，某地2月成交面積為70萬平方米，1.5%就是大約1萬平方米。按照價格排名從最高往最低累加，假設(shè)前十樓盤成交面積加起來達(dá)到1萬平方米，則第11名就被排除出豪宅之列。

本榜單以易居研究院智庫中心提供的今年前3個月的一手豪宅交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，這些數(shù)據(jù)覆蓋了內(nèi)地10大城市。

榜單的第一部分根據(jù)平均成交價格（單價）排名，取排名最靠前的20大樓盤。這些樓盤的平均成交單價均超過10萬元/平方米，最高的湯臣一品單價接近20萬元。這些樓盤全部位于北京、上海、深圳三地，其中上海的樓盤數(shù)量最多。

第二部分根據(jù)套均成交價格（總價）排名，同樣取排名最靠前的20大樓盤。這些樓盤的平均總價均超過3000萬元，最高的湯臣一品總價超億元。除了北京、上海、深圳三地的樓盤外，還有杭州的兩個樓盤入圍。

最貴超級豪宅簡介

NO.1？湯臣一品（上海）

位于上海陸家的“湯臣一品大廈”以19.43萬元/平方米的成交均價位列榜首。湯臣一品位于上海市陸家嘴濱江大道旁。占地2萬多平方米，總建筑面積達(dá)11.5萬多平方米，由4幢超豪華濱江住宅和1幢高級會所組成，其中最高樓層為44層，高度達(dá)153米。今年以來，湯臣一品以19.43萬元/平方米的成交均價創(chuàng)造了中國豪宅的最高天價，今年以來成交2套。

NO.2？東郊花園（上海）

位于上海浦東的“東郊花園”以16.29萬元/平方米的成交均價位列第二。東郊花園是目前唯一緊鄰東郊國賓館的在售高檔別墅，區(qū)域優(yōu)勢較為明顯。周邊別墅樓盤均以出租為主，該案在區(qū)域內(nèi)具有一定的稀缺性。東郊花園建筑風(fēng)格采用純正的英國維多利亞殖民式建筑，由境外著名建筑設(shè)計師、景觀設(shè)計師擔(dān)綱設(shè)計。該樓盤今年以來成交3套。

NO.3？萬柳書院（北京）

位于北京海淀區(qū)的“萬柳書院”以16.05萬元/平方米的成交均價位列第三，作為業(yè)內(nèi)外公認(rèn)的現(xiàn)代頂豪典范，中赫集團(tuán)旗下的萬柳書院身居西北三環(huán)海淀萬柳的核心絕版地段。此外，萬柳書院還坐享三山五園皇家地脈、北大清華等百年學(xué)府帶來的區(qū)域利好。該樓盤今年以來成交11套。

豪宅還值得配置嗎？

去年以來國內(nèi)房地產(chǎn)市場尤其是一線城市樓市火爆，豪宅也成為“資產(chǎn)荒”下富人資產(chǎn)配置的一大選項，成交暴增。不過，今年上?！?.25地產(chǎn)新政”的出臺，讓人們對樓市前景又心生疑慮。那么，豪宅還值不值得配置？

豪宅市場的火爆從上?？梢娨话摺?jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)， 2015年上海一手豪宅成交面積116.2萬平方米，比上年增加了189%，成交均價72686萬元，與上年基本持平。二手豪宅的成交面積漲幅也接近180%，成交均價漲幅接近8%。

誰買了一線豪宅？

豪宅火爆的原因是什么？從宏觀角度來看，多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)同，去年以來一線樓市的飆升屬于貨幣現(xiàn)象，即由于央行實現(xiàn)寬松的貨幣政策，貨幣供應(yīng)量大幅增長；與此同時，市面上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)缺失，一線樓市則屬于相對稀缺的資源，成為“安全島”，吸引大量資金涌入。

