張麗

中圖分類號：F061 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

內(nèi)容摘要：商業(yè)地產(chǎn)的投入產(chǎn)出效率分析在一定程度上也是識別區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。本文將超效率DEA模型引入商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率分析當(dāng)中，利用河南省18個(gè)市的實(shí)際數(shù)據(jù)，就“十二五”以來河南各市商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率進(jìn)行具體分析，同時(shí)利用多元回歸分析檢驗(yàn)了影響商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的因素。研究認(rèn)為河南各市商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率整體情況較好，但也表現(xiàn)出一定的地區(qū)差異，而居民可支配收入以及城市人口密度和商業(yè)地產(chǎn)利潤是關(guān)鍵性的原因。因而，新階段應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)步提高人口城鎮(zhèn)化率，增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商盈利能力，增加居民可支配收入，從而推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率提升。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 投入產(chǎn)出效率 超效率DEA模型 河南

引言

進(jìn)入“十二五”以來，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展逐步進(jìn)入到理性回歸的軌道，商業(yè)地產(chǎn)投資也開始出現(xiàn)了一些明顯的區(qū)域特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率的高低不僅成為檢驗(yàn)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)效率的重要評判標(biāo)準(zhǔn)，甚至關(guān)系到國家以及地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在一定程度上還是分析區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。在這種背景下，商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率分析自然就成為檢驗(yàn)一些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)準(zhǔn)。但由于目前商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率既有宏觀因素的影響，也有微觀主體的影響，導(dǎo)致難以提出比較統(tǒng)一且科學(xué)合理的商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率分析指標(biāo)，也難以運(yùn)用科學(xué)合理的方法分析商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率分析，由此成為商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率分析評估面臨的一個(gè)重要問題。在當(dāng)前國內(nèi)外關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率分析的相關(guān)研究還比較少，且不系統(tǒng)和具體的情況下，迫切需要構(gòu)建能夠反映區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的分析模型，并利用所建立的模型研究商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率，科學(xué)分析商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的區(qū)域差異，為各地區(qū)防范商業(yè)地產(chǎn)投入風(fēng)險(xiǎn)提供科學(xué)依據(jù)，為區(qū)域開展商業(yè)地產(chǎn)投資提供參考。

河南作為中部省份，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一直在河南現(xiàn)代服務(wù)業(yè)當(dāng)中處于前列，其發(fā)展也得到穩(wěn)步推進(jìn)，取得了明顯的成效。新常態(tài)下，河南該如何發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，哪些區(qū)域應(yīng)控制投資，哪些區(qū)域要積極去庫存，這些都有賴于科學(xué)分析這些年來河南商業(yè)地產(chǎn)的投入產(chǎn)出效率，并分析各地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率差異及成因，由此所建模型和分析結(jié)果，可以為河南縱深推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率提升提供科學(xué)的依據(jù)，也為其他省份比較分析市間商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率提供示范。

