房貸利率政策對海南省房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

曹協(xié)和 黃翠玲 黃靜慧 林昕

摘 要：近年來，央行為調(diào)節(jié)購房需求、維護房價穩(wěn)定，已連續(xù)多次調(diào)整房貸利率。然而房價卻穩(wěn)步上升，因此以利率為手段的宏觀調(diào)控政策是否有效，是一個受大家關(guān)注且值得研究的現(xiàn)實問題。對利率政策調(diào)控房價情況進行認真分析，研究利率政策對住房價格的影響機制及效果，并針對存在的問題提出對策建議。

關(guān)鍵詞：房貸利率政策；影響分析；影響；應對策略

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）07-0065-04

房貸利率作為央行重要的宏觀調(diào)控工具，已成為我國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種重要手段。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，是一個與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，金融支持的程度也就決定了房地產(chǎn)市場發(fā)展程度。近年來，央行根據(jù)經(jīng)濟金融形勢的發(fā)展變化，對住房信貸政策多次進行調(diào)整，無論是在房地產(chǎn)市場繁榮時期抑制過熱防止泡沫，還是低迷時期促進發(fā)展都發(fā)揮了重要的作用。

一、近年來我國的住房信貸政策

2008年，根據(jù)《關(guān)于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)[2008]302號）文件規(guī)定，人民銀行將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大為貸款基準利率的0.7倍。上述措施，有利于金融機構(gòu)根據(jù)政策、市場等因素的變化，擴大定價自主權(quán)，提高金融服務水平，支持改善民生。但是0.7倍是對金融機構(gòu)房貸利率下限的規(guī)定，并不意味著金融機構(gòu)必須實行0.7倍的“優(yōu)惠利率”，需充分考慮各種因素按照風險原則合理確定利率水平。2011年，根據(jù)《國務院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)[2011]1號）的文件規(guī)定，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。2015年3月30日，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，規(guī)定將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%。2015年，央行年內(nèi)連續(xù)5次降準降息。2015年4月，海南省政府下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。在提高公積金貸款額度、啟動公積金異地貸款、放寬購房入戶條件等多項利好政策和購房意愿增強的共同作用下，2015年1—6月，海南新建住宅成交“量升價跌”，房地產(chǎn)市場向好，去庫存效果明顯，為全省經(jīng)濟企穩(wěn)回升提供了重要支撐。

二、海南省房地產(chǎn)市場運行特點

（一）市場銷售顯著回暖，小面積住宅、商業(yè)營業(yè)用房銷售回升較顯著

2015年上半年，海南省房屋銷售面積462萬平方米，同比下降0.6%；銷售金額478億元，同比下降2.1%。銷售面積和銷售金額的同比降幅均較一季度末回升了約20個百分點，在一系列促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策刺激下，海南房地產(chǎn)市場顯著回暖。在銷售回升的同時，房價保持了相對穩(wěn)定，房屋成交均價10 343元/平方米，同比下降1.6%。

銷售回升最為顯著的是小面積住宅，90平方米以下住宅的銷售面積271萬平方米，占全部房屋銷售面積的62.6%，同比增速已由負轉(zhuǎn)正，同比增長5.4%。商業(yè)營業(yè)用房的銷售也繼續(xù)回升，銷售面積20萬平米，同比增長38.1%。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅回升，純住宅占比繼續(xù)下降

2015年上半年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成735億元，同比增長20.7%，增速較1季度末大幅回升16.2個百分點，高于全國平均增速16.1個百分點。其中，土地購置費115億元，同比增長263.2%。從投資結(jié)構(gòu)看，純住宅投資占比繼續(xù)降低，住宅投資完成547億元，占比74.5%，同比下降7.6個百分點。住宅開發(fā)投資呈兩極分化，90平方米以下小面積住宅和144平方米以上大面積住宅投資增長較快，分別同比增長40.2%和56.5%，而中等面積住宅的投資同比下降35.6%。

（三）開發(fā)資金來源增速下滑，但仍存在周轉(zhuǎn)不暢的問題

2015年上半年，海南房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源合計1 575億元，同比增長7.1%，其中本年資金來源1 142億元，同比增長12.1%，雖然大幅高于全國的平均增速（0.1%），但較一季度末環(huán)比下降了13.1個百分點。從本年資金來源的構(gòu)成上看，得益于房地產(chǎn)市場回暖，來自銷售的資金來源出現(xiàn)回升，銷售回款為主的其他資金來源422億元，占本年資金來源的37%，占比較一季度末上升7.7個百分點。自籌資金仍占最大比例，自籌資金515億元，占比45.1%，值得注意的是自籌資金中借入資金增長較快，同比增長154.9%，而自有資金則是同比下降12.3%。

