房產(chǎn)中介的誠信危機(jī)

編者按：2016年元月至“滬九條”出臺(tái)前夕，申城樓市銷售異常火爆，房產(chǎn)中介愈發(fā)活躍。盡管“滬九條”出臺(tái)后，申城樓市銷售的過熱現(xiàn)象受到抑制，然而表象背后，卻隱藏著深刻的危機(jī)。房產(chǎn)中介的諸多不誠信行為導(dǎo)致各類案件和糾紛不斷。健全房地產(chǎn)市場誠信機(jī)制、建立重大事項(xiàng)的懲罰性賠償機(jī)制，有效遏制房地產(chǎn)行業(yè)的野蠻生長，已迫在眉睫……

不誠信成中介行業(yè)潛規(guī)則

據(jù)查，2016年前三個(gè)月，申城樓市堪稱自2007年以來的又一交易高峰。由下表可見：2016年1月1日至3月22日，上海的商品住宅成交量的月同比增長率均超過78%，商品住宅的成交均價(jià)超過32700元每平方米……然而，在樓市表面繁榮的背后，卻暗藏著危機(jī)，那就是房產(chǎn)中介的不誠信行為。

2016年2月底見諸報(bào)端的“鏈家上海事件”就是一個(gè)典型的例證。在房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)的過程中，鏈家上海的房產(chǎn)中介從業(yè)人員故意隱瞞了系爭房屋不能正常交易或者存在被人民法院查封的重要信息，使得消費(fèi)者莊先生和黃先生均在不知情的情況下與“鏈家上?！焙炗喠讼禒幏课莸摹斗康禺a(chǎn)買賣居間協(xié)議》，向賣家支付了定金以購買系爭房屋。但之后因系爭房屋本身存在著抵押或者查封的法定交易障礙，因此系爭房屋買賣交易無法完成。在此過程中，鏈家上海的房產(chǎn)中介人員亦未能履行應(yīng)盡責(zé)任和義務(wù)，使得兩位消費(fèi)者蒙受了時(shí)間和經(jīng)濟(jì)上的雙重?fù)p失。盡管消費(fèi)者莊先生和黃先生在之后向上海市消保委進(jìn)行投訴，并通過上海市消保委與“鏈家上海”進(jìn)行協(xié)商，挽回了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失，然而隨著“鏈家上海事件”的持續(xù)發(fā)酵，房產(chǎn)中介及其從業(yè)人員在房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)過程中的不誠信行為暴露出了整個(gè)行業(yè)中的諸多問題。

根據(jù)上海市消保委聯(lián)合上海社科院于2016年2月23日發(fā)布的《上海市房產(chǎn)中介消費(fèi)者滿意度調(diào)查》報(bào)告顯示，消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)“滿意”的，僅占11%；“一般”占37%；“不滿意”高達(dá)52%。其中，消費(fèi)者對(duì)于相關(guān)服務(wù)中房產(chǎn)中介及其從業(yè)人員未能完成服務(wù)承諾、泄露客戶隱私、故意隱匿重要信息等欺騙消費(fèi)者的行為尤為不滿。

報(bào)告還顯示，不少房產(chǎn)中介為吸引消費(fèi)者，通常會(huì)發(fā)布一些明顯低于同地段價(jià)位的虛假房源信息。當(dāng)消費(fèi)者要求看這些房源時(shí)，從業(yè)人員便以“該房源已被出租或者出售”為由轉(zhuǎn)而向消費(fèi)者推薦其他“更好的房源”。這就是房產(chǎn)中介從業(yè)人員通過發(fā)布虛假房源、客源信息以吸引消費(fèi)者上門的典型伎倆。

諸如此類的房產(chǎn)中介的不誠信行為嚴(yán)重干擾了消費(fèi)者正常的購房和賣房進(jìn)程，干擾了消費(fèi)者對(duì)于房屋的正常價(jià)格預(yù)期，更對(duì)整個(gè)行業(yè)造成了極其負(fù)面的影響。

不誠信源于“低、利、缺”

