【摘 要】 本文闡述了農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的糾紛類(lèi)型及特點(diǎn)，介紹了農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)行制度及司法實(shí)踐中對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定方法，提出了解決農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的幾點(diǎn)對(duì)策。要平衡宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)性和社會(huì)保障性；建立完善的宅基地使用權(quán)登記制度；對(duì)合同效力的認(rèn)定與物權(quán)歸屬區(qū)別對(duì)待；完善農(nóng)村社會(huì)保障體系；做好法院認(rèn)定合同無(wú)效后的救濟(jì)工作。

【關(guān)鍵詞】 農(nóng)村；房屋買(mǎi)賣(mài)；合同效力；糾紛處理

一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的糾紛類(lèi)型及特點(diǎn)

1、糾紛類(lèi)型

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)引發(fā)的沖突是多種多樣的，總結(jié)來(lái)看糾紛類(lèi)型主要包括起訴要求履行合同，此種情形主要是買(mǎi)房為原告，要求賣(mài)方履行合同。另一種類(lèi)型是起訴要求法院確認(rèn)合同無(wú)效，此時(shí)主要是賣(mài)方反悔想要取回房屋而作為原告起訴。對(duì)于第一種訴訟請(qǐng)求涉及內(nèi)容簡(jiǎn)單，糾紛處理比較容易，不會(huì)引發(fā)其他后果，而對(duì)于請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的糾紛則涉及雙方根本利益，另外由于此類(lèi)案件相關(guān)法律法規(guī)并不完善，司法實(shí)踐中就變得難以處理。此種糾紛大致的情形是房屋買(mǎi)賣(mài)的事實(shí)已經(jīng)發(fā)生很久，且合同已經(jīng)履行完畢，穩(wěn)定的占有關(guān)系早已形成，看似并無(wú)起訴的理由。但是，賣(mài)方在巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下不惜違背誠(chéng)信撕毀合同，他們通常以合同不符合國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為由，請(qǐng)求法院認(rèn)定此種交易所涉及的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2、糾紛特點(diǎn)

農(nóng)村房地產(chǎn)交易所簽訂的農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)符合買(mǎi)賣(mài)合同的基本特征即房屋所有權(quán)應(yīng)移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為一種特殊的買(mǎi)賣(mài)合同也應(yīng)該具有自己獨(dú)特的特征。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛多發(fā)生于農(nóng)村村民與非集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間。對(duì)于這類(lèi)糾紛，由于買(mǎi)賣(mài)雙方身份明顯不同于普通的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，這就注定了其與一般買(mǎi)賣(mài)合同糾紛具有不同的處理規(guī)則。從合同本身的履行情況來(lái)看，大多數(shù)合同賣(mài)方已經(jīng)交付了房屋，買(mǎi)房者也已經(jīng)支付了價(jià)款并且入住，穩(wěn)定的占有關(guān)系已經(jīng)形成，不足的是房屋已經(jīng)違法登記或者尚未登記。從訴訟請(qǐng)求來(lái)看，多數(shù)是賣(mài)方請(qǐng)求人民法院確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，而普通買(mǎi)賣(mài)則不會(huì)因?yàn)殡p方的特殊身份而影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，訴訟發(fā)生的原因大都是因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)，房?jī)r(jià)的不斷攀升是賣(mài)方毀約的主要原因。

二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)行制度

1、《物權(quán)法》中與農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》中關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定僅僅有四條。這有限的四條籠統(tǒng)地包括了宅基地使用權(quán)的含義及其取得、流轉(zhuǎn)、消滅等。這四條大致包括了以下內(nèi)容：宅基地使用權(quán)人可以在宅基地上建造房屋及其附屬設(shè)施，但必須合法。宅基地的取得和使用以及轉(zhuǎn)讓是被允許的，但要符合土地管理法和國(guó)家規(guī)定。特別是第一百五十五條的規(guī)定，[1]更是說(shuō)明了物權(quán)法對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是認(rèn)可的，但是關(guān)于流轉(zhuǎn)的規(guī)定太過(guò)簡(jiǎn)單。第一百五十三條規(guī)定宅基地使用權(quán)的取得、行使、和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m應(yīng)土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。僅僅從本法的規(guī)定我們很難判斷宅基地應(yīng)當(dāng)如何流轉(zhuǎn)，也無(wú)從得知當(dāng)房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)宅基地使用權(quán)是否能隨之轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)要履行登記手續(xù)，且登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的必要條件。宅基地使用權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)亦應(yīng)當(dāng)符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公式方法即登記生效。

