沈建新

（福建江夏學(xué)院工商管理學(xué)院，福建福州，350108）

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福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱與城市可持續(xù)發(fā)展研究

沈建新

（福建江夏學(xué)院工商管理學(xué)院，福建福州，350108）

通過(guò)房地產(chǎn)投資額/GDP、房?jī)r(jià)收入比和商品房施工面積/商品房竣工面積等多個(gè)指標(biāo)對(duì)福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況進(jìn)行判析，結(jié)果顯示福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在過(guò)熱現(xiàn)象，與城市資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展相背離。因此，應(yīng)針對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)熱原因，結(jié)合城市可持續(xù)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)在要求，倡導(dǎo)科學(xué)、民主和法治的城市規(guī)劃，發(fā)揮政府宏觀(guān)調(diào)控作用，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)化、綠色化，堅(jiān)持“以人為本”的發(fā)展理念，使福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)與城市發(fā)展的可持續(xù)相輔相成。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱；城市可持續(xù)發(fā)展；福建省

一、引言及文獻(xiàn)綜述

目前，我國(guó)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱的文獻(xiàn)主要集中于房地產(chǎn)過(guò)熱的定義、現(xiàn)象、判斷、原因、危害和對(duì)策等方面。劉洪玉等對(duì)房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱進(jìn)行界定并分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否過(guò)熱。［1］37-39謝經(jīng)榮、劉琳、張仲梁和昌忠澤等通過(guò)選取房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額和空置率等與房地產(chǎn)密切相關(guān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)建綜合指標(biāo)體系并進(jìn)行房地產(chǎn)過(guò)熱或泡沫實(shí)證分析。［2-5］昌忠澤認(rèn)為信貸擴(kuò)張、土地財(cái)政以及住房預(yù)售制度是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫以及過(guò)熱的根源。［5］70姜春海指出地方政府追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、增加地方財(cái)政收入和突出政績(jī)等原因?qū)е路康禺a(chǎn)業(yè)被過(guò)度開(kāi)發(fā)，同時(shí)也間接促發(fā)房地產(chǎn)泡沫的形成。［6］易憲容、李寶偉等都提倡采取金融手段解決我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題。［7，8］從城市可持續(xù)發(fā)展視角探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題的國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)以房地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的研究居多，從城市可持續(xù)發(fā)展視角綜合系統(tǒng)地研究城市資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)四個(gè)方面與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的互動(dòng)關(guān)系以及協(xié)調(diào)發(fā)展的文獻(xiàn)則比較少，特別是專(zhuān)門(mén)針對(duì)某個(gè)城市或地區(qū)的具體分析和研究基本處于空白階段，有待進(jìn)一步深入研究。

2009年以來(lái)，福建省不僅正處于海西建設(shè)進(jìn)程中，也處于國(guó)家提出城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的背景下。全省房地產(chǎn)投資需求激增，城市快速向外擴(kuò)張，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大。當(dāng)前福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，還是開(kāi)發(fā)過(guò)熱，是否對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展形成阻礙，是本文擬探討的問(wèn)題。

二、海西建設(shè)進(jìn)程中福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)過(guò)熱判析及其原因

（一）福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)過(guò)熱判析

劉洪玉等認(rèn)為“過(guò)熱，又稱(chēng)為過(guò)度開(kāi)發(fā)，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的商品房積壓、空置率上升等情況；泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重偏離，市場(chǎng)價(jià)格脫離實(shí)際使用者支撐的情況”，并指出“如果泡沫產(chǎn)生，必然會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā)，但過(guò)度開(kāi)發(fā)不一定由泡沫引發(fā)”。［1］37-38

1998年福建省停止住房實(shí)物分配后，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷十來(lái)年快速發(fā)展，逐漸成為支柱性產(chǎn)業(yè)。2009年以來(lái)，福建省不僅正處于海西建設(shè)進(jìn)程中，而且也處于國(guó)家提出城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的背景下，在海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略、自貿(mào)區(qū)等各種政策疊加效應(yīng)的作用下，全省的房地產(chǎn)投資需求急劇增加，許多城市都出現(xiàn)大規(guī)模的“造城運(yùn)動(dòng)”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅猛增長(zhǎng)。全省整體上趨于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱態(tài)勢(shì)，有些城市甚至存在泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。本文以指標(biāo)法作為評(píng)價(jià)方法并選取房地產(chǎn)投資額/GDP、房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)收入比和商品房施工面積/商品房竣工面積作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，這些指標(biāo)主要反映房地產(chǎn)投資是否脫離宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及房地產(chǎn)供求之間的匹配度，并且每個(gè)指標(biāo)所反映的側(cè)重點(diǎn)不同，可以從多個(gè)層面分析福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱狀況，具體呈現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大

