陳冬芳

衡水市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處

淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求

陳冬芳

衡水市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要的關(guān)聯(lián)，只有在市場(chǎng)有需求的情況下，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還與國家政策有很大的關(guān)聯(lián)，比如限購政策以及房地產(chǎn)稅等，都是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的重要因素。要想確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，就需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求進(jìn)行分析，從而明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，不僅能夠?yàn)檎畬?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行調(diào)控，并且為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營提供有利的依據(jù)，從而有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量以及價(jià)格。

房地產(chǎn)；市場(chǎng)；消費(fèi)需求

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)水平的提升，人們的消費(fèi)水平大幅增長，在城市化進(jìn)程的影響下，對(duì)房地產(chǎn)的需求日益強(qiáng)烈，由此我國的房地產(chǎn)事業(yè)在過去一段時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)全面繁榮的局面，無論是在投資總額合適施工面積上都大幅增長，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量也大幅提升。但是由于全國各地的房地產(chǎn)商無限制的開發(fā)，在這種繁榮的表象后面卻隱藏著巨大的危機(jī)。在受到金融危機(jī)以及市場(chǎng)飽和的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸萎靡，在很多地區(qū)甚至出現(xiàn)了鬼城，對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成了重挫。為了緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)，降低房地產(chǎn)庫存，國家在政策上又進(jìn)行了宏觀調(diào)控，降低房產(chǎn)稅、降低銀行貸款利息、放寬限購等優(yōu)惠政策，試圖刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。種種現(xiàn)象表明，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求進(jìn)行分析，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供有利的依據(jù)。

1.人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求的影響

人口數(shù)量以及結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求的重要因素，房屋是人們生活過程中的剛性需求，也是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。我國人口在數(shù)量上占據(jù)很大的優(yōu)勢(shì)，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求較高。隨著我國人口結(jié)構(gòu)的變化，現(xiàn)階段，80后90后已經(jīng)成為房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍，首次購房年齡逐漸呈現(xiàn)低齡化發(fā)展。主要是因?yàn)榇四挲g段的消費(fèi)者大多都已走上工作崗位，并且面臨組建家庭的現(xiàn)狀，而大多數(shù)80后90后都選擇與父母分開居住，由此增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。在購買方式上還主要是以分期付款為主，一方面是因?yàn)橘徺I主體在經(jīng)濟(jì)能力方面還比較薄弱，無法負(fù)擔(dān)起全部的購房費(fèi)用。另一方面是由于80后90后的父母一代已經(jīng)擁有自己的住房，再負(fù)擔(dān)另一套住房的費(fèi)用具有一定的壓力，所以大多會(huì)選擇分期付款。這一購房主體群由于存在超前和恐慌的購房觀念，所以極大的擴(kuò)充了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間，造成房價(jià)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡。這些都是不理智的行為所造成的現(xiàn)象，所以在對(duì)人口因素進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)該根據(jù)不同的時(shí)代而有不同的定論，每個(gè)時(shí)代都會(huì)呈現(xiàn)不同的購房需求，要有清晰的判斷。

2.城市化因素的影響

隨著城市化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)村人口涌向城市，人口的增加必然激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買需求。雖然購房總量有所提升，但是在需求結(jié)構(gòu)上卻有很大的變化。由于農(nóng)民工的經(jīng)濟(jì)水平不高，所以對(duì)房屋的需求主要以剛需為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的小戶型是農(nóng)民工的首選。剛畢業(yè)的學(xué)生還是以租房為主，貸款購房也是以公寓類的小戶型為主要目標(biāo)。在城市化快速發(fā)展的形勢(shì)下，加大了城鎮(zhèn)職工的購房壓力，由于房產(chǎn)需求旺盛，所以必然導(dǎo)致房價(jià)的上漲，這對(duì)于工薪階層的城鎮(zhèn)居民來講形成了巨大的壓力。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是有限的，當(dāng)人口達(dá)到一定程度時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)飽和狀態(tài)，所以對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求就會(huì)逐漸穩(wěn)定。所以在對(duì)城市化這一因素進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)該根據(jù)購房主體的經(jīng)濟(jì)狀況、需求目標(biāo)等進(jìn)行綜合分析，避免盲目開發(fā)而導(dǎo)致樓盤的滯銷。

