李雅珍　鄭君

隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在全國(guó)各地全面鋪開。近階段，不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理的剝離整合工作是業(yè)內(nèi)同行討論最多的問題。由于我國(guó)幅員遼闊，各地登記業(yè)務(wù)的水平參差不齊，在整合過程中又沒有固定的模式，如何實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是由各級(jí)人民政府自行確定，這種狀況下就出現(xiàn)了各種各樣的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記整合模式。

據(jù)調(diào)查，各地的不動(dòng)產(chǎn)登記局基本上都隸屬于當(dāng)?shù)貒?guó)土部門，不動(dòng)產(chǎn)登記中心的形式主要有以下四種模式。

一是隸屬于政府辦成立不動(dòng)產(chǎn)登記中心，脫離住建與國(guó)土兩家的直管，以原有架構(gòu)齊全的房屋登記中心為基礎(chǔ)，歸并涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的其他機(jī)構(gòu)。此種模式職能較全，往往涵蓋了原有房屋登記機(jī)構(gòu)的管理職能及所有登記機(jī)構(gòu)的登記職能，適合登記水平較發(fā)達(dá)的地區(qū)。

二是在國(guó)土局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，但只是設(shè)立發(fā)證平臺(tái)，涉及各機(jī)構(gòu)的登記與管理模式不變，只是通過信息數(shù)據(jù)歸集到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，實(shí)現(xiàn)由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)登記發(fā)證的過渡模式。此種模式屬于過渡模式，但在法規(guī)和頂層設(shè)計(jì)還未完善的情況下，不失為一種好的模式，短期內(nèi)對(duì)軟件的投入少，業(yè)務(wù)銜接變動(dòng)少，在轉(zhuǎn)型期平穩(wěn)過渡，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)再順利轉(zhuǎn)型到完善的不動(dòng)產(chǎn)登記模式。

三是在國(guó)土局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，將涉及的其他登記機(jī)構(gòu)成建制劃轉(zhuǎn)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心。此種模式難度大，涉及其他部門的其他管理職能難以剝離與落實(shí)。

四是在國(guó)土局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，將涉及的房屋登記、林權(quán)登記等登記職能劃轉(zhuǎn)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，相應(yīng)的人員與登記資料隨之劃轉(zhuǎn)。此種模式最具普遍性，主要按照兩部委的文件精神，但因涉及職能剝離，特別是房屋登記與交易產(chǎn)權(quán)管理的職能剝離邊界不太清晰，且涉及的剝離后工作機(jī)制問題太多，沒有很成熟轉(zhuǎn)型的代表模式與代表地區(qū)，各地自行協(xié)調(diào)解決。

以上四種代表模式各有千秋，當(dāng)然還有其他更有特色的作法。本文僅以南平市建陽(yáng)區(qū)為例，就最具普遍性的第四種模式——不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理剝離方式工作中應(yīng)考慮的幾個(gè)問題進(jìn)行交流探討。筆者認(rèn)為，在實(shí)施整合前，應(yīng)當(dāng)明確以下幾方面的內(nèi)容，做好兩機(jī)構(gòu)間對(duì)接的準(zhǔn)備，方可全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作與房屋交易管理工作。

一、建立數(shù)據(jù)共享實(shí)時(shí)互通機(jī)制

1.必要性與重要性

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例 》第二十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息與交易信息互聯(lián)共享機(jī)制，確保不動(dòng)產(chǎn)登記與交易有序銜接。不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)交易信息及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記后，應(yīng)當(dāng)將登記信息及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)。

李克強(qiáng)在今年5月25日召開的國(guó)際大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)上提出，大數(shù)據(jù)被譽(yù)為新時(shí)代的鉆石礦，政府就要在其中發(fā)揮作用，打破信息孤島。目前信息資源80%掌握在政府部門手中，除涉及隱私之外，其他信息都應(yīng)該向公眾和社會(huì)開放。這不是李克強(qiáng)第一次喊話政府?dāng)?shù)據(jù)開放。2014年，大數(shù)據(jù)寫入政府工作報(bào)告。2015年，李克強(qiáng)表示，數(shù)據(jù)是基礎(chǔ)性資源，也是重要生產(chǎn)力。這一年也是政府?dāng)?shù)據(jù)開放政策密集發(fā)布年，包括《促進(jìn)大數(shù)據(jù)發(fā)展行動(dòng)綱要》等涉及大數(shù)據(jù)開放和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)方案?！伴_著寶馬吃低?！薄伴_著寶馬購(gòu)經(jīng)適房”，這些令人發(fā)指的不誠(chéng)信現(xiàn)象之所以屢禁不絕，一個(gè)重要原因就是部門之間存在著信息壁壘。盡管我國(guó)銀行、工商、稅務(wù)、海關(guān)等都建立了相關(guān)信息平臺(tái)，但部門之間難以共享。