根據(jù)《2015福建統(tǒng)計(jì)年鑒》，2009年至2014年福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額依次為1136.35億元、1818.86億元、2402.61億元、2824.12億元、3702.97億元和4567.40億元，其同比增長(zhǎng)率依次為0.6%、60.1%、32.1%、17.5%、31.1%和23.3%。各地市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本都保持高速持續(xù)增長(zhǎng)，如表1所示：

表1　2009—2014年福建省各市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)率 單位：%

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/GDP超過(guò)預(yù)警值，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)顯現(xiàn)出過(guò)熱效應(yīng)

根據(jù)2010—2015年的福建統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和計(jì)算，2009年至2014年，福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與GDP的比值逐年上升，依次為9.3%、12.3%、13.7%、14.3%、17.0%和19.0%，除了2009年外，基本都超過(guò)10%。楊帆等大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為在發(fā)展中國(guó)家該指標(biāo)應(yīng)該在3～8%，［9］71中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額與GDP的比值應(yīng)控制在10%以?xún)?nèi)比較合理。［10］這表明福建省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)嚴(yán)重依賴(lài)房地產(chǎn)投資，福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)顯現(xiàn)出過(guò)熱的效應(yīng)。

3.部分城市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比值過(guò)高，存在泡沫的風(fēng)險(xiǎn)

如表2所示，自2009—2014年廈門(mén)房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比值在全國(guó)5個(gè)計(jì)劃單列市（廈門(mén)、深圳、寧波、大連、青島）中始終位居第一，遠(yuǎn)超過(guò)其他計(jì)劃單列市。

表2　 2009—2014年全國(guó)5個(gè)計(jì)劃單列市房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額 單位：%

如表3所示，自2009年至2014年福州房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比值在全國(guó)17個(gè)二線(xiàn)省會(huì)城市中基本位于前列，分別在2009年居第5，2010年居第3，2011年居第2，2013年居第4，2014年居第6。

表3　2009—2014年全國(guó)二線(xiàn)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額 單位：%

如表4所示，福建全省房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比值除了2009年外，2010—2014年基本保持在22～26%。從各個(gè)城市房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重來(lái)看，福州、廈門(mén)相對(duì)較高，福州自2010—2014年基本都保持在30%以上，廈門(mén)最低為2009年的35.70%，最高為2014年的45.07%，其他幾年基本保持在39%以上。房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額是衡量投資結(jié)構(gòu)是否合理的指標(biāo)，根據(jù)相關(guān)學(xué)者研究結(jié)果，當(dāng)房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額的比值超過(guò)30%，則視為有泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。［11］34這表明近年來(lái)廈門(mén)、福州這兩個(gè)中心城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資擴(kuò)張程度太大，固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，存在泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

表4　2009—2014年福建省及各市房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額 單位：%

4.房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱

房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率衡量宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)投資的承受能力和房屋的潛在購(gòu)買(mǎi)力，一般不應(yīng)超過(guò)2。倪鵬飛等認(rèn)為，該指標(biāo)大于2小于3，存在輕微的泡沫；該指標(biāo)大于3，存在嚴(yán)重的泡沫。［12］如表5所示，2009—2014年，福建全省房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值差別較大，2010年達(dá)到最高，為4.32，表明全省整體上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資超常增長(zhǎng)，造成投資開(kāi)發(fā)明顯過(guò)熱，甚至存在嚴(yán)重的泡沫跡象。 2011年、2013年和2014年依次為2.61、2.83和2.35，表明全省整體上存在輕微的泡沫即呈現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱跡象。從福建各個(gè)城市的房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率與與GDP增長(zhǎng)率的比值來(lái)看，近五年來(lái)，各市基本都存在程度不同的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)過(guò)熱或泡沫。截至2014年，漳州、寧德仍然存在輕微的房地產(chǎn)泡沫，而廈門(mén)、泉州和龍巖則基本存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)投資泡沫風(fēng)險(xiǎn)，如表5所示，這意味房地產(chǎn)的投機(jī)需求旺盛以及房地產(chǎn)價(jià)格的表面虛高，推動(dòng)著房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)散。

表5　2009—2014年福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率

5.房?jī)r(jià)收入比畸形高，住宅商品房?jī)r(jià)格持續(xù)虛高

房?jī)r(jià)收入比反映居民對(duì)商品住房的相對(duì)購(gòu)買(mǎi)能力。如表6所示，2009—2014年福建省房?jī)r(jià)收入比都在10以上，已顯著超過(guò)合理的房?jī)r(jià)收入比（國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為3～6）［9］71，說(shuō)明福建省住宅商品房?jī)r(jià)格明顯偏高，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全省普通城鎮(zhèn)居民的承受能力。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的全國(guó)35個(gè)大中城市除去可售型保障房的房?jī)r(jià)收入比排行榜，2012—2014年，福州的房?jī)r(jià)收入比依次為15.4、16.7和17.6，分別列全國(guó)35個(gè)大中城市的第三、第四和第四；廈門(mén)的房?jī)r(jià)收入比依次為12.0、12.4和17.3，分別全國(guó)35個(gè)大中城市的第六、第六和第五。a這顯然表明福州、廈門(mén)這兩個(gè)中心城市的住宅商品房?jī)r(jià)格居高不下， 令絕大多數(shù)的中低收入者無(wú)法承受。

