南娟妮

（甘肅萬泰建設(shè)工程有限公司 甘肅省蘭州市 730050）

住宅精裝修工程前期合約管理

南娟妮

（甘肅萬泰建設(shè)工程有限公司 甘肅省蘭州市 730050）

在現(xiàn)代社會中對住宅進行精裝修已經(jīng)逐漸變成住宅裝修市場中的主導(dǎo)，愈加受到人們的重視。而且有關(guān)住宅精裝修工程的前期合約管理會給精裝工程的質(zhì)量產(chǎn)生直接的影響，本文將在開發(fā)商的角度探討精裝修工程前期的合約管理，對其中的不足之處提出可行性建議。

住宅精裝修工程；前期合約管理

精裝修的商品房目前在市場上備受關(guān)注，一方面是政府提倡力度比較大，另一方面市場需求也比較大。下文將簡述開發(fā)商在精裝修工程中使用的發(fā)包方式和裝飾工程的使用的合約具體內(nèi)容，探討前期合約能夠達到最好的工程質(zhì)量的方式。

1 精裝修工程使用的發(fā)包方式

1.1 業(yè)主直接對精裝工程發(fā)包

在我們國家住宅精裝工程中，通常會有業(yè)主直接進行發(fā)包，而這種做法也是有一定的理論依據(jù)的，也是存在現(xiàn)實意義的。

業(yè)主直接對精裝工程進行發(fā)包的理論依據(jù)如下：這種業(yè)主直接對精裝工程進行發(fā)包的方式是平行發(fā)包的范疇之內(nèi)。而平行發(fā)包指的是，由發(fā)包單位分解整個工程的很多工序，比如勘察、設(shè)計以及材料準備等等，將這些工序分別分給一家或者幾家在各個方面都有很好信譽、資質(zhì)比較高的承包單位，和這些單位都要簽訂承包合同。要保證每一個負責(zé)不同工序的單位是平行關(guān)系，共同對發(fā)包單位負責(zé)任。這種平行的發(fā)包方式，在國際上是通行的一種承發(fā)包方式，是我們國家允許的一種承發(fā)包方式。

業(yè)主直接對精裝工程的現(xiàn)實意義如下：現(xiàn)階段裝修行業(yè)發(fā)展日新月異，相關(guān)企業(yè)眾多，并有很多相關(guān)從業(yè)人員。在2006年在登記中的裝飾企業(yè)在全國范圍內(nèi)有近二十萬家，從事相關(guān)行業(yè)的人也有近兩千萬人。但是這個行業(yè)還是屬于一項新興行業(yè)，市場中各個企業(yè)的資質(zhì)也是良莠不齊的，這也是直接造成裝修質(zhì)量逐漸成為建筑業(yè)內(nèi)的比較熱門的問題的原因。相關(guān)調(diào)查顯示，在上一年建筑裝飾工程中，公共建筑裝飾絕大部分都是有資質(zhì)的裝修企業(yè)完成；而住宅的裝飾中，則基本是無資質(zhì)的企業(yè)完成的，而且這些由無資質(zhì)的企業(yè)完成的裝修大約占整個住宅裝修工程總量的60%。這樣看來，裝修質(zhì)量的確需要引起人們的重視，在工程開始招標的時候就應(yīng)該嚴格控制施工企業(yè)資質(zhì)選擇。

1.2 精裝工程細分

有關(guān)精裝工程是否會被細分，重點并不是取決于能不能對現(xiàn)實需求進行滿足。因為要是將工程進行細分，要看是不是有足夠的管理能力，也要看在工程細分之后能否保證工程質(zhì)量，并對成本加以良好的控制。

現(xiàn)階段大都是將一個住宅的精裝工程發(fā)包給一個裝飾企業(yè)。而室內(nèi)精裝工程往往會使用種類繁多的材料，涉及的工作種類也很多，在監(jiān)管的時候會存在很大的難度。因此在招標中經(jīng)常會要求招標人對要使用的主要材料和樣板先加以審查，最大程度上保證使用材料的質(zhì)量。但是在門、柜子以及地板這些方面，有太多的品牌和種類，質(zhì)量也是良莠不齊，因此開發(fā)商常常會制定材料使用，或者選擇甲供的形式，由此來對裝修使用材料加以控制。但是經(jīng)常會存在這樣的問題，就是施工方和材料供應(yīng)商之間總是會有扯皮的情況，而且對于施工方來說，這些費用較高、又影響整體品質(zhì)的關(guān)鍵部位的安裝能力又不如專業(yè)的廠商。因此可以考慮將這些部分單獨安排，讓這些由專門的廠商完成安裝。

細分精裝工程會出現(xiàn)很多專業(yè)單位穿插施工的情況，因此也就對劃分合約內(nèi)容提出更高要求，同時在現(xiàn)場監(jiān)管方面難度也就更大了。所以說如果開發(fā)商都能保證這兩方面的情況下，應(yīng)該選擇更具備專業(yè)資質(zhì)的施工單位，將地板、木門以及柜子交由專業(yè)的廠家負責(zé)。

