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      淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓評(píng)估

      2016-06-22 02:55:08陳國(guó)
      關(guān)鍵詞:轉(zhuǎn)讓方增值稅股權(quán)

      ■陳國(guó)

      為了便于獨(dú)立核算和風(fēng)險(xiǎn)管控目的,房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)往往以成立項(xiàng)目公司的模式進(jìn)行,即一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目成立一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。于是,現(xiàn)實(shí)操作中,房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓就有了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的選擇。本文中所謂不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,系指房地產(chǎn)項(xiàng)目公司將其主要資產(chǎn)——土地、房地產(chǎn)單獨(dú)直接轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓行為不涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的其他資產(chǎn)及債權(quán)債務(wù);而股權(quán)轉(zhuǎn)讓,則指房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股東將其持有項(xiàng)目公司的股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓,受讓方通過(guò)成為項(xiàng)目公司新股東而控制房地產(chǎn)項(xiàng)目。

      房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的兩種形式各有利弊,下文將對(duì)該兩種形式的不同點(diǎn)以及對(duì)項(xiàng)目評(píng)估的影響進(jìn)行比較分析,并對(duì)股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目是否涉及土地增值稅的問(wèn)題進(jìn)行闡述說(shuō)明。

      一、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓形式的比較分析

      (一)轉(zhuǎn)讓形式對(duì)交易雙方的影響

      一般情況下,某個(gè)轉(zhuǎn)讓行為的完成都會(huì)涉及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、交易稅費(fèi)、賬務(wù)處理等許多方面的具體事務(wù),交易雙方的處理方式和處理結(jié)果也會(huì)存在差異,現(xiàn)總結(jié)如下:

      1. 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式,項(xiàng)目公司作為轉(zhuǎn)讓方只將其名下土地或房地產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓,在項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰的前提下,交易雙方主要對(duì)交易價(jià)格以及稅費(fèi)承擔(dān)方式進(jìn)行商定即可。這種形式的交易對(duì)象只是單項(xiàng)(或單一)資產(chǎn),交易結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單明了,項(xiàng)目公司自身的債權(quán)債務(wù)與受讓方無(wú)關(guān)。對(duì)交易雙方的利弊分析如下:

      (1)對(duì)轉(zhuǎn)讓方(即項(xiàng)目公司)而言,因采取不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式下的交易對(duì)象較為單純,與股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式比較,往往能取得較高的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。另一方面,轉(zhuǎn)讓方需在交易環(huán)節(jié)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、印花稅等,稅額較大;項(xiàng)目公司將其主要不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后,自身還有債權(quán)債務(wù),一般情況下需進(jìn)行公司清算,手續(xù)煩瑣,耗時(shí)費(fèi)力。

      (2)對(duì)受讓方而言,在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式下買入資產(chǎn)只是土地或房地產(chǎn),交易結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,不涉及項(xiàng)目公司的債權(quán)債務(wù),而且土地或房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)和信息較為公開,交易價(jià)格更加容易確定。另一方面,因土地或房地產(chǎn)要過(guò)戶到受讓人名下,故受讓人需繳納契稅、印花稅。

      2. 對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式,交易對(duì)象為項(xiàng)目公司的股權(quán),項(xiàng)目公司主體不變,股東情況發(fā)生變化。這種形式交易結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜,受讓方需承擔(dān)項(xiàng)目公司自身的債權(quán)債務(wù)以及其他潛在的或有負(fù)債。對(duì)交易雙方的利弊分析如下:

      (1)對(duì)轉(zhuǎn)讓方(為項(xiàng)目公司原股東)而言,因采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的交易對(duì)象為企業(yè)或股權(quán),可理解為將項(xiàng)目公司的債權(quán)債務(wù)連同土地或房地產(chǎn)一起對(duì)外轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓方以買斷式的方式與項(xiàng)目后續(xù)不再發(fā)生聯(lián)系;同時(shí),轉(zhuǎn)讓股權(quán)僅涉及印花稅,暫時(shí)不涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅等,因納稅時(shí)點(diǎn)延后,當(dāng)前的稅負(fù)壓力較小。另一方面,股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及項(xiàng)目公司全部資產(chǎn)和負(fù)債,項(xiàng)目公司可能還存在賬面尚未體現(xiàn)的其他或有負(fù)債,故其不確定性較大,轉(zhuǎn)讓價(jià)格波動(dòng)也大。

