論小產(chǎn)權(quán)房的買賣糾紛

劉新祎　李志鵬

摘要：小產(chǎn)權(quán)房并非按其字面意思解釋為擁有產(chǎn)權(quán)的房屋，恰恰相反，購(gòu)房者不能取得該類房屋的所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生最主要是由城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展體制造成的。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡與群眾的購(gòu)房需求產(chǎn)生了極大的矛盾，小產(chǎn)權(quán)房糾紛問題隨之而來，縱觀近期各地該類案件的有關(guān)判決，堅(jiān)持以法為據(jù)兼顧公平原則切實(shí)維護(hù)公民的利益。國(guó)家也不斷頒發(fā)新政策對(duì)這一糾紛進(jìn)行引導(dǎo)規(guī)制，以求農(nóng)村經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)事業(yè)朝著積極健康的方向發(fā)展。另外，群眾法律意識(shí)的提高對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣糾紛的解決有很大的促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；買賣糾紛；以法為據(jù)；法律意識(shí)

中圖分類號(hào)：D920文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1671-864X（2016）02-0110-01

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的日新月異，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)發(fā)展體制使得小產(chǎn)權(quán)房問題也越來越困擾著眾多的老百姓。所謂小產(chǎn)權(quán)房是指由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)或者由其與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)的建立在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)土地上并由集體組織之外的人購(gòu)買的房屋。小產(chǎn)權(quán)房屋之所以稱之為小產(chǎn)權(quán)是相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房而言的，大產(chǎn)權(quán)房是指建設(shè)在國(guó)家所有的土地上并能夠依照法律規(guī)定的程序取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋。但是，小產(chǎn)權(quán)房并不能稱之為真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

小產(chǎn)權(quán)房屋糾紛的產(chǎn)生來源于不斷發(fā)展變化的社會(huì)實(shí)際，社會(huì)生活中，小產(chǎn)權(quán)房交易的現(xiàn)象普遍存在，由最初的北京、上海、廣州等一線城市的郊區(qū)逐漸蔓延到各大中小城市，小產(chǎn)權(quán)房屋相對(duì)于城市中的大產(chǎn)權(quán)房屋而言具有價(jià)格低廉、交通便利、環(huán)境宜居等優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必會(huì)成為城市中的低收入者或者為獲得良好的生存環(huán)境的中老年人以及只為居住不在意產(chǎn)權(quán)的人群的首選，因此購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋也成為部分群眾解決生存、安家落戶的一種途徑。

研究近期各地法院有關(guān)小產(chǎn)權(quán)糾紛案件的生效判決，小產(chǎn)權(quán)房屋糾紛大多數(shù)是由于購(gòu)房者不能順利取得房屋所有權(quán)而將房屋出售方起訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，也有一種情況是在不斷上漲的房?jī)r(jià)面前，房屋出售者為獲得更多的利益反悔將房屋出售而向法院主張已簽訂的房屋買賣合同無效，以求將房屋再次以高價(jià)賣出，這樣便對(duì)購(gòu)房者的既得利益造成威脅。

農(nóng)村房屋的買賣必然涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此房屋買賣必須符合有關(guān)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第八條第二款規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施；第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?？梢?，在我國(guó)，宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系緊密聯(lián)系，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才可申請(qǐng)使用宅基地，也只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間才可以相互轉(zhuǎn)讓，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。

在法院裁判過程中，被告通常會(huì)有以下兩點(diǎn)抗辯事由，一是認(rèn)為自雙方簽訂合同至起訴之日超過了兩年的訴訟時(shí)效，法院不應(yīng)予以維護(hù)原告請(qǐng)求合同無效的訴求；二是舉證涉案房屋已被行政處罰，可以合法使用并且原、被告行為不違反法律和社會(huì)公共利益，也沒有侵害他人權(quán)益，且房屋已經(jīng)交付。但是，原告方請(qǐng)求確認(rèn)合同無效屬于形成權(quán)，不受《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條的訴訟時(shí)效的限制。針對(duì)第二點(diǎn)抗辯事由，也不會(huì)得到法院的支持，原因在于，受過行政處罰并不能表明房屋買賣具備了合法性，二者之間不具備必然的聯(lián)系。

對(duì)于房屋出售方惡意反悔的情況，法院的判決一般會(huì)在依法判決的基礎(chǔ)上兼顧公平公正的原則，要求惡意方除返還所獲利益外還要對(duì)受損方進(jìn)行一定程度的賠償，以滿足對(duì)方的期待利益。

近年來，國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房屋糾紛問題的關(guān)注度也在不斷上升，在《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》中明確指出，嚴(yán)格禁止通過土地登記將違法違規(guī)用地合法化，對(duì)于違法宅基地和建設(shè)用地必須依法依規(guī)處理后方可登記。對(duì)于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。由此可見，國(guó)家對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣是持否定態(tài)度的，國(guó)家不予頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，因此，小產(chǎn)權(quán)房屋買賣不具備合法性，非農(nóng)戶口的購(gòu)房者不會(huì)獲得小產(chǎn)權(quán)房屋的所有權(quán)。

深思得知，小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣糾紛的產(chǎn)生還植根于群眾淡薄的法律意識(shí)，往往會(huì)因?yàn)樨潏D蠅頭小利惹一身官司。法律是最低限度的道德，每個(gè)人都應(yīng)將法律作為自己行為的第一準(zhǔn)則，嚴(yán)格依法行事，國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)盡到普法宣傳的重大社會(huì)責(zé)任，日積月累使得法律真正成為民眾心中的第一標(biāo)準(zhǔn)。

綜上所述，國(guó)家層面，在大力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，還要進(jìn)一步注重城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的深化改革，縮小城鄉(xiāng)差距，進(jìn)一步解決群眾的住房問題，加大普法宣傳；個(gè)人層面，應(yīng)當(dāng)注重提高自己的法律意識(shí)，一方面，要嚴(yán)守法律，不被利益所誘惑；另一方面也要懂得用法律手段解決問題。只有這樣才會(huì)促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，才有利于社會(huì)的和平穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1]《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，國(guó)土資發(fā)〔2011〕60號(hào).

[2]魯曉明?！墩撔‘a(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)—原罪的形成與應(yīng)然法的選擇》[J].《經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊》2006年第1期.

[3]林毅夫.關(guān)于制度變遷的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論：誘致性變遷與強(qiáng)制性變遷[M]//科斯，等.財(cái)產(chǎn)權(quán)利與制度變遷——產(chǎn)權(quán)學(xué)派與新制度學(xué)派譯文集.劉守英，等，譯.上海：上海三聯(lián)書店、上海人民出版社，1994.

[4]侯倩茹.《小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)問題的法律探究》[J].《中外企業(yè)家》2009 年 10 期.

[5]上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民-[2004]4號(hào)）.