2 施工總包單位以及精裝裝飾單位的合約內(nèi)容界定

前文提到，在住宅工程在進入精裝修的階段時候，總會出現(xiàn)很多裝修隊伍共同作業(yè)的狀況。這種狀況的出現(xiàn)，要求各個裝飾隊伍所在企業(yè)要在各自簽訂的裝飾工程合同中對自己單位要在工程中履行的任務(wù)加以明確，也要確定和其他隊伍之間需要合作的部分，各項工作交接和需要協(xié)調(diào)的內(nèi)容。這樣才能避免合約內(nèi)容不明確、漏項造成相互推諉，產(chǎn)生糾紛的情況出現(xiàn)。

2.1 建筑施工總承包單位有關(guān)精裝工程主要內(nèi)容的界定

根據(jù)上文所述，現(xiàn)階段大部分開發(fā)商都是針對工程直接進行招標，再和裝飾單位簽訂合同，這樣就不會和總包單位產(chǎn)生什么聯(lián)系。也就是說裝修的承包責(zé)任人對發(fā)包人負直接責(zé)任，而發(fā)包人將工程款項直接交給裝飾承包的單位，這是平行發(fā)包的方式。但是為了避免因為施工單位過多而出現(xiàn)失控的情況出現(xiàn)，開發(fā)商通常會扮演總包管理的角色。在施工現(xiàn)場主要負責(zé)對工程安全的管理，并對施工進行積極配合，業(yè)主會負責(zé)對施工進程和施工質(zhì)量進行管理。

2.2 在精裝工程中對地板、門和櫥柜的合約內(nèi)容界定

因為合同使用的計價方式不同，通常會分為單價、總價以及成本和酬金這些類目的合同。根據(jù)施工圖紙招標建造的商品房的裝修，工程范圍比較明確，施工工作比較少、工期比較短并基本沒有什么不穩(wěn)定的因素存在，比較能符合總價合同的使用要求。一般情況下，業(yè)主也都是比較喜歡使用這種合同的形式的，會讓雙方減少很多繁瑣的環(huán)節(jié)，結(jié)算起來也很方便。重要的是使用這種合同形式會大大減少被承包商索賠的情況，對工程造價的控制十分有利。

通常發(fā)包方在招標的時候會列出一份有關(guān)工程施工量的單子，由投標方在其中填上綜合單價以及總價。而業(yè)主不需要對工程量是否準確進行監(jiān)督，也不用對不準確的情況負責(zé)任。投標人要再對圖紙加以檢查，如果發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的地方要及時對其進行糾正。

使用樣板房先行制度，對成品著重加以保護。樣板房先行制度主要是在戶型樣板的施工工程中及時發(fā)現(xiàn)問題所在，然后再依照施工圖紙進行施工建設(shè)，這樣能避免出現(xiàn)系統(tǒng)性的錯誤。而在眾多的客戶投訴中能夠看出，至少有70%都是有關(guān)成品的保護問題。對于產(chǎn)品保護要先檢查，再進行保護。各個裝修項目的合同中應(yīng)該標注明確，總包的單位會監(jiān)管整個施工現(xiàn)場的情況，但不會對各個施工單位的成負責(zé)，每個施工單位要保護和監(jiān)管自己的成品，其中所需的費用要自行計算。在整個裝修移交到業(yè)主手中以前，所有成品出現(xiàn)問題一概應(yīng)該由每個負責(zé)的單位自行負責(zé)修好。

2.3 各項工程主要的合約內(nèi)容

裝飾工程合約中會提到的服務(wù)有：總承包方可以將臨時設(shè)施以及各種運輸設(shè)備免費提供給各個裝飾單位，在不能滿足的時候需要其自行進行解決。施工需要的水電可以給安裝工程免費提供；各個裝飾單位的施工項目以及竣工資料要自己加以總結(jié)，然后由總的承包方來將其匯總在一起，對整個項目進行預(yù)算。

3 結(jié)束語

綜上所述，這些精裝修的承包方式其實是在傳統(tǒng)的個平行發(fā)包方式的基礎(chǔ)上加以改良的發(fā)包方式，對現(xiàn)有的資源進行了更加充分的使用。精裝修工程的合約內(nèi)容主要是圖紙、項目清單、樣板和各項條款組成的，由這幾項共同組合，并相互補充，會讓合同內(nèi)容最大程度的達到完善狀態(tài)，也會對精裝修的工程質(zhì)量起到有利作用，同時更方便與對施工成本的控制。

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TU767

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1004-7344（2016）12-0020-02

2016-4-10

南娟妮（1985-），女，漢族，甘肅會寧人，助理工程師，本科，主要從事工程管理工作。