程子彥

山東省淄博市博山區(qū)，一邊面臨煤炭資源枯竭帶來的經(jīng)濟(jì)壓力，一邊面臨高達(dá)24.2%（遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國15%的平均水平）的老齡化比例。雖然當(dāng)?shù)卣嗄昵熬驮噲D通過發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來促進(jìn)當(dāng)?shù)孛裆?、?jīng)濟(jì)發(fā)展，但19億元的高額投資還是讓當(dāng)?shù)卣鴧s步。如今，當(dāng)?shù)卣?500萬元資本金投入撬動了19.25億元的養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

正如淄博市博山區(qū)區(qū)長任書升說：“通過運作PPP項目，博山區(qū)把受困于財力多年來敢想不敢干、甚至不敢想的項目變成了現(xiàn)實，我們打贏了‘小縣城、窮財政、干大項目的逆襲戰(zhàn)?！?/p>

示范項目背景

老工業(yè)城市資源枯竭，無力建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施

淄博市是一個老工業(yè)城市，博山區(qū)是依靠煤炭發(fā)展起來的獨立工礦區(qū)，但是隨著近年來煤炭資源的枯竭，出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)效益下降、經(jīng)濟(jì)總量不足、地方財力薄弱等問題。

與此同時，博山區(qū)步入“老齡社會”。根據(jù)博山區(qū)民政局向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者提供的數(shù)據(jù)：截至2015年年底，淄博市博山區(qū)老齡化比例高達(dá)24.2%，人口老齡化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國15%的平均水平。按照當(dāng)前每年3.7%的遞增速度，預(yù)計到2020年，淄博市老年人將達(dá)到101.4萬，占全市人口總數(shù)的22.5%。

“養(yǎng)老設(shè)施發(fā)展滯后與養(yǎng)老需求快速增長的矛盾是擺在博山區(qū)委、區(qū)政府面前急需解決的問題?！辈┥絽^(qū)財政局黨組成員、運營公司經(jīng)理翟所信向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

據(jù)翟所信介紹，其實當(dāng)?shù)卣嗄昵氨汩_始研究養(yǎng)老問題，并做了大量的探索性工作。通過對姚家峪村進(jìn)行實地調(diào)研論證，發(fā)現(xiàn)姚家峪村非常適合建設(shè)養(yǎng)老中心。

姚家峪地處北緯36°的北溫帶，平均海拔480米，是世界公認(rèn)的最適宜人居的緯度和海拔高度。該村距離城區(qū)僅10分鐘車程，森林覆蓋率高達(dá)97%，具備“離塵不離城”的條件，是本地遠(yuǎn)近聞名的長壽村。

當(dāng)?shù)卦O(shè)計院也針對項目進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計，根據(jù)規(guī)劃，整體投資竟然高達(dá)19億元。博山區(qū)委、區(qū)政府意識到：在傳統(tǒng)模式下，局限于財力和產(chǎn)業(yè)的特殊性，地方政府一無資金二無專業(yè)團(tuán)隊根本無法單獨支撐一個社會化的養(yǎng)老服務(wù)項目。

2015年4月，博山區(qū)委、區(qū)政府響應(yīng)國家推廣運用政府和社會資本合作模式的號召，提出用PPP模式建設(shè)博山姚家峪生態(tài)養(yǎng)老中心。

根據(jù)博山區(qū)財政局向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者提供的材料，姚家峪生態(tài)養(yǎng)老中心項目總投資19.25億元，占地29公頃，總建筑面積61萬平方米，主要建設(shè)內(nèi)容包括社會福利養(yǎng)老中心、養(yǎng)老公寓、配套建設(shè)綜合服務(wù)中心、醫(yī)療中心、商業(yè)中心、文體休閑中心等，項目以生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老為基礎(chǔ)，醫(yī)療、保健、康復(fù)為保障，建設(shè)養(yǎng)老與生態(tài)、文化、有機(jī)農(nóng)業(yè)、旅游、“互聯(lián)網(wǎng)+”等有機(jī)結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)。項目分三期建設(shè)，建設(shè)周期5年，2015年10月開工建設(shè)，計劃2020年4月全部竣工。項目全部建成后，可容納10000人養(yǎng)生養(yǎng)老。

