秦愛(ài)華

德國(guó)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定，供需持久平衡。在金融危機(jī)時(shí)期，德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)而上，呈現(xiàn)繁榮之態(tài)。德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定不僅是德國(guó)房地產(chǎn)政策有效規(guī)制的結(jié)果，也是德國(guó)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的必然產(chǎn)物。德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與本國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策和社會(huì)發(fā)展都具有緊密的聯(lián)系。

德國(guó)的住房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期保持穩(wěn)定。在1985—2015年的30年中，德國(guó)個(gè)人收入增長(zhǎng)了三倍，房?jī)r(jià)僅上漲了60%，同期美國(guó)的房?jī)r(jià)則上漲了兩倍。德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅在長(zhǎng)期內(nèi)保持了供需平衡，維持了價(jià)格穩(wěn)定，而且很好地解決了中低收入人群的住房問(wèn)題，使得居者有其屋，保證了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定。德國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期穩(wěn)定背后的深層次原因是什么？德國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面有哪些成功經(jīng)驗(yàn)？這些成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)有哪些啟示？本文將就上述問(wèn)題進(jìn)行深入研究和解答。

德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)

一、德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期保持穩(wěn)定

德國(guó)經(jīng)濟(jì)總量約占?xì)W盟經(jīng)濟(jì)總量的三分之一，是歐洲第一大經(jīng)濟(jì)體。2015年德國(guó)人均GDP達(dá)到37100歐元，位居歐盟國(guó)家前列。盡管德國(guó)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，但是德國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格卻低于歐洲其他國(guó)家的水平。2012年德國(guó)商品房均價(jià)為每平方米3094歐元，遠(yuǎn)低于英國(guó)每平方米19100歐元和法國(guó)每平方米14696歐元的均價(jià)。[1]總體看來(lái)，德國(guó)的房?jī)r(jià)在歐盟國(guó)家中處于中低水平。從房?jī)r(jià)波動(dòng)上來(lái)看，德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格比較穩(wěn)定，近十年來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)。2014年德國(guó)房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)比2005年增長(zhǎng)13.9%，略低于歐盟14.6%的平均漲幅。德國(guó)房?jī)r(jià)既沒(méi)有出現(xiàn)北歐國(guó)家那樣的房產(chǎn)價(jià)格高漲，也沒(méi)有出現(xiàn)危機(jī)國(guó)家那樣的房產(chǎn)價(jià)格大跌。[2]

二、金融危機(jī)下德國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格逆勢(shì)增長(zhǎng)

德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)與歐洲的整體走勢(shì)差異較大。如圖1所示， 2009年之前，德國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后德國(guó)的房?jī)r(jià)不降反升，持續(xù)呈現(xiàn)正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2013年德國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率達(dá)到4.9%。然而，歐元區(qū)的房?jī)r(jià)與德國(guó)相比呈現(xiàn)出相反的趨勢(shì)。全球金融危機(jī)爆發(fā)后，歐元區(qū)國(guó)家房?jī)r(jià)急轉(zhuǎn)直下，從 2008年開(kāi)始一直處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，至今沒(méi)有改變。受金融危機(jī)影響，歐洲部分國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)重沖擊，房地產(chǎn)泡沫破裂，特別是西班牙、希臘、意大利等南歐國(guó)家房?jī)r(jià)跌幅更大，價(jià)格穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)更低的德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成了國(guó)際投資的避風(fēng)港，部分歐洲國(guó)家的房地產(chǎn)投資方將資金轉(zhuǎn)向了德國(guó)，從而推高了德國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格。這是德國(guó)與其他歐元區(qū)國(guó)家房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)相反走勢(shì)的一個(gè)重要原因。與歐洲其他國(guó)家相比，德國(guó)房?jī)r(jià)雖然呈現(xiàn)逆勢(shì)上漲的趨勢(shì)，但德國(guó)房?jī)r(jià)仍處于合理區(qū)間，加上德國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好調(diào)控，目前德國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)[3]，也未對(duì)德國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)構(gòu)成威脅。

三、德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給穩(wěn)定增長(zhǎng)

德國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量在1994年達(dá)到峰值以后逐年下降。但從2009年開(kāi)始，德國(guó)政府批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量穩(wěn)步上升。其中，2014年批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量同比增長(zhǎng)近5%。2015年1—9月德國(guó)政府批準(zhǔn)建設(shè)住宅數(shù)量同比上升4.8%，增加了10300套新住房建設(shè)。[4]可見(jiàn)，盡管歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)的陰霾仍未褪去，歐洲多數(shù)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇依然疲弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低，但是德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在低利率政策和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的推動(dòng)下呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