2、《合同法》及《民法通則》中與房屋買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)規(guī)定

從《民法通則》第一百七十一條的規(guī)定[2]可以看出所有權(quán)的權(quán)能包括占有、使用、收益和處分。村民對(duì)房屋的所有權(quán)作為所有權(quán)的一種理應(yīng)包含所有權(quán)能而不能有所限制。我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)中貫徹“房地一體”主義，使得房屋和建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移，這不會(huì)阻礙房屋的自由轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村房屋也屬于村民的完全所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓也應(yīng)該是暢通的，可此時(shí)貫徹“房地一體”主義卻有很大障礙，因?yàn)槲覈?guó)宅基地使用權(quán)的特殊性質(zhì)使得其不能隨房屋一并隨意流轉(zhuǎn)。

《合同法》第52條關(guān)于合同效力的規(guī)定第五項(xiàng)以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谒臈l的規(guī)定[3]可知房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的判定應(yīng)該以合同法或者行政法規(guī)為依據(jù)。

3、《土地管理法》中與農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)法律規(guī)定

從《土地管理法》第62條第一款[4]以及第四款[5]的規(guī)定可以看出該法律只是規(guī)定了“一戶(hù)一宅”的原則，并未禁止農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定可以看出：該條禁止將集體土地用于非農(nóng)建設(shè)，卻并未禁止合法建造房屋及其房屋所依附的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)鼪](méi)有禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，只是對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非進(jìn)行限制，以保護(hù)耕地紅線。宅基地本質(zhì)屬于建設(shè)用地，其主體發(fā)生變動(dòng)不會(huì)引起土地性質(zhì)的變化，這個(gè)條款并不涉及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題。

4、國(guó)家有關(guān)政策對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定

1999年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，2007年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》。以上幾部屬于國(guó)務(wù)院發(fā)布的相關(guān)規(guī)定，這些規(guī)定基本上都是禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，這也是目前的國(guó)家政策。

三、司法實(shí)踐中對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定

立法的模糊導(dǎo)致司法實(shí)踐中對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定也出現(xiàn)了很大分歧，同案不同判的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。各級(jí)法院對(duì)此類(lèi)合同效力的認(rèn)定主要有兩種：合同有效、合同無(wú)效。

1、合同有效

合同有效的判例在司法實(shí)踐中并不多，根據(jù)廈門(mén)市同安區(qū)人民法院2013年的調(diào)查報(bào)告顯示，此類(lèi)判決大約占到20%。如泰州市人民法院審理王某和李某農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案時(shí)認(rèn)為該民事糾紛所涉及的買(mǎi)賣(mài)合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同條款并無(wú)無(wú)效或可撤銷(xiāo)的情形出現(xiàn)，李某主張合同無(wú)效是受利益驅(qū)動(dòng)，這是有違民法誠(chéng)實(shí)信用基本原則的行為，不應(yīng)支持，遂做出駁回李某訴訟請(qǐng)求的判決。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是買(mǎi)賣(mài)合同的一種類(lèi)型，應(yīng)該符合合同的一般要求，不能因?yàn)闃?biāo)的物的特殊性就把其納入公法的調(diào)整范圍，進(jìn)而踐踏私人領(lǐng)域之自由。做出有效判決的法院普遍認(rèn)為此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，并且合同已經(jīng)履行完畢，原告因土地升值等向法院主張合同無(wú)效，是不誠(chéng)信的表現(xiàn)，同時(shí)這種行為不符合合同無(wú)效制度的初衷和立法本意，也會(huì)動(dòng)搖社會(huì)秩序的穩(wěn)定。韓世遠(yuǎn)教授認(rèn)為“如果按照私法中“法不禁止即自由”的說(shuō)法，那么農(nóng)民是可以出賣(mài)自己的私有房屋的，我國(guó)法律對(duì)于買(mǎi)受人的身份并沒(méi)有做出限制，所以買(mǎi)受人既可以是本村村民或外村村民也可以是城鎮(zhèn)居民。[6]該觀點(diǎn)支持城鎮(zhèn)居民可以成為農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主體，從根本上否定了無(wú)效論者對(duì)合同主體進(jìn)行限制的觀點(diǎn)。endprint