      (2)對(duì)受讓方而言,在股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下買入的是項(xiàng)目公司股權(quán),不涉及土地或房地產(chǎn)過(guò)戶,故交易環(huán)節(jié)除印花稅外,無(wú)需繳納契稅。另一方面,股權(quán)交易涉及項(xiàng)目公司的債權(quán)債務(wù),相對(duì)于土地或房地產(chǎn)的交易,股權(quán)交易價(jià)格更加不易確定,而且可能承擔(dān)賬面尚未體現(xiàn)的其他或有負(fù)債,風(fēng)險(xiǎn)較高。

      (二)轉(zhuǎn)讓形式對(duì)項(xiàng)目評(píng)估的影響

      因轉(zhuǎn)讓形式不同,項(xiàng)目評(píng)估所涉及的評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍、評(píng)估報(bào)告種類均不同,詳見下表:

      轉(zhuǎn)讓形式 評(píng)估對(duì)象 評(píng)估范圍 評(píng)估報(bào)告種類不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 土地、房地產(chǎn) 單項(xiàng)資產(chǎn) 土地估價(jià)報(bào)告或房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告或資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告股權(quán)轉(zhuǎn)讓 項(xiàng)目公司股權(quán) 企業(yè)價(jià)值或整體資產(chǎn) 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

      不同的評(píng)估報(bào)告種類應(yīng)遵循不同的評(píng)估準(zhǔn)則或規(guī)范,如土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 18508-2014),房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291-2015),資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)遵循《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財(cái)企[2004]20號(hào))、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào))、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào))、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》(中評(píng)協(xié)[2011]227號(hào))等。相對(duì)于土地或房地產(chǎn)評(píng)估,股權(quán)評(píng)估涉及項(xiàng)目公司的全部資產(chǎn)和負(fù)債,即其中包含了對(duì)土地或房地產(chǎn)的評(píng)估,所以股權(quán)評(píng)估相對(duì)復(fù)雜,難度較高。

      二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式中土地增值稅的影響

      如前所述,在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式下,轉(zhuǎn)讓方需要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、印花稅等,在股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下,轉(zhuǎn)讓方僅需繳納印花稅,而不涉及營(yíng)業(yè)稅及附加和土地增值稅。

      那么,在股權(quán)轉(zhuǎn)讓目的下,到底是否需要考慮營(yíng)業(yè)稅及附加和土地增值稅、印花稅呢?

      筆者認(rèn)為,營(yíng)業(yè)稅及附加是在土地或房地產(chǎn)過(guò)戶時(shí)方需繳納,股權(quán)轉(zhuǎn)讓目的下的土地或房地產(chǎn)仍在項(xiàng)目公司名下,不存在過(guò)戶,故無(wú)需考慮營(yíng)業(yè)稅及附加。至于土地增值稅,雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式不涉及土地或房地產(chǎn)的過(guò)戶,當(dāng)前各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的征稅口徑也不一致,但是考慮到項(xiàng)目增值情況在交易時(shí)點(diǎn)已經(jīng)產(chǎn)生,盡管該增值情況并未能在項(xiàng)目公司賬面反映,然而從“誰(shuí)持有、誰(shuí)受益、誰(shuí)承擔(dān)納稅義務(wù)”的理念出發(fā),該部分增值對(duì)應(yīng)的土地增值稅應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān),所以,在確定股權(quán)交易價(jià)值時(shí)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行扣除,尤其在是項(xiàng)目增值額較大的情況下,土地增值稅因素將直接影響股權(quán)的交易價(jià)格。

      為便于理解,下面舉例進(jìn)行說(shuō)明。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司M,注冊(cè)資本(實(shí)收資本)1000萬(wàn)元,擁有一宗土地(即資產(chǎn)負(fù)債表中存貨,目前尚未開發(fā)建設(shè)),賬面價(jià)值900萬(wàn)元(原始取得成本1000萬(wàn)元),由于近年來(lái)地價(jià)上漲,該土地的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值為2000萬(wàn)元,現(xiàn)公司M股東擬將公司M全部股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓。

      公司M截至201×年12月31日的資產(chǎn)負(fù)債表如下:

