土地抵押評估中常見問題及其改進(jìn)建議

王彥龍

摘要：在不動產(chǎn)評估中，土地抵押評估是一項(xiàng)主要的內(nèi)容，所以本文正是基于這一背景，主要就土地抵押評估中常見問題進(jìn)行了探討，并提出了針對性的改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：土地抵押評估；問題；改進(jìn)

中圖分類號：F301 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）004-000022-01

土地抵押評估的根本前提是產(chǎn)權(quán)明晰，且土地抵押評估價(jià)值受影響因素較多，而且設(shè)計(jì)信貸安全與當(dāng)事人合法財(cái)產(chǎn)的保護(hù)等方面的問題，因而其與常見的土地評估有著區(qū)別，在土地抵押評估過程中，經(jīng)常遇到這樣或那樣的問題，尤其是缺乏明確的估價(jià)目的，難以確定其價(jià)值類型與估價(jià)時(shí)點(diǎn)，所采用的抵押估價(jià)流程難以促進(jìn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避等方面的問題，所以必須切實(shí)強(qiáng)化對其的改進(jìn)和完善。

一、常見問題分析

在土地抵押評估中，經(jīng)常會存在這樣或那樣的問題，這些問題的存在，不僅會對信貸安全帶來影響，而且還會對當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)帶來影響，因而作為土地抵押評估人員，必須對土地抵押評估中存在的問題進(jìn)行分析，才能更好地對其進(jìn)行改進(jìn)和優(yōu)化。具體的問題主要有以下幾點(diǎn)：

一是土地抵押評估目的和銀行的抵押貸款操作存在沖突。土地抵押評估的目的，主要是評估方對債務(wù)人的土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價(jià)格進(jìn)行確定，從而對其所獲得貸款的數(shù)據(jù)進(jìn)行確定，進(jìn)而對債務(wù)人如期履行銀行債務(wù)提供物質(zhì)上的擔(dān)保。但是銀行在操作抵押貸款時(shí)，往往只是將所確定的土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價(jià)格的50%-70%作為貸款的額度，同時(shí)還考慮了折扣風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致所抵押土地在變現(xiàn)時(shí)價(jià)格被減損，使得所抵押評估的土地的抵押價(jià)值比市場價(jià)值低，使得客戶利益遭受損失。

二是難以界定評估對象。因?yàn)橥恋氐盅褐饕堑盅浩涫褂脵?quán)，而并非所有權(quán)。且在設(shè)定抵押權(quán)和實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)的評估對象有著區(qū)別。在對土地使用權(quán)的抵押貸款進(jìn)行評估時(shí)，主要是抵押權(quán)價(jià)格而并非其市場價(jià)格，所以在評估對象確定時(shí)存在較大的難度。使得土地抵押估價(jià)時(shí)難以從理論方法和估價(jià)規(guī)范以及估價(jià)實(shí)踐上對其進(jìn)行規(guī)范。

三是在再抵押評估方面的問題。當(dāng)債務(wù)人還清銀行的貸款，那么其所抵押的這一土地權(quán)可以再次進(jìn)行抵押貸款，且其他未曾抵押過的土地也能作為再次抵押的資產(chǎn)。而如果是在抵押過程中，其抵押土地中的一部分并沒有抵押，也能繼續(xù)抵押。舉例說明：債務(wù)人的某塊土地的抵押評估價(jià)格是500萬元，若500萬元的債務(wù)全部還清，那么下次債務(wù)人仍可以利用這塊土地進(jìn)行貸款，往往需要再次對其使用權(quán)的抵押擔(dān)保價(jià)格進(jìn)行確定。但是若債務(wù)人在第一次貸款時(shí)為200萬元，那么債務(wù)人可以向銀行申請低于300萬元的貸款。但是這都需要處于評估報(bào)告有效期之內(nèi)，若第一次而第二次的抵押時(shí)間間隔長，地價(jià)出現(xiàn)了明顯的波動，那么就需要再次對其進(jìn)行評估，否則雙杠必有一方的利益受損。還有就是兩次抵押的間隔期超過了評估報(bào)告的時(shí)限，也應(yīng)再次進(jìn)行評估。