2、合同無(wú)效

國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)不斷出臺(tái)文件限制城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，法院在做出判決時(shí)往往會(huì)考慮到國(guó)家政策，在我國(guó)司法實(shí)踐中認(rèn)定此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效也就成為了主要做法，大約占到此類(lèi)案件的80%。最著名的當(dāng)屬北京“畫(huà)家村”事件“李玉蘭訴馬海濤案”。此案一審法院通州區(qū)法院審理認(rèn)為李玉蘭系城市居民，依相關(guān)法律規(guī)定其不具有購(gòu)買(mǎi)農(nóng)房的主體資格，該合同無(wú)效，買(mǎi)賣(mài)雙方均應(yīng)返還因該房屋買(mǎi)賣(mài)合同而取得的財(cái)產(chǎn)。一審判決合同無(wú)效后，李玉蘭上訴。法院二審仍然認(rèn)定合同無(wú)效，判決同時(shí)指出馬海濤系主要過(guò)錯(cuò)方，李玉蘭可另行向法院主張賠償。本案雖已經(jīng)塵埃落地，但因此也引發(fā)了蝴蝶效應(yīng)，更多農(nóng)民開(kāi)始向法院主張合同無(wú)效，因此案觸發(fā)的糾紛還在繼續(xù)。法院做出無(wú)效判決的主要依據(jù)如下：第一，宅基地使用權(quán)的主體身份有特殊限制，允許交易會(huì)打破“一戶(hù)一宅”的農(nóng)村宅基地政策。我們土地的現(xiàn)狀是人多地少，人均可耕地面積少，故國(guó)家基于此國(guó)情考慮，限制城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋以阻止宅基地的隨意流轉(zhuǎn)進(jìn)而危害土地制度和集體的利益。第二，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的大部分村民都沒(méi)有進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋將無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，《房屋登記辦法》中規(guī)定只有集體組織的村民才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人不予進(jìn)行宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記。第三，認(rèn)定合同無(wú)效可以更好的保護(hù)農(nóng)民的利益。我國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口超過(guò)7億，農(nóng)村的穩(wěn)定才能保證國(guó)家的穩(wěn)定發(fā)展。農(nóng)民相對(duì)來(lái)說(shuō)是弱勢(shì)群體，國(guó)家應(yīng)該對(duì)其予以特殊照顧。此類(lèi)糾紛中，農(nóng)民大都處于弱勢(shì)，他們向法院主張合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，首先涉及的是房屋的居住權(quán)，這是事關(guān)國(guó)計(jì)民生的大事，認(rèn)定合同無(wú)效更能維護(hù)作為弱勢(shì)群體的農(nóng)民的利益。第四，很多法院發(fā)布文件明確城鎮(zhèn)居民與農(nóng)民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。根據(jù)審判實(shí)踐，這些文件往往會(huì)成為其他法院的參考。如（京高法〔2004〕391號(hào)）和（魯高法〔2005〕201號(hào)）指出：農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。第五，支持農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的學(xué)者認(rèn)為：房屋買(mǎi)賣(mài)完成以后，房屋裝修或改造會(huì)使得其價(jià)值增加，認(rèn)定無(wú)效會(huì)引起新的訴訟，不能達(dá)到司法定分止?fàn)幍墓δ?，?duì)和諧社會(huì)的建設(shè)也是大大不利的?？疾齑祟?lèi)糾紛我們不難發(fā)現(xiàn)，到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)房屋的主體大多是城市居民中的富商、政府官員等。[7]特別是其中的政府官員，更是造成惡劣的社會(huì)影響，法院判決農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效符合當(dāng)前的國(guó)家政策，也更能遏制潛在的買(mǎi)方繼續(xù)做出此類(lèi)有違國(guó)家政策的行為。因此法院應(yīng)認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

