我國村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權登記制度及其完善

郭英韜

衡水市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍監(jiān)理處

我國村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權登記制度及其完善

郭英韜

衡水市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍監(jiān)理處

由于我國一直沒有頒布明確的村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權登記政策，以至于我國村鎮(zhèn)的房屋產(chǎn)權不明，缺乏管理，村鎮(zhèn)居民的合法權利受到損害。之后，我國先后頒布了《中華人民共和國物權法》和《房屋登記辦法》，這是我國第一部明確規(guī)定村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權登記制度的法律。隨后，各地開始推行具體的村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權的登記制度，大力地推動了我國的村鎮(zhèn)房屋的登記工作。

村鎮(zhèn)房屋；產(chǎn)權登記；登記；宅基地

我國土地制度的不完善造成村鎮(zhèn)房屋的使用和管理不當，與城市房屋有很大不同，又沒有長期的法律保障。我國《中華人民共和國物權法》和《房屋登記辦法》的頒布，對我國的村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權登記制度的影響較大。健全的村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權登記制度有利于維護村鎮(zhèn)居民有關房屋的權利。

一、我國村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權登記的概況

我國各地的政府在農村地區(qū)實行土地登記制度。而且，《房屋登記辦法》等制度也規(guī)定了房屋登記的作用和意義，對地方政府的村鎮(zhèn)房屋登記工作內容注入了新的東西。同時，也促進了地方各級政府更有力的進行工作，完善村鎮(zhèn)房屋登記工作。到2009年末，縣級人民政府已經(jīng)將村鎮(zhèn)房屋登記工作納入了日常的工作范圍內。大多數(shù)的縣級人民政府根據(jù)有關的房屋規(guī)定和上級領導政府的指示，明確了房屋登記的負責部門，確立了一系列的操作流程和步驟等。鑒于，我國是第一次頒布村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權的登記制度，地方對于相關工作的落實還在初級階段。

由于我國的村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權的登記制度的范圍較廣，工作內容較復雜，村鎮(zhèn)房屋的歸屬權存在問題，以及房屋的面積測量困難等等，大多數(shù)的地區(qū)還是試點地區(qū)，并沒有全方位的展開工作。

二、村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權登記制度實施中存在的問題

1、村鎮(zhèn)房屋初始登記存在的問題

某地區(qū)的調查研究顯示，有62%的居民有辦證的意愿，而且較強烈；25%的居民則表示，如果花費不多就辦理；在對地方官員的調查中，結果顯示，大約90%的人認為給居民頒發(fā)房屋產(chǎn)權證書是一項必要的工作；42.53%的人表示居民申請辦理房屋產(chǎn)權證書的主動性很高；32.96%的人認為居民辦證與費用有很大的關系。由此可知，村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權的登記工作的需求還是很大的。如果登記工作的費用合理，居民會樂于配合。但是，雖然居民有很強的辦證需求，登記的工作分配還是缺乏管理。調查結果顯示，43%的居民手中持有房產(chǎn)證，61%的居民持有宅基地使用權證書。然而同時持有這兩種證書的人卻只有32%，27%的居民甚至連一個有效證件都沒有。這樣就導致了實際的登記人數(shù)沒有預想的高。因此，調研的地區(qū)的房屋登記工作并沒有完全落實，而且還有證書脫節(jié)的問題。

2、村鎮(zhèn)房屋登記辦證機關不統(tǒng)一

依據(jù)有關辦法，村鎮(zhèn)房屋的登記工作需要地區(qū)的人民政府安排負責部門或者設置專門的從屬機構。《房屋登記辦法》頒布之前，不同地區(qū)有不同的負責機關。大致分為幾種情況：

（1）由于改革的方案不徹底，遺留的部分問題，導致不少城鎮(zhèn)中的土地未能歸為國有土地，它們的房屋登記工作依然是城市的房屋管理部門安排，那么周圍的村鎮(zhèn)也被列入之內；

