周建成

伴隨著物流地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和專業(yè)化發(fā)展，物流地產(chǎn)商的精細(xì)化管理對成本控制及管理的精細(xì)化程度提出了更高的要求。物流地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)逐漸從后期的被動(dòng)控制轉(zhuǎn)移到前期的主動(dòng)控制，主動(dòng)控制及前期控制顯得尤其重要。導(dǎo)致這種轉(zhuǎn)變的原因很簡單，項(xiàng)目前期的投資定位、概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)對物流地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總成本的影響程度可以達(dá)到80%，而項(xiàng)目施工過程對成本的影響程度僅為20%。而事實(shí)上，不僅投資定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)對于物流地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制很重要，項(xiàng)目開發(fā)全過程目標(biāo)成本的控制需要提高全員成本意識，其中規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、成本控制部門、工程管理部門的全力配合尤為關(guān)鍵。

概括而言，物流地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)主要有11個(gè)，本文將分為幾部分逐一進(jìn)行闡述。

一、拿地成本與相關(guān)規(guī)費(fèi)

物流地產(chǎn)項(xiàng)目的拿地成本與相關(guān)規(guī)費(fèi)主要包括土地出讓金、土地契稅、大市政配套費(fèi)、供電、供水、供氣、供暖配套費(fèi)，以及其他政府規(guī)費(fèi)等。拿地成本與相關(guān)規(guī)費(fèi)的數(shù)額大小在很大程度上與政府是否給予優(yōu)惠和減免緊密相關(guān)。因此，拿地成本與相關(guān)規(guī)費(fèi)是物流地產(chǎn)商在拿地階段應(yīng)該與政府相關(guān)部門商務(wù)談判的重點(diǎn)。

二、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與成本標(biāo)準(zhǔn)化

物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢必然是要走產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的道路，物流地產(chǎn)的產(chǎn)品線將會(huì)實(shí)現(xiàn)全面精細(xì)化。物流地產(chǎn)商應(yīng)該針對不同區(qū)域、不同目標(biāo)客戶、不同市場需求研發(fā)與之相適應(yīng)的產(chǎn)品線，并確定相應(yīng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和交付標(biāo)準(zhǔn)，交付標(biāo)準(zhǔn)決定了與之相互匹配的成本投入，而客戶敏感性分析又進(jìn)一步?jīng)Q定了成本投入重點(diǎn)。因此，物流地產(chǎn)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化必然有助于推動(dòng)物流地產(chǎn)的成本標(biāo)準(zhǔn)化。物流地產(chǎn)的成本標(biāo)準(zhǔn)化，一方面有利于提高物流地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)、縮短物流地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期，另一方面也有利于物流地產(chǎn)項(xiàng)目的成本標(biāo)準(zhǔn)化。

在物流地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位階段，物流地產(chǎn)商應(yīng)該通過目標(biāo)客戶分析和精確的客戶敏感性分析決定成本分配的原則。只有進(jìn)行有效的分配成本，才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。通俗地說，就是錢要花在刀刃上。

三、設(shè)計(jì)全程成本管理

物流地產(chǎn)商應(yīng)該在物流地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施前期確定項(xiàng)目成本上限，并在產(chǎn)品定位和概念方案設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)全程實(shí)行限額設(shè)計(jì)，限額設(shè)計(jì)對于確保目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要。設(shè)計(jì)全程成本管理是指物流地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的成本管理，成本管控部門應(yīng)當(dāng)全程參與設(shè)計(jì)管理工作，全面推行限額設(shè)計(jì)，以避免因設(shè)計(jì)原因造成的無效成本發(fā)生。

（一）項(xiàng)目前期執(zhí)行計(jì)劃

物流地產(chǎn)商為了提高物流地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量，提升專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位的價(jià)值貢獻(xiàn)（優(yōu)化布局、動(dòng)線、功能、預(yù)埋件等），避免在日后施工過程中大量涉及變更而造成工期延誤和無效成本發(fā)生，應(yīng)當(dāng)盡量推行物流地產(chǎn)項(xiàng)目“一次性設(shè)計(jì)”。

