李在磊 邸寧
六年前,國資委一紙退房令,至今未竟全功。相反,央企正利用其融資成本低的優(yōu)勢,更兇猛地加入地王大戰(zhàn)。
前不久,杭州的一場土地拍賣會,迎來17家實力開發(fā)商競價舉牌。經過28輪激烈角逐,備受矚目的“奧體”地塊被央企信達地產與萬科的聯(lián)合體以123.18億元獲得。該地塊樓面價達到了21575.78元/平方米,溢價率95.95%,成為今年的“全國總價地王”。
“地王”兇猛,央企制造。此前,央企招商地產在寧波東部的新城以40.88億元天價拍下一塊地皮,當即成為寧波今年的“總價地王”;在上海的郊區(qū)周浦鎮(zhèn),央企保利地產豪擲54.5億元巨資拍下的一塊宅地,樓面地價4.4萬元/平米,溢價率近400%,一舉創(chuàng)下上海“外環(huán)”的史上地價新高。
央企集中“掃地”,推升了近來土地市場火熱行情的一波高潮。然而,早在2010年,國資委要求78家不以房地產為主業(yè)的央企清退房地產業(yè)務,僅留下16家主業(yè)為地產的央企。六年多時間過去了,不僅主業(yè)為地產的央企在瘋狂發(fā)起“地王大戰(zhàn)”,那些屬于清退行列的央企也并沒有完全退出地產市場。
特別值得一提的是,2015年10月21日,中央第三巡視組向中國航天科工集團公司反饋了巡視意見,特別指出“尚有9家三級企業(yè)從事房地產開發(fā),有的在禁令出臺后仍在拿地”的問題。要求對所屬單位房地產業(yè)務進行了清理整頓,并于2016年9月30日前完成其余企業(yè)退出或轉型。
“退房令”爛尾
2010年3月18日,國資委召開新聞發(fā)布會,公布了央企地產業(yè)務的具體情況。國資委表示,除16家以房地產為主業(yè)的中央企業(yè)外,還有78戶不以房地產為主業(yè)的央企正在加快進行調整重組,在完成自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業(yè)務。
彼時正值全國兩會剛剛結束,就在此前幾天的3月15日,央企在北京一日內誕下名噪業(yè)界的“三大地王”。 上午,大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價格、52.4億元的土地總價,刷新首都土地成交紀錄,晉升為“單價地王”和“總價地王”。但是僅僅6個小時之后,“單價地王”的名頭就被實際樓面價格超過30000元/平方米的東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走,以17.6億元人民幣“搶地”的中國兵器裝備集團,主業(yè)本就沒有房地產業(yè)務。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉曾撰文探究央企頻頻成為地王的因由。他介紹,2010年參與統(tǒng)計的127家央企一共94家涉足房地產,占比超70%。
地王頻出,房價應聲上漲,“央企”成為房價脫韁輿論焦點當中沸騰“民怨”的眾矢之的。而市場經濟環(huán)境下,圍繞“央企能否進入房地產市場”的問題,在當時還引發(fā)了一場社會爭論。參與討論的經濟學者馬光遠撰文認為,央企倚靠獨特的地位,在信貸、政策方面支配資源,不適宜繼續(xù)留在競爭性較強的房地產領域。
2003年國資委成立以來,中央企業(yè)房地產業(yè)務進行了大幅度調整重組,先后確認和公布了中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國冶金建設集團公司、中國水利水電建設集團公司等16家以房地產作為主業(yè)的中央企業(yè)。2011年,又新增魯能集團、中航工業(yè)、神華集團、中煤集團和新興集團5家央企獲得準許經營房地產業(yè)務的“房地產牌照”。
當年,在“退房令”消息發(fā)布的次日,國資委曾召集16戶以房地產為主業(yè)和78戶不以房地產為主業(yè)的中央企業(yè)主要負責人開會。時任國資委主任的李榮融在會上開出了退出時間表:15個工作日內制訂有序退出的方案。
但是,央企“退房令”執(zhí)行并不順利。截至2012年年底,據(jù)《國際金融報》統(tǒng)計,只有不到20家央企通過剝離或者轉讓方式,完成了從房地產市場的退出。
“有牌照的央企也可能被整合”
在全國范圍內,央企“搶地”的瘋狂場景超越了很多人的想像。在很多地方,“面粉”貴過“面包”已成為行業(yè)普遍景象。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此表示了憂慮,“央企激進的拿地方式依賴于低成本的資金和信貸資源,一旦后繼融資途徑收緊,‘高價地的開發(fā)優(yōu)勢不大”。
所以,從項目運作的短期經濟效益角度出發(fā),很難解釋“面粉”比“面包”貴的瘋狂行為。
“不能簡單地用市場邏輯作解釋,‘地王大戰(zhàn)的背景應該追溯到2010年的‘退房令?!睆埡陚フf,如果按照成本和收益的常規(guī)測算,這些地塊確實難以短期內入市,短期內實現(xiàn)盈利也很困難。
地王頻出的原因并非“退房令”無以為繼,央企“隨行就市”放心搶地。恰恰相反,“退房令”最后期限迫在眉睫,行業(yè)整合在所難免,央企被迫忽略短期內的開發(fā)成本,“拼命拿地”以便增強自己在整合大戲中的砝碼。
在這個過程當中,那些既沒有“房地產牌照”,又實力弱小的央企,退出房地產市場在所難免。甚至,已經獲得“房地產牌照”的21家央企,處境也并非絕對安全。2015年9月13日,中共中央、國務院印發(fā)了《關于深化國有企業(yè)改革的指導意見》,對深化國有企業(yè)改革作出了重大部署。國企所在的各個行業(yè)中,房地產行業(yè)市場化程度較高,房地產國企也在國企改革中率先“摸著石頭過河”。
21家央企表現(xiàn)尤為活躍。2013年8月,中國海外發(fā)展有限公司宣布,該公司的控股股東中國建筑股份有限公司,擬將旗下中建股份房地產事業(yè)部、中國中建地產有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產發(fā)展業(yè)務注入中海地產。2015年,作為老牌央企,招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司以換股形式吸收合并招商地產再上市。重組完成后,招商地產將隨之退市,招商蛇口將成為招商局集團的唯一地產上市平臺。
兩起國企改革案例當中,都出現(xiàn)了行業(yè)整合現(xiàn)象。張宏偉解釋,經過整合,21家央企地產企業(yè)最后剩余的數(shù)量極有可能會低于15家。這是個復雜的博弈過程,所以遲遲不見較大的進展。但這些因素當中,企業(yè)規(guī)模對企業(yè)命運的影響至關重要。
而央企為了做大做強資產規(guī)模高價搶地的溢價成本,完全不能與國企改革過后企業(yè)個體命運的成敗相提并論。張宏偉說,當合并重組消息落實后,其資本市場上的超額收益表現(xiàn)遠遠高于拿“地王”所付出的成本,“此時不惜代價拿地王將在未來資本市場上得到回報”。
客觀上,央企房企的整合過程,推高了地價,也逼迫著房地產行業(yè)的洗牌,房企兩極分化的格局愈發(fā)明顯。
(據(jù)《南方周末》)