（2）地方政府主導村鎮(zhèn)的房屋登記工作；

（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府部門主導村鎮(zhèn)的房屋登記工作；

三、村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權登記制度的完善

1、統(tǒng)一村鎮(zhèn)房屋登記機關

第一，要按照《房屋登記辦法》的規(guī)定，將縣級人民政府或者下設的房屋登記機構作為負責單位。現(xiàn)階段，縣級行政部門擁有大量的資源處理登記過程中出現(xiàn)的各種問題，因此不應該將登記工作安排給村鎮(zhèn)政府；

第二，按照《物權法》的規(guī)定，國家應該設置專門的機構來負責專業(yè)的房屋登記制度。從國家管理的層面出發(fā)，專門的登記機構有利于完善政府機構，還有利于節(jié)約資源，整理資料，以免發(fā)生重復登記的現(xiàn)象。然而，這樣井然有序的工作需要一定的時間，《物權法》允許地方政府作出適當?shù)恼{整，建立房屋和土地的分別登記制度。從長遠的角度看，應該以土地登記機構與房屋登記機構相統(tǒng)一的方式來安排工作。

2、堅持“一戶一宅”的登記原則

盡管各地區(qū)對“一戶一宅”的工作進行的比較好，但仍存在“一戶多宅”的狀況。在現(xiàn)有的條件下，村鎮(zhèn)居民如果想登記房屋就必須提供宅基地的使用證明。但是“一戶一宅”的要求是擁有多宅是不能申請宅基地登記證書的。所以，不能申請村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權登記證書。宅基地制度在一定程度上限制了擁有對宅的居民的權利，但是“一戶一宅”的原則不可取締。

所以，各地區(qū)有權利根據(jù)具體的實際情況，制定相關的政策來維護居民的土地權利。在土地資源稀少的地區(qū)，可以由集體居民支付一定的費用，收回房屋和土地；對于土地資源足夠的地區(qū)，應該規(guī)定擁有者繼續(xù)使用，知道持有者不參與集體組織或者房屋自然消亡。

3、對“超面積”房屋登記應該區(qū)別對待

根據(jù)有關規(guī)定，村鎮(zhèn)的居民只能擁有一處宅基地，它的面積不能超出一定的標準。但是，農村地區(qū)的建筑設計的能力一向較低，管理的方式不恰當，導致了農村還存在一些“超面積”的房屋。允許“超面積”房屋進行登記是比較合理的。同時也有利于村鎮(zhèn)房屋登記制度的推行。各地區(qū)的政府應該根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況規(guī)定詳細的登記標準。遇到超出標準范圍的房屋，不能允許登記，并向有關部門提出拆除申請。對于超出小范圍標準的房屋，應該在房產(chǎn)證上標注實際面積，并收取罰金。對待其他房屋，應該在房產(chǎn)證上標注明確的房屋面積和標準面積，維護房屋的使用權。

4、非集體戶口人員獲得村鎮(zhèn)房屋初始登記的特殊情況

一般情況下，在“一戶一宅”的原則要求下，應該允許人們登記房屋。根據(jù)有關規(guī)定可知，如果集體經(jīng)濟組織的成員是城市居民，而且是夫妻關系，那么他們就可以以共有財產(chǎn)的名義申請宅基地的房屋登記。因此，對于非集體戶來說，合法的夫妻共有財產(chǎn)是可以獲得村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權證書的。而且，非集體戶口的子女同時具有與集體戶口子女相同的繼承權。這項權利受法律保護。

四、結語

綜上所述，在不能妥善解決農民居住權利的情況下，村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權登記制度的完善需要以健全的農村社會保障體系為前提。因此，積極籌建農民失地保險對村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權登記制度的完善具有重要意義。

[1]李銀鳳.農房產(chǎn)權登記法律問題研究[D].華中師范大學2013

[2]江雅.基于農民認知視角的集體土地上房屋登記研究[D].江西師范大學2012

[3]吳彥燕.論我國農村宅基地使用權的登記[D].海南大學2011