物流地產(chǎn)商的成本管控部門在評審物流地產(chǎn)項(xiàng)目的前期執(zhí)行計(jì)劃時(shí)，應(yīng)該特別關(guān)注專項(xiàng)設(shè)計(jì)（市政管網(wǎng)、綠化、消防等）單位的確定時(shí)間與建筑設(shè)計(jì)單位的確定時(shí)間的有效銜接，以避免因二者的不協(xié)同而造成無效成本，以及工期延誤的發(fā)生。在通常情況下，為了做好各專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位與建筑設(shè)計(jì)單位的有效搭接關(guān)系，處理好各專業(yè)設(shè)計(jì)的時(shí)間銜接，物流地產(chǎn)商應(yīng)該在建筑設(shè)計(jì)單位確定后的一個(gè)月內(nèi)確定各專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位。

（二）設(shè)計(jì)任務(wù)書與限額設(shè)計(jì)

為了避免物流地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)職責(zé)出現(xiàn)“真空地帶”，物流地產(chǎn)商的成本管控部門在評審設(shè)計(jì)任務(wù)書時(shí)，應(yīng)特別關(guān)注設(shè)計(jì)任務(wù)書中關(guān)于設(shè)計(jì)界面的合約規(guī)劃，明確各設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)范圍，以及與相關(guān)設(shè)計(jì)的界面劃分，主要包括建筑方案設(shè)計(jì)與后續(xù)施工圖設(shè)計(jì)的分工、建筑設(shè)計(jì)與專項(xiàng)設(shè)計(jì)的整合。另外，物流地產(chǎn)商應(yīng)該編制各階段目標(biāo)成本，并明確限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，提供甲供及甲定乙供物料的品牌要求，簽入設(shè)計(jì)合同。同時(shí)，物流地產(chǎn)商應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位提供切實(shí)可行的設(shè)計(jì)概算，作為物流地產(chǎn)商評審設(shè)計(jì)的重要標(biāo)準(zhǔn)，超出限額設(shè)計(jì)則為不合格設(shè)計(jì)，需重新優(yōu)化，達(dá)到限額標(biāo)準(zhǔn)方可通過。

物流地產(chǎn)項(xiàng)目在限額設(shè)計(jì)實(shí)施過程中，面臨的最為常見的問題有兩類。其一，由于物流地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期方面的要求，使得物流地產(chǎn)商無法及時(shí)有效核算限額指標(biāo)，最終致使無法實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)。對此，通常的解決辦法是分階段設(shè)計(jì)、分階段提供設(shè)計(jì)成果，基坑支護(hù)提前設(shè)計(jì)并進(jìn)行方案認(rèn)證、試樁、先基礎(chǔ)及底板后地上、標(biāo)準(zhǔn)層抽檢、結(jié)構(gòu)重點(diǎn)抽檢等措施。其二，由于設(shè)計(jì)單位提供指標(biāo)的準(zhǔn)確性不夠，導(dǎo)致限額指標(biāo)超標(biāo)。對此，通常的解決辦法是物流地產(chǎn)商在前期就應(yīng)該對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行充分考核，尤其是對其業(yè)績及已實(shí)施項(xiàng)目進(jìn)行考核，特別是重點(diǎn)考核設(shè)計(jì)單位類似項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，還要指定設(shè)計(jì)專業(yè)團(tuán)隊(duì)。除此之外，為了實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)，物流地產(chǎn)商還應(yīng)該對設(shè)計(jì)成果分階段組織人員集中核算，充分調(diào)動(dòng)咨詢公司人力，重點(diǎn)抽查限額設(shè)計(jì)。

（三）設(shè)計(jì)單位選擇與清單設(shè)計(jì)招標(biāo)

物流地產(chǎn)商的成本管控部門在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，應(yīng)該做好供方管理，除了要關(guān)注設(shè)計(jì)費(fèi)及建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)意能力外，還需要特別關(guān)注物流地產(chǎn)商擬建項(xiàng)目的產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)單位已有業(yè)務(wù)飽有量及設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)單位在結(jié)構(gòu)和機(jī)電設(shè)計(jì)方面的能力、設(shè)計(jì)單位在服務(wù)意識、成本意識、責(zé)任意識和圖紙質(zhì)量等方面的市場口碑等方面的情況。只有基于以上分析的基礎(chǔ)之上，物流地產(chǎn)商的成本管控部門方能做出正確的設(shè)計(jì)供方履約評估結(jié)論。另外，在設(shè)計(jì)費(fèi)的洽談過程中，物流地產(chǎn)商的成本管控部門一定要向設(shè)計(jì)單位明確設(shè)計(jì)界面和分工職責(zé)。

