彭達霄++韓亞楠

摘要：我國經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟政策的變對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大影響，國資委要求我國國有房地產(chǎn)企業(yè)運用EVA作為業(yè)績評價方法。本文構(gòu)建了房地產(chǎn)上市公司EVA業(yè)績評價體系，以XX地產(chǎn)公司為例，對XX地產(chǎn)公司2011-2015年業(yè)績進行評價，借此為我國房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績評價提供借鑒。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟增加值；業(yè)績評價；房地產(chǎn)上市公司

一、EVA價值評估理論概述

（一）EVA內(nèi)涵的界定

經(jīng)濟增加值（EVA），產(chǎn)生于20世紀(jì)90年代，由美國思騰思特財務(wù)咨詢公司提出，其核心理念就是：只有當(dāng)企業(yè)取得的稅后凈營業(yè)利潤補償全部的投入資本的成本后，余下的收益才能增加股東的財富，這個余額才是為股東創(chuàng)造的價值，即經(jīng)濟增加值。

（二）EVA指標(biāo)的優(yōu)勢分析

EVA指標(biāo)與傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)相比具有明顯的優(yōu)勢，歸納如下：

1、EVA指標(biāo)能夠真實反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。與傳統(tǒng)的會計指標(biāo)相比，EVA在計算時不僅考慮了債務(wù)資本成本，還考慮了權(quán)益資本成本，能夠真正地反映企業(yè)盈利能力。

2、EVA指標(biāo)更加注重企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。它考慮股東利益，著眼于企業(yè)未來的長遠發(fā)展，促使企業(yè)的經(jīng)營者們做出能夠為企業(yè)帶來長遠發(fā)展利益的投資決策。

3、EVA指標(biāo)將企業(yè)的績效評估與公司的估價緊密地聯(lián)系起來，也即是企業(yè)管理層和員工的薪資水平與公司在資本市場上的表現(xiàn)是一致的，因此，企業(yè)能否滿足資本市場的要求將直接影響公司的績效評估，這樣就更加促使企業(yè)的經(jīng)營者做出更加有利于企業(yè)價值最大化的投資決策。

二、采用EVA評估XX地產(chǎn)公司的價值

（一）XX地產(chǎn)公司基本情況介紹

XX地產(chǎn)（集團）股份有限公司（以下簡稱“XX地產(chǎn)公司”）是XX集團控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，同時也是該房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運作平臺，屬于國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，在國有房地產(chǎn)企業(yè)中的綜合實力排名榜首。目前，公司在資本規(guī)模、經(jīng)濟效益、企業(yè)管理、制度建設(shè)等方面都取得了明顯成效。

（二）XX地產(chǎn)公司2011-2015年EVA計算

1、稅后凈營業(yè)利潤的計算

稅后凈營業(yè)利潤公式為：稅后凈營業(yè)利潤=凈利潤+（利息支出+研究開發(fā)費用-非經(jīng)常性收益調(diào)整項*50%）*（1-25%）

（三）XX地產(chǎn)公司業(yè)績評價分析

首先，EVA 值與公司創(chuàng)造的價值成正比，EVA 值的高低與公司的規(guī)模以及經(jīng)營狀況有密切的關(guān)系。由表3可以看出， XX地產(chǎn)公司2011—2015年EVA 值為正，說明XX地產(chǎn)公司每年都創(chuàng)造了價值。2012年、2015年這兩年EVA增長迅速， 2014年7月住建部明確提出“千方百計消化庫存”，同時XX地產(chǎn)公司不斷踐行其“3+2+X”城市群戰(zhàn)略，不斷搶占市場，其銷售商品房數(shù)額不斷上升，由此可見，市場環(huán)境和宏觀經(jīng)濟對公司創(chuàng)造價值造成了一定的影響。其次，稅后凈營業(yè)利潤、凈利潤和 EVA 增長水平基本保持一致，說明 EVA 和傳統(tǒng)業(yè)績評價方法在評價房地產(chǎn)公司業(yè)績時具有一定的趨同性。最后，資本結(jié)構(gòu)是影響加權(quán)資本成本率的重要因素。XX地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)較為合理，而且股權(quán)資本和債務(wù)資本結(jié)構(gòu)比例也基本處于穩(wěn)定狀態(tài)，只是債務(wù)比例略高，這是房地產(chǎn)行業(yè)共同的特點。

三、研究啟示與建議

對于房地產(chǎn)企業(yè)，要增加營業(yè)收入，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高EVA值，應(yīng)著重做好以下工作：首先，應(yīng)擴大經(jīng)營規(guī)模，增加企業(yè)收入和營業(yè)利潤，營業(yè)利潤是企業(yè)業(yè)績評價核算的基礎(chǔ)，提高營業(yè)利潤，能有效提高EVA值。其次，合理規(guī)劃企業(yè)投資，減少盲目投資和不合理建設(shè)，保證企業(yè)資金合理有效的利用，更多的為股東所用。最后，保持合理的融資結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)融資籌資成本，注重保護股東權(quán)益。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)）

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