淺談國民經濟安全視角下房地產泡沫治理問題

張杰

【摘 要】隨著市場經濟的快速發(fā)展，房產業(yè)行業(yè)作為資金密集型產業(yè)，其有力推動了我國社會經濟的發(fā)展。對房地產行業(yè)而言，其具有較強的帶動性和較高的產業(yè)相關度，對國民經濟的安全穩(wěn)定發(fā)展具有重要的影響。目前，我國房地產業(yè)在投資和開發(fā)方面具有較強的增長勢態(tài)，但是其存在脫離實際經濟基礎以及過度增長等問題，仍然隱藏著較大的泡沫危機，這需要政府加強宏觀調控以此保證房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，促進國民經濟的安全發(fā)展。本文就對國民經濟安全視角下房地產泡沫治理問題進行分析，并試探性地提出幾點有效對策，以便相關人士借鑒和參考。

【關鍵詞】國民經濟；安全視覺；房地產泡沫；治理問題；對策

在市場經濟體制不斷健全和完善的背景下，房地產行業(yè)作為我國國民經濟的重要支柱型產業(yè)，房地產價格不斷增加，導致房地產泡沫問題出現，影響了房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對于我國房地產泡沫而言，其在一定程度上能夠對多度的貨幣擴張加以有效吸收，溫和有效推動經濟的發(fā)展。當然在治理房地產泡沫問題時，需要政府通過宏觀調控政策來平抑市場供求關系的過大波動，保證房地產市場的健康有序發(fā)展，實現我國國民經濟的安全穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產泡沫概述

房地產泡沫作為一種“泡沫經濟”，其主要是指房地產資產在交易過程中突然漲價，房屋和土地具有極高的價格，導致房地產價值與價格相背離，商品供求關系失衡，出現無法真實反映物質財富的貨幣泡沫。由于資產價格上漲幅度過大，市場的價格與使用者的實際支撐情況不相符合，出現價格暴跌等情況，導致市場經濟衰退，使其向氣泡一樣破滅。值得注意的是，房地產泡沫作為價格波動的一種形態(tài)，其與一般價格波動存在本質差異，房地產價格波動幅度相對較大，屬于突然下跌或上漲，不具有連續(xù)性。

二、國民經濟安全視角下房地產泡沫治理問題分析

1.原因

隨著城市化進程的加快，經濟的發(fā)展以及人口的增加使得我國面臨著更為嚴峻的土地資源緊缺問題，房地產商品出現供求關系失衡等情況，并且部分投機經營者為了謀取自身的利益，通過不正當手段獲取土地權益，導致房地產與土地實際價值相脫離，產生房地產泡沫。同時，由于土地資源的資產價格與其價格缺乏一致性，實際市場地價與預期的不合理土地利用收益貼現值之間存在較大的偏差，這種偏差如果越大，則房地產泡沫越多。當前我國政府積極鼓勵投資，金融機構和銀行也相繼發(fā)放房地產貸款，而由于住房抵押貸款存在不規(guī)范性操作，并且盲目投資與大量發(fā)放信貸等致使房地產價格過高，也可能造成房地產泡沫。例如經濟蕭條時期，購房者違約后會導致銀行產生不良資產，出現大量的壞賬與呆賬，并且房地產實際地價遠低于擔保價格，金融機構則難以及時收回利息和貸款，出現金融危機。

此外，在市場經濟快速發(fā)展的情況下，市場結構缺乏合理性，房地產開發(fā)商囤積房源與土地，投機炒作，導致虛假宣傳與交易產生，對市場預期造成誤導，影響房地產市場的有序性。如開發(fā)商為了謀求自身最大化利益，對商業(yè)用房、別墅和高檔住宅加以大力開發(fā)，導致高檔房屋大量控制，而保障性住房和普通住宅供不應求。土地要素市場的缺失會在很大程度上導致土地價格壟斷，我國房地產市場則是如此，房地產價格與其實際價值相脫離，呈現虛高的情況，并且受地方保護意識和巨額資金等因素的影響，房地產行業(yè)的競爭相對弱化，導致開發(fā)商的市場行政壟斷與局域性壟斷。

2.對策

要想有效控制與治理房地產泡沫問題，保證國民經濟的安全穩(wěn)定發(fā)展，首先應加強政府的宏觀調控，對經濟適用房加以推行。政府可結合房地產市場的實際需求，建立住房供應體系，對住宅的供應模式加以改進，形成租賃市場，大力推出公租房、保障性住房和經濟適用房。同時對商品房的價格加以有效控制，保證中低收入家庭能夠購房居住，有區(qū)別性與針對性銷售基本居住需求住房和高檔商品房，并給予公租房、保障性住房與經濟適用房等政策優(yōu)惠，使其能夠進行抵押貸款與公積金貸款等。

其次應對土地資源管理加以強化，完善宏觀監(jiān)測體系。建立健全宏觀監(jiān)測而體系，對土地資源的用地比例與供應量進行合理調整，對城市形象工程和高檔住宅的開發(fā)利用規(guī)模加以有效控制，從而保證房地產行業(yè)的有序發(fā)展。同時加強市場調研，對房地產市場的實際需求進行正確預測與評估，嚴厲打擊投機炒作與虛假宣傳，對市場分析報告進行定期發(fā)布，合理引導市場。此外，可對購房實名制加以積極推行，加強管理住房開放貸款，對房屋貸款業(yè)務和個人商業(yè)用房貸款加以規(guī)范管理，嚴格控制貸款發(fā)放的條件，合理審查開發(fā)商的信用等級與開發(fā)資質。當然，政府可采用土地出讓公開招投標制度，對城市大規(guī)模建設與高檔住宅盲目開發(fā)加以監(jiān)管與控制，合理調控土地的預售、稅收和供應等，保證土地供應量的合理性，實現房地產行業(yè)的長遠發(fā)展。

三、結束語

綜上所述，房地產價格的暴跌暴漲會嚴重影響國民經濟的安全平穩(wěn)運行，需要加強政府的宏觀調控和土地資源管理，完善宏觀監(jiān)測體系，合理管理房地產市場。只有這樣，才能保證我國房地產行業(yè)的健康有序發(fā)展，使其成為新的經濟增長點，推動國民經濟可持續(xù)發(fā)展。

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