物流地產(chǎn)項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)，應(yīng)該考慮采取清單設(shè)計(jì)招標(biāo)方式，以確保實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)。具體來說，物流地產(chǎn)商提供單價(jià)清單，參加投標(biāo)的設(shè)計(jì)單位對單體設(shè)計(jì)計(jì)算出相關(guān)工程量，再根據(jù)物流地產(chǎn)商提供的單價(jià)清單編制設(shè)計(jì)概算，作為設(shè)計(jì)單位評標(biāo)依據(jù)。在滿足技術(shù)要求的前提下，最經(jīng)濟(jì)的方案優(yōu)先中標(biāo)。

（四）設(shè)計(jì)啟動(dòng)

物流地產(chǎn)商為了縮短物流地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期，提高資金周轉(zhuǎn)率，應(yīng)該將項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)工作提前到項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及拿地前就啟動(dòng)。

物流地產(chǎn)商為了避免物流地產(chǎn)項(xiàng)目日后大量的設(shè)計(jì)變更，單體建筑設(shè)計(jì)工作的啟動(dòng)必須待項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)、市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、項(xiàng)目初步定位完成后方可進(jìn)行。

（五）設(shè)計(jì)與成本的管理接口

1.設(shè)計(jì)評審和成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)商的技術(shù)研發(fā)部門應(yīng)該負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)評審工作，主要包括對設(shè)計(jì)圖紙的技術(shù)部分和經(jīng)濟(jì)部分的評審。物流地產(chǎn)商的成本管控部門應(yīng)該參與設(shè)計(jì)圖紙的經(jīng)濟(jì)性評審，并積極進(jìn)行成本優(yōu)化。

2.標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)

物流地產(chǎn)商的成本管控部門應(yīng)該參照物流地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙的經(jīng)濟(jì)性評審成果，以及招標(biāo)過程中暴露出來的設(shè)計(jì)問題，積極開展物流地產(chǎn)項(xiàng)目部品部件設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，為物流地產(chǎn)商提升設(shè)計(jì)管理和成本管控水平提供有力抓手。

3.產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和戰(zhàn)略成果引進(jìn)

物流地產(chǎn)商的技術(shù)研發(fā)部門和成本管控部門應(yīng)該督促設(shè)計(jì)單位遵從國內(nèi)外物流地產(chǎn)領(lǐng)域先進(jìn)的相關(guān)產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并盡可能在物流地產(chǎn)商戰(zhàn)略供應(yīng)商品牌庫中選擇合適的材料或設(shè)備。

4.清單編制

物流地產(chǎn)項(xiàng)目工程量清單編制過程中，物流地產(chǎn)商應(yīng)該關(guān)注、審核各專業(yè)工作界面的劃分和搭接。例如，機(jī)電安裝與內(nèi)裝修工作界面的劃分和搭接；土建、機(jī)電安裝、幕墻之預(yù)埋件工作界面的劃分和搭接；消防與空調(diào)的防排煙工作界面的劃分和搭接等，以及設(shè)計(jì)的錯(cuò)、漏、碰、缺和重復(fù)問題。

5.設(shè)計(jì)交底

物流地產(chǎn)商應(yīng)該在設(shè)計(jì)交底之前要做好施工圖會(huì)審工作，盡量要在施工之前改正設(shè)計(jì)的錯(cuò)、漏、碰、缺，避免因設(shè)計(jì)不合理而造成的變更費(fèi)用。

6.成本預(yù)警

物流地產(chǎn)商的成本管控部門應(yīng)該積極參與設(shè)計(jì)圖紙的過程評審，評審設(shè)計(jì)單位編制的方案估算、擴(kuò)初概算，及時(shí)提出超支預(yù)警。