四、德國(guó)住房自有率較低

在德國(guó)，只有約50.4%的德國(guó)家庭居住在自有住房中（低于歐盟60%的住房自有率水平），49.6%的家庭租房居住，其中45.4%的家庭租住私人租賃住房，4.2%租住政府或社會(huì)住房管理機(jī)構(gòu)提供的社會(huì)租賃房。總體看來(lái)，德國(guó)購(gòu)房和租房的家庭各占一半。2012年德國(guó)共有4055萬(wàn)套住房，德國(guó)人口總數(shù)為8043萬(wàn)人，平均每個(gè)家庭擁有一套住房，基本能夠滿足居民的住房需求。[5]購(gòu)房經(jīng)濟(jì)壓力不是德國(guó)家庭購(gòu)房率低的主要原因。德國(guó)家庭的住房消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)支出的比重處于合理范圍之內(nèi)，并呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2013年，德國(guó)家庭支出中用于住房的支出約占家庭總支出的35%，平均每月845歐元用于住房支出。[6]也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)并不是阻礙德國(guó)家庭購(gòu)買(mǎi)住房的主要原因。穩(wěn)定的私人租房市場(chǎng)和完善的社會(huì)住房制度滿足了不同收入人群的住房需求，這可以看作是德國(guó)住房自有率較低的一個(gè)原因。

總之，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的特點(diǎn)，德國(guó)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定，供需持久平衡。在金融危機(jī)時(shí)期，德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)而上，呈現(xiàn)繁榮之態(tài)。德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定不僅是德國(guó)房地產(chǎn)政策有效規(guī)制的結(jié)果，也是德國(guó)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的必然產(chǎn)物。德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與本國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策和社會(huì)發(fā)展都具有緊密的聯(lián)系。因?yàn)榈聡?guó)的社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度是其制定房地產(chǎn)政策的主要依據(jù)，所以下面首先對(duì)德國(guó)的社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度及其與房地產(chǎn)政策的關(guān)系進(jìn)行闡述。

德國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格

穩(wěn)定的原因分析

一、社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式是德國(guó)住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定的基石

第二次世界大戰(zhàn)后，德國(guó)一直以社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要義是強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)自由和社會(huì)公正與平衡的兼容，德國(guó)住房領(lǐng)域的政策和法規(guī)都體現(xiàn)了這一點(diǎn)。[7]德國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的核心目標(biāo)是向國(guó)民提供符合需求并有能力支付的住房。德國(guó)政府的房地產(chǎn)政策已成為德國(guó)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式的重要組成部分。[8]社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下的德國(guó)房地產(chǎn)政策是向中低收入階層傾斜的。房屋是一種特殊商品，既可以作為消費(fèi)品，也可以作為投資品。德國(guó)政府將住房界定為滿足居住需求的消費(fèi)品，而不是投資品。德國(guó)政府在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理念的指導(dǎo)下制定了相關(guān)法律、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)政策，通過(guò)經(jīng)濟(jì)憲法規(guī)范住房市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的完全競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，對(duì)于低收入者，德國(guó)政府通過(guò)社會(huì)保障制度，通過(guò)建立社會(huì)住房、發(fā)放住房津貼等方式，滿足了低收入階層的住房需求，使得居者有其屋?？傮w來(lái)看，德國(guó)住房模式的特征是社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的具體體現(xiàn)。[9]

二、保障德國(guó)住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)政策

德國(guó)維護(hù)住房市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)政策主要包括以下幾個(gè)方面：

第一，德國(guó)政府不將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，不依靠房產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而是將房地產(chǎn)作為社會(huì)福利的一部分。德國(guó)政府明確將住房作為滿足居住需求的消費(fèi)品，而不是作為投資品，就是強(qiáng)化房屋的消費(fèi)品屬性，弱化其資本屬性。穩(wěn)定的房?jī)r(jià)使得房產(chǎn)難以成為投資的主要渠道，投資者很難從投資房產(chǎn)中獲得高額利潤(rùn)。此外，德國(guó)家庭也不會(huì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)以期保值或升值，也不會(huì)將購(gòu)買(mǎi)住房作為居住的唯一或主要方式，而是可以選擇租房等方式滿足居住需求。因此，德國(guó)社會(huì)對(duì)住房的需求比較穩(wěn)定，加上德國(guó)政府每年保持一定水平的住房增量，較好地維持了德國(guó)住房市場(chǎng)的供需平衡，也在一定程度上穩(wěn)定了住房?jī)r(jià)格。