四、解決農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的幾點(diǎn)思考

1、平衡宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)性和社會(huì)保障性

鑒于我國(guó)目前農(nóng)村社會(huì)保障體系還不健全，對(duì)宅基地的使用權(quán)主體加以特殊的身份限制對(duì)農(nóng)民基本居住條件具有很大保障，也有利于維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員的利益。然而，正是由于這種社會(huì)保障方式的身份性，使得宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)重阻礙，宅基地的價(jià)值也被極大的削弱，同時(shí)也是對(duì)作為特殊物權(quán)之宅基地使用權(quán)的權(quán)能的破壞，當(dāng)農(nóng)民因種種原因離開(kāi)農(nóng)村時(shí)宅基地被大量閑置，造成了極大的資源浪費(fèi)，對(duì)于農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)展和農(nóng)民的融資帶來(lái)嚴(yán)重阻礙?？梢粤鬓D(zhuǎn)的東西價(jià)值才會(huì)凸顯，流轉(zhuǎn)也是財(cái)產(chǎn)的本質(zhì)屬性。在我國(guó)資源有限，農(nóng)民融資困難的背景下，放開(kāi)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，會(huì)使得資源得到有效利用以實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。同時(shí)，允許宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)能更好的發(fā)揮其保障性的功能，流轉(zhuǎn)使得宅基地價(jià)值提高從而使其保障更充分。其次，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的財(cái)產(chǎn)權(quán)，把限制農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)當(dāng)作對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障，而不是更多的想辦法從多方面保障農(nóng)民的權(quán)益，這是有關(guān)部門(mén)在推卸責(zé)任。所以，我們應(yīng)該從其他方面加大投入來(lái)完善農(nóng)村社會(huì)保障制度，而不是將對(duì)宅基地使用權(quán)的限制作為一種保障手段。即使根據(jù)現(xiàn)階段的土地政策將其賦予社會(huì)保障性，也不能為了形式意義上的保障功能而實(shí)際上削弱其保障性，其流轉(zhuǎn)制度應(yīng)逐步放寬，以做到流轉(zhuǎn)與保障二者之間的平衡。

2、建立完善的宅基地使用權(quán)登記制度

宅基地要順利流轉(zhuǎn)，必須要明確使用權(quán)的主體及其權(quán)屬范圍，只有這樣才能真正保障流轉(zhuǎn)的安全性。根據(jù)《物權(quán)法》第十條[8]、第十四條[9]及第一百五十五條[10]之規(guī)定可以看出，我國(guó)的宅基地使用權(quán)采取的是登記生效主義，其并未對(duì)城市和農(nóng)村做出任何區(qū)別對(duì)待，故根據(jù)法律精神可知采取的是城鄉(xiāng)一體化登記制度，但是時(shí)至今日，我國(guó)也沒(méi)有完成宅基地使用權(quán)的登記工作。2014年8月1日五部委聯(lián)合下發(fā)的《國(guó)土資源部、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國(guó)家林業(yè)局關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》。該通知擴(kuò)大了不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍并且是第一次明確的把宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)納入到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中來(lái)，這樣就可以為城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的形成奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。該通知的下發(fā)釋放了這樣一個(gè)信號(hào)即宅基地有望與城市建設(shè)用地一樣納入土地流轉(zhuǎn)的范圍。

