張萍

摘 要 經(jīng)濟(jì)的全球化發(fā)展使得資產(chǎn)的全球化配置早已成為富人規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)財(cái)富有效傳承的重要手段，現(xiàn)在是中國(guó)高凈值人群進(jìn)行全球化資產(chǎn)配置的好時(shí)機(jī)，海外資產(chǎn)配置的空間巨大。本文從需要進(jìn)行海外資產(chǎn)配置的原因入手，分析了澳洲房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀、澳洲房地產(chǎn)相關(guān)政策解讀、投資澳洲房產(chǎn)應(yīng)考慮的因素。

關(guān)鍵詞 全球資產(chǎn)配置 海外資產(chǎn) 澳洲房產(chǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F832.51 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

當(dāng)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)情況呈現(xiàn)出系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，高凈值人群要想守住財(cái)富，就需要考慮合理的海外配置來(lái)獲得更為穩(wěn)健的投資收益，海外購(gòu)房、海外投資成為了如今社會(huì)的熱門(mén)話題，有專(zhuān)家預(yù)測(cè)“全球化資產(chǎn)配置”也許是未來(lái)數(shù)十年財(cái)富管理致勝的關(guān)鍵。

目前，對(duì)國(guó)內(nèi)的高凈值人群來(lái)說(shuō)，找到高收益且低風(fēng)險(xiǎn)的投資產(chǎn)品較為容易。除了財(cái)富在股市市場(chǎng)中有所折戟之外，投資者們大多在房地產(chǎn)、私募股權(quán)、匯率、固定收益信托等投資都有著輝煌戰(zhàn)績(jī)。但是，金融市場(chǎng)的魅力就在于，波動(dòng)是其中永恒的主題。中國(guó)私人財(cái)富在未來(lái)十年將面臨一個(gè)嚴(yán)重的困境：一方面，很多投資者還停留在掙快錢(qián)的心態(tài)上；另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入一個(gè)新的階段，投資不再那么簡(jiǎn)單。金融產(chǎn)品的收益風(fēng)險(xiǎn)特征正在回歸常識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的缺乏必將以銷(xiāo)蝕財(cái)富為代價(jià)，從而讓人們回歸冷靜。未來(lái)的財(cái)富管理市場(chǎng)中，高凈值人群考慮得更多的將是：如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如何守住財(cái)富。回答這個(gè)問(wèn)題，專(zhuān)業(yè)人士們能看到的最現(xiàn)實(shí)的路徑就是：資產(chǎn)的海外配置！從資產(chǎn)配置比例來(lái)看，國(guó)人對(duì)海外資產(chǎn)配置的重視度不是很高，這恰恰又是眾多投資方式中比較穩(wěn)妥的一種。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速已然見(jiàn)頂，即使它仍然能保持7%左右的高速增長(zhǎng)，但這仍然是從高位上的下降趨勢(shì)，有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，未來(lái)會(huì)是“L”型走勢(shì)；而美國(guó)經(jīng)濟(jì)在2009年見(jiàn)底之后已經(jīng)離開(kāi)谷底回升到2%左右的增長(zhǎng)率，這個(gè)增長(zhǎng)率雖然不高，但這卻是從低位上的強(qiáng)勢(shì)回升。投資的關(guān)鍵是對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的方向做出正確判斷。從普遍意義上來(lái)看，在未來(lái)幾年里，海外市場(chǎng)的投資收益率將高于中國(guó)市場(chǎng)的投資收益率。