表6　2009—2014年福建省房?jī)r(jià)收入比列表

6.商品房施工面積/商品房竣工面積遠(yuǎn)超合理值，商品房供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩

商品房施工面積/商品房竣工面積反映將來(lái)1～2年市場(chǎng)供求情況和投資程度，其合理范圍為2.5～3.5，大于3.5，這表明供應(yīng)過(guò)剩，該比值越大，說(shuō)明泡沫越大。［11］根據(jù)2010—2015年的福建統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和計(jì)算，2009—2014年福建省商品房施工面積與商品房竣工面積的比值依次為5.21、6.33、7.14、9.46、7.80、8.39，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)3.5，這表明福建省商品房供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩，存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

（二）福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)過(guò)熱的原因

近年來(lái)，福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱主要有以下幾個(gè)方面的原因。

1.“土地經(jīng)濟(jì)”的推動(dòng)

一方面，福建省大部分城市的土地收入是地方財(cái)政的主要來(lái)源，地方政府基本依靠賣(mài)地來(lái)償債。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2013年福建省土地償債在政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)中占比高達(dá)57.13%，居全國(guó)土地財(cái)政依賴(lài)度排名第三。c同策咨詢(xún)研究發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年土地財(cái)政依賴(lài)度中，福州超過(guò)80%。d地方政府想方設(shè)法賣(mài)地，進(jìn)行大規(guī)模的“圈地運(yùn)動(dòng)”，不斷推高地價(jià)，各個(gè)城市的地王頻現(xiàn)，這勢(shì)必推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)過(guò)熱。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著日益重要的支撐性作用。因此，政府把房地產(chǎn)業(yè)視為支柱性產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)保駕護(hù)航，盲目招引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，大搞形象工程、政績(jī)工程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)擁有政府的堅(jiān)定支持和背書(shū)，持續(xù)過(guò)熱是必然的。

2.商品住房供需不平衡

貨幣化房改后，福建省社會(huì)保障性住房建設(shè)比例逐年下降，廣大普通民眾成為商品房購(gòu)買(mǎi)的主力軍。商品房的需求爆發(fā)性增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)快速上漲，引起民眾的恐慌。大多數(shù)民眾被迫舉債快速購(gòu)房，商品房需求進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)走熱。由于高檔商業(yè)辦公和住宅房產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有更大的利潤(rùn)，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不愿開(kāi)發(fā)普通住宅。據(jù)《2015福建統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011—2014年福建省商業(yè)辦公樓開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)率依次為101.7%、88.9%、42.8%和32.7%，福建省普通住宅開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率依次為63.2%、10.1%、37.1%和21.4%，商業(yè)辦公樓開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率分別遠(yuǎn)高于同期普通住宅投資增長(zhǎng)率。2014年別墅、高檔公寓開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)率為59.6%，是普通住宅投資額增長(zhǎng)率的2.8倍。這進(jìn)一步造成普通商品住房的供給稀缺，房?jī)r(jià)不斷上漲，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走熱。同時(shí)，豪宅與商業(yè)地產(chǎn)空置現(xiàn)象嚴(yán)重。截至2015年9月末，龍巖市庫(kù)存570.25萬(wàn)平方米的商品房面積中，商品住房面積為283.04萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)面積為287.21萬(wàn)平方米，庫(kù)存商業(yè)面積大于住宅面積。e

3.社會(huì)投機(jī)情緒持續(xù)高漲

由于政府的大力支持和房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率較高，吸引大量的資本以及企業(yè)，如大帝集團(tuán)、七匹狼集團(tuán)和永輝集團(tuán)等福建本土服裝紡織等勞動(dòng)密集型企業(yè)，爭(zhēng)先恐后進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。土地競(jìng)價(jià)異常激烈，樓面地價(jià)不斷攀升，并迅速推升房?jī)r(jià)。先購(gòu)房者的掙錢(qián)增值效應(yīng)不斷擴(kuò)大，社會(huì)普遍對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期良好，銀行等金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資力度，民眾盡可能多買(mǎi)房以達(dá)到資產(chǎn)的增值保值，投機(jī)客大量買(mǎi)房坐等漲價(jià)漁利，社會(huì)投機(jī)情緒持續(xù)高漲。