因此，新形式下的不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理之間應(yīng)當(dāng)打破信息壁壘，依法實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)互通共享機(jī)制。

2.數(shù)據(jù)共享的具體要求

不動(dòng)產(chǎn)登記中心與房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)建立共享機(jī)制并實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)互通。不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記信息（含空間信息）、限制信息實(shí)時(shí)傳送到房屋交易管理機(jī)構(gòu)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)依送達(dá)的數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)信息的歸集。房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)將樓盤信息、交易信息實(shí)時(shí)傳送到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，不動(dòng)產(chǎn)登記中心依提取送達(dá)的數(shù)據(jù)進(jìn)行登記。

一是數(shù)據(jù)共享的日志問題。房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記緊密相聯(lián)，對(duì)數(shù)據(jù)共享的實(shí)時(shí)性、有效性、安全性上均有很高要求，兩方均應(yīng)建立安全有效的數(shù)據(jù)共享日志，以便厘清責(zé)任。

二是數(shù)據(jù)共享的網(wǎng)絡(luò)問題。由于房屋交易管理機(jī)構(gòu)合同網(wǎng)上簽約備案等系統(tǒng)均要求互聯(lián)網(wǎng)訪問使用，而不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)通常運(yùn)行在局域網(wǎng)或者政務(wù)內(nèi)網(wǎng)，數(shù)據(jù)如何共享，不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)提前考慮。建議可以考慮專用光纜連接互通方式或是通過網(wǎng)閘等設(shè)備過渡。

三是數(shù)據(jù)共享的時(shí)效性問題。受理的登記業(yè)務(wù)保存后，不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)同時(shí)將數(shù)據(jù)進(jìn)行推送，若不動(dòng)產(chǎn)登記記載登記簿后方才共享數(shù)據(jù)給房屋交易管理機(jī)構(gòu)，將可能存在時(shí)間差，導(dǎo)致交易糾紛的發(fā)生。登簿后的有效數(shù)據(jù)再行推送以更新最終的限制狀態(tài)。

四是數(shù)據(jù)共享的準(zhǔn)確性問題。若數(shù)據(jù)共享僅僅是將不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)寫入共享前置庫(kù)，將導(dǎo)致房屋交易管理機(jī)構(gòu)在獲取最新的登記數(shù)據(jù)時(shí)需花費(fèi)大量時(shí)間精力。應(yīng)該在將不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)寫入前置庫(kù)時(shí)，通過技術(shù)手段通知房屋交易管理機(jī)構(gòu)具體需要更新的登記數(shù)據(jù)索引，以便房屋交易管理機(jī)構(gòu)及時(shí)更新數(shù)據(jù)。房屋交易管理機(jī)構(gòu)的交易數(shù)據(jù)推送要求相同。

二、歷史檔案、登記簿及電子數(shù)據(jù)的管理與利用

在實(shí)現(xiàn)登記與交易機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)共享互通的基礎(chǔ)上，要考慮如何管理和利用歷史檔案的問題。依照國(guó)土資源部、住建部《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》（國(guó)資發(fā)〔2015〕90號(hào)）文件精神，房屋登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門管理。原始房屋登記檔案中包含交易管理與產(chǎn)權(quán)管理及登記的內(nèi)容，無法分割清楚，原始檔案不作移交，移交內(nèi)容為房屋登記簿的相關(guān)數(shù)據(jù)信息。房屋登記簿作為登記結(jié)果信息進(jìn)行移交，房屋登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)管理資料由房屋交易管理機(jī)構(gòu)管理。移交之前的房屋登記相應(yīng)訴訟由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)；移交后新受理不動(dòng)產(chǎn)登記的相應(yīng)訴訟由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)。

為保證登記工作的延續(xù)性，在實(shí)踐中各地歷史檔案、數(shù)據(jù)的管理利用主要有以下三種模式：

第一，依兩部委文件精神，歷史檔案仍由房屋交易管理機(jī)構(gòu)保管，房屋登記簿及相應(yīng)的電子檔案、圖庫(kù)復(fù)制一份移交給不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

第二，歷史檔案、房屋登記簿及相應(yīng)的電子檔案、圖庫(kù)全部移交給不動(dòng)產(chǎn)登記中心，房屋交易管理機(jī)構(gòu)保留電子成果。

