于強靜

河南大學環(huán)境與規(guī)劃學院，河南　開封　475000

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淺談我國房地產(chǎn)市場與土地市場發(fā)育的耦合關(guān)系

于強靜*1

河南大學環(huán)境與規(guī)劃學院，河南開封475000

摘要：房地產(chǎn)市場是城市土地市場的重要組成部分，本文筆者采用2003-2014年有關(guān)房地產(chǎn)和土地市場發(fā)育的數(shù)據(jù)，分析近12年來房地產(chǎn)市場狀況及其與土地市場發(fā)育的耦合關(guān)系。其主要結(jié)論有(1)自2003年-2014年，我國城市地價增長率和城市地價房價比都呈現(xiàn)上升趨勢。(2)我國土地市場發(fā)育程度與我國城市地價房價比成正相關(guān)發(fā)展趨勢。土地市場的發(fā)展在一定情況下影響著土地房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；城市土地市場

一、研究背景及意義

(一)研究背景

多年以來，土地早已成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段，土地市場也在全國市場體系中逐漸占有不可取代的地位。房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中存在著諸多問題，自2003年下半年以來，中央政府嘗試用土地政策參與宏觀調(diào)控；2004年初胡錦濤總書記指出：“要搞好新一輪土地利用規(guī)劃的修編工作，充分發(fā)揮土地利用規(guī)劃和土地供應(yīng)政策在宏觀調(diào)控中的作用?！睖丶覍毧偫碇赋觯骸肮芾砗猛恋睾托刨J這是宏觀調(diào)控最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。”2007年的中央經(jīng)濟工作會議上指出：“要實現(xiàn)財政政策，貨幣政策和土地政策等的協(xié)調(diào)配合?！?008年下半年，我國大部分的房地產(chǎn)市場和土地市場均受到金融危機的影響[1]，致使出現(xiàn)放緩或衰退的情況。引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展與我國國民生計息息相關(guān)。

(二)研究意義

近年來，隨著我國經(jīng)濟水平的不斷提高，房地產(chǎn)迎來了發(fā)展的大好良機土地市場在一定程度上能影響房地產(chǎn)的發(fā)展狀態(tài)，制定合理的城市土地市場機制有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向健康成熟方向邁進，土地市場的基本制度也決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展和方向。

二、研究步驟及數(shù)據(jù)來源

(一)研究步驟

1.本文采用2003-2014年全國城市地價、房價的相關(guān)數(shù)據(jù)計算地價增長率和城市地價與房價比進行研究我國房地產(chǎn)市場價格運行狀況，其計算過程如下：

城市地價增長率=(本年度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置單價-上年度房地產(chǎn)企業(yè)土地購置單價)/上年度房地產(chǎn)企業(yè)土地購置單價[2]

城市地價與房價比=房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置單價/商品房平均銷售價格

2.利用地均財政收入、地均GDP、建成區(qū)綜合容積率構(gòu)建城市土地市場發(fā)育評價體系。計算過程如下：

地均GDP=城市區(qū)域GDP/城市建成區(qū)面積

地均財政收入=城市財政收入量/城市建成區(qū)面積

3.分析房地產(chǎn)市場地價增長率與地價房價比的關(guān)系趨勢圖，如圖1所示。

(二)數(shù)據(jù)來源

各個指標的數(shù)據(jù)來源于2003-2014年的《中國國土資源年鑒》、《中國國土資源統(tǒng)計年鑒》、《中國城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》、《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》、《中國統(tǒng)計年鑒》以及中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站信息與資料。

三、結(jié)果分析

自2003-2014年，我國城市地價增長率和城市地價房價比都呈現(xiàn)上升趨勢，而且城市地價增長率和城市地價與房價比的變化幾乎同步。顯然，城市地價房價比要高于城市地價增長率的水平。自從黨召開十一屆三中全會至今，以及改革開放的深入，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，并為國民生活水平做出了巨大貢獻[3]，由于我國房地產(chǎn)市場得到了資金、宏觀政策等的大力支持，其發(fā)展得以持續(xù)繁榮。

圖1　房地產(chǎn)市場地價增長率與地價房價比的關(guān)系其實趨勢圖

我國土地市場發(fā)育程度與我國城市地價房價比成正相關(guān)發(fā)展趨勢。從時間序列上來看，我國城市土地市場發(fā)育的總體態(tài)勢越來越好。全國各地要積響應(yīng)政策的號召，充分挖掘自身潛力和優(yōu)勢，帶動自身及周邊地區(qū)土地市場又快又好的發(fā)展。土地市場的發(fā)展在一定情況下影響著土地房地產(chǎn)市場的發(fā)展。土地作為我們生產(chǎn)生活最重要的載體，它在某種程度上決定了我國土地政策、貨幣政策等相互制約的關(guān)系[4]。房地產(chǎn)價格的本質(zhì)是土地價格，因為房地產(chǎn)包括房屋的建筑面積，還涵蓋了其占用的土地面積，即沒有土地市場的房地產(chǎn)市場并不會存在。在任何地方，人們對房地產(chǎn)的需求加大便能引發(fā)土地的需求的加大，同時土地是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，所以兩者密不可分。

四、相關(guān)建議及政策啟示

建立健全土地市場體制的監(jiān)督與管理體系，提高房地產(chǎn)對土地的利用效率加大監(jiān)管力度，盡可能降低土地違法案件數(shù)提高土地違法處理效率，制定閑置土地和違法土地的合理處置辦法是房地產(chǎn)的開發(fā)每一環(huán)節(jié)都得到有力的監(jiān)督。

加強土地市場及房地產(chǎn)市場環(huán)境的建設(shè)，是土地市場各環(huán)節(jié)盡可能的做到公開透明[5]，減少不公平的環(huán)境政策，提高土地市場的公平公正程度。同時，政府應(yīng)及時公開土地供應(yīng)等方面的信息，有利于房地產(chǎn)市場效率高效運轉(zhuǎn)。

充分認識房地產(chǎn)市場和土地市場的運行規(guī)律，采用直接或間接，調(diào)控相結(jié)合的手段明確各方面的利益解決土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場的需求矛盾優(yōu)化土地市場和房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)是資源得到合理高效配置。

[參考文獻]

[1]姜健.我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策研究[D].2012-05-19.

[2]單志鵬.在宏觀調(diào)控中土地政策對房地產(chǎn)市場的影響效果研究[D].2013-06-05.

[3]高麗坤.土地市場與房地產(chǎn)市場關(guān)系研究[D].2007.06.

[4]張金梅.土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場調(diào)控關(guān)系研究[D].2007-03-30.

[5]李娟.城市土地市場發(fā)育及其對房地產(chǎn)市場的影響研究-以南京為例[D].2007-06-18.

*作者簡介：于強靜(1992-)，女，漢族，河南南陽人，河南大學環(huán)境與規(guī)劃學院，2013級本科生，自然地理與資源環(huán)境專業(yè)。

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1006-0049-(2016)12-0192-01