4.特殊概念的炒作

政府和開(kāi)發(fā)商為了吸引民眾購(gòu)房，利用各種概念進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)炒作，不斷推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)走熱。以福州為例，新建大學(xué)城的概念推動(dòng)了大學(xué)城周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房?jī)r(jià)的上漲；福州市政府先后兩次搬遷金山區(qū)和福州東區(qū)的傳言，讓金山區(qū)和福州東區(qū)的房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)激漲，而至今市政府還原地未動(dòng)；福州地鐵概念和動(dòng)車(chē)高鐵概念，使得地鐵站口和火車(chē)南站周邊的房?jī)r(jià)大漲；福州舉辦全國(guó)第一屆青運(yùn)會(huì)概念，導(dǎo)致新建的青運(yùn)會(huì)場(chǎng)館周邊的房地產(chǎn)迅速升溫；利用學(xué)區(qū)房概念，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)更是愈演愈烈；最近二胎概念也成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新炒作點(diǎn)。此外，海西建設(shè)、城鎮(zhèn)化建設(shè)和自貿(mào)區(qū)建設(shè)，都成為政府和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的炒作概念，不斷刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)升溫走熱。

三、福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱與城市可持續(xù)發(fā)展的矛盾日益凸顯

1987年，世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)提出可持續(xù)發(fā)展是指“既能滿(mǎn)足當(dāng)代人的需要，而又不對(duì)后代人滿(mǎn)足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展”。城市可持續(xù)發(fā)展則是可持續(xù)發(fā)展思想在城市發(fā)展中的應(yīng)用，是一種全新的城市發(fā)展觀(guān)。綜合海熱提·涂爾遜等學(xué)者的觀(guān)點(diǎn)，城市可持續(xù)發(fā)展是指以環(huán)境保護(hù)和資源可持續(xù)利用為基礎(chǔ)， 以高效益、高質(zhì)量、高效率運(yùn)行為標(biāo)志的城市資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)相協(xié)調(diào)及持久的發(fā)展， 從而既滿(mǎn)足當(dāng)代城市的發(fā)展需求， 又滿(mǎn)足未來(lái)城市的發(fā)展需求。［13］福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱分別與城市資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的矛盾日益凸顯，具體表現(xiàn)為以下4個(gè)方面。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱導(dǎo)致城市土地資源粗放利用

福建省的地形以山地丘陵為主，土地資源總量少，人均占有量低，只有全國(guó)人均水平的一半。近年來(lái)，福建省大部分城市熱衷于圈地造城，進(jìn)行粗放無(wú)序的城市外延式擴(kuò)張，建設(shè)大學(xué)城、開(kāi)發(fā)區(qū)和新區(qū)，如福州的上街大學(xué)城、漳州的藍(lán)田開(kāi)發(fā)區(qū)、泉州的城東、東海、江南新區(qū)和龍巖的古蛟、永豐、龍雁新區(qū)等，或使建成區(qū)不斷“攤大餅”式地向外擴(kuò)展，產(chǎn)生對(duì)土地資源的大量需求，引發(fā)大規(guī)模耕地的減少，土地資源供需矛盾越來(lái)越突出。同時(shí)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，往往存在土地圈而不用、土地利用效率低下等土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象以及用地結(jié)構(gòu)不合理、農(nóng)用地被違法違規(guī)占用等嚴(yán)重問(wèn)題。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱破壞城市生態(tài)環(huán)境

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱給城市生態(tài)環(huán)境帶來(lái)嚴(yán)重的影響和壓力。一方面，長(zhǎng)期以來(lái)，福建省地方政府為了獲取更多的土地可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，忽略以土地為基礎(chǔ)的城市生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，導(dǎo)致城市生態(tài)功能逐步減弱。其一，部分沿海城市，如莆田、晉江等，“向海洋要土地”，興起圍填海熱潮開(kāi)發(fā)海景房，破壞生態(tài)平衡。其二，部分城市大量填埋城市河流、溝塘、湖堰和濕地等水域進(jìn)行造地，嚴(yán)重破壞城市水域自然結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致其喪失原有的調(diào)蓄功能，使城市應(yīng)對(duì)極端氣候能力逐步減弱，洪水、內(nèi)澇等水災(zāi)頻繁發(fā)生。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等原因，2009—2013年福州的濕地總面積減少6000公頃，f致使福州暴雨天氣很容易發(fā)生內(nèi)澇。其三，部分城市在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中盡量減少綠色用地，如南平、龍巖和福州等，甚至毀山造地，致使城市硬質(zhì)景觀(guān)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于軟質(zhì)景觀(guān)，環(huán)境的自?xún)裟芰Σ粩嘟档停鯕鉁p少、塵土飛揚(yáng)、噪音倍增、熱島效應(yīng)和疾病增加。另一方面，大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲得最大的利潤(rùn)率，不惜以城市生態(tài)環(huán)境破壞為代價(jià)，要么任意提高建筑密度和容積率，擅自占用規(guī)劃設(shè)計(jì)中的綠地，要么直接將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾掩埋在地下或堆放到附近的江邊或湖邊，造成嚴(yán)重的土地污染和水污染。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱危害城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

