胡展碩

摘 要：房地產(chǎn)市場歷經(jīng)了快速發(fā)展期之后，于近幾年出現(xiàn)產(chǎn)出過剩，市場供大于求的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了空前嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。本文以房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象，分析了房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中普遍存在的一些問題，并給出解決問題的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本；構(gòu)成；控制

一、成本控制的含義

目前社會上對成本控制有廣義和狹義兩種看法。所謂的狹義成本控制就是指在企業(yè)成本逐步形成過程中，企業(yè)根據(jù)自己預(yù)先設(shè)定的目標(biāo)成本費用，對與日常經(jīng)營活動所發(fā)生相關(guān)的各種支出進行嚴(yán)格的計量和監(jiān)督，從而盡可能地使企業(yè)的各種支出不超過原定的預(yù)算，假如有偏差的存在，企業(yè)能夠結(jié)合自身的情況，對發(fā)生的偏差進行理性的分析，并且能夠及時地采取有效措施來彌補這個偏差，以此來達到企業(yè)對于項目成本控制的目的。房地產(chǎn)企業(yè)項目的成本控制一般是一個由事前控制、事中控制和事后控制形成的三位一體的立體組合，很好地運用這三項控制能夠促進企業(yè)更好、更快地實現(xiàn)預(yù)期的利潤，完成企業(yè)的終極目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制相關(guān)內(nèi)容

（一）開發(fā)成本。（1）土地款。土地款主要包括為獲得土地使用權(quán)所支付的本金、以及為所購?fù)恋夭疬w的居民安置所支付補償費等。（2）開發(fā)費用。開發(fā)費主要包括地上原有建筑物的拆除、相關(guān)道路的整修、項目地的通水通電等費用。（3）建筑安裝工程費。它是指直接或者間接用于房地產(chǎn)企業(yè)項目建筑工程的各種建設(shè)支出的總和。

（二）期間費用。（1）管理費用。房地產(chǎn)企業(yè)的行政管理部門為維持其正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種相關(guān)支出。（2）財務(wù)費用。對于房地企業(yè)而言，財務(wù)費用主要是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用的總和，具體說來，這里主要就是借款利息和其他財務(wù)費用。房地產(chǎn)行業(yè)與其他的一般行業(yè)相比較，具有工程建設(shè)周期長、資金投資數(shù)額大、對于政策較敏感，風(fēng)險系數(shù)高等特點。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)都會為了擴大規(guī)模而進行貸款融資，企業(yè)的資金大都是來自銀行。（3）銷售費用。對于任何一個企業(yè)來說，獲得利潤才是其最終的目的所在，房地產(chǎn)企業(yè)自然也不例外，只有把建好的房屋賣出去，才能保證企業(yè)利潤的最終實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)為了賣掉房屋，會進行一系列的宣傳，也就有了銷售費用的產(chǎn)生，這里的銷售費用，主要包括廣告宣傳費，以及招聘銷售人員及代理商的銷售代理費等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀及問題剖析

（一）土地成本逐年上漲。在我國目前商品房所用資金的占比中，土地費用約占總支出費用的20%，并在以較高的速度逐年增長。土地費用上漲的原因有：第一，土地資源的稀缺性和不可再生性導(dǎo)致土地價格上漲；第二，物價的上漲造成了水漲船高。

（二）成本核算對項目建設(shè)作用欠佳。一些房地產(chǎn)企業(yè)，在期初沒有制定好嚴(yán)格的成本控制體系，資金充裕時不加節(jié)制地使用資金，造成了后期一旦資金鏈出現(xiàn)問題，企業(yè)舉步維艱，這往往就是大家經(jīng)常能看到建到一半的樓盤突然停工了，一個不是很大的樓盤，建了好多年，造成了大量人力物力財力的損失。

四、關(guān)于完善房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的思路

（一）合理地選擇項目位置。如今，土地成本已經(jīng)在整個房地產(chǎn)企業(yè)的總成本中占了相當(dāng)大的比重，有些樓盤之所以價位那么高，就是因為期初，房地產(chǎn)企業(yè)在選址競價土地的時候，其拍得價位太高，以至于后期企業(yè)無論如何進行成本控制，其最終的商品房的售價都高于其他房屋，在價格上沒有競爭優(yōu)勢，無法實現(xiàn)企業(yè)的預(yù)期目標(biāo)，實現(xiàn)不了企業(yè)利潤的最大化。

（二）建立完整的成本控制體系。（1）成本最低化原則。 在保證產(chǎn)品質(zhì)量的情況下通過各種措施降低建造成本，使用最低的成本預(yù)算體系，減掉一切不必要的開支，從而達到預(yù)期的目標(biāo)是成本控制的根本目的。 （2）全面控制原則。全面控制包括全員控制和全過程控制。一個企業(yè)的成本控制如果僅僅依靠項目經(jīng)理和專業(yè)成本管理人員的努力恐怕是無法得到令人滿意的效果的，要想取得優(yōu)異的成績，這需要大家共同努力、需要所有的項目參與者群策群力；自項目的整體規(guī)劃、工程施工，以及到后期的銷售階段，其間的每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)都要納入成本控制的軌道，謹(jǐn)防偏離。

五、結(jié)束語

面對日益激烈的企業(yè)競爭，加之我國房地產(chǎn)企業(yè)管理層成本控制要求的提高，成本控制理論研究的不斷深入，必將產(chǎn)生更加先進的成本控制方法。同時，隨著改革開放，我國房地產(chǎn)企業(yè)也會學(xué)習(xí)和創(chuàng)造出先進的成本控制方法，提高國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制效果，加強其競爭力，從而促進我國經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1] 崔志英.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制淺析[J].決策探索，2014（9）.

[2] 柴強.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2013