文/馬曉燕 烏魯木齊市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心 新疆烏魯木齊 830001

淺談房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律制度保障

文/馬曉燕 烏魯木齊市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心 新疆烏魯木齊 830001

2014年初中央編辦發(fā)布了關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知，公布了不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合的方案，將房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理規(guī)定為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)，不動(dòng)產(chǎn)登記由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)，不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理實(shí)現(xiàn)了剝離。自此，房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作出現(xiàn)了新的變化，對(duì)該項(xiàng)工作的開展和落實(shí)，需要工作人員轉(zhuǎn)變觀念，實(shí)現(xiàn)房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的有序銜接，同時(shí)更需要法律制度提供保障，為房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作開展提供可靠的支持。

房屋交易；產(chǎn)權(quán)管理；法律保障

1、房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理建立法律保障的必要性

1.1 為改革提供穩(wěn)定性制度保障的需要

將房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理與不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行職能劃分是一項(xiàng)重大的改革，如何保證改革的順利進(jìn)行和穩(wěn)定性，制度保障是十分必要的。從職責(zé)劃分角度來(lái)看，職責(zé)的劃分意味著工作內(nèi)容的轉(zhuǎn)變，因此相關(guān)配套制度的建設(shè)是十分必要的，通過法律制度的建設(shè)將房屋交易和產(chǎn)權(quán)登記管理的職責(zé)予以明確和固定，能夠有效的保障房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理改革工作的落實(shí)，確保改革前后工作和銜接和改革的穩(wěn)定性。

1.2 協(xié)調(diào)房屋交易管理和登記管理的需要

按照中央編辦發(fā)布的關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知以及關(guān)于地方不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合的指導(dǎo)意見，房屋交易管理和不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)分別由住房建設(shè)城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)土資源部負(fù)責(zé)，改變了過去交易與登記合一的局面。但是二者共作為房屋產(chǎn)權(quán)管理的內(nèi)容，有著密不可分的關(guān)系，登記是保證房屋交易安全的基礎(chǔ)，交易審查又能夠控制房屋轉(zhuǎn)移登記的風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)在房屋交易管理和登記管理方面經(jīng)歷了產(chǎn)生的先后、分分別設(shè)立管理階段、一體化管理階段、重新整合剝離階段，當(dāng)前已經(jīng)明確了整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，就有必要通過法律制度進(jìn)行明確，通過制度協(xié)調(diào)兩者之間的關(guān)系，更加高效的服務(wù)房屋產(chǎn)權(quán)管理。

2、房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律制度保障措施

新時(shí)期房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理進(jìn)入到新的階段，為了確保工作的順利開展，建立法律制度保障是十分必要的，筆者認(rèn)為建立法律制度保障應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面著手。

2.1 明確房屋交易管理機(jī)構(gòu)及其地位

房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作被獨(dú)立化以來(lái)，地方的住房建設(shè)和城鄉(xiāng)建設(shè)部就在有關(guān)部門的部署和配合下進(jìn)行著房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作，但是由于缺乏統(tǒng)一的指導(dǎo)，在機(jī)構(gòu)設(shè)置上各地做法不一致。因此應(yīng)當(dāng)通過法律制度對(duì)房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)其地位進(jìn)行明確，保持其事業(yè)單位的性質(zhì)，同時(shí)將其納入財(cái)政管理范疇，尤其是工作人員的工資要由財(cái)政提供保障。以為過去房屋交易管理中心一直是自收自支，但按照要求下調(diào)、取消各項(xiàng)收費(fèi)后，其資金來(lái)源被切斷將難以保證工資的下發(fā)，這樣反過來(lái)也會(huì)影響工作人員的工作積極性和人員穩(wěn)定性，例如在一些地方的改革中，已經(jīng)出現(xiàn)了一些房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理中心的工作人員申請(qǐng)調(diào)入到登記部門的情況，因此對(duì)房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理進(jìn)行機(jī)構(gòu)和地位上的明確是法律制度首先要解決的問題。