四是評估方和銀行之間缺乏交流銜接。評估人員對銀行的放貸流程步是很掌握，銀行放貸人員在評估理論技術(shù)上又較為欠缺。使得評估機(jī)構(gòu)所提供的評估報(bào)告與銀行規(guī)程相符與否的問題出現(xiàn)，同時(shí)還存在銀行能夠正確的理解使用評估報(bào)告的問題。所以主要是由評估機(jī)構(gòu)對抵押物的公開市場價(jià)值進(jìn)行評估，銀行根據(jù)這一價(jià)值的50%到70%進(jìn)行放貸，而正是這樣的模式使得評估風(fēng)險(xiǎn)較大，難以確保評估方法和理論技術(shù)得以合理高效的應(yīng)用。

五是在抵押價(jià)值類型確定和估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定時(shí)的問題。就理論而言，土地抵押的評估對岸為債務(wù)到期日，然而在評估報(bào)告實(shí)際操作中的實(shí)際意義低下。因?yàn)楫?dāng)前很多土地抵押貸款主要是開發(fā)商項(xiàng)目的開發(fā)貸款和工商企業(yè)流動資金貸款，而不同的貸款形式的違約風(fēng)險(xiǎn)的大小也不同，這就需要結(jié)合抵押貸款的形式對估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行確定。且評估報(bào)告的有效期最多為一年，到期后的評估報(bào)告難以得到銀行的認(rèn)可，就需要再次進(jìn)行評估，而再次評估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)若采取當(dāng)前的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，雖然便于操作，但是在理論上又難以解釋。

二、改進(jìn)建議

通過上述分析，我們對土地抵押評估中的常見問題有了一定的認(rèn)識，所以為了更好地優(yōu)化抵押評估工作的開展，筆者提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)建議。

1.強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，維護(hù)雙方權(quán)益

在土地抵押評估中，其抵押評估價(jià)值應(yīng)在采取當(dāng)前估價(jià)時(shí)點(diǎn)基礎(chǔ)上確定的公開市場價(jià)值，而這一過程中又存在風(fēng)險(xiǎn)，為了強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，在防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)更好地維護(hù)信貸雙方的合法權(quán)益，所以在土地抵押評估中就應(yīng)切實(shí)注重以下工作的開展。

一是對現(xiàn)有的土地抵押估價(jià)業(yè)務(wù)進(jìn)行改進(jìn)和完善。土地抵押評估工作的開展，不僅僅是在土地抵押之前或者處置土地之前發(fā)生，在整個(gè)土地抵押過程中也可能需要對土地的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。所以作為商業(yè)銀行而言，應(yīng)對已經(jīng)抵押土地在市場價(jià)格上的變化進(jìn)行監(jiān)測，才能在第一時(shí)間掌握和了解其抵押價(jià)值的變化情況，并委托有關(guān)土地估價(jià)評價(jià)機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行定期評估，或者在市場價(jià)格波動較大時(shí)進(jìn)行評估。受抵押擔(dān)保的債權(quán)人應(yīng)結(jié)合抵押人所抵押資產(chǎn)價(jià)值的變化，要求所抵押資產(chǎn)的抵押人對其進(jìn)行調(diào)整，若增加抵押資產(chǎn)、更換抵押資產(chǎn)等。

二是靈活的應(yīng)用評估方法。不同的時(shí)期所采用的評估方法也不同，若處于經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，就應(yīng)采取市場法進(jìn)行估價(jià)，從而更好地將其市場價(jià)格體現(xiàn)出來，而如果是價(jià)格持續(xù)上漲階段，則應(yīng)采取成本逼近法，或者采取基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和收益還原法等“。

2.規(guī)范土地抵押估價(jià)行為，構(gòu)建和諧的估銀關(guān)系

行為規(guī)范主要是對抵押物的估價(jià)方法、估價(jià)流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和各方關(guān)系平衡等方面進(jìn)行規(guī)范。尤其是應(yīng)構(gòu)建估價(jià)方與銀行之間的和諧關(guān)系，從傳統(tǒng)的準(zhǔn)委托關(guān)系轉(zhuǎn)移到委托關(guān)系上來，這樣評估機(jī)構(gòu)在估價(jià)過程中就不會受到來自貸款申請方的影響，有效的預(yù)防出現(xiàn)地價(jià)高估的情況。

三、結(jié)語

綜上所述，土地抵押評估是一項(xiàng)十分重要的工作，所以為了更好地彰顯土地評估的科學(xué)性和合理性，應(yīng)在分析不足的基礎(chǔ)上，盡可能地強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，維護(hù)雙方權(quán)益，規(guī)范土地抵押估價(jià)行為，構(gòu)建和諧的估銀關(guān)系，核心評估市場，贏得客戶的信賴。