邢海洋

樓市炙手可熱，排隊離婚、虛假結(jié)婚、抵押原房產(chǎn)之類的投機行為像極了去年股市5000點。當時鼓舞投資者迎高而上的是“改革牛”希冀，如今的樓市的參照，則是實打?qū)嵉摹暗赝酢睒敲鎯r，一虛一實，樓市接盤者似乎更有底氣。

8月底，閩系房企融信中國力挫融創(chuàng)、萬科等強手，以總價110億元拿下靜安地塊，成交樓板價10.0315萬元/平方米，可售部分實際樓板價14.5896萬元/平方米，刷新了全國單價地王紀錄。融信的激進使人聯(lián)想到兩年前同為閩系的秦禾與陽光城，兩家中型房企，2014年泰禾也是拼命擴張，不斷通過銀行、股權(quán)基金、信托等機構(gòu)抵押融資，是年年中，秦禾關(guān)聯(lián)擔保金額約340億元，為凈資產(chǎn)的6.67倍。陽光城則由于銷售不如預期，大量求助于信托、基金等代價較高的融資方式輸血。但短短一年過后，秦禾揚眉吐氣，一年銷售回款達到300億元，閩系的大膽得到了回報。這次，福建的同鄉(xiāng)也開始賭了，加杠桿所需資金也是代價不菲的互聯(lián)網(wǎng)通道的保險資金及銀行理財，其負債率也高達600%。今年半年報A股中的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率已升至81.33%，比去年末上升3.87個百分點。

相對而言，小心駛得萬年船的大型房企資金狀態(tài)卻出奇的好。寬松的融資環(huán)境和上半年火爆的房產(chǎn)銷售，讓大型房企可動用資金創(chuàng)下歷史紀錄：截至2016年6月底，恒大手持現(xiàn)金2120億元，另有未使用銀行授信額度為1260億元。恒大、中海、萬達和萬科等15家大型房企手持現(xiàn)金合計超過8740億元，此外，他們還有同等的銀行授信未使用。

大型和中型房企表現(xiàn)迥異，昭示人們和2014年同樣的信息：永遠有賭徒，有穩(wěn)健的生意人。樓市若上漲，皆大歡喜，若下跌，賭徒出局。“招拍掛”18年，地方政府獲得了超30萬億元的土地收入，土地運作年年如此。近年來，樓面價超過商品房價格更成為普遍現(xiàn)象。那些早年的地王已經(jīng)入市，因為房價年年漲，當時看似遙不可及的土地成本不但解套還大賺一筆?？山衲甑臉敲鎯r卻“離譜”得多，截至8月底，全國拿地溢價率超過100%的地塊達到88宗，深圳的一塊地總價達到310億元。加杠桿的企業(yè)，除了敢拼的閩企，還有挾持銀行信貸的央企，上半年頻頻制造地王的信達凈資產(chǎn)負債率就超300%。若房價下調(diào)或停漲，這些中小房企就面臨滅頂之災。背后為他們提供資金的金融機構(gòu)乃至個人投資者也面臨著同樣的命運。中小房企的倒下勢必引發(fā)房地產(chǎn)的拋售，打壓價格，大地產(chǎn)商也難招架。大地產(chǎn)商背后則是那些規(guī)范運作的大金融機構(gòu)。

問題是，雖說是買者自負，可賣地的一方是壟斷了土地資源的政府。地方政府減少了土地供應，這個信息很明確，外界看在眼里心知肚明。買賣雙方也形成了默契，雖然不挑明，政府對于未來房價的保障是負有責任的。在北京，從今年5月至今，政府投入市場的住宅用地已連續(xù)3個月為零。今年前8月，北京住宅用地僅成交7宗，較去年同期下降66.7%，同期上海，規(guī)劃建筑面積同比減少21.44%。