模型選擇與變量選取

（一）模型選擇

商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)成熟行業(yè)，關(guān)系民生，關(guān)系區(qū)域發(fā)展，故行業(yè)備受關(guān)注，因此，對于商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的研究還比較多，但大多數(shù)學(xué)者更偏重于微觀領(lǐng)域的研究，即對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出效率進(jìn)行評價(jià)。如周陽敏（2010）對108家商業(yè)地產(chǎn)上市公司經(jīng)營效率進(jìn)行分析；鄭君君、韓笑、潘子怡（2014）基于Malmquist指數(shù)分析了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全要素生產(chǎn)率變動(dòng)及收斂性。但從一個(gè)省內(nèi)各地州市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率角度出發(fā)的研究較少，現(xiàn)有的一些商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率分析主要是基于國家層面，比較省區(qū)與省區(qū)之間的投入產(chǎn)出效率，如曾昭法、胡晉武（2013）搜集了2000-2010年中國31個(gè)省市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投入產(chǎn)出及相關(guān)影響因素的面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用隨機(jī)前沿生產(chǎn)函數(shù)模型對我國省域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)效率水平進(jìn)行實(shí)證研究。洪開榮、劉歡、楊楚欣（2013）分別構(gòu)建基于BC、CSSW、KSS和BCE的四種模型，運(yùn)用我國31個(gè)省區(qū)2000-2010年的面板數(shù)據(jù)，對我國商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)效率進(jìn)行了測算。李寧、王星、楊印生（2013）利用串聯(lián)鏈?zhǔn)紻EA模型，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)部運(yùn)行結(jié)構(gòu)特征，對我國35個(gè)大中城市的商業(yè)地產(chǎn)的績效進(jìn)行評價(jià)。方金金（2014）利用數(shù)據(jù)包絡(luò)方法（DEA）評估了中國東北、中部及西部地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)效率。何志勇（2015）利用DEA方法，并引入土地購置費(fèi)用這一指標(biāo)，對2005-2012年我國31個(gè)省區(qū)市的商業(yè)地產(chǎn)效率進(jìn)行了實(shí)證研究。僅有少量評價(jià)省域內(nèi)各市商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的研究，如王茜（2015）發(fā)表的《基于DEA方法的云南省商業(yè)地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率分析》，以云南省16個(gè)地級市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)為研究樣本，對2012年云南省商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率進(jìn)行實(shí)證研究?？梢?，對于商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的分析已經(jīng)有了一些研究基礎(chǔ)，且DEA評價(jià)方法是一種評價(jià)商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的主導(dǎo)方法。但是仔細(xì)梳理可以發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的DEA相對效率評價(jià)思想是以最小的投入生產(chǎn)盡可能多的產(chǎn)出，要求投入盡可能的減少而產(chǎn)出必須盡可能的增加，而現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)過程可能帶有明顯的副產(chǎn)品，稱為非期望產(chǎn)出，這些非期望產(chǎn)出必須盡可能地減少才能實(shí)現(xiàn)最佳的經(jīng)濟(jì)效率。因此，傳統(tǒng)DEA方法分析商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率也略顯不足，且發(fā)現(xiàn)DEA模型無法對同時(shí)有效的決策單元做出進(jìn)一步評價(jià)與比較。因此，基于國內(nèi)外現(xiàn)有研究存在的缺漏和不足，為了更加全面、深刻地分析商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率，本文將DEA模型改進(jìn)為超效率DEA模型，科學(xué)選取能夠反映商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的投入、產(chǎn)出指標(biāo)，利用MYDEA軟件，對河南各地州市商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率進(jìn)行分析。

（二）變量選取

為了能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率進(jìn)行準(zhǔn)確分析，首先需要確定影響該效率的各種指標(biāo)。從現(xiàn)有文獻(xiàn)看，對商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的研究相對較少，對房地產(chǎn)投入產(chǎn)出的研究相對較多，主要有：劉蓉（2010）以房地產(chǎn)業(yè)的人力資本投入、成本費(fèi)用投入、資本投入為投入變量，以商品房銷售收入、房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率為產(chǎn)出變量。李寧、王星、楊印生（2013）從房地產(chǎn)的三階段（準(zhǔn)備、施工、銷售）選取投入產(chǎn)出指標(biāo)，以房地產(chǎn)的企業(yè)個(gè)數(shù)、土地購置費(fèi)用、竣工面積為投入指標(biāo)，以新開工施工面積、房屋銷售面積、銷售額為產(chǎn)出指標(biāo)。方金金（2014）以房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本為投入指標(biāo)，以房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入作為產(chǎn)出指標(biāo)。王茜（2015）以房屋建筑施工面積、生產(chǎn)總值、建筑企業(yè)個(gè)數(shù)、企業(yè)資本金、房地產(chǎn)開發(fā)投資額為投入變量，以房屋竣工面積、地區(qū)生產(chǎn)總值以及財(cái)政收入為產(chǎn)出指標(biāo)的指標(biāo)體系。本研究考慮到商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出的實(shí)際，圍繞商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展密切關(guān)聯(lián)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額、商業(yè)地產(chǎn)施工面積、商業(yè)地產(chǎn)銷售面積、商業(yè)地產(chǎn)銷售額等核心指標(biāo)，建立分析商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的指標(biāo)體系，如表1所示。

商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)來源說明

本文數(shù)據(jù)來源于各年度《河南統(tǒng)計(jì)年鑒》以及各地區(qū)各年度的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展報(bào)告，建立“十二五”以來（2011-2014年）河南省18個(gè)市商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的投入產(chǎn)出面板數(shù)據(jù)表，利用Excel和SPSS對數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的預(yù)處理和計(jì)算，由于面板數(shù)據(jù)表較為龐大，鑒于篇幅，本文不再列出原始數(shù)據(jù)。