（四）重點城市房地產(chǎn)市場的運行情況

2015年二季度，海南各市縣的房地產(chǎn)市場銷售均有所回升，其中，回升最為明顯的是?？谑泻土晁h。?？谑斜镜刈宰⌒枨蠛透纳菩宰》啃枨筝^多，上半年房屋銷售面積133萬平方米，同比增長12.9%，增速由負轉(zhuǎn)正。陵水縣是海南高端房地產(chǎn)項目最集中的區(qū)域，房屋銷售面積62萬平方米，同比增長51%，而1季度末是同比減少35.8%。三亞市房屋銷售面積50萬平方米，同比增長7.4%，增量和增速都低于陵水縣，周邊地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對三亞商品房的替代效應比較明顯。

三、海南省房地產(chǎn)信貸運行情況

（一）房地產(chǎn)貸款保持穩(wěn)定增長，三亞市房地產(chǎn)貸款增速顯著放緩

2015年6月末，海南銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額1 332億元，比年初增加171億元，比年初增長14.7%，低于同期各項貸款比年初增速1個百分點。房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款的21.3%，較年初略有下降，上半年新增房地產(chǎn)貸款占新增各項貸款的20.1%。從房地產(chǎn)貸款的結(jié)構(gòu)看，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額75億元，占比6%；房產(chǎn)開發(fā)貸款余額718億元，占比54%；商業(yè)用房貸款余額53億元，占比4%；個人住房貸款余額417億元，占比31%；經(jīng)營性物業(yè)貸款余額68億元，占比5%。

2015年6月末，海口市房地產(chǎn)貸款余額828億元，比年初增加101億元，比年初增長13.9%；三亞市房地產(chǎn)貸款余額221億元，比年初增加15億元，比年初增長7.2%。?？?、三亞的房地產(chǎn)貸款余額合計占全轄的78.8%，上半年新增房地產(chǎn)貸款占全轄的58%，三亞市房地產(chǎn)貸款增長顯著放緩。從集中度看，?？诜康禺a(chǎn)貸款占各項貸款的19.6%，略低于全省平均水平；三亞房地產(chǎn)貸款占比相對較高，占各項貸款的27%。

（二）部分地產(chǎn)開發(fā)貸款貸款價值比偏高，新增房產(chǎn)開發(fā)貸款集中在住房方面

6月末，海南地產(chǎn)開發(fā)貸款余額75億元，比年初增加5億元。?？谑械禺a(chǎn)開發(fā)貸款余額45億元，三亞市地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10億元，合計占全轄的73%。從貸款價值比（LTV）看，抵押物充足情況略有欠缺，LTV大于70%的貸款占比34%，三亞全部地產(chǎn)開發(fā)貸款的LTV均大于70%。從貸款形成年度看，屬于本年發(fā)放的有28億元，近三年發(fā)放的占92%。

6月末，海南房產(chǎn)開發(fā)貸款余額718億元，比年初增加91億元，增長主要集中在住房開發(fā)貸款，住房開發(fā)貸款新增80億元。從資本金比例看，住房開發(fā)貸款的資本金比例小于30%的占比25%，而商業(yè)用房開發(fā)貸款的資本金比例小于30%的僅占比5%。?？谑凶》块_發(fā)貸款項目的資本金比例更差一些，資本金比例小于30%的占比36%，三亞市住房開發(fā)貸款資本金比例小于30%的占比僅2%。從貸款形成年度看，商業(yè)用房的增長主要集中在近兩年，住房開發(fā)貸款則是一直保持穩(wěn)定增長。

2015年6月末，海南經(jīng)營性物業(yè)貸款余額68億元，比年初增加12億元，比年初增長21.4%。

（三）個人住房貸款增長提速，各項風險指標較好

2015年6月末，海南個人住房貸款余額417億元，在房地產(chǎn)新政的影響下，個人住房貸款發(fā)放明顯加快，比年初增加50億元，其中，二季度新增31億元，增量環(huán)比1季度上升62%。從是否新建看，新建住房貸款占比86%，二手房屋貸款占比14%。從貸款價值比看，LTV在50%以下的占比37%，LTV在70%以下的占比98%，今年新發(fā)放貸款的LTV基本均在70%以下。從償債收入比（DSR）看，DSR在30%以下的占比34%，在50%以下的占比90%。從LTV和DSR綜合來看，海南個人住房貸款的抵押物充足情況和借款人償債能力處于較好水平。