（六）設(shè)計(jì)進(jìn)度控制

物流地產(chǎn)商如果能夠確保物流地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)度，則對有效控制資金成本、順利開展招標(biāo)采購工作，乃至按計(jì)劃完成整個(gè)項(xiàng)目都會(huì)起到關(guān)鍵作用。一般來說，物流地產(chǎn)商和設(shè)計(jì)單位都可能造成圖紙滯后。就物流地產(chǎn)商一方來說，如果其產(chǎn)品定位含糊或反復(fù)調(diào)整、報(bào)批不及時(shí)、決策滯后、招商要求改變、專項(xiàng)設(shè)計(jì)滯后等，都會(huì)導(dǎo)致圖紙滯后。就設(shè)計(jì)單位一方來說，如果其設(shè)計(jì)方案不能滿足政府和物流地產(chǎn)商的要求、設(shè)計(jì)進(jìn)度滯后等，也都會(huì)引起圖紙滯后。物流地產(chǎn)商的成本管控部門應(yīng)該了解物流地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)度并控制付款節(jié)奏，若發(fā)現(xiàn)圖紙滯后，或?yàn)橼s工期，不等政府批文就提前開展后階段設(shè)計(jì)工作的，應(yīng)該評估此階段設(shè)計(jì)費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)提示風(fēng)險(xiǎn)。

（七）一次性設(shè)計(jì)和專項(xiàng)設(shè)計(jì)協(xié)同

物流地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)除了概念方案設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)之外，還包含諸如市政管網(wǎng)設(shè)計(jì)、消防設(shè)計(jì)等專項(xiàng)設(shè)計(jì)，為了有效避免各專業(yè)出圖時(shí)間和細(xì)部的矛盾和錯(cuò)、漏、碰、缺，消除由此造成的設(shè)計(jì)變更和無效成本發(fā)生，物流地產(chǎn)商應(yīng)該推行物流地產(chǎn)項(xiàng)目“一次性設(shè)計(jì)”。對于特大型物流地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，物流地產(chǎn)商應(yīng)該在設(shè)計(jì)合同中就明確施工圖設(shè)計(jì)單位為設(shè)計(jì)總協(xié)調(diào)單位，由其協(xié)同和整合各專項(xiàng)設(shè)計(jì)工作。

物流地產(chǎn)項(xiàng)目“一次性設(shè)計(jì)”要求各專業(yè)設(shè)計(jì)的啟動(dòng)時(shí)間、資料遞交相互搭接，建筑施工圖最終要能反映各專項(xiàng)設(shè)計(jì)、物流行業(yè)、主流客戶的細(xì)化要求。物流地產(chǎn)商在編制項(xiàng)目前期執(zhí)行計(jì)劃時(shí)，應(yīng)該要求專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位確定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)與主體建筑設(shè)計(jì)單位確定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)相互匹配。在建筑設(shè)計(jì)單位確定的同時(shí)，或緊接著就要提醒相關(guān)部門及時(shí)準(zhǔn)備專項(xiàng)設(shè)計(jì)任務(wù)書和“一次性設(shè)計(jì)”總體計(jì)劃，并立即開展上述專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位的推薦及招標(biāo)工作。

（八）設(shè)計(jì)合同管理

物流地產(chǎn)商應(yīng)該嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)合同開展物流地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同管理工作，并且按照合同約定跟進(jìn)相關(guān)獎(jiǎng)罰。一般來說，設(shè)計(jì)合同管理主要管理四個(gè)方面。一是管好限額設(shè)計(jì)，要結(jié)合工程量清單，驗(yàn)證設(shè)計(jì)單位完成的設(shè)計(jì)方案是否在限額設(shè)計(jì)指標(biāo)之內(nèi)。二是要管好設(shè)計(jì)變更，在審核日常變更簽證時(shí)，要找出設(shè)計(jì)錯(cuò)、漏、碰、缺造成的設(shè)計(jì)變更，統(tǒng)計(jì)由此造成的無效成本金額。三是要評估設(shè)計(jì)單位的履約能力，主要是設(shè)計(jì)單位的配合程度，以及設(shè)計(jì)單位對設(shè)計(jì)周期的控制能力。四是要監(jiān)控好其他合同約定的違約事項(xiàng)，比如設(shè)計(jì)交圖延遲、外立面效果不符等。