3.學(xué)區(qū)房因素

學(xué)區(qū)房一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的最佳噱頭，這主要是由于我國的教育現(xiàn)狀而決定的?，F(xiàn)階段，我國的基礎(chǔ)教育還主要以公辦學(xué)校為主，民辦學(xué)校僅占少數(shù)部分，并且還有部分民辦學(xué)校由于資金來源特殊而成為“貴族學(xué)?！?。在公辦學(xué)校中，有些學(xué)校的師資力量和教學(xué)水平較高，學(xué)生的家庭背景比較特殊，而我國的基礎(chǔ)教育入學(xué)體制是遵循就近原則劃片，所以在一些“重點(diǎn)中小學(xué)”的周圍就形成了“學(xué)區(qū)房”。有些學(xué)生的家長為了讓孩子能夠得到最好的教育，就會(huì)選擇購買“學(xué)區(qū)房”，在這種有些畸形的追捧下，受到區(qū)域以及房產(chǎn)資源的限制，就會(huì)導(dǎo)致“學(xué)區(qū)房”的價(jià)格不斷攀升。這主要是因?yàn)槲覈慕逃Y源不平衡所造成的，但是由于受到我國計(jì)劃生育的影響，現(xiàn)階段的適齡入學(xué)兒童數(shù)量驟減，所以房地產(chǎn)開發(fā)商在以“學(xué)區(qū)房”為賣點(diǎn)時(shí)，要對(duì)適齡入學(xué)兒童的數(shù)量以及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、教育配套資源等進(jìn)行分析。

4.租賃和二手房市場(chǎng)不規(guī)范

租賃和二手房市場(chǎng)經(jīng)營不規(guī)范也是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求的重要因素，據(jù)新浪網(wǎng)的一項(xiàng)調(diào)查，81%的調(diào)查者認(rèn)為租房子是一件很麻煩的事，70%的人認(rèn)為最苦惱的事情是房東可以任意提高租金和終止合同，因而難以長期租賃。對(duì)房主隨意提價(jià)，租房者不能安心租房和“居家”。所以，客觀上也促進(jìn)加大了人們對(duì)購房的意愿。近年來房屋市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)，隨著樓市交易的火熱，作為二手房交易的中間人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司正發(fā)揮著越來越重要的作用，但其中虛假信息、一房多賣、哄抬價(jià)格、惡意欺詐等亂象叢生，糾紛不計(jì)其數(shù)，也助推了房價(jià)的上漲。

5.結(jié)束語

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)有重要的意義，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營發(fā)展需要根據(jù)實(shí)際需求來確定，所以應(yīng)該對(duì)消費(fèi)需求進(jìn)行深入的分析。綜上所述，人口結(jié)構(gòu)的變化、城市化進(jìn)程的速度、學(xué)區(qū)房的熱捧以及市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制等都是影響消費(fèi)需求的重要因素。但是在分析的過程中，應(yīng)該以發(fā)展的視角去審視，因?yàn)樵诓煌碾A段，各個(gè)因素都會(huì)發(fā)生不同的變化，需要經(jīng)過科學(xué)合理的分析，才能夠正確的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。

[1]王明明,羅浩.中國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求模型實(shí)證研究[J].征信, 2011-06-20.

[2]謝琦.房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)居民消費(fèi)需求影響的實(shí)證研究[J].社會(huì)科學(xué)輯刊,2012-11-15.

[3]楊建中,汪樹強(qiáng),劉杰.消費(fèi)者預(yù)期、投資需求與房地產(chǎn)稅收調(diào)控[J].稅務(wù)研究,2012-12-01.