2015年6月末，海南商業(yè)用房貸款余額53億元，比年初增加13億元，商業(yè)用房貸款全部是個人貸款，沒有企業(yè)貸款。其中，已還款期限小于4年的商業(yè)用房貸款占90%，說明商業(yè)用房貸款的增長主要集中在近幾年。海南銀行業(yè)對于商業(yè)用房開發(fā)貸款的貸款成數(shù)控制得比較嚴格，LTV大于50%的僅占比2%。

四、房貸利率信貸政策對海南省房地產(chǎn)貸款業(yè)務的影響及當前房地產(chǎn)存在的問題

（一）房地產(chǎn)新政及央行多次降息，對房地產(chǎn)需求和價格有一定的影響

貸款利率的調(diào)整同時作用于房地產(chǎn)市場供求雙方，通過影響供求雙方來影響房地產(chǎn)價格。2015年6月，房產(chǎn)均價為10 343元/平方米，環(huán)比下降1 669元，降幅達13.89%。通過觀察區(qū)域?qū)嶋H利率變動與房地產(chǎn)市場價格變動關(guān)系顯示，房價與利率變化基本呈正相關(guān)關(guān)系。因此，利率政策調(diào)控對海南省房地產(chǎn)市場價格的影響是存在的，且對需求的影響大于對供給的影響，對房地產(chǎn)健康發(fā)展產(chǎn)生積極效應。

（二）地產(chǎn)開發(fā)貸款

一是政府審批手續(xù)煩瑣，導致財政資金未能及時撥付。二是近期政府財政收入未達到預期目標，融資平臺貸款在各家機構(gòu)的貸款進入還款高峰，還款壓力增大。三是在目前房地產(chǎn)行業(yè)整體不景氣的背景下，影響土地市場的不確定因素增多，若土地成交量和價格下跌，將直接影響政府財政的還款能力。

（三）房產(chǎn)開發(fā)貸款

一是目前海南商品房供大于求，去庫存壓力大。二季度房地產(chǎn)市場雖然有所回暖，但市場銷售的全面回升還有待時日，樓盤銷售周期拖長，個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在資金鏈緊張的問題，房產(chǎn)開發(fā)貸款還款壓力較大。二是部分項目銷售遠低于預期，第一還款來源不足。2015年6月末，海南銀行業(yè)未來一年內(nèi)到期（2016年6月末）的以銷售款為第一還款來源的項目有57個，貸款余額合計45.3億元，從銷售情況看，有34個項目的銷售進度在50%以下，貸款余額占比73%；從還款進度看，還款比例低于50%的項目有31個，貸款余額占比69%。三是海南省在建工程抵押登記制度處于起步階段，部分市縣在銷售解除抵押、動態(tài)追加抵押等手續(xù)的辦理上，沒有規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行規(guī)范，導致銀行對房屋銷售監(jiān)控存在真空帶，抵押物仍存在懸空的風險。四是本地法人農(nóng)村合作金融機構(gòu)早期發(fā)放的項目中不少開發(fā)商實力不足，還款來源過度依賴銷售回款，銷售不如預期時無法提供股東還款等其他還款方式。

（四）個人住房貸款風險

一是抵押物保障程度下降。風險主要集中在2010年房價急升時期發(fā)放的高端住房按揭貸款，由于高端住宅二手房的價格已經(jīng)顯著下降，而且呈有價無市的狀況，轄內(nèi)部分銀行出現(xiàn)個別房產(chǎn)抵押物拍賣流拍現(xiàn)象，抵押物變現(xiàn)難度加大。二是經(jīng)濟增速放緩對個人住房貸款質(zhì)量的不利影響有所顯現(xiàn)。部分借款人受實體經(jīng)濟經(jīng)營不善的影響，收入下降，現(xiàn)金流趨緊，還款能力和還款意愿降低。三是由于海南房地產(chǎn)銷售主要面向島外，個人住房貸款的外地借款人占比較高。若借款人惡意拖欠貸款失聯(lián)，銀行存在貸后管理難、逾期催收難的問題，大多只能采取通過法院訴訟清收的方式。

