南瓊

摘要：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體處于低潮期，利潤被急劇壓縮。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須引進(jìn)先進(jìn)的管理模式和理念，而全面預(yù)算管理正符合房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前需求，它可以綜合管理和生產(chǎn)經(jīng)營的需要，通過對(duì)企業(yè)預(yù)期的收入與支出進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃，提升房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間。本文主要就房地產(chǎn)行業(yè)在應(yīng)用全面預(yù)算的過程存在的主要問題進(jìn)行論述，并提出筆者具體建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；全面預(yù)算；問題及建議

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）015-000-01

一、房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算定義分析

全面預(yù)算是新時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出的管理要求，其操作的主線是依據(jù)企業(yè)內(nèi)各部門的生產(chǎn)活動(dòng)、經(jīng)營活動(dòng)的未來需要，將企業(yè)內(nèi)的人力、財(cái)力和物力資源進(jìn)行戰(zhàn)略性的規(guī)劃分配，并在一個(gè)預(yù)算期結(jié)束后，將各部門實(shí)際情況與預(yù)算額度相對(duì)比形成決算，以達(dá)到控制各部門成本、考核各部門業(yè)績(jī)的效果，并最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算由建設(shè)性預(yù)算、業(yè)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算三個(gè)大方面組成，其中建設(shè)性預(yù)算主要就房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中具體項(xiàng)目的投入、固定資產(chǎn)購入和處置等投資業(yè)務(wù)進(jìn)行長(zhǎng)期的規(guī)劃，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)支出；業(yè)務(wù)預(yù)算涉及的是房地產(chǎn)企業(yè)前期為取得土地使用權(quán)所需的拆遷、補(bǔ)償費(fèi)用與建設(shè)過程中基礎(chǔ)設(shè)施使用費(fèi)用、中期的材料與人工等直接費(fèi)用（建筑工程外包的企業(yè)，該預(yù)算較少）和跨越前中后期的銷售活動(dòng)產(chǎn)生的費(fèi)用；財(cái)務(wù)預(yù)算是一種綜合性的預(yù)算方式，基于企業(yè)現(xiàn)金流量，對(duì)建設(shè)性預(yù)算和業(yè)務(wù)預(yù)算進(jìn)行統(tǒng)籌，并通過預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表等報(bào)表進(jìn)行綜合預(yù)算。

三、房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理中的主要問題

（一）全面預(yù)算的編制流程缺乏全局觀

全面預(yù)算要求房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，編制預(yù)算報(bào)告和計(jì)劃要服務(wù)于企業(yè)的預(yù)期目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行各項(xiàng)資源的合理分配與管理，但現(xiàn)實(shí)中較多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算是各項(xiàng)目部或生產(chǎn)小組制定自身的需求預(yù)算，然后自下而上進(jìn)行匯算，最終預(yù)算部門將所有基層預(yù)算進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯算，形成企業(yè)的預(yù)算計(jì)劃，這樣的預(yù)算計(jì)劃雖然充分滿足了各部門需求，但對(duì)于企業(yè)的成本控制和后期的績(jī)效考核的價(jià)值極低，使得全面預(yù)算計(jì)劃成為各基層部門預(yù)算計(jì)劃的簡(jiǎn)單結(jié)合體，缺乏大局觀，難以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的預(yù)期效果。

（二）預(yù)算方案與市場(chǎng)實(shí)際相偏離

在真實(shí)的預(yù)算操作程序中，房地產(chǎn)企業(yè)大多選擇將往期的預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行小修小補(bǔ)，結(jié)合一下各基層部門的預(yù)算計(jì)劃，便形成了一份關(guān)乎企業(yè)幾年甚至十幾年的生產(chǎn)經(jīng)營預(yù)算計(jì)劃。這樣的計(jì)劃缺乏對(duì)工程物資市場(chǎng)信息的采集和預(yù)期內(nèi)物資價(jià)格走向的判斷，也缺乏對(duì)未來行業(yè)變化的合理推測(cè)，反以歷史的價(jià)值眼光判斷未來的市場(chǎng)發(fā)展，極其不明智。一項(xiàng)沒有調(diào)研，脫離實(shí)際的預(yù)算計(jì)劃，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)成本得不到合理的控制，將企業(yè)運(yùn)營的資金鏈條拉得非常緊，一旦資金鏈斷裂，企業(yè)將難以為繼，喪失生存空間。