第二，德國(guó)的房產(chǎn)稅收體系可以有效遏制炒房盈利的投機(jī)行為。德國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收包括所得稅、資本利得稅、土地稅和土地交易稅等。在德國(guó)，投資房地產(chǎn)獲得的收入和出租房屋的租金收入都要按一定的稅率納稅。為了限制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，德國(guó)法律規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)一套房屋自住十年后賣(mài)出可以不繳納所得稅，如果購(gòu)買(mǎi)不到十年就賣(mài)出需繳納所得稅，如果五年內(nèi)賣(mài)出3套及以上還要加收資本利得稅（盈利額的25%）。[10]在德國(guó)，出租房屋的租金收入也要納稅，目前德國(guó)的房屋租金所得稅率為25%。德國(guó)對(duì)于逃稅行為的懲罰措施相當(dāng)嚴(yán)厲，巨大的逃稅成本和誠(chéng)信的社會(huì)風(fēng)氣使得德國(guó)人養(yǎng)成了誠(chéng)信納稅的良好習(xí)慣?？傊?，較高的稅收和嚴(yán)格的稅收監(jiān)管使得投機(jī)者難以從德國(guó)的房地產(chǎn)中贏取暴利，也就避免了房地產(chǎn)成為投機(jī)者的目標(biāo)。

第三，完善的私人租賃住房市場(chǎng)管理政策可有效分流購(gòu)房需求。德國(guó)房?jī)r(jià)之所以穩(wěn)定，一個(gè)重要的原因就是德國(guó)家庭不完全依賴(lài)購(gòu)房，而是可以通過(guò)租房滿足住房需求。穩(wěn)定的房租、對(duì)租房者的全面保護(hù)使得德國(guó)人不會(huì)僅依賴(lài)購(gòu)買(mǎi)住房來(lái)滿足住房需求，而是可以通過(guò)租住住房來(lái)滿足需求。德國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的保護(hù)租房者利益的法律，有效保護(hù)了租房人的合法權(quán)益。私人租賃住房市場(chǎng)的房屋質(zhì)量好、租金價(jià)格穩(wěn)定、租房者社會(huì)階層較高成為德國(guó)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的主要特征。德國(guó)的《租房法》對(duì)租房合同的簽訂、期限、承租人和出租人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了全面的規(guī)定，核心側(cè)重于保護(hù)承租人的權(quán)利。德國(guó)的《住宅建筑法》將租賃住房劃歸“公益”和“福利”的范疇，規(guī)定其建造面積、布局和租金要適合廣大居民需要。對(duì)于買(mǎi)不起住房的人，德國(guó)政府主要是通過(guò)發(fā)放租房補(bǔ)貼的方式幫助其租房，而不是通過(guò)信貸扶持刺激買(mǎi)房需求。根據(jù)德國(guó)的《房租補(bǔ)貼法》，對(duì)于無(wú)力承擔(dān)租金的居民發(fā)放租房補(bǔ)貼。家庭需繳納的房屋租金與可承受的租金（一般按照家庭收入的25%計(jì)算）差額由政府負(fù)擔(dān)，分別由聯(lián)邦政府和州政府各負(fù)擔(dān)50%。補(bǔ)貼期限為15年，超過(guò)15年后根據(jù)家庭收入的增加而逐年減少房租補(bǔ)貼。目前，德國(guó)的房租補(bǔ)貼政策已成為解決低收入階層住房的主要措施，德國(guó)現(xiàn)在約有11%的家庭領(lǐng)取租房補(bǔ)貼。[11]

第四，嚴(yán)格的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制直接保證了德國(guó)住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定。德國(guó)的房?jī)r(jià)、地價(jià)和房租都實(shí)行指導(dǎo)價(jià)制度。德國(guó)的房?jī)r(jià)由獨(dú)立的地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)定，評(píng)估師對(duì)于評(píng)估結(jié)果負(fù)有法律責(zé)任。根據(jù)聯(lián)邦建筑法設(shè)立的“房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)”負(fù)責(zé)制定當(dāng)?shù)氐闹笇?dǎo)價(jià)，這類(lèi)指導(dǎo)價(jià)具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)遵照?qǐng)?zhí)行，并在合理范圍內(nèi)浮動(dòng)。對(duì)于從超高房?jī)r(jià)和房租中牟取暴利的行為，牟利者都要承擔(dān)高額罰金甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。根據(jù)德國(guó)的《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，如果房?jī)r(jià)超過(guò)指導(dǎo)價(jià)的20%就被認(rèn)為是超高房?jī)r(jià)，如果不立即將價(jià)格降至合理范圍內(nèi)，出售者將面臨最高5萬(wàn)歐元的罰款；如果超過(guò)指導(dǎo)價(jià)的50%被認(rèn)為是房?jī)r(jià)暴利，除了巨額罰款以外，還有可能被處以三年以下的有期徒刑。