（五）經(jīng)營性物業(yè)貸款風險

海南大部分經(jīng)營性物業(yè)貸款項目都是全球連鎖品牌的五星級酒店，經(jīng)營狀況較好，股東實力較強，貸款均能按期正常償還，但近兩年海南新建五星級酒店集中開業(yè)，供給和競爭均有所加大，部分酒店的入住率和平均房價不如預期，潛在一定的市場風險。此外，還存在極個別向個體經(jīng)營的小型酒店發(fā)放的貸款，由于經(jīng)營不善，出現(xiàn)連續(xù)虧損的狀況。

（六）房地產(chǎn)貸款不良余額略有增加，開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款關(guān)注類余額上升較多

2015年6月末，房地產(chǎn)貸款不良余額9.74億元，比年初增加2.18億元；不良率0.73%，比年初下降0.08個百分點。房地產(chǎn)貸款關(guān)注類余額44.86億元，比年初增加30.64億元；關(guān)注類貸款比例3.37%，比年初上升2.14個百分點。房地產(chǎn)貸款的不良率低于同期各項貸款0.23個百分點，關(guān)注類貸款比例也低于同期各項貸款3.08個百分點。

五、相關(guān)政策建議

（一）推進利率的市場化改革，差別化對待不同需求的購房者

繼續(xù)推進利率市場化改革，將利率的調(diào)整權(quán)放給市場，由資金供求關(guān)系決定利率的高低。我國從1998—2015年6月十八年間共調(diào)整了34次利率。由于每次利率調(diào)控幅度不大，無論是對于購房者還是對于開發(fā)商來說，長期來看造成的影響都比較小。利率調(diào)控對象是針對所有購房者，這種一刀切的做法也影響了利率調(diào)控的效果。因此，為了提高利率調(diào)控的有效性，應實行利率的市場化改革，使之能夠及時、準確地對房價產(chǎn)生影響，并對剛性需求和投資性需求的購房者區(qū)別對待。

（二）增強利率政策制定的科學性和前瞻性

由于貨幣政策是總需求調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點應是通過選擇性貨幣政策調(diào)控商品房需求來調(diào)控房地產(chǎn)價格，對于我國這樣一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平差異比較大的國家來說，應注重區(qū)域性和差別化利率政策的運用，針對各地區(qū)不同經(jīng)濟發(fā)展水平而制定區(qū)域性利率政策，提高利率政策的靈活性，因地制宜進行宏觀調(diào)控。同時，在運用利率政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控時，各有關(guān)部門應該相互配合，建立信息共享機制和部門互動機制，實現(xiàn)資源共享，提高決策效率，避免政策時滯導致的調(diào)控滯后和失靈，提高政策制定的前瞻性。

（三） 密切監(jiān)測房地產(chǎn)領域信貸風險，及時防范和化解房地產(chǎn)信貸風險

一是繼續(xù)引導海南省各銀行業(yè)金融機構(gòu)繼續(xù)嚴格落實差別化住房信貸政策，滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，引導銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對符合要求的保障性安居工程項目、個人購買保障性住房的信貸支持力度。二是結(jié)合國際旅游島建設的重要時期，加快房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級，構(gòu)建“商業(yè)、住宅、旅游、辦公、養(yǎng)生、海洋”地產(chǎn)等多元化的房地產(chǎn)格局。三是合理控制房地產(chǎn)開發(fā)進度。強化房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，在市場庫存較大、銷售不太景氣情況下，適度控制房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。積極調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，優(yōu)先滿足經(jīng)營性房地產(chǎn)發(fā)展需要，適度控制商品住宅開發(fā)，促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。四是加大市場消化庫存力度。支持海南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加國內(nèi)房地產(chǎn)展銷會，利用互聯(lián)網(wǎng)廣告模式加強宣傳營銷，加大消化庫存力度。支持市縣政府從市場上購買或租賃商品住宅用作保障性住房，利于企業(yè)回籠資金，形成市場良性循環(huán)。五是密切監(jiān)測和關(guān)注房地產(chǎn)不良貸款情況。加強協(xié)調(diào)，實現(xiàn)信息資源共享。銀行業(yè)金融機構(gòu)、住房公積金管理中心、房屋產(chǎn)權(quán)中心和海南省統(tǒng)計部門，要加強聯(lián)系，加強信息溝通，及時采取對策，防范和化解房地產(chǎn)貸款風險。

[責任編輯 陳麗敏]