示范項目進(jìn)展

資本金4.25億已到位，銀行貸款3.8億將投放

淄博泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱“泰和房地產(chǎn)”）董事長房利軍是一個地地道道的博山人，作為一名有社會責(zé)任感的企業(yè)家，面對高人口老齡化率，他一直想反哺家鄉(xiāng)，為博山老年事業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。

2015年5月，博山區(qū)民政局委托山東招標(biāo)股份有限公司在淄博市政府采購網(wǎng)、山東省政府采購網(wǎng)發(fā)布了資格預(yù)審公告。

泰和房地產(chǎn)牽頭上海道聯(lián)投資有限公司、中國建筑第二工程局有限公司成立了聯(lián)合體，參與姚家峪生態(tài)養(yǎng)老中心的PPP項目公開競爭性磋商。

2015年6月29日，在多家競爭者中，憑借合理的報價和足夠的實力脫穎而出，泰和房地產(chǎn)（聯(lián)合體）中標(biāo)。

2015年7月泰和房地產(chǎn)（聯(lián)合體）與區(qū)民政局簽署特許經(jīng)營協(xié)議，同時注冊SPV公司（特殊目的公司）——山東凱富瑞生態(tài)頤養(yǎng)有限公司，負(fù)責(zé)養(yǎng)老項目具體的融資、建設(shè)、運營，經(jīng)營范圍是老年人養(yǎng)護(hù)服務(wù)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老設(shè)施開發(fā)、建設(shè)等。

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者從泰和房地產(chǎn)了解，凱富瑞公司一期注冊資本3000萬元，公司由四大股東投資組成，分別是淄博泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司出資1380萬元持股比例46%，淄博市博山區(qū)公有資產(chǎn)經(jīng)營公司出資600萬元持股比例20%，上海道聯(lián)投資有限公司出資870萬元持股比例29%，中國建筑第二工程局有限公司出資150萬元持股比例5%。根據(jù)項目需要，四方將同比例增資，直至增資到4.25億元。

據(jù)凱富瑞公司介紹，目前，項目資本金4.25億元已到位，國開行首筆貸款3.8億元將于近期投放，已建設(shè)居民回遷樓335戶，施工臨時道路10公里，項目南廣場和一期福利養(yǎng)老院正在建設(shè)中。

在項目實施過程中，博山區(qū)民政局負(fù)責(zé)制定養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督和管理;凱富瑞公司將積極發(fā)揮其優(yōu)勢，引進(jìn)美國、臺灣先進(jìn)的設(shè)計理念、管理經(jīng)驗和管理人才，實現(xiàn)資源優(yōu)勢高度整合，專業(yè)化分工。

泰和房地產(chǎn)董事長房利軍表示：“民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從新建、開業(yè)到老年人入住比例提高需要一個過程，保守估計需要5～8年。對于社會資本來說，較大的資金投入以及較長的回本周期、微薄的利潤是我們需要咬牙共同邁過的第一道坎?！?/p>

示范項目亮點

結(jié)合當(dāng)?shù)丨h(huán)境探索“中國式”養(yǎng)老模式

區(qū)民政局黨委委員、社會組織黨工委副書記焦芳芳向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：當(dāng)初選中淄博泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)合體，原因之一便是符合“專業(yè)的人干專業(yè)的事”的PPP精神，三家企業(yè)的主營業(yè)務(wù)分別是房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)、投資管理，同時聯(lián)合體中三家單位在各自行業(yè)內(nèi)均有不俗的成就。

泰和房地產(chǎn)憑借自身多年房地產(chǎn)的經(jīng)驗，引入了“有機(jī)整合山水生態(tài)、自然風(fēng)光、有機(jī)農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游的養(yǎng)老社區(qū)”概念。根據(jù)老年人的興趣愛好設(shè)立活動板塊，提供多樣化的養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)。房利軍向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：“我們希望通過該項目打破人們對養(yǎng)老院的固有印象。”

作為具有強(qiáng)大施工建設(shè)能力的公司，中建二局發(fā)揮在設(shè)計、建設(shè)方面的優(yōu)勢。中建二局項目經(jīng)理張東旭向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：“在項目設(shè)計時整合資源進(jìn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，引進(jìn)綠色低碳設(shè)計;在項目建設(shè)階段積極進(jìn)行強(qiáng)有力的建設(shè)監(jiān)管，并提出較為合理的施工方案，為項目的品質(zhì)保駕護(hù)航?！?/p>

