劉賽

摘 要：2014年5月份，習(xí)總書記在河南考察工作時(shí)第一次提及新常態(tài)：我國(guó)發(fā)展仍處于重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，我們要增強(qiáng)信心，從當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段性特征出發(fā)，適應(yīng)新常態(tài)，保持戰(zhàn)略上微笑平常心態(tài)。那么，房地產(chǎn)企業(yè)如何運(yùn)用財(cái)務(wù)管理相關(guān)內(nèi)容使房地產(chǎn)行業(yè)快速穩(wěn)步的發(fā)展？

關(guān)鍵詞：新常態(tài)經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)行業(yè) 財(cái)務(wù)管理

習(xí)近平總書記提出新常態(tài)經(jīng)濟(jì)后，又進(jìn)一步對(duì)其提出九大特征。首當(dāng)其沖的是水泥行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)等建筑業(yè)，傳統(tǒng)行業(yè)以及其他高能耗產(chǎn)業(yè)。因此房地產(chǎn)行業(yè)將來(lái)如何發(fā)展、發(fā)展成什么樣、以什么手段促進(jìn)發(fā)展是擺在事實(shí)面前的重點(diǎn)，本論文將從企業(yè)財(cái)務(wù)管理的角度對(duì)以上問題進(jìn)行淺答，希望給該行業(yè)一點(diǎn)發(fā)展建議。

一、房地產(chǎn)行業(yè)與新常態(tài)經(jīng)濟(jì)

1.房地產(chǎn)行業(yè)階段性發(fā)展的四個(gè)階段.

第一階段：改革開放階段的理論性突破。鄧小平同志南巡后，相關(guān)行業(yè)理論界提出來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地權(quán)觀點(diǎn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽的產(chǎn)生。1978年-1991年，是房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽階段。1991年，國(guó)務(wù)院批復(fù)了24個(gè)省市的房地產(chǎn)改革總體方案，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

第二階段：非理性的探索、推進(jìn)階段。此階段國(guó)家出臺(tái)大量支持性政策，全面啟動(dòng)房地產(chǎn)改革政策，并推行住房公積金制度，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一系列混亂現(xiàn)象，有些地區(qū)還出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

第三階段：市場(chǎng)回暖、蕭條與瘋狂時(shí)期。經(jīng)歷了上一階段的混亂、國(guó)家政策的改變、以及亞洲金融危機(jī)，1998年中國(guó)的福利分房制度終止，貨幣化分房方案正式啟動(dòng)。該政策在一段時(shí)間內(nèi)推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入回暖時(shí)期。但隨之卻引發(fā)了一系列的社會(huì)矛盾，比如房?jī)r(jià)過(guò)高與居民收入的矛盾、行業(yè)之間的矛盾，房?jī)r(jià)過(guò)高、結(jié)構(gòu)不合理的問題又使得社會(huì)矛盾嚴(yán)重激化。2004年后，國(guó)家開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了蕭條時(shí)期。但通過(guò)2008年中國(guó)舉辦奧運(yùn)會(huì)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。

第四階段：全面調(diào)整，泡沫房產(chǎn)整治階段。限購(gòu)持續(xù)，政府組織房地產(chǎn)的瘋狂，但儼然已晚。

2.新經(jīng)濟(jì)常態(tài)的淺解。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是我國(guó)目前面臨的關(guān)鍵時(shí)期，《人民日?qǐng)?bào)》指出：“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，需要?jiǎng)?chuàng)新宏觀調(diào)控思路，改變宏觀調(diào)控方式，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展培育持久的動(dòng)力。從根本上說(shuō)，就是向改革要?jiǎng)恿?，向結(jié)構(gòu)調(diào)整要助力，向民生改善要潛力，就是要‘激活力、 ‘補(bǔ)短板、 ‘強(qiáng)實(shí)體。”《人民日?qǐng)?bào)》評(píng)論認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)就是新的探索，新的發(fā)展，我國(guó)需要?jiǎng)?chuàng)新宏觀調(diào)控思路和改變宏觀調(diào)控方式，統(tǒng)籌兼顧，穩(wěn)定增長(zhǎng)，促進(jìn)改革調(diào)整結(jié)構(gòu)，關(guān)注民生以及預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，把改革放在第一要位，優(yōu)化結(jié)構(gòu)并加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，更好地改善民生?！?/p>

二、新常態(tài)經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)發(fā)展（財(cái)務(wù)管理角度）

1.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀。財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中涉及廣泛，起至關(guān)重要的作用。

1.1投資、開發(fā)面積方面。根據(jù)國(guó)家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資企業(yè)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）為114808.97億元，2013年房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資企業(yè)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）為103357.44億元。2015年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)面積7615萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.6%，這一增長(zhǎng)速度再現(xiàn)了23年的高增長(zhǎng)水平。

1.2房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲但是市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范。2016年1月份，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有24個(gè)，上漲的城市有38個(gè)，持平的城市有8個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為4.1%，最低為下降0.8%。與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有45個(gè)，上漲的城市有25個(gè)。1月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為52.7%，最低為下降4.9%。但是，房地產(chǎn)行業(yè)有很多交易方式，市場(chǎng)信息變得產(chǎn)業(yè)化和社會(huì)化。房地產(chǎn)市場(chǎng)變得比較開放，并且相對(duì)統(tǒng)一，但是存在著封閉、壟斷的特性。相比較來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理制度存在著滯后現(xiàn)象，市場(chǎng)發(fā)展比較不規(guī)范。

