姚遠(yuǎn)

摘要：中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)自1981年開(kāi)始商品房開(kāi)發(fā)的試點(diǎn)，經(jīng)歷35年快速發(fā)展，2016年中國(guó)人均住房面積已經(jīng)達(dá)到35平方米，以三口之家計(jì)算中國(guó)每個(gè)家庭都擁有一套商品房。但是每年在建和籌建的房地產(chǎn)項(xiàng)目仍不斷向市場(chǎng)提供產(chǎn)品，市場(chǎng)供過(guò)于求的問(wèn)題日益突出。本文在分析房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)基礎(chǔ)上，提出了改善風(fēng)險(xiǎn)管理的方向和方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)過(guò)去，如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)的“白銀時(shí)代”繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展立于不敗之地，如何在經(jīng)濟(jì)大潮中提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，尤其是防范管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液?；I集資金的方式不同籌資成本和籌資風(fēng)險(xiǎn)不同，在風(fēng)險(xiǎn)可控條件下及時(shí)足額籌集資金，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中重要的部分。籌資工作除了注意以合適的方式籌集足額資金，還應(yīng)合理控制不同籌資方式下的風(fēng)險(xiǎn)程度，正確制定和管理籌資風(fēng)險(xiǎn)的方法和措施。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著籌資方式單一、籌資渠道匱乏、資金成本昂貴的問(wèn)題。籌資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在資金期限錯(cuò)配，長(zhǎng)周期的投資項(xiàng)目配比了短期融資，容易出現(xiàn)短期償債能力急劇下滑，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)整體財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高，籌資過(guò)度依賴間接融資方式，在市場(chǎng)形式低迷時(shí)，企業(yè)盈利能力下滑不足以支付財(cái)務(wù)成本時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)“斷供”的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在2014年之后，中國(guó)進(jìn)入各種風(fēng)險(xiǎn)疊加期，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)步入下行周期，房地產(chǎn)行業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)更加凸顯。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)是投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，同時(shí)還面臨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策變化的掣肘，容易受到國(guó)家投資、產(chǎn)業(yè)、財(cái)稅等多方面政策的制約和影響。投資規(guī)模越大的項(xiàng)目面臨的管理風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)就越高，大規(guī)模投資可能遇到項(xiàng)目管理不善導(dǎo)致的質(zhì)量不合格、建設(shè)進(jìn)度不理想、銷售策略不適用導(dǎo)致的去化困難等風(fēng)險(xiǎn)；開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)則內(nèi)外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的變數(shù)就越大，市場(chǎng)情況在經(jīng)濟(jì)周期換擋時(shí)會(huì)發(fā)生劇烈的變化，開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)面對(duì)的市場(chǎng)變數(shù)就越大，例如：市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡時(shí)產(chǎn)品價(jià)格普遍下跌，項(xiàng)目可研階段論證可行的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變得不行可，市場(chǎng)價(jià)格下跌會(huì)帶來(lái)集中退房、大面積違約等風(fēng)險(xiǎn)因素。

（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)不確定性因素的影響，使得資金流動(dòng)異常，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生運(yùn)營(yíng)困難，企業(yè)價(jià)值下降的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)則體現(xiàn)在，企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力不能隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化而提升和及時(shí)調(diào)整。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)35年快速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入到產(chǎn)品供大于求、企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)和行業(yè)快速優(yōu)勝劣汰的“白銀時(shí)代”。市場(chǎng)變化要求企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力必須更快的提升改進(jìn)，如果依然墨守成規(guī)，不能在細(xì)致深入的市場(chǎng)分析和可研基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)提供質(zhì)量更好、品質(zhì)更高的產(chǎn)品，依然采取過(guò)時(shí)的商業(yè)模式和營(yíng)銷模式，不在提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率和科學(xué)壓縮成本等方面升級(jí)，將面臨經(jīng)營(yíng)效益下滑、產(chǎn)品沒(méi)有市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流枯竭的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)除了以上財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還存在著企業(yè)間大量互保產(chǎn)生的保證風(fēng)險(xiǎn)，貨幣市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的利率風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家財(cái)稅體制改革帶來(lái)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，以及無(wú)法兌現(xiàn)對(duì)投資人承諾的利潤(rùn)分配風(fēng)險(xiǎn)等。如何提前化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)在生存的前提下，健康穩(wěn)定的發(fā)展，可以通過(guò)以下措施改善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理措施