（二）商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率總體分析

本文利用MYDEA軟件，得出“十二五”以來河南省內(nèi)各市的商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率值（θ），如表2所示。

從整體來看，河南省18個(gè)市的商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率平均值θ在2011年、2012年、2013年、2014年分別為為1.675、2.432、2.992、3.699，呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢，且“十二五”以來的這幾年商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率均大于1，整體DEA有效，表明“十二五”期間河南較好地控制了商業(yè)地產(chǎn)投入，形成了比較好的產(chǎn)出，河南省商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率整體較好。

同時(shí)，從表2也可以看出，河南省18個(gè)市的θ值在4年內(nèi)的平均值均大于1，表示河南省18個(gè)市的商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率都相對較好，θ值越高，則表示該地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率越好，也說明河南各市都在充分利用自己的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間來獲得最大的產(chǎn)出，把商業(yè)地產(chǎn)投資投入到效率較高的地域，適應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)和城市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，獲得了較好的效果。在保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的前提下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)得到了較為高效的發(fā)展。

（三）商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率動(dòng)態(tài)分析

為了更好地分析河南18個(gè)市商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的變化趨勢，本文運(yùn)用“十二五”以來河南省18個(gè)市的面板數(shù)據(jù)，采用Malmquist指數(shù)模型計(jì)算了其效率變動(dòng)值。由于河南省18個(gè)市的面板數(shù)據(jù)較長，因此，分析其18個(gè)市的年均商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的Malmquist指數(shù)及其分解，如表3所示。

表3顯示，“十二五”以來河南省各市的全要素商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的增長率TFP值都大于1，其中年均增長率為 11.5%，從年均增長率的分解來看除了規(guī)模效率年均增長率為13.2%，其余的都是下降的（小于1）。其中綜合技術(shù)效率年均下降為1.9%，純技術(shù)效率年均下降為0.3%，技術(shù)進(jìn)步效率年均下降為0.8%， 由此可見，商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的增長來自規(guī)模效率的推動(dòng)，如提高商業(yè)地產(chǎn)單體規(guī)模，增強(qiáng)產(chǎn)品的市場吸引力。從影響商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的因素來看，規(guī)模效率最明顯。

商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的影響因素

從上述分析可知，河南省各市商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率差異比較明顯，上面已經(jīng)通過超效率DEA方法獲得了河南省各市州商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的得分，但是哪些因素影響商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率仍然值得進(jìn)一步探究。影響商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的因素很多，本文參考已有的研究和商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的地區(qū)差異性，主要考慮以下影響因素：一是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策與環(huán)境支持（以各地區(qū)公共服務(wù)設(shè)施投入占地區(qū)生產(chǎn)總值的比例來衡量）；二是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模（以各地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)來衡量）；三是商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)需求（以各地區(qū)規(guī)模以上企業(yè)個(gè)數(shù)來衡量）；四是城市人口密度（以各地區(qū)城市人口密度來衡量）；五是商業(yè)地產(chǎn)利潤（以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)平均利潤率來衡量）?；趯ι鲜鲎兞康目疾旌瓦x取，本部分利用回歸分析方法，就影響商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的因素做具體分析，以各地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率得分作為因變量，以影響商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的五個(gè)方面影響因素的相關(guān)變量作為自變量，進(jìn)行多元回歸分析。在上述計(jì)量模型中，考慮到選用的5個(gè)自變量有可能存在多重共線性，因此，先利用EVIEWS軟件檢驗(yàn)自變量是否存在多重共線性。經(jīng)檢驗(yàn)自變量之間的相關(guān)系數(shù)都小于0.5，表明這五個(gè)變量之間共線性程度不高，可以進(jìn)行多元回歸分析，回歸的結(jié)果如表4所示。