那么，都是哪些人購買了一線樓市的豪宅？易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，豪宅產(chǎn)品的認(rèn)購者基本上是三類人：第一類是資產(chǎn)比較充裕的個人，此類群體對于豪宅產(chǎn)品的認(rèn)購，基本上是從家庭資產(chǎn)配置角度出發(fā)的；第二是部分事業(yè)晉升較快的個人，對于未來資產(chǎn)增值的預(yù)期較好，所以會提前購置豪宅，以期和其身份做匹配；第三類是普通的改善型購房者，二次置業(yè)過程中有充足的首付比例，進(jìn)而購置豪宅的成本不會太高。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，前幾年，所謂的暴發(fā)戶購買豪宅較多，但近一兩年，購買豪宅的主要是一些年終獎超高的金融從業(yè)人員和律師等高端人士。去年股市較好，2015年金融從業(yè)人員年終獎超過1000萬元的數(shù)量比2014年增加了14%左右，這一批人可能好多人會直接去買豪宅。

盧文曦認(rèn)為，去年豪宅放量有改善需求的因素，但不排除有投資客介入。去年豪宅放那么大的量是有問題的，尤其是一些自有資金不夠的人通過加杠桿進(jìn)入市場，可能會帶來一些隱患。

新政對豪宅沖擊較大

針對火爆的樓市，今年3月25日，上海發(fā)布“史上最嚴(yán)”的樓市新政。滬版新政一個重要的變化在于規(guī)定非本市戶籍家庭購房，社保及個稅由2年變5年及以上。此外，企業(yè)購買商品房再次上市需要滿3年及以上，而且提高了二套首付比例。

盧文曦認(rèn)為，“3·25新政”出臺對豪宅的沖擊肯定會比較大。第一，二套非普通住宅首付七成，信貸這方面控制的很嚴(yán)格。第二，限購這方面也卡得很嚴(yán)，公司買房想炒房的也要鎖定三年；由于限購的存在，有錢的人可能沒資格買了。預(yù)計豪宅成交量會減少，但是價格未必會跌，因為去年只是跑量，今年無非就是量收縮下去，價格繼續(xù)會維持在現(xiàn)在這個水平。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，新政提高了豪宅產(chǎn)品的認(rèn)購門檻，包括信貸，有利空效應(yīng)。不過，他也認(rèn)為，這可能反過來也給了部分有意向購房的群體入市的機(jī)會，畢竟價格方面可能會稍許有所壓制。

什么樣的豪宅更值得配置？

嚴(yán)躍進(jìn)指出，豪宅的投資價值和其稀缺性是密切相關(guān)的。尤其是一些大城市住宅用地相對稀缺的情況下，豪宅項目的認(rèn)可程度會提高。

盧文曦指出，投資豪宅，首先要考慮資源是否具有稀缺性；第二，地段肯定是要考慮的，最好是市中心的一些地段，當(dāng)然還要看個人偏好。第三，考慮人文價值，比如投資老洋房，老洋房價格比較貴，因為它是歷史保護(hù)建筑，人文價值高。

“對于一些交通便利的豪宅項目，如大平層結(jié)構(gòu)的物業(yè)，可能會比郊區(qū)別墅項目更有投資價值。從這個角度看，投資豪宅的邏輯其實沒有變，即要兼具居住性和投資性的價值，同時能夠形成圈層文化的效應(yīng)。這樣的產(chǎn)品會更有市場投資價值。”盧文曦說。

此外，盧文曦認(rèn)為，以后的豪宅很有可能走小戶型趨勢，“今后的房產(chǎn)稅對超高價格的豪宅還是有一定殺傷力的，很有可能今后的豪宅會走小型化的路線?！?/p>

用黃金衡量房價

關(guān)于樓市的未來，市場上有很多不同的看法。一種比較流行的觀點認(rèn)為，目前樓市有較大泡沫，長達(dá)15年的牛市拐點已現(xiàn)，未來一段時間樓市不是理想的配置方向。

不過，也有人并不這么認(rèn)為，比如申萬宏源分析師王勝提出，從房價與金價（避險資產(chǎn)）的比值來看，日本、韓國和中國臺灣的高點房價均在17盎司黃金以上，但上海目前僅9.64盎司，中國當(dāng)前房價似乎還未觸及百姓購買力極限。