上海道聯(lián)投資利用多年房地產(chǎn)開發(fā)營銷經(jīng)驗從管理和資源角度對項目進(jìn)行支撐?！霸谫Y源方面，一般中小城市資源不足，我們利用房地產(chǎn)領(lǐng)域多年資源渠道，介紹優(yōu)秀的設(shè)計團(tuán)隊和商業(yè)建設(shè)團(tuán)隊。”該公司總裁夏松峰表示。

據(jù)了解，凱富瑞公司先后委托美國PE設(shè)計事務(wù)所、英國LA建筑設(shè)計有限公司、同濟(jì)大學(xué)、清華大學(xué)進(jìn)行建筑設(shè)計。與聯(lián)想、光大匯晨、萬科、臺灣長庚養(yǎng)生村洽談運營合作意向，聘請臺灣長庚養(yǎng)生村經(jīng)理、臺灣發(fā)展研究院老年事業(yè)部主任擔(dān)任項目運營主管。通過全球范圍引進(jìn)、借鑒先進(jìn)經(jīng)驗提升管理理念。

夏松峰表示：“養(yǎng)老行業(yè)最重要的還是服務(wù)，我國養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)起步比較晚。我們通過全球范圍引進(jìn)、借鑒先進(jìn)經(jīng)驗與當(dāng)?shù)丨h(huán)境結(jié)合?！?/p>

根據(jù)凱富瑞公司向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者提供材料，姚家峪生態(tài)養(yǎng)老項目采用區(qū)域整體開發(fā)模式，園區(qū)建設(shè)以生態(tài)、文化、養(yǎng)生養(yǎng)老為基礎(chǔ)，醫(yī)療、保健、康復(fù)為保障，著力打造康體醫(yī)療、生活支持、文化教育、安全保障四大運營服務(wù)體系。一是在項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)一個“峨峨兮若泰山，洋洋兮若江河”的高山流水景觀，使養(yǎng)老與生態(tài)環(huán)境結(jié)合;二是通過設(shè)立孔子學(xué)院、老年大學(xué)等文化平臺，讓老年人通過國學(xué)文化、琴棋書畫、打拳練劍等文體活動修身養(yǎng)性，加深情感交流，建立一種充實、愉快的養(yǎng)老生活方式，實現(xiàn)養(yǎng)老與人文的結(jié)合;三是配套建設(shè)和尚房紅色文化村、嶺西文創(chuàng)工坊、桃花泉有機(jī)農(nóng)場、樵嶺前旅游小鎮(zhèn)等42平方公里的健康產(chǎn)業(yè)園，老年人可以進(jìn)行短途的山水游、民俗游、開心農(nóng)場體驗游、采摘游，實現(xiàn)養(yǎng)老和觀光農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)的融合發(fā)展;四是通過設(shè)立馬公祠醫(yī)護(hù)中心、淋漓湖康養(yǎng)中心、溫泉理療中心、健身中心，通過疾病治療、慢病康復(fù)、保健療養(yǎng)等方式，增強(qiáng)對老年人身體健康的保障;五是搭建“智慧養(yǎng)老云服務(wù)管理平臺”，借助互聯(lián)網(wǎng)和各類終端向老年人及家屬提供涉及安全看護(hù)、健康管理、遠(yuǎn)程醫(yī)療、生活照料、休閑娛樂、親情關(guān)愛等智慧養(yǎng)老服務(wù)，將“互聯(lián)網(wǎng)+”和養(yǎng)老有機(jī)結(jié)合起來。

姚家峪設(shè)計方案

據(jù)悉，下一步，凱富瑞公司將積極學(xué)習(xí)美國、臺灣的先進(jìn)養(yǎng)老理念，提出了探索“中國式”的養(yǎng)老模式思路，進(jìn)一步細(xì)化、完善規(guī)劃設(shè)計方案，結(jié)合項目的運營理念和地形特點設(shè)計單體建筑的布局、樣式和色調(diào)，自然融入博山孝文化、陶琉文化和齊文化。