第三，歷史檔案移交到政府下設(shè)的檔案局統(tǒng)一保管，不動(dòng)產(chǎn)登記中心和房屋交易管理機(jī)構(gòu)都可以利用，房屋登記簿和電子檔案、圖庫(kù)等資料由檔案局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、房屋交易管理機(jī)構(gòu)各備份一份，以保證各部門日常的管理需要。

三種模式各有特色，主要還是看當(dāng)?shù)鼐唧w的情況，如果當(dāng)?shù)貦n案局管理規(guī)范，筆者最支持第三種檔案管理模式。

房屋登記簿等信息交接后，有關(guān)登記信息的相應(yīng)查詢服務(wù)由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)；有關(guān)合同備案、預(yù)售許可等信息的相應(yīng)查詢服務(wù)由房屋交易管理部門負(fù)責(zé)。個(gè)人住房信息證明（首套房、首購(gòu)房）由房屋交易管理機(jī)構(gòu)出具。

不動(dòng)產(chǎn)登記中心與房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，以保證房屋登記和交易、產(chǎn)權(quán)管理的正常運(yùn)行。

三、無縫對(duì)接查封工作

因協(xié)助司法部門的查封工作責(zé)任重大，在剝離過程中一直困擾著各地同行。該如何理順不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與房屋交易管理機(jī)構(gòu)對(duì)涉及房產(chǎn)的查封工作，筆者認(rèn)為可按以下思路進(jìn)行分工：

涉及已進(jìn)行登記類的查封及預(yù)查封由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)，涉及開發(fā)企業(yè)的預(yù)售許可后未售部分及購(gòu)房人合同備案后尚未辦理預(yù)告登記的預(yù)查封由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。房屋交易管理機(jī)構(gòu)受理的預(yù)查封數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)推送給不動(dòng)產(chǎn)登記中心，等同于不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理的預(yù)查封效力，在具備轉(zhuǎn)本登記條件不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理相應(yīng)業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)辦理正式查封，并通知房屋交易管理機(jī)構(gòu)解除預(yù)查封。不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理的查封及預(yù)查封信息實(shí)時(shí)推送給房屋交易管理機(jī)構(gòu)，買賣合同網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)完全按照不動(dòng)產(chǎn)登記中心提供的不動(dòng)產(chǎn)單元限制狀態(tài)（是否抵押、是否查封）進(jìn)行網(wǎng)上簽約限制。

四、樓盤表建立

樓盤表是描述物理數(shù)據(jù)及其關(guān)聯(lián)關(guān)系，并可與權(quán)屬數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)等其他相關(guān)數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)組織方式。根據(jù)一個(gè)物業(yè)中每棟樓的房屋總套數(shù)以及具體的限制及歷史記載情況來顯示該棟樓中每個(gè)最小基本單元的真實(shí)情況。最早來源于開發(fā)企業(yè)的樓盤銷控表，后延伸使用到登記領(lǐng)域。在涉及房屋的登記與交易管理系統(tǒng)中，樓盤表是一種重要的關(guān)聯(lián)管理手段，主要分為商品房項(xiàng)目樓盤表和非商品房項(xiàng)目樓盤表。

那么，在管理與登記分立的機(jī)制下，應(yīng)如何做好樓盤表的建立工作呢？筆者認(rèn)為，考慮到商品房項(xiàng)目樓盤的復(fù)雜性，且前期的預(yù)售許可、合同備案數(shù)據(jù)較多，商品房項(xiàng)目樓盤表的建立應(yīng)由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)將預(yù)售的項(xiàng)目、在建建筑物抵押的項(xiàng)目樓盤表建立完畢后推送給不動(dòng)產(chǎn)登記中心。涉及商品房項(xiàng)目樓盤變更的相應(yīng)業(yè)務(wù)，應(yīng)由房屋交易管理機(jī)構(gòu)先進(jìn)行樓盤數(shù)據(jù)變更后，不動(dòng)產(chǎn)登記中心再行受理相應(yīng)登記業(yè)務(wù)。如存在有在建建筑物抵押、預(yù)查封等涉及樓盤變更的數(shù)據(jù)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)時(shí)將數(shù)據(jù)推送到不動(dòng)產(chǎn)登記中心。非商品房項(xiàng)目樓盤表由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)，需確保新建樓盤房屋可與交易管理系統(tǒng)樓盤房屋數(shù)據(jù)共享，保持登記、限制、交易信息的一致性。