近幾年來(lái)，福建省各個(gè)城市房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)使地方經(jīng)濟(jì)越來(lái)越依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)，甚至被房地產(chǎn)“綁架”，存在危害城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)的過(guò)度投資開(kāi)發(fā)會(huì)大量擠占基本建設(shè)和更新改造的資金，嚴(yán)重扭曲社會(huì)資源的分配，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不良的影響，造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足。其次，容易引起投資性資金以及熱錢(qián)的流入，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的追漲和泡沫的形成，本該成為消費(fèi)主力的中產(chǎn)階層年輕群體，卻在高房?jī)r(jià)的壓力下透支過(guò)多的消費(fèi)能力，出現(xiàn)消費(fèi)下降和生產(chǎn)過(guò)剩的經(jīng)濟(jì)危機(jī)趨勢(shì)。再次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所擁有的自有資金比較低，大部分開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自銀行的貸款，一旦房地產(chǎn)發(fā)生崩盤(pán)，銀行會(huì)出現(xiàn)大量的壞賬，產(chǎn)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱容易引發(fā)和滋生地方政府官員腐敗等不良問(wèn)題，進(jìn)一步嚴(yán)重削弱城市經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱促發(fā)諸多社會(huì)問(wèn)題

1.居民不能安居樂(lè)業(yè)

一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，使城市普遍出現(xiàn)“大拆大建”現(xiàn)象。一些被拆遷者被迫接受拆遷，產(chǎn)生維權(quán)的“釘子戶(hù)”和“上訪(fǎng)戶(hù)”，引發(fā)諸多的社會(huì)事件，破壞社會(huì)的和諧穩(wěn)定。另一方面，虛高的房?jī)r(jià)令絕大多數(shù)的中低收入者無(wú)法承受，影響城市居民的和諧生活與工作。中等收入群體基本上是用幾代人的積蓄付完首付，并支付幾十年按揭銀行貸款才能購(gòu)房，低收入群體根本沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)商品房。城市的“房奴”“蟻?zhàn)濉薄拔伨印北缺冉允?。這將明顯降低城市的吸引力，長(zhǎng)此以往，會(huì)產(chǎn)生“人才排斥”“逆城鎮(zhèn)化”等問(wèn)題，不利于城市的發(fā)展，使城市競(jìng)爭(zhēng)力下降。

2.城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率下降

福建省部分城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏科學(xué)的規(guī)劃，居住區(qū)與工作區(qū)距離非常遠(yuǎn)，大規(guī)模的成片房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)導(dǎo)致小街小巷等城市交通“毛細(xì)血管”消失，交通擁堵、癱瘓的“城市病”日趨嚴(yán)重。在全國(guó)的十大“堵城”中，福州排第七，其“擁堵延時(shí)指數(shù)”為1.98，這意味著在福州市區(qū)擁堵時(shí)段，市民出行所花時(shí)間要比道路暢通時(shí)多出近一倍。g這給城市居民的生活帶來(lái)諸多的不便，使城市的運(yùn)轉(zhuǎn)效率下降，交通運(yùn)行成本提高，交通事故發(fā)生率上升，最終影響整個(gè)城市的可持續(xù)發(fā)展能力。

3.城市傳統(tǒng)建筑遭受摧毀

當(dāng)前，隨著福建省城市化進(jìn)程的不斷深入，“高樓大廈”式的千城一面現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，房地產(chǎn)無(wú)序開(kāi)發(fā)與傳統(tǒng)建筑保護(hù)之間的矛盾越來(lái)越大。一方面，部分城市刻意追求西式現(xiàn)代化城市建設(shè)，導(dǎo)致城市失去自身原有的傳統(tǒng)文化氣息和底蘊(yùn)，這使地域傳統(tǒng)建筑文化傳承和保護(hù)面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。另一方面，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在利益驅(qū)使下，打著“拆遷式保護(hù)”“維修式保護(hù)”的幌子，違法摧毀歷史古跡，爭(zhēng)搶地皮。具有深厚文化內(nèi)涵的歷史建筑與歷史街區(qū)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中被大面積推倒毀滅，取而代之的是嶄新的現(xiàn)代建筑，這意味著傳統(tǒng)建筑文化的永久流失，人文環(huán)境受到嚴(yán)重破壞。號(hào)稱(chēng)全國(guó)五星級(jí)歷史文化景點(diǎn)和福州市地標(biāo)的“三坊七巷”在過(guò)熱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，曾經(jīng)一度面臨被徹底拆除的局面，最終在社會(huì)各界的大聲呼吁下才得以保留和保護(hù)，但仍然被拆除了一角，開(kāi)發(fā)成現(xiàn)在的衣錦華庭小區(qū)。

