房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題及其對(duì)策

李欣陽(yáng)

摘 要：隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、生活水平的提高，人們對(duì)物質(zhì)生活有了更高的追求，尤其是對(duì)住房質(zhì)量的要求越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)也就迅速發(fā)展起來(lái)，一躍成為支柱性行業(yè)，經(jīng)濟(jì)上的地位也有了顯著的提升。但是房地產(chǎn)行業(yè)與生俱來(lái)的特點(diǎn)也決定了其在財(cái)務(wù)管理方面會(huì)存在諸多問(wèn)題，同時(shí)國(guó)家政策的調(diào)節(jié)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變革、貨幣政策的松緊不一也使得企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題迫在眉睫，急需快速找到措施加以解決。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；措施

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）11-0144-02

（一）會(huì)計(jì)主體框架不同

房地產(chǎn)企業(yè)在商品性質(zhì)上與其他企業(yè)有很大的不同，其分公司的創(chuàng)建通常以企業(yè)項(xiàng)目根據(jù)地為依據(jù)，其營(yíng)業(yè)稅金及附加也應(yīng)在房地產(chǎn)所在的區(qū)域完成繳納義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)最大的不同之處就在此，并不以發(fā)生銷售活動(dòng)所在地為依據(jù)，也不以產(chǎn)品的生產(chǎn)地為依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)所在處就是權(quán)利和義務(wù)的發(fā)生之地。房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的土地?cái)?shù)量具有不確定性，同時(shí)其會(huì)計(jì)主體也具有一定的不穩(wěn)定性，可持續(xù)能力較弱。

（二）成本控制系統(tǒng)不同

外來(lái)商戶受托于房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的生產(chǎn)和開(kāi)發(fā)提供資源。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量外來(lái)商戶的支持，對(duì)于某些特定的項(xiàng)目，為使其風(fēng)格具有自身特色，甚至需要上百家外商共同輔助實(shí)現(xiàn)。這種吸取大量外來(lái)資源的方法就是房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制系統(tǒng)方面采取的主要手段。當(dāng)然，這種方法由于資源主要都是從外部獲得，因此具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，受許多不確定因素的影響，資金渠道不穩(wěn)定。同時(shí)，受大量外部因素影響越大，企業(yè)內(nèi)部對(duì)成本的控制力度顯得尤為薄弱。房地產(chǎn)項(xiàng)目的形式多樣性弱化了其他各種方法的應(yīng)用與實(shí)施意義。

（三）稅收管理制度不同

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理制度相對(duì)于其他企業(yè)的稅收制度來(lái)說(shuō)是比較嚴(yán)格的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品項(xiàng)目的創(chuàng)建所需要的時(shí)間長(zhǎng)短不一，對(duì)也比較簡(jiǎn)單的項(xiàng)目可能只需要幾個(gè)月的時(shí)間，但對(duì)于某些復(fù)雜工程就需要付出較長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)，有時(shí)甚至需要5年左右。另外，不動(dòng)產(chǎn)需要繳納的稅款底數(shù)較大，所以房地產(chǎn)企業(yè)的納稅節(jié)點(diǎn)基本上都定在實(shí)際收到款項(xiàng)的時(shí)候。房地產(chǎn)在建造過(guò)程中往往會(huì)涉及到市場(chǎng)上的各種相關(guān)行業(yè)，這就意味著在建設(shè)期間所得的票據(jù)類型十分多樣，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在稅收制度方面具有相當(dāng)大的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)較大。

（一）融資水平有限

房地產(chǎn)企業(yè)自身帶有的不確定性和局限性決定了其融資水平有限、方式有限。通常房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)向銀行或者其他金融企業(yè)、非金融企業(yè)借款來(lái)獲得資金的，渠道單一、有限。一般來(lái)說(shuō)，小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于其商業(yè)信用不高，因此取得借款的可能性會(huì)比較低，難度也較大。現(xiàn)在的規(guī)定要求企業(yè)只有在有能力償還債務(wù)及高額利息的情況下，并且需要上交企業(yè)近年來(lái)的財(cái)務(wù)狀況，在了解企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況是否滿足要求的情況下才能對(duì)其實(shí)行放貸政策。但是有些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)很難滿足此項(xiàng)要求，可以出示給貸款方用來(lái)作抵押擔(dān)保的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等價(jià)值不夠充足，即使有貸款方愿意出資，房地產(chǎn)企業(yè)為得到資金還需要進(jìn)行一系列評(píng)估程序，程序的煩瑣無(wú)形中又增加了企業(yè)負(fù)債上的壓力，更何況企業(yè)財(cái)務(wù)管理上各方面的局限性使其抵御融資風(fēng)險(xiǎn)的能力不足，破產(chǎn)將成為企業(yè)的必然趨勢(shì)。

（二）財(cái)務(wù)管理工作人員素質(zhì)偏低

如今房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)偏低也是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題，大部分工作人員的學(xué)歷不高、文化程度較低，這將在很大程度上影響企業(yè)的決策水平，員工自身素質(zhì)決定著企業(yè)的發(fā)展水平。很多房地產(chǎn)企業(yè)的員工工作量很大，甚至超出他們的能力，過(guò)度的工作使他們沒(méi)有時(shí)間繼續(xù)完善自己的不足，也沒(méi)有多余的精力對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行深刻的探索，一味被動(dòng)地接受任務(wù)、完成任務(wù)，漸漸失去了對(duì)創(chuàng)新的渴望，對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的革新也只能是力不從心。工作人員的被動(dòng)工作狀態(tài)會(huì)輕視財(cái)務(wù)管理方面的工作，使財(cái)務(wù)管理在工作中的地位降低，一系列管理問(wèn)題就會(huì)浮出水面。