表4結(jié)果的R2為0.983，說明回歸效果比較好。從回歸的情況看，所選變量對于各地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率都構(gòu)成顯著影響（Prob值小于0.05），五項(xiàng)因素對地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率均構(gòu)成正向影響，在這些因素當(dāng)中，相關(guān)性最大的幾個(gè)影響因素為商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)需求、城市人口密度、商業(yè)地產(chǎn)利潤等，這三大因素的相關(guān)系數(shù)都超過了0.1，顯示出對商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，這是因?yàn)椋阂皇巧虡I(yè)地產(chǎn)消費(fèi)需求對各地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率構(gòu)成強(qiáng)有力的正向影響，回歸結(jié)果顯示，規(guī)模以上企業(yè)個(gè)數(shù)每上升或下降1個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率分析也上升或下降0.3974個(gè)百分點(diǎn)。這是因?yàn)?，?guī)模以上企業(yè)個(gè)數(shù)既是反映區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)需求的關(guān)鍵性變量，同時(shí)，也是商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)需求產(chǎn)生的關(guān)鍵所在。二是城市人口密度對商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率也構(gòu)成強(qiáng)有力的正向影響?；貧w結(jié)果顯示，城市人口密度每上升或下降1個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率也上升或下降0.1365個(gè)百分點(diǎn)。這是因?yàn)?，城市人口密度越大，住房的需求越多，購買的動(dòng)力和源泉就越明顯，因此，對商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率取得構(gòu)成明顯的影響。三是商業(yè)地產(chǎn)利潤對商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率構(gòu)成強(qiáng)有力的負(fù)向影響。回歸結(jié)果顯示，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)平均利潤每上升或下降1個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率相應(yīng)地下降或上升0.2689個(gè)百分點(diǎn)。這反映了在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資過程中，盈利能力越強(qiáng)的區(qū)域越吸引商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資，相對來說，在該區(qū)域投資商業(yè)地產(chǎn)也是越有效率的。

對策建議

（一）挖掘商業(yè)地產(chǎn)市場需求

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)階段所需要的資金投入是很大的，為了確保這樣巨大的資金投入“投有所值”，在此之前進(jìn)行專業(yè)的市場調(diào)研、戰(zhàn)略定位就必不可少。因此，應(yīng)有專業(yè)的調(diào)研團(tuán)隊(duì)來考量商業(yè)地產(chǎn)的地段及政府對該地段的未來規(guī)劃、業(yè)態(tài)、人流量，以及當(dāng)?shù)鼐用竦哪挲g段構(gòu)成、消費(fèi)偏好、消費(fèi)水平等，在充分尊重實(shí)際市場狀態(tài)的基礎(chǔ)上再做出準(zhǔn)確清晰的戰(zhàn)略定位，不盲目開發(fā)大規(guī)模高檔次的商業(yè)綜合體。對于一些新涉入商業(yè)地產(chǎn)且還未具備專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的企業(yè)主而言，前期的調(diào)研工作甚至可借助第三方咨詢服務(wù)公司協(xié)助完成，以擬定合理的商業(yè)定位。

（二）增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力

隨著市場環(huán)境的逐漸改變，一部分不能適應(yīng)變化的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將逐漸被淘汰，行業(yè)內(nèi)的并購整合會(huì)逐漸增多，行業(yè)集中度逐漸得到提高。因此，一方面要盡可能為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)降低融資成本提供支持，另一方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要努力降低建筑成本，切實(shí)提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，進(jìn)一步集約管理，通過對成本的精細(xì)控制提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的收益，激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間。

（三）提升商業(yè)地產(chǎn)的吸引力

增加消費(fèi)者的購物體驗(yàn)已成為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的重要手段，除了更多引進(jìn)傳統(tǒng)餐飲和娛樂商家以增加人氣外，體驗(yàn)式元素也正變得多元化。因此，商業(yè)地產(chǎn)銷售過程中，可使用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)中納強(qiáng)的模式。引進(jìn)國際知名品牌主力店，如沃爾瑪、歐倍德、百盛購物廣場、燦坤3C數(shù)碼廣場、紅星美凱龍國際家居廣場、新加坡大食代美食廣場、時(shí)代華納等。同時(shí)，也可以采用以強(qiáng)勢經(jīng)營企業(yè)為龍頭，中小商家依附于大商家引來的人流而生存。此外，要重視前期運(yùn)作，前期把問題都解決掉，形成一套行之有效的辦法，減少建設(shè)過程的變更成本和招商成本，表面上看浪費(fèi)了時(shí)間，實(shí)際上節(jié)約了時(shí)間和費(fèi)用。

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