此外，目前國(guó)內(nèi)投資者仍以本幣投資為主，海外資產(chǎn)配置比重較輕，但在后金融危機(jī)時(shí)代，尤其是近幾年來(lái)，海外環(huán)境開(kāi)始緩慢復(fù)蘇，現(xiàn)在全球市場(chǎng)上充滿(mǎn)很多不同的投資機(jī)會(huì)。未來(lái)，隨著美國(guó)的量化寬松逐步推進(jìn)，資本回流會(huì)促使國(guó)內(nèi)流動(dòng)性趨緊，投資風(fēng)險(xiǎn)加大；而另一方面，歐洲經(jīng)濟(jì)不斷復(fù)蘇，歐元在不久的未來(lái)將依舊保持強(qiáng)勢(shì)的上升地位，加大海外資產(chǎn)配置比例如股票、債券、房地產(chǎn)，或者收益穩(wěn)定的外匯理財(cái)產(chǎn)品，均不失為一項(xiàng)明智之舉。國(guó)內(nèi)成功的企業(yè)家陸續(xù)在歐美進(jìn)行大筆的海外房地產(chǎn)投資，無(wú)一不證明海外市場(chǎng)的魅力。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)最近的預(yù)測(cè)結(jié)果顯示，在今年中國(guó)人對(duì)海外房產(chǎn)的“胃口”不會(huì)縮小，只會(huì)越來(lái)越大。賣(mài)房機(jī)構(gòu)Investorist的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，150家中國(guó)機(jī)構(gòu)中有149家堅(jiān)信今年中國(guó)人在海外房地產(chǎn)的投資上會(huì)超越去年。現(xiàn)在，澳洲已經(jīng)擊敗像美國(guó)、英國(guó)和加拿大等等成為在受訪機(jī)構(gòu)中最被看好的投資國(guó)家。根據(jù)外國(guó)投資審查委員會(huì)數(shù)據(jù)，2015年中國(guó)對(duì)澳洲房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)了一倍。2015年中國(guó)買(mǎi)家在澳洲購(gòu)置的房產(chǎn)比2014年上漲87.1%。中國(guó)買(mǎi)家最感興趣的區(qū)域?yàn)閃aterloo，Bankstown，Sydney CBD，Turramurra以及Ultimo。其中海外買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)公寓最多，占58%。其次為聯(lián)排別墅，占24%。獨(dú)立屋占16%。其他房屋及土地占2%。澳洲房產(chǎn)素來(lái)以穩(wěn)健著稱(chēng)，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)之時(shí)，澳洲房產(chǎn)彰顯出無(wú)可比擬的抗跌性和保值性，墨爾本是最穩(wěn)健的城市之一。援引外電報(bào)告，全球地產(chǎn)增值最有潛力的12座城市，墨爾本雄踞第二，超越紐約和倫敦等城市。相信投資置業(yè)墨爾本是未來(lái)的大熱點(diǎn)。澳洲兩大房地產(chǎn)市場(chǎng)中，墨爾本仍然強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)9.8%，悉尼略為遜色，錄得年增長(zhǎng)率7.4%。其中，獨(dú)立房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)是帶動(dòng)著兩大城市房?jī)r(jià)上漲的主要原因，而不是公寓房。在過(guò)去一年里，獨(dú)立房?jī)r(jià)格上漲10.7%，單元房?jī)H僅上漲2.5%。

那么，對(duì)于海外房產(chǎn)投資，要考慮哪些因素呢？

據(jù)澳洲房地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)導(dǎo)，投資者首先會(huì)重視一些數(shù)據(jù)。比如租金收益率，它是根據(jù)年租金收入和房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算而得的百分比，是用來(lái)衡量出租房是否能盈利的最常用指標(biāo)。舉個(gè)簡(jiǎn)例子，假設(shè)你在租房需求高的市郊以50萬(wàn)澳元購(gòu)買(mǎi)了一套公寓房，租金為每周550澳元，那么年度租金收入可達(dá)28，600澳元。28，600澳元的年租金收入與50萬(wàn)澳元的比率即為毛租金收益率，即不錯(cuò)的5.7%。但是，如果你的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值后來(lái)躍升至60萬(wàn)澳元，而租金收入保持不變，那么你的收益率將可能下降到4.8%，因此應(yīng)使用當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)計(jì)算收益率。

其次，額外的設(shè)施對(duì)獲得更好的收益率非常重要。租金回報(bào)率通常受到房產(chǎn)位置和類(lèi)型，以及當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況的影響。一個(gè)精心設(shè)計(jì)、光線充足、通風(fēng)性能良好的倉(cāng)庫(kù)和停車(chē)場(chǎng)，住在靠近咖啡館、交通和融合當(dāng)?shù)匚幕牡胤剑茏畲笙薅忍岣咄顿Y回報(bào)。投資于一個(gè)安全的市郊，擁有本地市場(chǎng)，收益率應(yīng)該高于4%，盡可能接近5%。許多專(zhuān)家建議，4%至5%的租金回報(bào)率是選擇投資房的最低限度。

客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)投資房時(shí)不但要關(guān)注租金回報(bào)率，還應(yīng)密切注意空置率。租房空置率是很有用的數(shù)據(jù)，因?yàn)樗从沉俗夥啃枨笈c待租房數(shù)量之間的關(guān)系。

2016年以來(lái)人民幣持續(xù)走低、國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒加劇，大量財(cái)富亟需穩(wěn)定的投資出口，進(jìn)行全球資產(chǎn)配置以分散國(guó)內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。恰逢澳洲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)隨之穩(wěn)步回升，存在較大的投資收益預(yù)期，立即成為全球資產(chǎn)配置的重要布局之一。