（三）財(cái)務(wù)管理制度不夠健全

很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制不夠健全，造成十分混亂的場(chǎng)面。有些甚至連明確的制度都沒(méi)有規(guī)定，工作人員沒(méi)有可以遵守的規(guī)章，不受任何約束，一旦出現(xiàn)問(wèn)題必然一發(fā)而不可收拾。也有企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制不夠獨(dú)立的，領(lǐng)導(dǎo)者和工作人員在某種程度上都有一定的相關(guān)度，不僅失去了相互約束的能力也喪失了執(zhí)行力度。

另一方面，企業(yè)工作人員身兼多職的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，職務(wù)分工不明確，無(wú)法做到彼此監(jiān)督，加大了財(cái)務(wù)人員作弊的可能性，造成信息失真，不利于企業(yè)財(cái)務(wù)管理。管理人員素質(zhì)偏低、能力較差也是造成管理體制不健全的主要原因。財(cái)務(wù)制度的不完善使得發(fā)布反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)報(bào)告真實(shí)性都有待考察，既不利于公司在籌資過(guò)程中獲得其他金融機(jī)構(gòu)信任，也無(wú)助于企業(yè)做出準(zhǔn)確的項(xiàng)目分析以及投資決策，利潤(rùn)得不到保證。

（一）融資方式多元化

1.適度放寬股票市場(chǎng)限制

如今，嚴(yán)格的股票融資政策要求房地產(chǎn)企業(yè)只有在資產(chǎn)具有足夠規(guī)模、公司盈利數(shù)額達(dá)標(biāo)、企業(yè)內(nèi)部管理合理、項(xiàng)目政策完善的情況下，才有資格發(fā)行滬深股票。這對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是無(wú)法達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，因此造成融資上的困難。所以，政府應(yīng)該適度放寬股票市場(chǎng)對(duì)資金籌集的限制，加大房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的可能性，這樣才能做到降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.適度放寬債券市場(chǎng)限制

如今，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券市場(chǎng)的要求也十分苛刻，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都很難通過(guò)長(zhǎng)期債券籌集到資金，這也嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)發(fā)展。所以，政府也要適度調(diào)整債券市場(chǎng)限制，提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)期債券的可能性，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供更加豐富的融資環(huán)境。同時(shí)，長(zhǎng)短期債券的相互結(jié)合也有利于房地長(zhǎng)企業(yè)籌措新資金，調(diào)整并改善資金結(jié)構(gòu)。

（二）提升工作人員素質(zhì)

人才引進(jìn)對(duì)于任何企業(yè)來(lái)說(shuō)都是必不可少的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，都要重視對(duì)人才的培養(yǎng)與開(kāi)發(fā)，確立正確的人才觀念，對(duì)學(xué)歷與經(jīng)驗(yàn)同等重視。同時(shí)，設(shè)立吸收人才的優(yōu)越條件也有很大的幫助，可以激發(fā)工作人員的工作熱情，提高工作效率。首先，必須保障職員在工資薪酬方面的利益，健全社會(huì)保障制度和職工福利制度，給職工強(qiáng)大的歸屬感，才能讓他們安心為企業(yè)效勞。其次，對(duì)員工定期培訓(xùn)提高其業(yè)務(wù)能力，及時(shí)接受最先進(jìn)的管理理念，發(fā)揚(yáng)創(chuàng)新精神，適當(dāng)采取獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)員工之間相互競(jìng)爭(zhēng)，積極進(jìn)取。最后，非貨幣性福利也是一項(xiàng)很好的激勵(lì)措施，適時(shí)的非物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)可以恰到好處的刺激職員熱情，比如，對(duì)先進(jìn)工作者給予升職機(jī)會(huì)，可以刺激其他員工的欲望，讓他們更加努力為企業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造更多效益。

（三）完善財(cái)務(wù)管理制度，提高執(zhí)行能力

除了意識(shí)和人才要跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，財(cái)務(wù)管理體制也應(yīng)該有法可依、有章可循，能在一定程度上對(duì)企業(yè)員工起到約束、規(guī)范的效力。管理人員完善財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)有利于規(guī)范整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)體系，有條不紊的工作提高了做事效率，同時(shí)還能加強(qiáng)對(duì)重要指標(biāo)的管控能力，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高信用度。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度一定要分工明確，避免一人身兼多個(gè)重要職務(wù)；同時(shí)，也要防止權(quán)力的高度集中，對(duì)于有連帶關(guān)系的職務(wù)一定要嚴(yán)加監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)，解決力度要夠大。完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稽核制度以及內(nèi)部牽制制度，部門之間相互監(jiān)督有利于提高會(huì)計(jì)資料可信度，保證數(shù)據(jù)信息真實(shí)完整，也有利于管理者對(duì)資產(chǎn)的控制。