四、設(shè)計(jì)評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)評審與成本優(yōu)化應(yīng)該遵循四項(xiàng)優(yōu)化原則。第一，物流地產(chǎn)商應(yīng)該確保設(shè)計(jì)方案與項(xiàng)目定位相互匹配，考量設(shè)計(jì)方案是否與擬開發(fā)物業(yè)的產(chǎn)品定位、交付標(biāo)準(zhǔn)及地域特點(diǎn)相互匹配。第二，物流地產(chǎn)商應(yīng)該確保設(shè)計(jì)方案能夠以客戶價(jià)值為中心，通過比較不同設(shè)計(jì)方案所帶來的品質(zhì)、效果、效益（租金或售價(jià)）、成本（物業(yè)管理、運(yùn)營成本），兼顧長期利益和短期利益的平衡，從中選擇性價(jià)比最高的設(shè)計(jì)方案和部品，而不宜片面追求效果，或片面追求低成本。第三，物流地產(chǎn)商應(yīng)該針對物流地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)做到持續(xù)優(yōu)化，在各階段和各單項(xiàng)設(shè)計(jì)中，都應(yīng)該持續(xù)開展方案優(yōu)化工作。第四，物流地產(chǎn)商應(yīng)該針對物流地產(chǎn)項(xiàng)目成本做到動(dòng)態(tài)測算，要在各設(shè)計(jì)階段的評審過程中全面測算成本，及時(shí)計(jì)算各項(xiàng)成本指標(biāo)，測算項(xiàng)目收益。

（一）概念方案設(shè)計(jì)評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)階段的成本控制重點(diǎn)主要是在建筑和結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面。其一，物流地產(chǎn)商在啟動(dòng)概念方案設(shè)計(jì)之前應(yīng)該會(huì)同物流地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和營銷策劃等專業(yè)部門的意見，共同探討產(chǎn)品類型組合方案，做出單一或組合產(chǎn)品及其不同組合方案的成本估算和租售收入測算，用來指導(dǎo)物流地產(chǎn)項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)，形成較為詳盡和準(zhǔn)確的最優(yōu)產(chǎn)品組合。其二，物流地產(chǎn)商應(yīng)該結(jié)合物流地產(chǎn)項(xiàng)目的周邊環(huán)境，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品組合，確保產(chǎn)品租售利潤和土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化。其三，物流地產(chǎn)商應(yīng)該注意國家已發(fā)布新的物流地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積計(jì)算規(guī)范，避免因“虛報(bào)面積”而招致的政策風(fēng)險(xiǎn)。其四，物流地產(chǎn)商應(yīng)該結(jié)合物流地產(chǎn)項(xiàng)目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，在科學(xué)合理的前提下按照土方費(fèi)用最小化的原則確定場地標(biāo)高。在土方工程實(shí)施前，物流地產(chǎn)商應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)場等高線與擬建建筑的標(biāo)高圖紙，根據(jù)二者標(biāo)高差，計(jì)算出整個(gè)項(xiàng)目的土方挖填量、擋土墻及護(hù)坡成本。其五，物流地產(chǎn)項(xiàng)目總圖規(guī)劃應(yīng)該綜合考慮項(xiàng)目開發(fā)周期和永久建筑、臨建、交通的合理布局，避免臨時(shí)辦公室、施工生活區(qū)、項(xiàng)目臨水、臨店、臨時(shí)道路的重復(fù)建設(shè)。

（二）建筑方案評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)項(xiàng)目建筑方案評審與成本優(yōu)化主要包括對建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的方案評審與成本優(yōu)化，以及對設(shè)備安裝設(shè)計(jì)的方案評審和的成本優(yōu)化兩個(gè)方面。

1.建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的方案評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)商在建筑方案設(shè)計(jì)階段針對物流地產(chǎn)項(xiàng)目建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的方案評審與成本優(yōu)化主要包括以下七個(gè)方面，分別是建筑方案選型、確定合理層高、控制窗地比、優(yōu)化外墻設(shè)計(jì)、優(yōu)化比選屋面等的具體做法、節(jié)能方案、結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化。