3、合同效力的認(rèn)定與物權(quán)歸屬區(qū)別對(duì)待

很多人認(rèn)為現(xiàn)行的登記制度使農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)，認(rèn)定無(wú)效更符合實(shí)際。而個(gè)人認(rèn)為，合同效力的認(rèn)定與房屋所有權(quán)的變動(dòng)應(yīng)該分別認(rèn)定，不能因?yàn)闊o(wú)法登記就否定合同的效力。只要符合合同的有效要件，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)該認(rèn)定有效?！段餀?quán)法》第15條[11]第一次明確規(guī)定了區(qū)分原則。合同行為與物權(quán)行為息息相關(guān)，合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，無(wú)合同則無(wú)物權(quán)變動(dòng)；同時(shí)合同行為與物權(quán)行為在效力判定上又彼此獨(dú)立，合同行為的效力以《合同法》為依據(jù)進(jìn)行判定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)則根據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)公示的原則進(jìn)行判定即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效主義。所以合同的成立、生效與物權(quán)變動(dòng)并無(wú)必然的因果關(guān)系。為達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而訂立的合同與物權(quán)本身是不同的，必須區(qū)別對(duì)待。對(duì)于合同來(lái)說(shuō)，其效力如何取決于合同本身是否違反法律的效力性強(qiáng)制規(guī)定和社會(huì)的公共利益，若完全符合則一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)成立的合同生效，除非法律有特別規(guī)定。合同與登記其實(shí)并無(wú)必然聯(lián)系，合同是契約，是當(dāng)事人之間的一種合意。而登記本質(zhì)是物權(quán)變動(dòng)的公示方法，它只是昭示物權(quán)的變動(dòng)。登記針對(duì)的是物權(quán)行為而非合同行為，若合同符合有效的條件但沒(méi)有辦理登記，其效力并不受任何影響。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)賣(mài)雙方基于相同的意思表示訂立合同后就會(huì)生效，此時(shí)房屋所有權(quán)能否發(fā)生移轉(zhuǎn)取決于登記與否，若尚未履行登記程序，則房屋所有權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是房屋的實(shí)際占有人因?yàn)橛行У姆课葙I(mǎi)賣(mài)合同而成立的事實(shí)上的占有關(guān)系仍然具有準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，理應(yīng)受到法律保護(hù)，出賣(mài)方應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。考察設(shè)定登記制度的目的，我們可以看出登記的作用是為了讓其他人知道物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果以達(dá)到公示的目的。就房屋而言，登記的只能是房屋所有權(quán)的變動(dòng)，而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同。登記是房屋所有權(quán)變動(dòng)的要件，而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力要件，沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記不影響己成立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，只是所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)而已。endprint

4、完善農(nóng)村社會(huì)保障體系

目前，我國(guó)城鎮(zhèn)的社會(huì)保障制度與農(nóng)村社會(huì)保障制度的發(fā)展差距很大，這種不平等也極易引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。因此應(yīng)當(dāng)加快農(nóng)村社會(huì)保障制度建設(shè)，在城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的基礎(chǔ)上建立城鄉(xiāng)社會(huì)保障一體化，從而實(shí)現(xiàn)人人平等。黨的十八屆三中全會(huì)提出，要“推進(jìn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化”。現(xiàn)階段，農(nóng)村的保障主要還是土地保障，正因如此才使得農(nóng)村房屋和土地的流轉(zhuǎn)受到很大限制。國(guó)家在設(shè)計(jì)宅基地制度的時(shí)候出于當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)水平低下的考慮賦予農(nóng)村宅基地以保障功能，但時(shí)至今日，國(guó)民的平均生活水平已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的飛躍，如若再一味堅(jiān)持宅基地的居住保障功能顯然是不合理的，也是不公平的。改變宅基地的功能，建立完善的農(nóng)村社會(huì)保障制度是合理的制度選擇。農(nóng)村社會(huì)保障制度的發(fā)展可以使土地掙脫枷鎖，回歸流轉(zhuǎn)自由。如果認(rèn)為，我們沒(méi)有“國(guó)家福利”，但有“土地福利”，卻有可能使人誤以為我們的農(nóng)民已經(jīng)具有了“另一類(lèi)型”的社會(huì)保障，從而取消了建立農(nóng)村社會(huì)保障體系的任務(wù)，這無(wú)疑是有害的。[12]2015年，國(guó)務(wù)院提出建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)居民醫(yī)保制度，這是社會(huì)保障制度中對(duì)農(nóng)村醫(yī)療保障的探索，也是我國(guó)建立農(nóng)村社會(huì)保障制度的嘗試。我國(guó)目前還沒(méi)有制定社會(huì)保障法，使得社保制度的建立和發(fā)展無(wú)明確的法律依據(jù)。鑒于此，全國(guó)人大應(yīng)加快社會(huì)保障法的制定，立法先行才可使得一切有序進(jìn)展。此外，農(nóng)村社會(huì)保障體系的建立還需要政府加大財(cái)政投資力度。在改革中，政府應(yīng)積極發(fā)揮其核心作用，增加財(cái)政投入，加強(qiáng)制度實(shí)施過(guò)程中的監(jiān)管，建立起以政府為主導(dǎo)的社會(huì)保障體系。

5、法院認(rèn)定合同無(wú)效后的救濟(jì)