四、福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市可持續(xù)發(fā)展的協(xié)調(diào)對(duì)策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱既不利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也不利于城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，我們應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱的原因，結(jié)合城市可持續(xù)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)在要求，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行科學(xué)規(guī)范和引導(dǎo)，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)和城市發(fā)展的可持續(xù)相輔相成。

（一）倡導(dǎo)科學(xué)、民主和法治的城市規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合理布局與集約用地

“科學(xué)”要求城市規(guī)劃應(yīng)該從城市持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，按照生態(tài)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)律，根據(jù)“緊湊型城市”理念，按照人口密度、環(huán)境容量、資源潛力和生態(tài)承載能力等指標(biāo)，綜合考慮城市的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和空間形態(tài)，為城市建設(shè)用地確定合理的建筑密度、容積率和建筑高度，讓城市居民擁有舒適自由的空間和足夠的藍(lán)天。

“民主”要求城市規(guī)劃應(yīng)該充分聽(tīng)取市民的意見(jiàn)，尊重市民對(duì)城市規(guī)劃的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，積極創(chuàng)造條件讓市民有效參與城市規(guī)劃的全過(guò)程，尤其是對(duì)舊城區(qū)和棚戶(hù)區(qū)的改造必須尊重原居民的意愿和權(quán)利。只有堅(jiān)持城市規(guī)劃的全民參與，才能合理規(guī)劃居住區(qū)與工作地之間的距離，減少居民的通勤時(shí)間。同時(shí)合理規(guī)劃城市公共設(shè)施配套，使城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與市政配套基礎(chǔ)設(shè)施保持平衡，從而進(jìn)一步提高城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

“法治”要求城市規(guī)劃應(yīng)該依法進(jìn)行，并具有法律效力。城市規(guī)劃關(guān)系城市發(fā)展和市民幸福，政府應(yīng)該在充分聽(tīng)取市民意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，組織專(zhuān)家學(xué)者研究論證，最終提交人大會(huì)議表決通過(guò)，未經(jīng)法律程序不能隨意修改。只有法治化，才能杜絕城市規(guī)劃不會(huì)因城市主政官員的更替而隨意改變，遏制主政官員為了凸顯政績(jī)另起爐灶而造成的城市“攤大餅”式無(wú)序擴(kuò)張。

只有經(jīng)過(guò)市民民主參與、專(zhuān)家科學(xué)論證、法律充分保障的城市規(guī)劃，才能引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合理布局與集約用地，杜絕土地資源的浪費(fèi)。

（二）促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生態(tài)化和綠色化，創(chuàng)造人與自然和諧的居住環(huán)境

第一，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的監(jiān)督和管理，防止城市生態(tài)環(huán)境遭受破壞。環(huán)境是人類(lèi)賴(lài)以生存的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，只有樹(shù)立尊重自然、順應(yīng)自然、保護(hù)自然的生態(tài)文明理念，加強(qiáng)環(huán)境的監(jiān)督和管理，才能避免生態(tài)環(huán)境遭到破壞。首先，堅(jiān)守海洋生態(tài)紅線(xiàn)，保護(hù)沿海灘涂，嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中“填海造地”的管理與監(jiān)督。其次，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“削山造城”，保護(hù)野生動(dòng)植物的生存環(huán)境，維護(hù)生態(tài)平衡。再次，加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理，減少施工揚(yáng)塵對(duì)城市空氣的污染，嚴(yán)格規(guī)范施工廢棄物的處理和排放，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。最后，建立生態(tài)環(huán)境損害補(bǔ)償與責(zé)任機(jī)制和生態(tài)環(huán)境損害責(zé)任終身追究制度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的環(huán)境損害行為進(jìn)行嚴(yán)厲制裁。

第二，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綠色化，發(fā)展“園林綠化”城市。一方面，嚴(yán)格綠化建設(shè)控制，確保園林綠化與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有機(jī)結(jié)合。將所有綠化指標(biāo)納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程許可、審批和驗(yàn)收的剛性指標(biāo)。對(duì)舊城區(qū)和棚戶(hù)區(qū)改造，要嚴(yán)格執(zhí)行園林綠化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求，全面體現(xiàn)“生態(tài)環(huán)保”的理念。另一方面，積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展綠地立體化，增強(qiáng)城市的生態(tài)承載能力。立體綠化是目前解決城市化擁擠、空間緊缺問(wèn)題的最有效方式，可將各種垂直空間利用起來(lái)，讓整個(gè)城市回復(fù)到自然平衡的狀態(tài)。立體綠化要收到實(shí)效，必須通過(guò)制定城市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)等強(qiáng)制性要求，促使開(kāi)發(fā)商向空中要綠地。

