孔慶廣

從國家政策引導，還有目前的一些行業(yè)數(shù)據(jù)來分析，物流園區(qū)正處于窗口期。筆者覺得物流園區(qū)在未來的發(fā)展有六大趨勢，值得大家關注。

網(wǎng)絡化：物流園區(qū)發(fā)展的基本要求

首先我想強調的是物流園區(qū)的網(wǎng)絡化。也就是說，物流園區(qū)以投資、托管、加盟等方式形成網(wǎng)絡。我們有一個觀點，凡是考慮到網(wǎng)絡化發(fā)展的基本上是做物流園區(qū)運營的，凡是不考慮網(wǎng)絡化的，應該說就是注重園區(qū)開發(fā)的。

物流園區(qū)的網(wǎng)絡化，包含了這么幾個要點：一個就是你要想形成網(wǎng)絡的話，首先要選擇點，點的選擇是最關鍵的。其次要關注物流園區(qū)的產(chǎn)業(yè)整合，也就是說既然形成了一個網(wǎng)絡，那么你要為每一個人駐園區(qū)的企業(yè)提供相應的服務。其實網(wǎng)絡化給大家做物流園區(qū)的一個提示，要么你自己去做網(wǎng)絡，你做老大，去整合別人，讓別人來加盟你，或者說你去托管別人；要么你就去跟別人合作，你被整合。

綜合化：對園區(qū)提出了更高的要求

物流園區(qū)發(fā)展的第二個趨勢是綜合化。從物流園區(qū)的發(fā)展來看，它有這么幾個階段性，第一個就是我們最早的單純作為倉儲設施，在城市里面是混在一起的，然后第二個階段就是把倉儲，也就是說跟物流，跟整個城市的發(fā)展它是分開的，到了第三個階段，就是我們現(xiàn)在講的，就是物流產(chǎn)業(yè)新城，又重新融合到一起，那么目前我們所說物流園區(qū)的4.0時代，就是把互聯(lián)網(wǎng)的概念放進來，也就是說把O2O的概念放進來。

集聚化：園區(qū)的功能多樣性

物流園區(qū)有兩大功能，一個是業(yè)務發(fā)展的功能，通過企業(yè)入駐到物流園區(qū)里面，平臺公司或者物流的平臺能夠為入駐的企業(yè)提供相應的服務，包括能夠以現(xiàn)有園區(qū)平臺出去攬貨，回來之后提供給園區(qū)的三方企業(yè)，促進這些中小物流企業(yè)的成長。物流園區(qū)的第二個功能，實際上是政府管理功能，因為物流企業(yè)本身就是小散亂差，它分散在各個方面，對城市的交通、環(huán)境各個方面都有比較負面的影響，那么通過園區(qū)的聚合，便于政府對企業(yè)進行管理，所以說進入到園區(qū)之后，形成這種產(chǎn)業(yè)集聚，可以實現(xiàn)統(tǒng)一管理、業(yè)務整合和綜合服務。

專業(yè)化：為入駐企業(yè)提供增值服務

物流園區(qū)既講綜合化也講專業(yè)化，實際上就是說在物流園區(qū)的管理方面，要求的是越來越專業(yè)，必須得能夠為入駐的企業(yè)提供保安、保潔、工程等基本物業(yè)服務，然后還包括對人駐企業(yè)的行政服務（行政許可）以及其他一些增值服務。

平臺化：物流空間提供商和物流平臺服務商

物流園區(qū)是一個四方平臺，整合三方企業(yè)以及相關的上下游企業(yè)，還有一些相關的輔助性企業(yè)都聚合到物流園區(qū)里面。園區(qū)平臺具有兩個功能，一個功能是一個空間平臺，也就是說你是物流空間提供商。另外一個，就是物流平臺的運營服務商。實際上整個的平臺服務是依據(jù)或者依靠信息平臺來搭建的，以信息化為核心來展開的。

產(chǎn)業(yè)化：園區(qū)開發(fā)模式的可持續(xù)性

物流園區(qū)發(fā)展還有個發(fā)展趨勢就是產(chǎn)業(yè)化。原來物流園區(qū)的發(fā)展，一個是政府主導的，一個是大的物流企業(yè)主導的，原來主要就是這兩種類型，后來出現(xiàn)政企聯(lián)合開發(fā)，還有些其他的方式。目前來看，主流的模式應該是物流地產(chǎn)的開發(fā)模式。