二手房中介迷霧

燕巧

伴隨“營改增”“去庫存”，成都的樓市從長達(dá)兩三年的平淡期中回過神來，二手房成交量大漲。鑒于買房的交易金額太大，流程也較繁瑣，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，很多人都會委托房產(chǎn)中介，可這一托付真的能完全放心嗎？

“什么？房子不賣了？” 周涵一下子懵圈了。

這天是2016月3月4日，距周涵在成都鏈家房產(chǎn)中介和賣家簽訂購房合同，已經(jīng)3個(gè)月。這期間周涵催促過中介幾次，想盡快辦理下一步的手續(xù)，但始終沒有進(jìn)展，直到這天中介突然給她打電話稱“賣家決定房子不賣了”。

心儀的房子沒買成已經(jīng)夠郁悶了，而更讓周涵無奈的是追責(zé)無門——賣家找不到，中介則兩手一攤稱“他們也沒辦法”。

伴隨“營改增”“去庫存”，杭州、上海的二手房成交量都創(chuàng)造了歷史新紀(jì)錄，成都的樓市也從長達(dá)兩三年的平淡期中回過神來。據(jù)成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)，春節(jié)后成都二手房成交量大漲，3月全市成交二手房168萬平方米，比2月增加141%，比之去年3月，增加了70%，遠(yuǎn)高于商品房。

與之相伴的，則是房產(chǎn)中介生意的火爆。鑒于買房的交易金額太大，流程也較繁瑣，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，很多人都會委托房產(chǎn)中介，可這一托付真的能完全放心嗎？

信息不對稱的隱患

去年，為了孩子以后上學(xué)方便，周涵準(zhǔn)備換房子。一天晚上周涵接到中介電話說城南一小區(qū)有一套房子房東急售，周涵去看了后雖然不是特別滿意，但畢竟是學(xué)區(qū)房，價(jià)格也在接受范圍內(nèi)，于是她當(dāng)天就交了誠意金。

幾天后，周涵讓中介把賣家的房產(chǎn)證給她看一下。當(dāng)時(shí)中介告訴她正在拿，一小時(shí)后可以拿到，還用微信發(fā)了現(xiàn)場等待的圖片給她。但周涵一小時(shí)后并未收到房產(chǎn)證。之后，中介又換了說辭，稱“賣家還沒拿到產(chǎn)權(quán)證，要些時(shí)間來辦理”。周涵了解到她準(zhǔn)備買的二手房是新建完成的小區(qū)，開發(fā)商已經(jīng)給業(yè)主交了房，但產(chǎn)權(quán)證還沒辦。

“當(dāng)時(shí)那一片都沒辦下來，也不覺得有問題，只是覺得多個(gè)步驟要耗些時(shí)間而已?！敝芎f。因此，去年12月中旬，她和賣家簽了購房合同，并交了10萬元定金，賣家表示馬上去提資料辦房產(chǎn)證。雖然感覺有點(diǎn)麻煩，但周涵感覺松了一口氣：買房的事總算定下來了。沒想到的是，真正的麻煩還在后面。

簽完合同后，中介和周涵聯(lián)系就少了。直到3月初中介突然通知周涵賣家不賣房了。冷靜下來后周涵覺得事有蹊蹺，“我猜想是不是賣家已經(jīng)把房子賣給了別人”。在電話詢問未果的情況下，她約了中介面談，這次中介確認(rèn)了她的猜測：就在3月，賣家違約把房子賣與他人，賣價(jià)比他們簽的合同價(jià)高了近20萬元。本刊記者在一房屋信息網(wǎng)站上查閱發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)的房價(jià)從去年12月到今年3月，每平方漲了一千多元。這與周涵這套房的價(jià)格走勢基本相符。

也就是說，拖了3個(gè)月，周涵若想買同區(qū)域的房子，需要多花10%左右的錢。

好好地簽了購房合同，本來是板上釘釘?shù)氖?，三個(gè)月后房子卻沒了，周涵只能拿回定金，這讓她覺得難以接受。

周涵買的房子屬于未有產(chǎn)權(quán)證的合同房。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。周涵表示，買房過程中，中介從始至終都未向她說明過買該類房產(chǎn)所存在的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槿舴孔記]有產(chǎn)權(quán)證，就不能網(wǎng)簽，根本無法進(jìn)行正常的過戶流程。并且，也只有網(wǎng)簽才能有效防止“一房兩賣”，但若中介不予告知的話，就會出現(xiàn)簽了購房合同也“白簽”的窘境。

記者隨后聯(lián)系上了周涵買房的房產(chǎn)中介公司，該公司工作人員并不認(rèn)為產(chǎn)權(quán)問題是造成此次交易終止的原因，也不認(rèn)為他們在其中負(fù)有什么責(zé)任，“出現(xiàn)問題主要是房東找到了出價(jià)更高的買主”。

記者帶著雙方的說法咨詢了房產(chǎn)類律師。清華源律師事務(wù)所的趙律師表示，“合同房等未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)讓，由于買賣雙方執(zhí)行的時(shí)間太長，在房屋價(jià)格波動的情況下，經(jīng)常產(chǎn)生糾紛?！背啥嫉膶O律師明確告訴記者，買主委托中介買房的話，中介有責(zé)任和義務(wù)告知買主買這類無產(chǎn)權(quán)證房屋的風(fēng)險(xiǎn)情況。

二手房交易是一個(gè)相當(dāng)繁復(fù)的過程，房產(chǎn)中介對房屋信息的掌握是最全面的，可若他們利用這種買賣雙方的信息不對稱來做文章，就會使二手房中介行業(yè)充滿許多欺詐、假房源、流程不規(guī)范等“痛點(diǎn)”。