（1）建筑方案選型

物流地產(chǎn)商應(yīng)該評估物流地產(chǎn)項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)的平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑的不合理布置帶來結(jié)構(gòu)成本的增加。高層倉庫單體盡量選擇對稱形式?？紤]抗震及成本要求，外挑外掛構(gòu)件應(yīng)該盡量減少。

（2）確定合理層高

物流地產(chǎn)商應(yīng)該結(jié)合物流地產(chǎn)項(xiàng)目租售收入和開發(fā)成本等因素來確定倉庫的層高，選擇性價(jià)比較優(yōu)的倉庫層高，并計(jì)算層高每增加0.1米，造價(jià)增加的絕對值及其占到該層造價(jià)的百分比。

（3）控制窗地比

物流地產(chǎn)商應(yīng)該通過節(jié)能估算指標(biāo)來控制窗地比，一旦物流地產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)能審查通不過，物流地產(chǎn)商的優(yōu)化方法首先應(yīng)該是減少開窗面積，或調(diào)整選材，比如保溫層厚度，或鋁合金窗改成塑鋼窗，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節(jié)能要求。在物流地產(chǎn)項(xiàng)目單體方案確定后，物流地產(chǎn)商應(yīng)該估算不同單體倉庫的窗地比，合理控制產(chǎn)品窗地比，是否開窗或開窗大小需要與設(shè)計(jì)單位一起溝通，窗地比應(yīng)該不超過同類產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)值。

（4）優(yōu)化外墻設(shè)計(jì)

物流地產(chǎn)商應(yīng)該熟悉目前物流地產(chǎn)領(lǐng)域不同產(chǎn)品外墻的不同做法，及其價(jià)格表和常用外墻材料的適用性能，關(guān)注外墻施工的復(fù)雜程度，提出物流地產(chǎn)項(xiàng)目外墻設(shè)計(jì)的改進(jìn)建議，以便減少造價(jià)。

（5）優(yōu)化比選屋面等的具體做法

物流地產(chǎn)商應(yīng)該優(yōu)化比選屋面等部位的具體做法及價(jià)格。例如，地下室底板及外墻防水部位應(yīng)該盡量選用滲透防水結(jié)晶、水泥基復(fù)合防水涂料等較為經(jīng)濟(jì)適用的防水材料。地下室頂板、外墻、屋面等部位應(yīng)該綜合考慮當(dāng)?shù)厥袌觯x用較為經(jīng)濟(jì)適用的防水材料，并在符合設(shè)計(jì)規(guī)范和防水等級的前提下，盡量采用結(jié)構(gòu)自防水與單道防水層結(jié)合的防水方案。

（6）節(jié)能方案

物流地產(chǎn)商應(yīng)該盡量采用體形系數(shù)滿足節(jié)能要求的產(chǎn)品，以最優(yōu)經(jīng)濟(jì)方式解決節(jié)能方案。通過合理的窗墻比來實(shí)現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)，通過墻體材料來實(shí)現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)，并控制節(jié)能取值范圍。物流地產(chǎn)項(xiàng)目在中國南方地區(qū)應(yīng)該盡量采用外墻內(nèi)保溫、加氣砼砌塊保溫等，并明確屋面構(gòu)架、樓梯間、突出外墻裝飾墻柱（熱橋除外）等不必要保溫的部位。

（7）結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化

物流地產(chǎn)商應(yīng)該在物流地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)平面確定后審核項(xiàng)目柱網(wǎng)布置和結(jié)構(gòu)形式，選擇最優(yōu)結(jié)構(gòu)方案，并減少挑板、外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量。

2.設(shè)備安裝設(shè)計(jì)的方案評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)商在建筑方案設(shè)計(jì)階段針對物流地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)備安裝設(shè)計(jì)的方案評審與成本優(yōu)化主要包括以下三個(gè)方面，分別是對供電設(shè)備安裝設(shè)計(jì)、供水設(shè)備安裝設(shè)計(jì)、合理設(shè)置消防分區(qū)等方案的評審和成本優(yōu)化。

（1）供電設(shè)備安裝設(shè)計(jì)

