權利人放棄所有權只能適用注銷登記

傅達舉

市民張三因某種原因放棄登記在自己名下的房屋所有權，持放棄房屋所有權聲明、載有房屋所有權的不動產(chǎn)權屬證書等材料申請注銷登記。登記人員受理后認為，放棄所有權，并不等于此房屋沒有所有權，如果辦理了注銷登記，則房屋的所有權消滅。按《民事訴訟法》第一百九十二條規(guī)定，權利人放棄了所有權，該房屋在被人民法院認定為無主財產(chǎn)后，收歸國家或者集體所有。換言之，注銷登記后，張三的房屋所有權消滅，而房屋又被人民法院判決收歸國家所有，則房屋無法登記到代國家取得所有權的國家組織名下。試問：張三放棄房屋所有權該適用什么登記類型？

有觀點認為：只要權利人有放棄的意愿，被其放棄所有權的房屋是否還需要法院判決確認歸屬，則不一定?？梢栽趯崉罩型ㄟ^轉移申請和詢問告知的方式，告知原產(chǎn)權人，其放棄所有權后，所有權會依法轉移給國家組織或者集體經(jīng)濟組織。放棄所有權的登記，應當是一個特殊的轉移登記，是一個可以由承受所有權的國家組織或者集體經(jīng)濟組織單獨申請的轉移登記。所以無論是從法律后果上，還是從申請程序上，又或者是從登記簿的連續(xù)性上來看，權利人作出放棄的意思表示后，由代國家取得所有權的組織申請轉移登記是最恰當和合適的。但筆者不支持此觀點。

一、權利人放棄房屋所有權應當適用注銷登記

權利人放棄所有權，是不動產(chǎn)物權消滅的原因，這是民法理論上的通說。在法律規(guī)范上，《物權法》第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。也就是說，基于法律行為消滅不動產(chǎn)物權非經(jīng)登記，不生效力。在登記實務中，按《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十八條的規(guī)定，權利人放棄不動產(chǎn)權利的，應當申請注銷登記。權利人放棄所有權的目的，就是要消滅原本屬于自己的房屋所有權，使其失去法律上的效力。權利人放棄房屋所有權的行為系對自己享有的房屋所有權的處分，是一種純粹的物權行為，無須他人協(xié)助、配合。權利人放棄房屋所有權的行為屬于民事法律行為中的單方行為，此單方行為要實現(xiàn)消滅房屋所有權的目的，只能由權利人自行申請房屋所有權注銷登記，且自注銷登記被記載于登記簿上時起才生效力。因此，本案中，張三放棄屬于自己的房屋所有權申請登記時，登記機構應當適用注銷登記，且自注銷登記記載于登記簿上后，原來屬于張三的房屋所有權才失去法律上的效力，才實現(xiàn)張三因放棄而消滅自己房屋所有權的法律效果。

二、房屋所有權轉移登記的對象，必須是現(xiàn)時記載在登記簿上的有效的房屋所有權

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定，不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權利第一次登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。也就是說，一般情形下，不動產(chǎn)的權利經(jīng)過首次登記以后，才可以辦理變更登記、轉移登記、注銷登記、抵押權登記等后續(xù)的登記，因處分房地產(chǎn)而登記的，被處分的房地產(chǎn)權利應已登記。因此，因處分房屋申請的登記，被處分的房屋權利或事項必須是現(xiàn)時還記載在登記簿上，登記簿現(xiàn)時記載的有效的房屋權利或事項，是申請因處分房屋產(chǎn)生的登記的前提。本案中，如前所述，張三放棄屬于自己的房屋所有權系處分房屋的一種情形，因放棄房屋所有權產(chǎn)生的注銷登記自記載于登記簿上時起，張三的房屋所有權失去法律上的效力，即失去了申請房屋所有權轉移登記的前提，即使是國家組織依法定程序取得該房屋的所有權也無法完成轉移登記。

三、權利人放棄房屋所有權后，該房屋的所有權并不當然歸國家所有

《民事訴訟法》第一百九十一

條規(guī)定，申請認定財產(chǎn)無主，由公民、法人或者其他組織向財產(chǎn)所在地基層人民法院提出。該法第一百九十二規(guī)定，人民法院受理申請后，經(jīng)審查核實，應當發(fā)出財產(chǎn)認領公告。公告滿一年無人認領的，判決認定財產(chǎn)無主，收歸國家或者集體所有。據(jù)此可知，本案中，自因放棄所有權導致的注銷登記記載于登記簿上時起，因原權利人張三失去房屋所有權，而使此房屋的所有權處于待定狀態(tài)，欲得到房屋所有權的國家組織可基于此注銷登記，申請人民法院認定此房屋無主并確認歸其所有，該國家組織才能基于人民法院的生效判決取得此房屋的所有權?；谌嗣穹ㄔ旱纳袥Q取得的房屋所有權，屬于房屋所有權的原始取得。所謂原始取得，是因一定的法律事實，財產(chǎn)所有權第一次產(chǎn)生或者不以原所有人的所有權和意志為根據(jù)，而直接取得所有權?；谌嗣穹ㄔ荷袥Q取得此房屋所有權的國家組織，系不以原所有人的所有權和意志為根據(jù)，而是憑此生效判決直接取得房屋的所有權，由此應當申請的是初始登記，而非轉移登記。

四、辯證地看登記簿的連續(xù)性

不動產(chǎn)登記簿的連續(xù)性，可以清晰、完整地記載房屋所有權變動的過程，準確描述房屋所有權變化的所有階段，為查閱、利用登記簿的當事人提供值得依賴的權利信息，供其交易抉擇。如果權利人放棄房屋所有權，且已經(jīng)完成注銷登記，但此登記簿并不消滅，仍然對該注銷登記發(fā)揮公示作用，從此角度看，登記簿是連續(xù)的。從另一個角度看，注銷登記已經(jīng)完成，登記簿記載的房屋所有權已經(jīng)依法消滅，失去了申請后續(xù)登記的前提，此情形下，登記簿的使命不再，連續(xù)性也不存在了。故筆者認為，不能機械地維持登記簿的連續(xù)性，當破得破，當立才立。

綜上所述，權利人放棄所有權只能適用注銷登記，且注銷登記完成后，申請轉移登記、變更登記等后續(xù)登記的前提不再存在。

陳品祿/責任編輯