（三）全面預(yù)算考核機(jī)制不完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)只認(rèn)識(shí)到了預(yù)算計(jì)劃的制定對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要作用，卻忽視了預(yù)算的執(zhí)行監(jiān)控，缺乏相應(yīng)的考核監(jiān)管機(jī)制。沒有健全的考核機(jī)制，各部門就沒有預(yù)算意識(shí)，上層管理部門制定的預(yù)算規(guī)劃也就難以貫徹，造成下屬各基層部門無計(jì)劃地支出，全面預(yù)算的計(jì)劃書也就成為一紙空文。

四、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理工作的相關(guān)建議

（一）全面預(yù)算應(yīng)樹立全局觀念

房地產(chǎn)企業(yè)的支出和收入主要發(fā)生在基層部門的前期開發(fā)、中期建設(shè)和貫穿始終的銷售工作中，而預(yù)算部門根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)槊撾x了基層的具體環(huán)境，所以對(duì)預(yù)算的調(diào)整很可能不能滿足基層部門的發(fā)展需求。改善這種情況的最根本辦法就是自基層入手，將全面預(yù)算管理觀念傳達(dá)到每一個(gè)部門，使全企業(yè)一起參與到預(yù)算工作中去，這樣一來，自下而上的匯總預(yù)算都是基于企業(yè)全局戰(zhàn)略制定的，綜合到一起制定的預(yù)算計(jì)劃即使有微小的調(diào)整也不會(huì)對(duì)基層部門產(chǎn)生巨大的影響。只有每一個(gè)部門都為企業(yè)全局目標(biāo)努力，制定的預(yù)算才能服務(wù)于企業(yè)的發(fā)展。

（二）從客觀實(shí)際出發(fā)進(jìn)行預(yù)算編制

預(yù)算工作是對(duì)企業(yè)未來發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，雖然有較大的主觀性，但通過對(duì)客觀實(shí)際的研究是可以對(duì)未來的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)的。以鋼鐵為例，作為建設(shè)的主要材料之一，其價(jià)格變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響十分重大。在當(dāng)前環(huán)境下，鋼鐵行業(yè)低迷，且價(jià)格在未來幾年中不會(huì)有較大的提升，那么房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該縮減該部分預(yù)算，而不能盲目借鑒前幾年的預(yù)算計(jì)劃。幾年前的預(yù)算計(jì)劃時(shí)期正處于鋼鐵行業(yè)最繁榮的時(shí)期，二者價(jià)差較大，且房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼鐵的需求量巨大，細(xì)小的差價(jià)也能產(chǎn)生巨大的差額，盲目地將一筆如此巨大的金額進(jìn)行不合理的預(yù)算支配，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)整體投入回報(bào)率，阻礙企業(yè)的發(fā)展。

（三）建立健全全面預(yù)算工作考核獎(jiǎng)懲機(jī)制

全面預(yù)算不僅僅指預(yù)算規(guī)劃的制定，更為重要的是對(duì)預(yù)算規(guī)劃的執(zhí)行。預(yù)算計(jì)劃應(yīng)作為各部門生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的一項(xiàng)準(zhǔn)則，在企業(yè)的預(yù)算期內(nèi)，將各項(xiàng)支出收入的發(fā)生情況與預(yù)算指標(biāo)相配比，將決策考核改為過程中考核，細(xì)化各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)，根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況與指標(biāo)差異對(duì)部門績(jī)效進(jìn)行考核，制定預(yù)算工作考核制度，在公平、公正的環(huán)境中，對(duì)預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行度高的部門和個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，反之則嚴(yán)懲。在個(gè)人和部門直接利益的誘導(dǎo)下，各部門才會(huì)更加關(guān)注預(yù)算工作的指標(biāo)。只有這樣，預(yù)算工作才能順利在全企業(yè)開展，并得到企業(yè)全體員工的重視，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的目標(biāo)。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)目前正處于低潮期，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的戰(zhàn)略目標(biāo)和生產(chǎn)經(jīng)營需要，依據(jù)市場(chǎng)的走勢(shì)，制定符合自身發(fā)展的全面預(yù)算規(guī)劃。找準(zhǔn)企業(yè)的定位，通過合理的全面預(yù)算規(guī)劃，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。

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