文/宋安成

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房企謹(jǐn)防收樓通知書無寄送憑證承擔(dān)巨額損失

文/宋安成

2012年8月31日，胡某與A公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定A公司應(yīng)于2012年12月31日前交付房屋，否則承擔(dān)按已付房價款日萬分之六計算的賠償金。2012年12月，A公司向胡某寄送收樓通知書，但最終于2013年12月20日交房完畢。胡某認(rèn)為A公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故起訴要求賠償延期交房違約金。

法院觀點(diǎn)：A公司沒有證據(jù)證明其在2012年12月31日前向原告履行了通知義務(wù)，而實(shí)際于2013年12月20日交房完畢。因此，A公司需要承擔(dān)從約定交房之日起至實(shí)際交房之日期間的延期交房違約責(zé)任。本院認(rèn)為合同約定的賠償比例過高，依據(jù)各方綜合判定，將違約金調(diào)整至75萬元。

律師點(diǎn)評：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條第3款規(guī)定了逾期交付使用房屋賠償標(biāo)準(zhǔn)；第15條規(guī)定出賣人遲延交付房屋時，買受人享有解除權(quán)?？梢?，延期交房不僅需要承擔(dān)違約金，還可能面臨合同被解除的風(fēng)險。

一、房屋符合交付條件應(yīng)立即通知買方驗(yàn)收，并保留通知憑證

那么如何避免延期交房的發(fā)生？筆者認(rèn)為首先應(yīng)當(dāng)明確交房的時間。最高院解釋第11條規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但是當(dāng)事人另有約定的除外。這說明房屋的交付只要當(dāng)事人雙方達(dá)成交房的合意，并不需要轉(zhuǎn)移所有權(quán)，房屋的交付就算完成。對于交房合意，從房產(chǎn)企業(yè)的角度講就是向賣方履行通知收房義務(wù)，如寄送收樓通知書等，而對購房人來講就是同意交付，辦理交接手續(xù)等。本案中，法院之所以判定A公司延期交房，原因在于A公司沒有或者未提供證據(jù)證明其已履行告知義務(wù)，使得雙方交房合意未能達(dá)成，導(dǎo)致房屋未在約定的期限內(nèi)交付。該違約行為的過錯在于A公司。

本案中，法官依據(jù)優(yōu)勢證據(jù)原則審理案件。因此，筆者認(rèn)為，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)各個環(huán)節(jié)的管理，妥善保存相關(guān)證據(jù)材料，以避免由于證據(jù)不足而承擔(dān)敗訴風(fēng)險。

二、收樓通知書的寄送與保存

本案中，收樓通知書的寄送與保存對證明自身是否延期交房有著至關(guān)重要的作用，那么收樓通知書如何寄送和保存呢？一般寄送收樓通知書有三種方式：一是寄平信，二是寄掛號信，三是寄送特快專遞郵件（EMS）。對于寄送收樓通知書，筆者建議使用中國郵政的相關(guān)寄送產(chǎn)品，因?yàn)樵摴景踩煽?，在出現(xiàn)損失時更易追責(zé)。第一種方式的寄送優(yōu)點(diǎn)在于價格低廉，但安全性不高，時間較慢，若信件丟失則不易查找。寄送人一般應(yīng)在寄送完畢后保留憑證單號，以便登錄官網(wǎng)查詢并打印物流信息，將打印的信息、寄件單據(jù)及收樓通知書復(fù)印件裝訂在一起妥善保管。

由于房產(chǎn)企業(yè)需要寄送收樓通知書的人數(shù)眾多且內(nèi)容較為重要，因此，采用第二種方式較第一種方式更加安全?？梢栽诩乃屯戤吅笕ム]局打印大宗郵件交寄清單作為寄送憑證，并將其與網(wǎng)上打印的物流信息、收樓通知書復(fù)印件一并裝訂，妥善保存，保險起見，還可以采用寄送雙掛號方式來送達(dá)。

第三種寄送方式的優(yōu)點(diǎn)在于方便快捷安全，但價格稍高。房產(chǎn)公司首先應(yīng)準(zhǔn)確填寫收件人地址并在內(nèi)容欄當(dāng)中注明“收樓通知書”等字樣。其次，待快遞寄送后應(yīng)保留EMS底單。最后，在寄送一周后登錄郵政官網(wǎng)輸入單號，打印信件的物流信息，并將底單與收樓通知書復(fù)印件裝訂，妥善保存。

作者單位：（北京盈科（上海）律師事務(wù)所）