房產(chǎn)中介的誠信問題由來已久，而在申城樓市如此火爆的當(dāng)下更值得我們關(guān)注。房產(chǎn)中介的不誠信主要源自于“低，利，缺”。

首先，“低”即房產(chǎn)中介及其從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻低?？v觀在滬的房產(chǎn)中介，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)多數(shù)房產(chǎn)中介存在準(zhǔn)入門檻低，從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊的情況?！耙粋€(gè)幾平方米的店面”“幾部電話機(jī)”“幾個(gè)員工”，這就是一家房產(chǎn)中介的最基本組成。有了這些，房產(chǎn)中介便能開門營業(yè)。筆者曾因個(gè)人買房尋遍了小區(qū)附近的多數(shù)房產(chǎn)中介，驚奇地發(fā)現(xiàn)了一個(gè)規(guī)律，即每過段時(shí)間，就有一家房產(chǎn)中介關(guān)門歇業(yè)，然后不久，原址上經(jīng)過裝修又變身為另一家新的房產(chǎn)中介。進(jìn)入店內(nèi)仔細(xì)查看，你發(fā)現(xiàn)店名是更換了，但實(shí)際控制人卻還是原來那個(gè)“他”！這種看似快速的淘汰機(jī)制，實(shí)質(zhì)上“換湯不換藥”，貓膩更是一目了然。

以上海市閔行區(qū)人民檢察院2015年上半年相關(guān)案件為例：在職業(yè)為房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員的22名犯罪嫌疑人中，大專及其以上文化程度的僅僅為3人，占總數(shù)的13.5%；高中文化程度的7人，占總數(shù)的32%；而中專以下文化程度的為12人，達(dá)54.5%。由此可見，多數(shù)房產(chǎn)中介對(duì)從業(yè)人員的學(xué)歷要求較低。而房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員在同一家房產(chǎn)中介進(jìn)進(jìn)出出隨意而頻繁，流動(dòng)性很大，這些都令房產(chǎn)中介從業(yè)人員對(duì)行業(yè)缺乏歸屬感和忠誠度。

其次，“利”字當(dāng)頭，即房產(chǎn)中介及其從業(yè)人員以“當(dāng)前利益”為先的經(jīng)營理念。一方面，房產(chǎn)中介的經(jīng)營理念以及從業(yè)人員的收入現(xiàn)狀決定了房產(chǎn)中介的誠信機(jī)制堪憂。作為營利性的機(jī)構(gòu)，房產(chǎn)中介以賺錢為主要目標(biāo)。其從業(yè)人員收入的高低取決于其完成的房產(chǎn)交易量的多少。一旦做成了一筆房屋買賣交易，居間人就能從中獲得動(dòng)輒數(shù)千元乃至數(shù)萬元的高額提成。這就形成了居間人無交易業(yè)績則工資無保障，有交易業(yè)績則提成豐厚的兩極現(xiàn)狀。不少房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員往往會(huì)利用自身信息上的優(yōu)勢，在房屋買賣的中介服務(wù)過程中，鉆買賣雙方信息不對(duì)稱的空子，通過“獨(dú)家報(bào)銷合同”“低價(jià)買高價(jià)賣”炒作房價(jià)、發(fā)布虛假廣告等方式，設(shè)置“陷阱”，通吃賣家買家，以期實(shí)現(xiàn)其提成利潤最大化的目的。

第三，所謂“缺”即房產(chǎn)中介行業(yè)缺乏統(tǒng)一的誠信管理機(jī)制，相關(guān)法律法規(guī)與地方性細(xì)則缺乏有效銜接。2011年1月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，并規(guī)定該辦法自2011年4月1日起施行。該辦法系我國第一部、也是僅有的一部專門規(guī)范房產(chǎn)中介行為的部門規(guī)章，對(duì)房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人的禁止行為進(jìn)行了明文規(guī)定，并賦予了縣級(jí)以上人民政府（房地產(chǎn)）主管部門監(jiān)督檢查的權(quán)力。然而該辦法只是原則性地規(guī)定了監(jiān)管部門的監(jiān)督權(quán)限，但如何監(jiān)督，如何將監(jiān)督權(quán)與執(zhí)法權(quán)相銜接，該辦法并未明確規(guī)定，立法層面亦未規(guī)定細(xì)則。

編輯：黃靈 yeshzhwu@foxmail.com