我國(guó)目前司法實(shí)踐中對(duì)此類(lèi)合同經(jīng)常做出無(wú)效認(rèn)定，有必要對(duì)認(rèn)定合同無(wú)效后買(mǎi)賣(mài)雙方予以救濟(jì)，以彌補(bǔ)誠(chéng)信危機(jī)。農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，出賣(mài)人在買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢后請(qǐng)求法院確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雙方返還。法院若確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，應(yīng)該考慮到訴訟時(shí)效的適用。若起訴時(shí)尚未超過(guò)訴訟時(shí)效，法院可以判決買(mǎi)受人返還房屋或者不當(dāng)?shù)美Ｈ羝鹪V時(shí)訴訟時(shí)效已過(guò)，則不應(yīng)支持賣(mài)方要求返還房屋或不當(dāng)?shù)美恼?qǐng)求。合同認(rèn)定無(wú)效，在認(rèn)定房屋的歸屬后，要考慮各方的過(guò)錯(cuò)來(lái)確定各自的賠償責(zé)任。民事法律關(guān)系主體的地位是平等的，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方責(zé)任認(rèn)定時(shí)應(yīng)該平等對(duì)待，責(zé)任與過(guò)錯(cuò)相適應(yīng)?？疾燹r(nóng)房買(mǎi)賣(mài)糾紛可以看出，大都是作為賣(mài)方的農(nóng)民主動(dòng)毀約，他們的這種行為本身就是不值得提倡的，那么法律自然不能助長(zhǎng)不正之風(fēng)。但是賠償?shù)姆秶绾?，需要有相?duì)明確的規(guī)定，這樣法院判決才會(huì)保持一致。首先來(lái)看賣(mài)方的損失，賣(mài)方的損失已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)即房屋出賣(mài)期間買(mǎi)受人的使用費(fèi)用，這個(gè)參照同期房屋租賃的價(jià)格予以確定。再來(lái)看買(mǎi)方的損失，這個(gè)是比較復(fù)雜的，屬于信賴(lài)?yán)鎿p失，其包括直接損失和間接損失。直接損失主要指締約費(fèi)用及其利息，間接損失是指因訂立此合同而喪失的與其他人訂立合同取得利益的機(jī)會(huì)損失。在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立過(guò)程中，城鎮(zhèn)居民為訂立合同需支付交通費(fèi)、籌集房款費(fèi)用。在合同被法院認(rèn)定無(wú)效且賣(mài)方予以返還的情形，城鎮(zhèn)居民因?yàn)閱适c其他人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的機(jī)會(huì)，從而使城鎮(zhèn)居民無(wú)法得到因房屋價(jià)格上漲帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。況且此類(lèi)糾紛大多是由于賣(mài)方受房屋價(jià)格上漲或拆遷等利益驅(qū)動(dòng)而產(chǎn)生，因此有必要要求賣(mài)方對(duì)買(mǎi)方予以補(bǔ)償，此時(shí)可以參照房屋的現(xiàn)存價(jià)值和宅基地升值的價(jià)值來(lái)決定賠償?shù)臄?shù)額。若訴訟時(shí)效已過(guò)，法院雖然認(rèn)定合同無(wú)效，但同時(shí)判定不予支持賣(mài)方返還房屋的請(qǐng)求時(shí)，可由買(mǎi)方給予賣(mài)方適當(dāng)補(bǔ)償，此時(shí)可以參照買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)商品房的價(jià)格予以確定，補(bǔ)足差價(jià)。

【注 釋】

[1] 《物權(quán)法》第155條：已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記.

[2] 《民法通則》第171條：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利.

[3] 《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谒臈l：合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù).

[4] 《土地管理法》第62條第1款：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn).

[5] 《土地管理法》第62條第4款：農(nóng)村村民出賣(mài)、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn).

[6] 韓世遠(yuǎn).“居民買(mǎi)農(nóng)房糾紛的裁判之道”[n].人民法院報(bào)，2007-12-6（005）.

[7] 孟勤國(guó).“物權(quán)法開(kāi)禁農(nóng)村宅基地交易之辯”[j].法學(xué)評(píng)論，2005.4.

[8] 《物權(quán)法》第10條：不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定.

[9] 《物權(quán)法》第14條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力.

[10] 《物權(quán)法》第155條：已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記.

[11] 《物權(quán)法》第15條：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力.

[12] 秦暉.農(nóng)民中國(guó)：歷史反思與現(xiàn)實(shí)選擇.北京：中國(guó)法制出版社，2000.52.

【作者簡(jiǎn)介】

韓德輝，中共西藏自治區(qū)委員會(huì)黨校教師.endprint