賈少品 段要松

【摘要】：目前，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營建設(shè)過程中所能夠獲得的效益在不斷降低，因此房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營過程中，將如何保障效益收入作為經(jīng)營的主要內(nèi)容。這種形勢(shì)之下，房地產(chǎn)企業(yè)提高成本管理水平就顯得尤為迫切。合約規(guī)劃在房地產(chǎn)成本管理過程中的應(yīng)用，主要目的是更好提高成本整體管理水平，確保項(xiàng)目預(yù)期收益。而本文以有近二十年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的久隆集團(tuán)為例展開分析。

【關(guān)鍵詞】：成本管理;合約規(guī)劃;成本控制

前言

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中形成的經(jīng)濟(jì)規(guī)模一直保持穩(wěn)定增長，但開發(fā)項(xiàng)目所獲得的凈利潤卻在不斷下降。如何做到擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)凈利潤不下降已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中解決的首要問題。提高項(xiàng)目開發(fā)成本控制的水平，是企業(yè)保持健康經(jīng)營的關(guān)鍵因素。合約規(guī)劃適用在房地產(chǎn)成本管理當(dāng)中，主要體現(xiàn)在企業(yè)制訂項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃之后，對(duì)項(xiàng)目所要發(fā)生的各項(xiàng)成本進(jìn)行計(jì)算，運(yùn)用科學(xué)高效的管理模式匯總分析數(shù)據(jù)，最終達(dá)到控制項(xiàng)目投資的目的。

一、基于合約規(guī)劃的項(xiàng)目成本控制體系構(gòu)建

1.1合約規(guī)劃實(shí)施過程中成本控制體系構(gòu)成

項(xiàng)目成本控制中合約規(guī)劃的展開，首先需要明確合約規(guī)劃及成本科目之間所存在的關(guān)系。確定合約規(guī)劃中的管理模式，保證成本科目成為合約規(guī)劃的核心內(nèi)容，然后再對(duì)成本所出現(xiàn)的形式進(jìn)行確定，例如項(xiàng)目在實(shí)際建設(shè)中在室外工程中所花費(fèi)費(fèi)用等;其次明確地產(chǎn)開發(fā)所需的資源，確保項(xiàng)目施工順利進(jìn)行。最后就是對(duì)合約規(guī)劃范圍進(jìn)行確定及落實(shí)。

1.2成本控制體系的運(yùn)作及職能部門權(quán)責(zé)

1.2.1成本控制體系的運(yùn)作

成本控制體系在實(shí)際操作過程中，對(duì)項(xiàng)目成本目標(biāo)進(jìn)行不斷優(yōu)化，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制。首先將企業(yè)在以往建設(shè)過程中所積累的資源分類創(chuàng)建數(shù)據(jù)庫，目的是讓管理人員對(duì)施工中人工、材料及機(jī)械設(shè)備的消耗和使用情況充分了解;其次就是利用所構(gòu)建的數(shù)據(jù)庫，對(duì)體系的實(shí)際操作流程進(jìn)行指導(dǎo)控制，保證項(xiàng)目每一個(gè)環(huán)節(jié)所花費(fèi)的成本都得到有效的控制，這方面久隆集團(tuán)運(yùn)用邦永系統(tǒng)做的很好;最后成本控制體系對(duì)實(shí)際應(yīng)用過程中所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行整合，需要反饋的上報(bào)數(shù)據(jù)，填補(bǔ)數(shù)據(jù)庫內(nèi)所欠缺的信息[1]。

1.2.2成本控制體系運(yùn)行中職能部門的職責(zé)

成本控制體系發(fā)揮自身的作用需要很多部門配合，所涉及到的部門眾多，以久隆集團(tuán)為例，建設(shè)公司下屬就有開發(fā)部、設(shè)計(jì)部、工程部等等，每一個(gè)部門在公司內(nèi)所承擔(dān)的責(zé)任不同，每個(gè)工作崗位上都配備專業(yè)的技術(shù)人員。

（1）開發(fā)部

開發(fā)部主要工作是在項(xiàng)目確定前后，按照政府有關(guān)規(guī)定辦理項(xiàng)目在建設(shè)中所需要的各種手續(xù)，為項(xiàng)目開展提供保障。開發(fā)部需要辦理手續(xù)類別較多，例如項(xiàng)目施工之前，需要辦理工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。開發(fā)部對(duì)項(xiàng)目建設(shè)前有較大建議權(quán)，其控制成本方面較多，如方案調(diào)整、室外采暖系統(tǒng)比選、增容方案對(duì)比等方面都涉及。