第三，開(kāi)發(fā)生態(tài)型住宅，創(chuàng)造人與自然和諧的居住環(huán)境。生態(tài)型住宅是指在住宅建設(shè)和使用過(guò)程中，以可持續(xù)發(fā)展理念為導(dǎo)向，確保生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)，盡可能地節(jié)約資源、減少污染和保護(hù)環(huán)境，以人為本，致力追求人、自然和建筑的和諧統(tǒng)一，為人們提供優(yōu)美、舒適、健康和潔凈的居住空間。生態(tài)型住宅的開(kāi)發(fā)是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然選擇，政府相關(guān)部門(mén)要抓緊制定生態(tài)型建筑標(biāo)準(zhǔn)體系，并出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照標(biāo)準(zhǔn)建造生態(tài)型建筑。例如，政府出臺(tái)政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建造通過(guò)環(huán)保材料統(tǒng)一裝修的精裝房，減少各自裝修產(chǎn)生的凌亂垃圾和持續(xù)不斷的噪音污染。

（三）發(fā)揮政府宏觀(guān)調(diào)控作用，預(yù)防房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱危害城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

近年來(lái)，福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展：一邊是房地產(chǎn)商高價(jià)拿地建樓，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升；一邊是很多居民買(mǎi)不起房，望房興嘆。這導(dǎo)致大部分城市的供求結(jié)構(gòu)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)庫(kù)存高企，特別是一些人口凈流量較少的三四線(xiàn)城市，如龍巖、寧德和漳州等，住房空置率居高不下。房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離民眾的購(gòu)買(mǎi)力，必然產(chǎn)生較大程度的房地產(chǎn)泡沫，泡沫一旦破滅將危害城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，政府必須采取根本性措施全面穩(wěn)健解決由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)、高庫(kù)存的泡沫問(wèn)題。

首先，擺脫土地財(cái)政的依賴(lài)，增加政府的其他財(cái)政收入。長(zhǎng)期以來(lái)，一些地方政府過(guò)度依賴(lài)高價(jià)出讓土地獲取財(cái)政收入的方式，是助推房?jī)r(jià)虛高的重要因素。徹底解決這些問(wèn)題，需要地方政府減少對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，改變過(guò)去過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。結(jié)合深化財(cái)稅制度改革，建立新的土地出讓金分配機(jī)制，把各個(gè)城市的土地出讓金全部收歸省級(jí)財(cái)政，省級(jí)政府根據(jù)各市開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況下?lián)鼙匾念A(yù)算支出，下?lián)艿慕痤~不與土地收入掛鉤，從制度上使地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政的依賴(lài)，失去推高地價(jià)的強(qiáng)烈動(dòng)力。同時(shí)，進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革，試探征收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收，積極發(fā)展實(shí)體產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，增加政府的其他財(cái)政收入，從方法上擺脫土地財(cái)政依賴(lài)。

其次，拉動(dòng)住房需求。通過(guò)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和流通環(huán)節(jié)的行政性收費(fèi)項(xiàng)目和降低稅費(fèi)比例等措施，降低商品房成本，擠壓房?jī)r(jià)中的水分，讓房?jī)r(jià)虛火降下來(lái)，釋放更多消費(fèi)潛力。通過(guò)減少首付比例降低購(gòu)房門(mén)檻或采取貨幣性補(bǔ)貼和降低利息等優(yōu)惠政策降低購(gòu)房成本，進(jìn)一步刺激住房消費(fèi)。

最后，減少高庫(kù)存城市的供應(yīng)。一方面，精算各類(lèi)城市供地計(jì)劃，嚴(yán)格控制商品房空置率較高城市的新批項(xiàng)目用地，加強(qiáng)限制空置率過(guò)高的房地產(chǎn)類(lèi)型的用地規(guī)劃和工程規(guī)劃審批，通過(guò)優(yōu)化供地計(jì)劃實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)有效供給。另一方面，在房地產(chǎn)供給總體明顯過(guò)剩的城市，取消商品房預(yù)售制度，以緩解過(guò)剩壓力、促進(jìn)庫(kù)存消化。

（四）督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)堅(jiān)持“以人為本”的社會(huì)發(fā)展理念，承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任

第一，堅(jiān)持“以人為本”的社會(huì)發(fā)展理念，要以尊重人的尊嚴(yán)、實(shí)現(xiàn)人的權(quán)利、滿(mǎn)足人的物質(zhì)和精神需要為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該尊重人的基本權(quán)利，充分尊重被拆遷者的權(quán)利，杜絕“野蠻拆遷”和“暴力拆遷”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本雄厚，與政府關(guān)系密切，不能財(cái)大氣粗，以強(qiáng)凌弱，更不能官商勾結(jié)，仗勢(shì)欺人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)堅(jiān)持誠(chéng)信守法的基本理念，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拆遷做到友好協(xié)商、依法文明，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)做到誠(chéng)實(shí)信用、杜絕欺詐。