霸氣的“自制”合同

業(yè)務(wù)員為了促成交易，提升業(yè)務(wù)量，對客戶隱瞞信息的事情在中介行業(yè)并不少見。

成都的陳先生也在二手房房產(chǎn)中介上“栽過跟頭”。據(jù)華西都市報(bào)報(bào)道，陳先生曾通過某房產(chǎn)中介看中一套二手房，當(dāng)時(shí)工作人員告訴他房子裝修是終身質(zhì)保，陳先生當(dāng)場就簽了合同，并在第二天付了兩萬的定金。然而，當(dāng)他翻看了房東手里的裝修合同后卻發(fā)現(xiàn)，免費(fèi)保修期其實(shí)只有兩年，并且現(xiàn)在已經(jīng)只剩下一年。

認(rèn)為自己“被騙”的陳先生向中介提出解約，卻被告知2萬元定金不能退?！懊髅魇撬麄冞`約在先，為什么不能退？”陳先生提出自己的質(zhì)疑。

對于涉及金額如此巨大的房產(chǎn)交易，中介到底應(yīng)該完成哪些服務(wù)、承擔(dān)哪些責(zé)任？

本刊記者查看了成都一位購房者的三方經(jīng)紀(jì)合同，發(fā)現(xiàn)該合同的違約條款處關(guān)于違約責(zé)任的約定條款有五條，其中三條是講丙方的傭金支付情況，而對甲乙雙方的違約細(xì)則提及較少，更沒有違約后中介的責(zé)任界定。合同強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，“簽訂合同當(dāng)天須繳納全部中介費(fèi)”。

記者走訪了成都市多家二手房中介公司，發(fā)現(xiàn)不論是購房合同還是經(jīng)紀(jì)合同，都是中介自己所提供的版本，并非成都房管局存量房交易服務(wù)平臺上的指導(dǎo)合同。兩相對比，發(fā)現(xiàn)在一些關(guān)鍵表述上，中介都進(jìn)行了調(diào)整。比如對于爭議性最大的該何時(shí)繳納傭金這一問題，房管局的合同表述是“丙方促成該房屋交易后，收取傭金”；而中介提供合同的第一條就寫明了“甲乙雙方簽訂《買賣合同》時(shí)，丙方居間服務(wù)完成”且“甲乙雙方應(yīng)在本合同簽訂當(dāng)日向丙方支付傭金”。事實(shí)上，房屋交易的過程較長，簽訂購房合同時(shí)交易才剛剛開始，而過戶才能代表交易完成。

提前收傭金也讓不少人擔(dān)心中介收錢后不辦事。有網(wǎng)友向中介提出能不能先支付部分傭金，中介的回答卻是不交錢就不辦事。對此，有法律人士表示，這對于買方有霸王條款的傾向。

類似的“不平等條約”在其他地方也時(shí)有發(fā)生。如“私自完成買賣交易的，按居間服務(wù)費(fèi)雙倍賠償”“業(yè)主、客戶雙方近親屬、朋友、同事簽字視為本人簽字”等奇葩條款。這些都屬于經(jīng)營者設(shè)定的讓消費(fèi)者承擔(dān)本應(yīng)由經(jīng)營者承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

此外，成都市房管局的指導(dǎo)文本上還詳細(xì)說明了居間方的服務(wù)內(nèi)容，其中就有網(wǎng)上簽約等事項(xiàng)，但這些在中介“自制”的合同上很少提及。這就導(dǎo)致一旦出現(xiàn)糾紛，中介所承擔(dān)的責(zé)任可以降到最低，完全是讓買方和賣方自己去“打架”。

快速擴(kuò)張與青黃不接

二手房中介糾紛并不鮮見的一個(gè)大背景，是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在全國進(jìn)行著大洗牌。某品牌中介在去年一年時(shí)間，擴(kuò)張到全國各個(gè)城市，先后并購多家房地產(chǎn)中介公司。日前，該品牌中介在成都市場占有率超過50%，成為絕對的龍頭。本次調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)城西一條相距不到50米的街上，就有三家該品牌門店，兩家對街而立。

門店的擴(kuò)張急需大量從業(yè)人員，隨之而來的也可能是大面積的新手。調(diào)查中，記者隨機(jī)向兩位房產(chǎn)中介工作人員咨詢房產(chǎn)相關(guān)問題時(shí)，他們都表示自己是春節(jié)后才來的，很多問題不知道。而在采訪一家中介門店經(jīng)理去年銷售數(shù)據(jù)時(shí)，這位經(jīng)理說，去年春節(jié)自己還沒有來，不清楚。對業(yè)務(wù)的不熟悉，也導(dǎo)致了在進(jìn)行居間服務(wù)時(shí)可能會出現(xiàn)更多的紕漏，從而引發(fā)糾紛。

有意思的是，4月，周涵看好的另一套房子最終還是在鏈家成交?！皹鞘挟?dāng)下還是賣方市場，房源非常重要，盡管互聯(lián)網(wǎng)信息很發(fā)達(dá)，但中介依然掌握很多獨(dú)家房源。想要買到心儀的房子，還得依賴他們?！币晃欢址繕I(yè)內(nèi)人士說，“對大多數(shù)中介公司而言，開門店的主要目的就是‘卡位，房源信息的收納，以及買賣交易的完成?！?/p>

如果說中介的市場洗牌和擴(kuò)張背后是亞當(dāng)斯密“看不見的手”在操控，那么對于目前存在的一些亂象，則急需行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、法律法規(guī)來規(guī)范，這還需要一雙“看得見的手”。如是，二手房交易市場才會更健康地發(fā)展，“去庫存”的目標(biāo)也能更順利地實(shí)現(xiàn)。