物流地產(chǎn)商應(yīng)該估算物流地產(chǎn)項(xiàng)目配電設(shè)備（高壓柜、低壓柜、變壓器、柴油發(fā)電機(jī)組）分期或分項(xiàng)目集中布置或分散布置的不同方案的經(jīng)濟(jì)合理性。由于涉及到供電等壟斷行業(yè)，因此，物流地產(chǎn)商一定要提前關(guān)注到物流地產(chǎn)項(xiàng)目供電設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)，根據(jù)場地實(shí)際情況對不同設(shè)計(jì)方案進(jìn)行成本測算，以避免成本優(yōu)化不到位。若等到物流地產(chǎn)項(xiàng)目方案已經(jīng)定案并報(bào)批通過，物流地產(chǎn)商就很難再對其進(jìn)行優(yōu)化了。物流地產(chǎn)商應(yīng)該將所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機(jī)組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)置在同一房間內(nèi)，以確保在符合規(guī)范要求的條件下供配電設(shè)備之間距離最短，以減少供配電設(shè)備之間的連接線路。

（2）供水設(shè)備安裝設(shè)計(jì)

物流地產(chǎn)商應(yīng)該在評審物流地產(chǎn)項(xiàng)目供水方案時(shí)，重點(diǎn)考慮建造水泵房的必要性。在現(xiàn)階段，采用建設(shè)水泵房來解決供水的方式往往較為節(jié)省成本。如果物流地產(chǎn)項(xiàng)目必須建造水泵房，物流地產(chǎn)商應(yīng)該考慮建造水泵房的位置及占用空間。

（3）合理設(shè)置消防分區(qū)

物流地產(chǎn)項(xiàng)目在符合消防要求的前提下，應(yīng)該最大限度地布置消防分區(qū)。在布置防火分區(qū)時(shí)，物流地產(chǎn)商應(yīng)該注意不同類型倉庫產(chǎn)品的區(qū)別。此外，物流地產(chǎn)商應(yīng)該盡量利用建筑墻體來設(shè)置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離的方法設(shè)置消防分區(qū)。從成本角度考慮，物流地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該盡量減少不必要的消防噴淋系統(tǒng)的設(shè)置。

（三）擴(kuò)初設(shè)計(jì)評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)評審與成本優(yōu)化主要包括對建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的方案評審與成本優(yōu)化，以及對機(jī)電安裝設(shè)計(jì)的方案評審和成本優(yōu)化兩個(gè)方面。

1.建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的方案評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)商在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段針對物流地產(chǎn)項(xiàng)目建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的方案評審與成本優(yōu)化主要包括以下五個(gè)方面，分別是明確結(jié)構(gòu)含量控制指標(biāo)、選擇最優(yōu)基礎(chǔ)形式及埋深、明確合理結(jié)構(gòu)布置并復(fù)核結(jié)構(gòu)參數(shù)、結(jié)構(gòu)含量，以及復(fù)核窗地比、外墻材料等其他方面。

（1）明確結(jié)構(gòu)含量控制指標(biāo)

物流地產(chǎn)商應(yīng)該在物流地產(chǎn)項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確結(jié)構(gòu)含量的設(shè)計(jì)限額。結(jié)構(gòu)含量的設(shè)計(jì)限額中需要將物流地產(chǎn)項(xiàng)目的各部位含量進(jìn)行細(xì)化，便于以后估算控制。

（2）選擇最優(yōu)基礎(chǔ)形式及埋深

物流地產(chǎn)商應(yīng)該審核設(shè)計(jì)單位根據(jù)詳勘報(bào)告初步估算進(jìn)行設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)類型及基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性。在一般情況下，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地基淺基礎(chǔ)（有時(shí)采用強(qiáng)夯擠密砂樁等處理方式代替）、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁（逐漸受限制）、灌注樁。

（3）明確合理結(jié)構(gòu)布置并復(fù)核結(jié)構(gòu)參數(shù)