      (萬(wàn)元)負(fù)債和所有者權(quán)益賬面余額(萬(wàn)元)貨幣資金 50 其他應(yīng)付款 100其他應(yīng)收款 50 負(fù)債合計(jì) 100存貨 900 實(shí)收資本 1000流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 1000 未分配利潤(rùn) -100非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 0 所有者權(quán)益合計(jì) 900資產(chǎn)總計(jì) 1000 負(fù)債和所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)總計(jì) 1000資產(chǎn) 賬面余額

      本次分兩種情況,采用成本法對(duì)公司M全部股權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,并假設(shè)除存貨以外的其他科目的評(píng)估價(jià)值等于賬面價(jià)值。

      1. 第一種情況——不考慮土地增值稅因素

      公司M全部股權(quán)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)科目評(píng)估值-負(fù)債科目評(píng)估值=(50+50+2000)-100=2000(萬(wàn)元)

      2. 第二種情況——考慮土地增值稅因素

      公司M的土地取得成本為1000萬(wàn)元(即扣除項(xiàng)目),目前市場(chǎng)價(jià)值為2000萬(wàn)元,增值額1000萬(wàn)元(未考慮轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金),增值率為100%,適用“增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)100%”的土地增值稅稅額計(jì)算公式為:

      土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%=1000×40%-1000×5%=350(萬(wàn)元)

      公司M全部股權(quán)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)科目評(píng)估值-負(fù)債科目評(píng)估值-土地增值稅=(50+50+2000)-100-350=1650(萬(wàn)元)

      可見,土地增值稅因素導(dǎo)致兩種情況下的公司M全部股權(quán)價(jià)值差異額達(dá)350萬(wàn)元,差異率為27.5%。

      基于以上案例,假設(shè)項(xiàng)目公司M名下土地在交易時(shí)點(diǎn)的增值情況是交易雙方均認(rèn)可的,即土地原始取得成本為1000萬(wàn)元,當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值為2000萬(wàn)元。但是,由于交易對(duì)象為項(xiàng)目公司M的全部股權(quán),公司M依然存續(xù),其本身賬務(wù)方面無(wú)需調(diào)整,即名下存貨土地的賬面價(jià)值為900萬(wàn)元,歷史取得成本仍為1000萬(wàn)元。將來(lái),項(xiàng)目公司M進(jìn)行土地增值稅清繳時(shí),稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的土地可扣除成本仍為1000萬(wàn)元,而不是新股東認(rèn)可的土地市場(chǎng)價(jià)值2000萬(wàn)元。這樣,如果交易雙方按照第一種情況的評(píng)估結(jié)果2000萬(wàn)元進(jìn)行股權(quán)交易,那么土地由1000萬(wàn)元到2000萬(wàn)元的增值部份的土地增值稅就由買受方承擔(dān)了,而這部分增值是在轉(zhuǎn)讓方(即老股東)持股期間形成的,對(duì)應(yīng)的土地增值稅理應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān),所以,在確定股權(quán)交易價(jià)值時(shí)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行扣除。

      然而在實(shí)務(wù)操作中,對(duì)于房地產(chǎn)公司股權(quán)評(píng)估項(xiàng)目,多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的是成本法評(píng)估思路,其中在對(duì)存貨(一般情況下為土地或在建工程的狀態(tài))進(jìn)行評(píng)估時(shí),往往采取成本法、假設(shè)開發(fā)法等具體的評(píng)估方法確定存貨市場(chǎng)價(jià)值,并在此基礎(chǔ)之上采取前述“第一種情況”的做法直接得出股權(quán)價(jià)值,鮮見有采取前述“第二種情況”的做法對(duì)土地增值稅進(jìn)行扣除或說(shuō)明的。

      筆者認(rèn)為,基于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估目的,為確保股權(quán)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估價(jià)值公允、內(nèi)涵清晰,評(píng)估結(jié)論中應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目增值部分的土地增值稅進(jìn)行扣除,或至少對(duì)該部分稅費(fèi)進(jìn)行充分披露,并明示評(píng)估結(jié)論價(jià)值內(nèi)涵,從而避免報(bào)告使用人錯(cuò)誤理解或不當(dāng)利用報(bào)告結(jié)論的情況發(fā)生。

      以上是筆者站在評(píng)估師合理定價(jià)的角度,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓形式以及股權(quán)形式是否涉及土地增值稅的問(wèn)題進(jìn)行的分析探討,不當(dāng)之處,敬請(qǐng)批評(píng)指正。

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