2.2 明確房屋交易管理的內(nèi)容

在房屋交易產(chǎn)權(quán)管理改革的推動(dòng)下，各地的房屋產(chǎn)權(quán)交易管理工作不但要在工作職責(zé)上有所變化，在工作內(nèi)容上也應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)的進(jìn)行改革。目前房屋交易管理的房屋主要是已經(jīng)登記的有產(chǎn)權(quán)的房屋，但是沒有登記的房屋、小產(chǎn)權(quán)房以及違建的房屋等卻不在交易管理的范圍，這一點(diǎn)一直以來(lái)被社會(huì)和相關(guān)的學(xué)者們?cè)嵅?，因?yàn)檫@些房屋現(xiàn)實(shí)的存在并有交易在進(jìn)行房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理部門作為國(guó)家的職能部門應(yīng)當(dāng)對(duì)所有的房屋交易進(jìn)行管理，這樣也能夠全面掌握房屋交易現(xiàn)狀，對(duì)于上述存在瑕疵的房屋交易也能夠進(jìn)行交易風(fēng)險(xiǎn)告知，同時(shí)通過對(duì)有瑕疵的房屋交易進(jìn)行管理，也有利于國(guó)家職能部門對(duì)其進(jìn)行研究，制定政策對(duì)有瑕疵的房屋交易進(jìn)行完善化管理，維護(hù)房屋交易安全，保障交易雙方當(dāng)事人的權(quán)益。

2.3 加強(qiáng)信息化管理，為房屋交易提供更豐富的信息

房子是個(gè)人和家庭的大事，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，一套房產(chǎn)的價(jià)格也是一個(gè)家庭傾其所有也未見得能夠承受的，與房屋有關(guān)的所有信息都有可能影響房屋的購(gòu)買和出售和購(gòu)買，作為房屋交易管理部門，應(yīng)當(dāng)盡可能的提供給交易雙方真實(shí)、全面的信息，為其交易提供參考。筆者認(rèn)為可以加強(qiáng)信息化建設(shè)，在現(xiàn)有已登記樓盤表信息的基礎(chǔ)上，建立起信息系統(tǒng)，將未登記的樓盤表信息、房屋建設(shè)時(shí)的相關(guān)信息、在管物業(yè)公司信息、確認(rèn)的改造或征收等影響房屋收益、價(jià)格等信息，通過收集信息不但能夠?yàn)榻灰纂p方提供交易參考，同時(shí)也有利于房屋交易管理部門的職能發(fā)揮。

2.4 提高網(wǎng)簽備案的法律效力，發(fā)揮網(wǎng)簽的法律作用

網(wǎng)簽備案是順應(yīng)時(shí)代發(fā)展形成的房屋交易備案的一種形式，雖然沒有明確的法律規(guī)定和有關(guān)的政策確認(rèn)，在現(xiàn)實(shí)生活中房屋交易合同網(wǎng)簽已經(jīng)越來(lái)越普遍，這種方式也被社會(huì)和公眾所認(rèn)可，人們普遍認(rèn)為合同網(wǎng)簽備案更安全有效，但是實(shí)際情況是這種合同網(wǎng)簽備案的方式與普通的備案合同并沒有法律效力上的區(qū)別。對(duì)此，在建立房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮到網(wǎng)簽備案合同的優(yōu)勢(shì)并賦予其特殊的法律效力，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于非網(wǎng)簽備案的合同，為維護(hù)交易雙方當(dāng)事人的權(quán)益發(fā)揮更積極的作用。

結(jié)語(yǔ)：

在不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合的改革促進(jìn)下，房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作也迎來(lái)新的形勢(shì)，無(wú)論是職責(zé)劃分、交易管理與登記的銜接等工作都需要可靠的制度保障，建立房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律制度保障是時(shí)代發(fā)展的必然要求，也是確保改革順利、穩(wěn)定進(jìn)行的可靠保障，本文對(duì)該問題進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，但是還不深入，希望廣大學(xué)者和研究人員關(guān)注房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律制度建設(shè)。

[1]王堯，付濤，房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理亟需法律制度保障[J]．中國(guó)房地產(chǎn)，2016（10）：51-52．

[2]李雅珍，鄭君，不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理剝離的思考[J]．中國(guó)房地產(chǎn)，2016（8）：39-43．