物流地產(chǎn)商在進(jìn)行樁基選型時(shí)應(yīng)該綜合考慮項(xiàng)目所在地普遍選用樁型、地質(zhì)條件。例如，在中國北方地區(qū)，較常用的是粉煤灰碎石樁、夯擴(kuò)樁等。物流地產(chǎn)商應(yīng)該與設(shè)計(jì)單位就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到合理的結(jié)構(gòu)形式、合理的柱網(wǎng)布置、合理的結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、合理的結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)、安全的最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中，物流地產(chǎn)商應(yīng)該重點(diǎn)審查結(jié)構(gòu)計(jì)算時(shí)輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。

（4）結(jié)構(gòu)含量

物流地產(chǎn)商應(yīng)該在設(shè)計(jì)單位正式出施工圖紙之前，根據(jù)設(shè)計(jì)單位提供的設(shè)計(jì)電子稿或者白圖，計(jì)算混凝土含量，要保證將混凝土含量控制在限額指標(biāo)內(nèi)。只有估算結(jié)果符合目標(biāo)成本要求后，方可正式出施工圖紙。如果局部或者全部指標(biāo)都超標(biāo)，就需要分列細(xì)項(xiàng)詳細(xì)分析超標(biāo)部位原因，推進(jìn)設(shè)計(jì)優(yōu)化工作完成。

（5）其他方面

物流地產(chǎn)商應(yīng)該復(fù)核窗地比、外墻材料等指標(biāo)，確?；ㄙM(fèi)控制在目標(biāo)成本內(nèi)，并對節(jié)能方案進(jìn)行估算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案。在立面方案已經(jīng)確定的情況下，物流地產(chǎn)商進(jìn)行節(jié)能方案選擇的經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序應(yīng)該為：減小窗墻比、加厚外墻砌體材料、外墻聚苯顆粒砂漿、外墻保溫板、采用LOW-E玻璃。此外，物流地產(chǎn)項(xiàng)目的屋面應(yīng)該盡量采用結(jié)構(gòu)找坡，減少建筑找坡造價(jià)，以降低成本。

2.機(jī)電安裝設(shè)計(jì)的方案評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)商應(yīng)該估算比選高壓柜、低壓柜的不同品牌、型號以及不同組合方案下的價(jià)格。在多數(shù)情況下，物流地產(chǎn)商應(yīng)該與項(xiàng)目所在地的電力公司協(xié)商，采取電力公司指定品牌，并委托電力公司購買，往往可以降低成本。同時(shí)，物流地產(chǎn)商還應(yīng)該對變壓器（不同單臺容量）組合方案進(jìn)行比選，對配電主干線路的不同材料、不同敷設(shè)方式、不同走向方案進(jìn)行比選，并優(yōu)化室外供配電線路設(shè)計(jì)。

（四）施工圖設(shè)計(jì)評審與成本優(yōu)化

物流地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)評審與成本優(yōu)化主要包括三個(gè)方面。

其一，物流地產(chǎn)商應(yīng)該力求設(shè)計(jì)單位按照交付標(biāo)準(zhǔn)的要求編寫施工圖做法，確保工程做法與交付標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，避免因兩者不一致造成拆改。物流地產(chǎn)商還應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品類型選擇材料部品，詳細(xì)深化保溫節(jié)點(diǎn)做法及保溫厚度，在符合節(jié)能保溫設(shè)計(jì)規(guī)定的基礎(chǔ)上，盡可能減少外立面線條等造型外保溫，從而降低造價(jià)成本。

其二，物流地產(chǎn)商應(yīng)該做到物流地產(chǎn)項(xiàng)目建筑、結(jié)構(gòu)、安裝等各專業(yè)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)一致，以減少錯(cuò)、漏、碰、缺等情況的出現(xiàn)，還應(yīng)該利用編制工程量清單的契機(jī)，趕在工程項(xiàng)目開工前充分了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)意圖，明確項(xiàng)目質(zhì)量要求，將圖紙上存在的問題、錯(cuò)誤和專業(yè)之間的矛盾盡最大可能在工程開工之前予以解決。

其三，物流地產(chǎn)商應(yīng)該審查物流地產(chǎn)項(xiàng)目建筑平面圖、立面圖、剖面圖之間關(guān)系是否存在矛盾或標(biāo)注是否遺漏，平面尺寸是否存在差錯(cuò)，各種標(biāo)高是否符合要求，與結(jié)構(gòu)圖的平面尺寸及標(biāo)高是否一致。