第二，鼓勵(lì)和支持針對(duì)中低收入群體的住宅開(kāi)發(fā)，滿(mǎn)足中低收入群體的基本居住需求。由于近年來(lái)住房保障建設(shè)明顯滯后，地方政府提供的保障性住房還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足中低收入群體的需求。因此，地方政府應(yīng)鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房和廉租房的建設(shè)，著力解決中低收入群體的住房問(wèn)題，以促進(jìn)社會(huì)公平。在一些商品住房庫(kù)存高企的城市，可以通過(guò)盤(pán)活空置商品房，有效緩解保障性住房的供求缺口。其一，地方政府可以通過(guò)房地產(chǎn)稅收的減免或土地出讓金的返還等優(yōu)惠政策將開(kāi)發(fā)商積壓的商品房轉(zhuǎn)化為限價(jià)房或經(jīng)濟(jì)適用房。其二，地方政府可以直接向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存的閑置商品房作為公租房或廉租房，提供給中低收入群體租用。其三，地方政府向開(kāi)發(fā)商發(fā)放租房補(bǔ)貼，開(kāi)發(fā)商將閑置商品房以公租房或廉租房租給中低收入群體。

第三，加強(qiáng)保護(hù)傳統(tǒng)歷史建筑的制度建設(shè)，杜絕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)作為“人類(lèi)記憶精神需求”的歷史建筑的破壞和毀滅。城市的歷史文化是人文城市的底蘊(yùn)和靈魂，而傳統(tǒng)歷史建筑是城市歷史文化的主要載體，是城市發(fā)展的見(jiàn)證。因此，保護(hù)優(yōu)秀歷史建筑，對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。首先，全社會(huì)尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要提高傳統(tǒng)歷史建筑保護(hù)意識(shí)，真正重視歷史建筑的保護(hù)；其次，設(shè)立歷史建筑保護(hù)投訴熱線(xiàn)電話(huà)，鼓勵(lì)市民對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中歷史建筑保護(hù)進(jìn)行監(jiān)督；最后，全省急需制定歷史建筑保護(hù)條例法規(guī)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中保護(hù)歷史建筑做到有法可依，預(yù)防和懲罰破壞歷史建筑的行為。

五、結(jié)語(yǔ)

在當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)過(guò)熱的情況下，不能僅僅從“土地經(jīng)濟(jì)”的角度思考和維護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)，而應(yīng)從城市可持續(xù)發(fā)展的高度，從資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)四個(gè)方面綜合考慮。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)為實(shí)現(xiàn)“以人為本”的城鎮(zhèn)化建設(shè)服務(wù)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)和城市的可持續(xù)發(fā)展協(xié)調(diào)和諧、相輔相成，不斷提升城市環(huán)境質(zhì)量、人民生活質(zhì)量、城市競(jìng)爭(zhēng)力，建設(shè)和諧宜居、富有活力、各具特色的現(xiàn)代化城市。

［1］ 劉洪玉，等.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“泡沫”與“過(guò)熱”問(wèn)題分析［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2003，（2）.

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［10］ 許倩.地產(chǎn)投資依賴(lài)度排名：未來(lái)5年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)加大［EB/OL］.（2015-12-29）［2015-12-30］.http：//hz.house. ifeng.com/detail/2015_12_29/50660979_0.shtml.

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（責(zé)任編輯 王 瓏）

Study on Real Estate Development Overheating and Urban Sustainable Development in Fujian Province

SHEN Jian-xin
（School of Business Administration，F(xiàn)ujian Jiangxia University，F(xiàn)uzhou，350108，China）

It is suggested that the real estate development in Fujian province has been overheating by real estate investment/GDP，the ratio of house prices to average income and commercial housing construction area/commercial housing completion area and other indicators.The contradictions between the overheating real estate development and urban resource，environment，economic and social sustainable development have become increasingly prominent in Fujian province.Therefore，we should exclude the reason of overheated development，in the light of the intrinsic request for the urban sustainable development of real estate development，to advocate scientific，democratic and legal urban planning，to promote the ecological and green development of real estate，to play the macro-control role of government，and to urge real estate development adhere to the social development concept of "people-oriented"，so as to promote the sustainable development of real estate and the sustainable development of the city in Fujian province to complement each other.

real estate development overheating；urban sustainable development；Fujian

F299.275.7

A

2095-2082（2016）02-0037-11

2015-12-31

2014年福建省中青年教師教育科研項(xiàng)目（JAS14314）

沈建新（1980—），女，福建詔安人，福建江夏學(xué)院工商管理學(xué)院講師，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士。