（2）總工辦

總工辦主要在設(shè)計(jì)階段對(duì)工程建設(shè)成本進(jìn)行控制。從諸多方案中找到最佳的設(shè)計(jì)方案，保證工程質(zhì)量、滿足使用功能的前提下最大可能的降低成本。設(shè)計(jì)目標(biāo)確定之后，總工辦指導(dǎo)設(shè)計(jì)院將圖紙進(jìn)行設(shè)計(jì)管理，保證圖紙滿足項(xiàng)目建筑面積、容積率、配套設(shè)施以及國家強(qiáng)制規(guī)定等要求。設(shè)計(jì)工作質(zhì)量對(duì)項(xiàng)目在轉(zhuǎn)化過程中所花費(fèi)的成本具有較大影響，同時(shí)所需要的經(jīng)濟(jì)成本還受到企業(yè)內(nèi)其他各部門的限制?？偣まk主要能夠控制的成本就是項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過程中所需要的成本[2]。

（3）工程部

工程部是將圖紙轉(zhuǎn)換成實(shí)物的部門，同時(shí)保證項(xiàng)目實(shí)際施工中始終保持可控的狀態(tài)，讓項(xiàng)目施工質(zhì)量及成本都能夠得到有效控制。工程部所能夠控制的成本較多，例如施工方案優(yōu)化、設(shè)備安裝比選、簽證產(chǎn)生的費(fèi)用等。

（4）成本部

成本部的工作內(nèi)容是對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、核算、分析及控制。成本部是成本控制的中心部門，在成本控制過程中，需要開發(fā)部、設(shè)計(jì)部及工程部等部門提供有關(guān)數(shù)據(jù)，這樣成本部才能夠更加有效的進(jìn)行成本控制，保證量價(jià)的科學(xué)準(zhǔn)確。

（5）物資采購部

物資采購部主要承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)過程中甲供材采購的責(zé)任，同時(shí)對(duì)企業(yè)所擁有的固定資源進(jìn)行配置，例如采購計(jì)劃制定、施工材料的保管、機(jī)械使用管理等等。物資采購部所能夠進(jìn)行控制的成本范圍較小，主要是對(duì)于企業(yè)固定資源管理過程中成本進(jìn)行控制[3]。

二、案例分析

成本控制體系運(yùn)行中，通過對(duì)原始數(shù)據(jù)的分析研究，得出項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)所需要的資金。企業(yè)在管理、財(cái)務(wù)及銷售等方面的費(fèi)用有固定指標(biāo)，本文在對(duì)房地產(chǎn)成本管理的合約規(guī)劃的應(yīng)用研究中，將企業(yè)在管理、財(cái)務(wù)及銷售三個(gè)方面所需要的經(jīng)濟(jì)成本暫按照總成本的15%進(jìn)行計(jì)算。

在對(duì)數(shù)據(jù)整理之后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同地段內(nèi)建設(shè)所需要的經(jīng)濟(jì)成本之間也存在較大的差異，不具備可比性;成本比重是項(xiàng)目成本控制的核心內(nèi)容，開發(fā)部所能夠控制的成本占據(jù)10%，設(shè)計(jì)部門在設(shè)計(jì)階段所能夠控制成本的比重占據(jù)8%。設(shè)計(jì)部門能夠控制的比重存在較大的差異，主要原因是由于普通住宅項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過程中所應(yīng)用到的產(chǎn)品都是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，這樣設(shè)計(jì)成本就能夠有效降低。在對(duì)高層建筑設(shè)計(jì)過程中，建筑物自身所需要具備的功能較多，因此這樣的項(xiàng)目所需要的設(shè)計(jì)成本就較為高昂，無法進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)[4]。

結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中不可或缺的部分對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大。面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的一些問題，特別是近年凈利潤不斷下降的情況下，對(duì)房地產(chǎn)成本管理的研究就顯得尤為重要。本文以房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)久隆集團(tuán)為例，其中合約規(guī)劃作為其成本管理的重要方式，在建設(shè)過程中廣泛應(yīng)用，其目的就是幫助企業(yè)自身有效進(jìn)行成本控制，節(jié)約成本提高利潤，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向前發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]宗江.基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制分析[J].中國市場(chǎng)，2015（22）：226-227.

[2]張?bào)泠?房地產(chǎn)ERP項(xiàng)目成本過程管理設(shè)計(jì)及應(yīng)用[J].信息通信，2013（01）：129-130.

[3]唐艷.合約規(guī)劃在房企招標(biāo)采購管理中的有效應(yīng)用[J].中華建設(shè)，2016（02）：122-123.

[4]阮曉春，魯霞.淺談某企業(yè)房地產(chǎn)手冊(cè)中成本控制體系[J].技術(shù)與市場(chǎng)，2014（06）：336+339.