五、測(cè)繪審核的必要性

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》均未提及不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量成果需要測(cè)繪審核的內(nèi)容，較多地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在流程設(shè)置及業(yè)務(wù)指南中未明確只提供具備資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的測(cè)繪成果是否可直接用于產(chǎn)權(quán)登記。那么在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的大形勢(shì)下，用于產(chǎn)權(quán)登記的測(cè)繪成果是否需要測(cè)繪審核呢？

建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪局2000年出臺(tái)的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》規(guī)定，用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。出臺(tái)的背景是在1994年出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》運(yùn)行后，各地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的面積糾紛案不斷涌出，經(jīng)過不斷的完善之后，于2000年才陸續(xù)出臺(tái)了《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》等系列規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪，明確行政機(jī)構(gòu)的審核職能，解決了許多的面積紛爭(zhēng)問題。

在當(dāng)前去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)的情形下，購(gòu)房人相對(duì)不容易；購(gòu)房人簽約時(shí)間大多在預(yù)售階段，到實(shí)際交房時(shí)間跨度長(zhǎng)；隨著行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)越來越復(fù)雜，多種功能、用途交雜，涉及公共分?jǐn)偛糠钟行┯植皇翘鞔_；老百姓不僅對(duì)自己取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書記載的面積十分關(guān)注，甚至對(duì)記載于登記簿的公共部分的權(quán)利范圍與面積也十分關(guān)注。因此，由于面積的復(fù)雜性，涉及利益大，建議各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)慎重取消測(cè)繪審核環(huán)節(jié)，特別是針對(duì)復(fù)雜的商品房項(xiàng)目，不宜將有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的測(cè)繪成果直接用于產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)經(jīng)測(cè)繪審核后方可用于產(chǎn)權(quán)登記。

前置于不動(dòng)產(chǎn)登記的測(cè)繪審核是住建部門以備案方式出具還是不動(dòng)產(chǎn)登記中心內(nèi)部設(shè)置的測(cè)繪審核職能，以何種方式進(jìn)行審核不重要，重要的是應(yīng)當(dāng)通過測(cè)繪審核這個(gè)環(huán)節(jié)方可將中介機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪報(bào)告用于不動(dòng)產(chǎn)登記。至于以何種方式，由當(dāng)?shù)卣孕写_定即可。

六、其他必要的關(guān)聯(lián)

在不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易管理轉(zhuǎn)型過程中，根據(jù)各地的具體情況，涉及不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易管理工作的機(jī)構(gòu)可以共同協(xié)商考慮定個(gè)過渡期，在過渡期間，應(yīng)通過配合的方式來解決轉(zhuǎn)型過程中一些因上位法的缺實(shí)導(dǎo)致的程序設(shè)置瓶頸，如交易告知的形式、住房專項(xiàng)維修基金征收、住房保障聯(lián)動(dòng)機(jī)制、購(gòu)房資格審核、交易手續(xù)費(fèi)的收取等問題，待上位法明確后，再行依法調(diào)整。

在不動(dòng)產(chǎn)登記整合過程中，如何做好后續(xù)的房屋交易產(chǎn)權(quán)管理工作，一直困擾著同行們。筆者認(rèn)為，在行業(yè)的轉(zhuǎn)型階段，原房屋登記機(jī)構(gòu)要做好兩個(gè)方面的工作：一是要認(rèn)真思考，提早做好銜接轉(zhuǎn)型的預(yù)案，對(duì)轉(zhuǎn)型過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行梳理，對(duì)今后工作的思路提前進(jìn)行研討，提前做好對(duì)接改革的準(zhǔn)備。不能認(rèn)為此次改革僅僅是不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)的改革，房屋交易產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)被動(dòng)地聽之任之，工作沒有思路。二是要主動(dòng)溝通，行業(yè)的轉(zhuǎn)型，不僅僅是不動(dòng)產(chǎn)登記的轉(zhuǎn)型，同樣也是房屋交易產(chǎn)權(quán)管理工作的轉(zhuǎn)型，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的最終目標(biāo)是為了便民，那么，如何做好房屋交易產(chǎn)權(quán)管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接，實(shí)現(xiàn)信息互通就變得尤為重要。作為房屋交易管理機(jī)構(gòu)，只有主動(dòng)將對(duì)行業(yè)的思考與國(guó)土部門進(jìn)行及時(shí)溝通，共同就后續(xù)工作進(jìn)行研討，方可共同做好行業(yè)轉(zhuǎn)型工作。

陳品祿/責(zé)任編輯