（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、合理搭配債務(wù)期限，規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)

在風(fēng)險(xiǎn)上行的市場(chǎng)階段應(yīng)采取穩(wěn)健的融資策略。多元化融資渠道，科學(xué)的統(tǒng)籌權(quán)益資本和債務(wù)資金的比例，盡量采取直接融資方式，例如：引入戰(zhàn)略投資人、發(fā)行普通股、可轉(zhuǎn)債、優(yōu)先股等方式，降低財(cái)務(wù)杠桿，提高企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力。另一方面，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期特點(diǎn)選擇搭配債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，舉債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主，短期負(fù)債為輔，同時(shí)加速銷售回款速度，改善資金結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力。同時(shí)盤(pán)活固定資產(chǎn)，增加流動(dòng)資產(chǎn)和速動(dòng)資產(chǎn)比例，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善資產(chǎn)錯(cuò)配現(xiàn)象。

（二）科學(xué)管理投資項(xiàng)目，增強(qiáng)投資效果的確定性，減少投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)從可行性研究入手，收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資料信息，正確地判斷和把握市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，把項(xiàng)目投資的不確定性降到最低限度。同時(shí)可以采取投資分散的方法，即通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的分散而達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，方式包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將可控資源集中用于本企業(yè)專業(yè)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)，同時(shí)還應(yīng)避免將雞蛋放入同一個(gè)籃子，可以進(jìn)行區(qū)域分散投資，保證企業(yè)綜合投資報(bào)酬率基本理想。并且使開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在時(shí)間上錯(cuò)開(kāi)，合理統(tǒng)籌項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏，不出現(xiàn)內(nèi)部資源競(jìng)爭(zhēng)，也不造成短期資金流緊張的局面，保留項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一定的調(diào)整空間和余地。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，還可以創(chuàng)新商業(yè)模式，開(kāi)展同行業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的新的合作方式和深度，利用各種互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投資共享收益共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到降低投資風(fēng)險(xiǎn)的目的。例如：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的以運(yùn)營(yíng)商為核心，投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的輕資產(chǎn)模式。具體是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、營(yíng)運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)做，但投資全部來(lái)自機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)歸投資者，雙方從凈租金收益中進(jìn)行分成。

（三）提升企業(yè)管理工作的水平，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

“白銀時(shí)代”的市場(chǎng)特點(diǎn)是，市場(chǎng)飽和供大于求，帶來(lái)行業(yè)內(nèi)更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地長(zhǎng)企業(yè)需要苦練內(nèi)功，提升企業(yè)管理水平，在競(jìng)爭(zhēng)中不落伍。房地產(chǎn)企業(yè)可以從建立健全內(nèi)部控制制度入手，以制度規(guī)范企業(yè)日常管理工作，減少因?yàn)殡S意決策和管理混亂帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。采用全面預(yù)算管理將不利的異常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在初始階段，減少企業(yè)不必要的損失，通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，比較實(shí)際與預(yù)算的差異，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。采用財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)管理涉及方方面面的工作，不同房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用適于本企業(yè)的管理模式和方法，總體目的是提升企業(yè)活力和盈利能力，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（四）樹(shù)立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，建立健全風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

建立起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全過(guò)程控制機(jī)制，對(duì)財(cái)務(wù)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事前、事中、事后采取控制措施，使從決策、實(shí)施到評(píng)價(jià)得到有效全面的監(jiān)控。建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)企業(yè)的資本營(yíng)運(yùn)過(guò)程進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，一旦發(fā)現(xiàn)某種異常征兆就著手應(yīng)變，以避免或減少風(fēng)險(xiǎn)損失。實(shí)行全員風(fēng)險(xiǎn)管理，將風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制引入企業(yè)內(nèi)部，使管理者、員工、企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，做到責(zé)、權(quán)、利三位一體，對(duì)每項(xiàng)存在風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)行責(zé)任制。

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