三、德國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的社會(huì)因素

導(dǎo)致德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的原因除了經(jīng)濟(jì)因素以外，還包括一些社會(huì)因素，主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：

第一，德國(guó)均衡發(fā)展的城市化模式避免了人口的過(guò)度集中。城市化進(jìn)程不均衡發(fā)展的一個(gè)結(jié)果就是大量的人口融入大城市，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲。德國(guó)的城鎮(zhèn)化程度較高。德國(guó)是世界上城市化最早的國(guó)家之一，早在1900年德國(guó)的城市化率就達(dá)到了50%，早于中國(guó)100多年（中國(guó)于2011年達(dá)到50%），[12] 2011年德國(guó)的城市化率已經(jīng)高達(dá)73.9%。德國(guó)的城市化進(jìn)程也遇到了流動(dòng)人口數(shù)量大、住房擁擠、環(huán)境衛(wèi)生差、公共服務(wù)不足、失業(yè)嚴(yán)重等社會(huì)矛盾。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展和完善，德國(guó)形成了城市化均衡發(fā)展的局面?，F(xiàn)在，德國(guó)人口流動(dòng)比較容易，而且人口流動(dòng)對(duì)住房的需求更多的是城鎮(zhèn)之間的更換住房，不存在大量無(wú)住房人員涌入城市，不會(huì)對(duì)城市的住房需求產(chǎn)生較大沖擊。

第二，德國(guó)完善的住房保障制度保證了中低收入階層的住房需求。在德國(guó)，單身家庭年收入低于1.7萬(wàn)歐元、兩口之家的家庭年收入低于2.5萬(wàn)歐元即可申請(qǐng)政府的“福利住房”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，德國(guó)有41%的家庭享受“福利住房”。[13]德國(guó)的福利住房是按照收入進(jìn)行申請(qǐng)和分配的，而不是根據(jù)職業(yè)或等級(jí)分配。政府的公務(wù)員不享受福利分房，政府官員也沒(méi)有特殊的住房待遇。福利住房的宗旨是為低收入階層提供基本住房保障。

綜上所述，德國(guó)在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下的住房政策保障了住房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期穩(wěn)定。正是德國(guó)政府強(qiáng)化住房的福利性，弱化住房的營(yíng)利性，通過(guò)充足的住房供給、合理的稅收調(diào)控、均衡的城市化模式等方式實(shí)現(xiàn)了德國(guó)住房的穩(wěn)定發(fā)展。

德國(guó)住房市場(chǎng)管理的中國(guó)啟示

德國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理規(guī)范，保障了德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定均衡發(fā)展，并且使得房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定，可謂各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的典范。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在有效需求不足、空置率高等問(wèn)題。德國(guó)的房地產(chǎn)政策和管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)于解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題具有一定的啟示。

第一，規(guī)范住房市場(chǎng)管理，使住房逐漸回歸消費(fèi)品屬性。德國(guó)政府在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理念的指導(dǎo)下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，強(qiáng)調(diào)住房是滿足居民居住要求的基本消費(fèi)品，并通過(guò)規(guī)范市場(chǎng)秩序?qū)崿F(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效率的同時(shí)維護(hù)社會(huì)公正。反觀中國(guó)住房市場(chǎng)的亂象，可以看出不少的地方政府并沒(méi)有作為市場(chǎng)秩序的制定者，甚至作為經(jīng)濟(jì)參與者從中牟利。因此，應(yīng)該首先規(guī)范政府干預(yù)市場(chǎng)的行為，并通過(guò)法律法規(guī)打破壟斷企業(yè)和利益集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的操控，防止其從房地產(chǎn)市場(chǎng)中牟取暴利。