1.3客戶需求仍然持續(xù)增加但是住房保障系統(tǒng)不完善。1998年以來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，大幅度提高了人們的收入水平，生活質(zhì)量也因此變好。首先，經(jīng)濟(jì)水平的提高促使人們希望改善生活條件，對(duì)住房的要求也變得越來(lái)越高，比如換新房、換大房等。其次是城鎮(zhèn)化發(fā)展較快，人口數(shù)量增加，人們對(duì)現(xiàn)在的居住條件不滿意，才會(huì)改變?yōu)閷?duì)商品房的需求增加。由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)為城鎮(zhèn)居民的可支配收入提供基礎(chǔ)和保障，而城鎮(zhèn)居民的可支配收入越來(lái)越高則支撐著他們?nèi)找嫱⒌氖袌?chǎng)需求。如今“二孩”政策開放，幾年幾十年后，房子的需求仍然不會(huì)減少，但是目前國(guó)家的法律條文并沒有明確的保障住房。

1.4金融信貸風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)人民銀行在《24年我國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中指出，企業(yè)自籌資金、房屋定金和預(yù)收款部分來(lái)自銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)，個(gè)人房貸款也會(huì)依賴于銀行貸款。其中企業(yè)自籌資金中有大約7.2%來(lái)自銀行貸款，房屋定金和預(yù)收款也有3.3%的資金來(lái)自銀行貸款，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中使用銀行貸款的比重高達(dá)54%，個(gè)人購(gòu)房貸款額大約在4.3%以上。房地產(chǎn)開發(fā)資金如果過(guò)度依賴信貸資金，則會(huì)使信貸風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

三、結(jié)語(yǔ)

針對(duì)上述幾個(gè)問題，我們從以下幾個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出建議。

1.加強(qiáng)統(tǒng)籌，明確企業(yè)資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算的支持方向和重點(diǎn)，在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，讓企業(yè)財(cái)務(wù)管理與國(guó)際完成對(duì)接，逐步完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。企業(yè)高管層要時(shí)刻注意學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)管理相關(guān)知識(shí)，并能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)發(fā)展方向以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)把控。

2.政府實(shí)施宏觀調(diào)控，加大市場(chǎng)監(jiān)督力度，政府務(wù)必要把公共管理績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)確定出來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)的理論管理加以引導(dǎo)，使市場(chǎng)秩序達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)。我國(guó)某些地區(qū)房?jī)r(jià)貴得離譜而某些地區(qū)卻成為“鬼城”，其實(shí)真正原因在于需求高但不理性，因此房地產(chǎn)在選址建造樓房時(shí)要注意考察當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗、人們的需求、生活觀念等方面。與此同時(shí)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)發(fā)展較為迅猛，但并非單單考慮市場(chǎng)需求因素，還包括一些詭秘的潛制度因素，所以某些房地產(chǎn)開發(fā)商的說(shuō)法具有片面性、夸大性。在這些促進(jìn)因素中，要以地方政府與房地產(chǎn)商形成的神圣聯(lián)盟這一因素最為重要，某些政府片面追求GDP增長(zhǎng)而忽略一些現(xiàn)實(shí)問題。所以政府既要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督同時(shí)又要賈青對(duì)內(nèi)部公共管理績(jī)效考核多重標(biāo)準(zhǔn)考核。

3.弱化外資對(duì)房地產(chǎn)的投資，減少金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)2013和2014年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年外國(guó)投資房地產(chǎn)業(yè)外實(shí)際使用金額是2879807.15萬(wàn)美元，2014年外國(guó)投資房地產(chǎn)業(yè)外實(shí)際使用金額是3462611.62萬(wàn)美元。房地產(chǎn)價(jià)格的提高，是由于人們對(duì)人民幣升值的預(yù)期高漲和金融市場(chǎng)具有高流動(dòng)的特性，投資的規(guī)模變大，從而降低了國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的效力，因此即使無(wú)法減輕外貿(mào)的進(jìn)入，我們也可以把外資應(yīng)用到基礎(chǔ)建設(shè)中去，從而弱化我國(guó)房地產(chǎn)的外來(lái)助力。

4.充分把握經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的九大特征，時(shí)刻緊跟中國(guó)時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)軟著陸情況下，必定會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，普通商品住房的價(jià)格穩(wěn)步回落，高檔房屬調(diào)控范圍之內(nèi)，供給量將受到影響，價(jià)格會(huì)隨著市場(chǎng)供求變化。作為新時(shí)代大學(xué)生，我們接受高等教育，接觸新鮮又具有挑戰(zhàn)性的環(huán)境，因此，有責(zé)任在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定前進(jìn)起促進(jìn)作用。如今，經(jīng)濟(jì)軟著陸是大環(huán)境，以前經(jīng)濟(jì)發(fā)展是以短跑的速度跑長(zhǎng)跑，7%-8%的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度確實(shí)夠快夠強(qiáng)但不夠穩(wěn)定。在面對(duì)房地產(chǎn)這輛高速行駛的列車，如何剎閘慢下來(lái)是我們要面對(duì)的首要問題。

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