房屋交易智能政務(wù)模式框架構(gòu)想

陳 斌

據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局消息，2021年8月18日，“個(gè)人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”，標(biāo)志著杭州的二手房自主交易有了線上官方新渠道。借助這個(gè)功能，房東可以將自己的房屋通過該平臺掛牌待售，打破了傳統(tǒng)依賴中介機(jī)構(gòu)的房屋銷售模式，改善二手房交易過程中房屋交易雙方和中介機(jī)構(gòu)房源信息不對稱的弊端。該功能的推出為房屋買賣個(gè)人提供了一個(gè)平臺，且該平臺涉及的房源均經(jīng)過驗(yàn)證，確保了房源的真實(shí)性，可以幫助購房者更快、更準(zhǔn)確地獲取房源信息，一定程度上節(jié)省了交易的時(shí)間成本。

但是，從二手房買賣的服務(wù)需求來看，中介機(jī)構(gòu)不可能被完全替代。一般來講，在房屋交易撮合過程中，房屋交易雙方會經(jīng)過多輪的溝通與交流才有可能夠達(dá)成一致，這中間就體現(xiàn)出房屋經(jīng)紀(jì)人員提供大量的帶看房屋、房屋交易雙方比對、溝通房屋交易雙方的訴求并最終達(dá)成一致的服務(wù)的必要性，否則房屋交易雙方為此付出更高的時(shí)間成本。僅有一種可能，房屋交易雙方“手拉手”（親屬之間的轉(zhuǎn)贈、朋友撮合成交等），談好了房價(jià)，且產(chǎn)權(quán)清晰、無貸款需求的，再通過智慧政務(wù)“一站式”辦理，交易雙方可以直接在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)，通過“房東直售”模式可以省下一筆中介費(fèi)。

在杭州“房東直售”基礎(chǔ)上，政府推行“房屋交易注冊登記制度”，可以探索房屋交易智能政務(wù)模式：房屋交易雙方在房屋交易智能政務(wù)平臺上注冊登記，在平臺上自主選擇金融機(jī)構(gòu)，等中介機(jī)構(gòu)撮合（自行成交）成功后，實(shí)現(xiàn)“一手交錢，一手交貨”房屋交易模式。

政府推行房屋交易注冊登記制度

房屋交易注冊登記制度，是指在房屋交易（包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋租賃等）前，房屋所有者完成擬上市交易房屋的注冊登記手續(xù)，房屋交易方完成擬交易房屋的注冊登記手續(xù)；在房屋交易后，房屋交易方注銷房屋交易的注冊登記手續(xù)。通過政府智能政務(wù)系統(tǒng)，房屋交易雙方可以實(shí)時(shí)核查房屋交易的相關(guān)信息，擬交易房源是否符合過戶條件，購房人是否滿足購房條件等。

在杭州“房東直售”模式的基礎(chǔ)上，政府推行“房屋交易注冊登記制度”，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上“一站式”辦理的房屋交易智能政務(wù)，將中介機(jī)構(gòu)從房屋交易辦理的事項(xiàng)中釋放出來，并將中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)與中介金融服務(wù)剝離，使中介機(jī)構(gòu)提供清晰化的服務(wù)，即回歸中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)，也就是房屋交易撮合服務(wù)；將剝離的中介金融服務(wù)（貸款服務(wù)、資金監(jiān)管、過橋資金）成立專門的金融機(jī)構(gòu)并獨(dú)立運(yùn)營，從而將隱藏的“暗”服務(wù)透明化，避免出現(xiàn)房屋交易市場上的亂象。通過房屋交易智能政務(wù)，對接金融機(jī)構(gòu)系統(tǒng)，規(guī)范房屋交易的貸款市場，讓房屋交易雙方自主選擇金融機(jī)構(gòu)，逐漸讓中介機(jī)構(gòu)市場理性化，讓房屋交易貸款市場公平競爭。

通過“房屋交易注冊登記制度”，房東注冊登記房源之后，智能政務(wù)系統(tǒng)一一比對房源信息，核實(shí)其真實(shí)性；運(yùn)用智能政務(wù)系統(tǒng)，核實(shí)房源是否涉及刑事案件、是否涉及民事糾紛等，最后房東委托的中介機(jī)構(gòu)可將該房源信息上傳其內(nèi)部系統(tǒng)，從而有效避免個(gè)別中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假的房源信息等。一方面，擬購房人可以在智能政務(wù)系統(tǒng)上查詢房源信息，一旦發(fā)現(xiàn)虛假房源，通過系統(tǒng)舉證，避免中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告等現(xiàn)象；另一方面，隨著市場價(jià)格的波動(dòng)，通過房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)督，提供數(shù)據(jù)信息，為當(dāng)?shù)卣姆康禺a(chǎn)市場研究提供參考數(shù)據(jù)，從而為政府出臺二手房市場的指導(dǎo)價(jià)格提供決策依據(jù)。

通過“房屋交易注冊登記制度”，購房人注冊登記信息之后，房東可以在智能政務(wù)系統(tǒng)上查詢求購房源信息，協(xié)助房東判斷已登記房源上的價(jià)格是否符合市場價(jià)格或政府的指導(dǎo)價(jià)格，是否依據(jù)市場價(jià)格自行調(diào)整其登記的價(jià)格。