第二，完善住房保障制度，為低收入者提供可支付性住房。中國(guó)的住房保障制度起步晚，存在許多不完善的地方，還處于探索階段。德國(guó)在社會(huì)住房建設(shè)管理方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，值得借鑒。德國(guó)的社會(huì)住房保障制度彌補(bǔ)了市場(chǎng)的不足，解決了低收入階層的基本住房需求。德國(guó)通過(guò)提供公共租賃住房和發(fā)放租房補(bǔ)貼等社會(huì)保障措施，為無(wú)力購(gòu)買(mǎi)房屋和支付租金的低收入人群提供住房條件，在全社會(huì)實(shí)現(xiàn)居者有其屋，充分維護(hù)社會(huì)的公平。只有經(jīng)濟(jì)效率和社會(huì)公正實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步才能持久和穩(wěn)定。

第三，發(fā)展和規(guī)范私人租賃住房市場(chǎng)，緩解購(gòu)房壓力。發(fā)展和完善私人租賃住房市場(chǎng)，不僅可以緩解購(gòu)房壓力和抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而且可以有效解決無(wú)力購(gòu)房者的住房問(wèn)題。與德國(guó)相比，中國(guó)對(duì)私人租賃住房市場(chǎng)存在缺乏監(jiān)管，缺少對(duì)租房者權(quán)益的有效保護(hù)，私人租賃住房供給嚴(yán)重不足。政府需要通過(guò)法律法規(guī)完善租房的市場(chǎng)秩序，對(duì)房租合同、期限、房租等給予明確規(guī)定，側(cè)重保護(hù)租戶的利益，使得租戶能夠穩(wěn)定安心地租房。

第四，盡快出臺(tái)房屋登記制度和房產(chǎn)稅政策。實(shí)行房屋登記制度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，以公開(kāi)透明的方式管理住房不僅有利于住房的統(tǒng)計(jì)和管理，而且有助于預(yù)測(cè)房屋需求量，為每年的新房建設(shè)數(shù)量提供依據(jù)。另外，要加快推行房產(chǎn)稅政策，制定合理的房地產(chǎn)稅收制度，以法律形式規(guī)定住房租金和買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的漲幅，避免房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲。同時(shí)，通過(guò)住房信息網(wǎng)絡(luò)化和合理納稅等方式，提高房屋的持有成本將有助于降低住房的空置率，促使過(guò)剩的住房進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。

【本文為國(guó)家社科基金一般項(xiàng)目“城市化進(jìn)程中歐洲國(guó)家的社會(huì)住房政策研究”（批準(zhǔn)號(hào)：14BJL011）的階段性研究成果】

（責(zé)任編輯：徐海娜）

[1] 數(shù)據(jù)來(lái)源：陳洪波、蔡喜洋，《德國(guó)住房?jī)r(jià)格影響因素研究》，載《金融評(píng)論》，2013年第1期。

[2] 2014年，挪威和瑞典的住房?jī)r(jià)格指數(shù)比2005年分別上漲72.5%、70.2%。2014年，愛(ài)爾蘭的住房?jī)r(jià)格指數(shù)比2005年下跌28.3%。

[3] Deutsche Bundesbank monthly report， February 2015.

[4] 數(shù)據(jù)來(lái)源：德國(guó)統(tǒng)計(jì)局，https：//www.destatis.de.

[5] 數(shù)據(jù)來(lái)源：Alice Pittini， ect. The state of housing in the EU 2015， May 5， 2015.

[6] 數(shù)據(jù)均來(lái)源德國(guó)統(tǒng)計(jì)局，https：//www.destatis.de。https：//www.destatis.de/EN/FactsFigures/SocietyState/IncomeConsumptionLivingConditions/Housing/Current_SILC.html.

[7] 朱玲：《德國(guó)住房市場(chǎng)中的社會(huì)均衡和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定因素》，載《經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)》，2015年第2期。

[8] 許兵、孟學(xué)禮、孔煒：《德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)的經(jīng)驗(yàn)》，載《中國(guó)貨幣市場(chǎng)》，2011年第4期。

[9] 余南平：《金融危機(jī)下德國(guó)住房模式反思》，載《德國(guó)研究》，2010年第3期。

[10] 同[8]。

[11] 魏東、季彥敏：《住有所居的德國(guó)經(jīng)驗(yàn)》，載《上海房地》，2010年第6期。

[12] 李璐穎：《城市化率50%的拐點(diǎn)迷局——典型國(guó)家快速城市化階段發(fā)展特征的比較研究》，載《城市規(guī)劃學(xué)刊》，2013年第3期。

[13] 謝敬：《德國(guó)房?jī)r(jià)十年不漲為哪般》，載《金融經(jīng)濟(jì)》，2010年第12期，總第342期。