金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新面談面簽服務(wù)渠道

《探索個(gè)人房貸面談面簽服務(wù)新渠道》(參見《建行報(bào)》2020年12月17日第三版）一文中提到的面談面簽服務(wù)渠道創(chuàng)新，是在不改變個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流程的基礎(chǔ)上，在銀行營業(yè)時(shí)間段，實(shí)行面談面簽預(yù)約制，由客戶自主選擇銀行網(wǎng)點(diǎn)和預(yù)約服務(wù)時(shí)段；將銀行個(gè)貸中心的專職客戶經(jīng)理資源線上集中，成立三級服務(wù)響應(yīng)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)；運(yùn)用銀行網(wǎng)點(diǎn)客戶經(jīng)理資源，為客戶提供隨時(shí)隨地的常規(guī)性住房金融服務(wù)，必要時(shí)啟動(dòng)三級服務(wù)響應(yīng)，讓客戶與專職客戶經(jīng)理專線視頻，將個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的線下服務(wù)與線上服務(wù)相融合。

在政府推行“房屋交易登記注冊制度”情況下，金融機(jī)構(gòu)就面談面簽服務(wù)渠道的創(chuàng)新，讓房屋交易雙方在智能政務(wù)平臺注冊時(shí)，即可自主選擇心儀的金融機(jī)構(gòu)融資購房（或贖房）；遞交相關(guān)的申請材料，通過金融機(jī)構(gòu)的預(yù)審核后，即可進(jìn)入面談面簽服務(wù)渠道，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)范房屋交易的貸款市場。

金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新房屋交易資金監(jiān)管

在創(chuàng)新房屋交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)中，銀行與房屋管理機(jī)構(gòu)開展有效的數(shù)據(jù)聯(lián)通，基于房屋交易的網(wǎng)簽合同，打造住房交易資金監(jiān)管生態(tài)環(huán)境；創(chuàng)建新型監(jiān)管賬戶管理架構(gòu)，提升監(jiān)管系統(tǒng)運(yùn)營能力；通過房屋交易過程中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證變更信息的智能推送，實(shí)時(shí)核驗(yàn)房屋交易雙方房屋交易的真實(shí)性，確保監(jiān)管的有效性；通過增設(shè)靈活條款模塊，為房屋交易客戶提供個(gè)性化服務(wù)。

在政府推行“房屋交易登記注冊制度”情況下，金融機(jī)構(gòu)通過核實(shí)房屋交易的真實(shí)性，就能夠有效防范住房金融業(yè)務(wù)洗錢、恐怖融資、擴(kuò)散融資等風(fēng)險(xiǎn)，全面提升金融機(jī)構(gòu)住房金融的服務(wù)質(zhì)量。

規(guī)范房屋交易經(jīng)紀(jì)人服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn)

在杭州“房東直售”模式下，除“手拉手”的房屋交易雙方外，大部分房屋交易雙方依然離不開房屋經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)，而房屋經(jīng)紀(jì)人的主要作用就體現(xiàn)在撮合房屋交易服務(wù)上。因此，中介機(jī)構(gòu)也不會消失，而中介門店是為房屋經(jīng)紀(jì)人提供撮合服務(wù)的主要場所，中介機(jī)構(gòu)平臺是擴(kuò)大中介機(jī)構(gòu)影響力的主渠道。

推行中介業(yè)類房屋交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)制，規(guī)范個(gè)人房屋經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn)，在中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部將房屋交易的撮合服務(wù)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化，更有助于服務(wù)房屋交易雙方，提升房屋交易的成功概率。

智能政務(wù)平臺推行五種制度

《如何規(guī)范二手房貸款業(yè)務(wù)市場》（參見《銀行家》2021年第9期）一文中指出，協(xié)助政府，給房屋交易市場賦能金融功能。通過實(shí)行房屋交易相關(guān)的五種制度，即房屋交易注冊登記制度、房屋交易合同網(wǎng)簽備案制度、房屋交易手續(xù)辦理預(yù)約制度、房屋抵押手續(xù)預(yù)申請制度和房屋交易預(yù)告制度，借助房屋交易智能政務(wù)，實(shí)現(xiàn)“一手交錢一手交貨”的購房模式。

中介將房屋交易撮合成功后，房屋交易方通過智能政務(wù)平臺進(jìn)行房屋交易合同的網(wǎng)簽備案后，預(yù)約申請辦理房屋交易的相關(guān)手續(xù)（俗稱“過戶”）。在房屋交易手續(xù)辦理日之前，房屋交易方有貸款需求的，可以通過政府的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記遠(yuǎn)程申請系統(tǒng)，在金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)面簽時(shí)，即可同步在線辦理抵押登記手續(xù)預(yù)申請。在預(yù)約“過戶”當(dāng)日，房屋交易方現(xiàn)場辦理完房屋交易手續(xù)后，即可公布房屋交易延后3個(gè)工作日的預(yù)告期，以便給房屋交易關(guān)聯(lián)方足夠的準(zhǔn)備時(shí)間。在預(yù)告期截止前，當(dāng)房屋交易智能政務(wù)系統(tǒng)檢測到房屋交易資金賬戶有足夠的資金時(shí)，即可發(fā)起房屋交易方“一手交錢”（扣繳房屋交易的相關(guān)稅費(fèi)）、“一手交貨”（過戶手續(xù)完成）、房屋抵押登記手續(xù)等，實(shí)現(xiàn)“一手交錢，一手交貨”的交易機(jī)制?！耙皇纸诲X，一手交貨”的交易機(jī)制，一方面保障了房屋交易雙方的利益，另一方面也有效保護(hù)了金融機(jī)構(gòu)相應(yīng)的權(quán)益。