李玉峰

【摘要】從客觀的角度來(lái)分析，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)存在明顯的影響因素，針對(duì)不同的影響因素選擇相應(yīng)的對(duì)策來(lái)處理，能夠更好的控制波動(dòng)因素，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)展開討論，并提出合理化建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；因素；對(duì)策

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的影響越來(lái)越突出，宏觀調(diào)控的力度也在增加，基于現(xiàn)階段我國(guó)所處的社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到了社會(huì)上的廣泛關(guān)注，現(xiàn)階段的房?jī)r(jià)不斷攀升，很多人根本就不可能全款買房，貸款買房的人群不斷增多。但是隨著貸款的壓力增加，房地產(chǎn)的回款未能按時(shí)來(lái)進(jìn)行，對(duì)銀行、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等方面產(chǎn)生了影響。由此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)，成為了當(dāng)前國(guó)家調(diào)控的主要方向。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

自從建國(guó)以來(lái)，我國(guó)在各方面的發(fā)展都表現(xiàn)為平穩(wěn)的狀態(tài)，經(jīng)歷過(guò)初期的錯(cuò)誤方向和損失后，國(guó)家調(diào)整了經(jīng)濟(jì)的方向，現(xiàn)階段所取得的經(jīng)濟(jì)成果是比較積極的。隨著人口的增加和社會(huì)老齡化的趨勢(shì)，國(guó)家住房的壓力持續(xù)提升。房地產(chǎn)企業(yè)看到了商業(yè)的契機(jī)，開始大量的建設(shè)工程，隨著供不應(yīng)求的時(shí)機(jī)出現(xiàn)，房?jī)r(jià)在目前已經(jīng)攀升到了一個(gè)難以想象的高度。分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素，有助于避免房產(chǎn)泡沫和經(jīng)濟(jì)崩潰的情況的發(fā)生。

（一）金融因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與一般的經(jīng)濟(jì)形式有很大的不同，其在實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)方面都體現(xiàn)的比較明顯。為此，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)比較大的一個(gè)影響因素就是金融因素。首先，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面，金融環(huán)境產(chǎn)生的影響較大。自從國(guó)家深入改革以來(lái)，針對(duì)各行各業(yè)作出了很大的調(diào)控，在政府方面的改革也在持續(xù)進(jìn)行，這就在很大程度上肅清了以往的混亂環(huán)境。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)失去了“鉆空子”的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致很多的項(xiàng)目出現(xiàn)擱置情況，固有的模式不再有效。其次，在虛擬經(jīng)濟(jì)方面。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)涉及到股票、基金等相關(guān)經(jīng)濟(jì)形式，對(duì)群體利益的波及比較廣泛。國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)雖然表現(xiàn)為穩(wěn)定狀態(tài)，但股票、基金如果出現(xiàn)大幅度的下跌，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，項(xiàng)目擱置和薪資扣留都是常見(jiàn)的問(wèn)題，更嚴(yán)重的是交完預(yù)付款的客戶得不到房子，造成了非常惡劣的社會(huì)影響。

（二）土地因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在近幾年的波動(dòng)表現(xiàn)為比較大的情況，這與土地因素具有非常密切的關(guān)系。無(wú)論是民用建筑還是公用建筑，都必須建立在土地的基礎(chǔ)上。而現(xiàn)階段的情況在于，國(guó)內(nèi)的土地?cái)?shù)量持續(xù)減少，退耕換還林的實(shí)施、城市土地的限制、環(huán)境保護(hù)的要求等等，都在很大程度上減少了房地產(chǎn)的土地使用面積。即便是一些大型的房地產(chǎn)公司，要想像以前一樣拓展版圖，也是非常不容易的事情。土地的影響主要是把控在社會(huì)、國(guó)家兩個(gè)方面。第一，社會(huì)對(duì)土地的需求較為強(qiáng)烈，房地產(chǎn)公司如果想要通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段來(lái)獲得想要的土地，并不是特別的容易。第二，國(guó)家對(duì)土地的管控不斷的加強(qiáng)，很多房地產(chǎn)公司只能是固守已有的土地資源，一旦遇到新政策的發(fā)布、實(shí)施，已經(jīng)獲批的土地甚至可能無(wú)效。

（三）市場(chǎng)因素

任何一種經(jīng)濟(jì)體系都會(huì)受到市場(chǎng)因素的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中，本質(zhì)上是供需關(guān)系的變化所產(chǎn)生的一種經(jīng)濟(jì)形式。市場(chǎng)是房地產(chǎn)交易的重要平臺(tái)，市場(chǎng)倒向消費(fèi)者時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下降，房?jī)r(jià)下跌，公司會(huì)大量的尋找客戶；市場(chǎng)倒向房地產(chǎn)時(shí)，各大公司開始積極的建設(shè)工程，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，公司與客戶的利益將會(huì)獲得較大的提升。從現(xiàn)有的情況來(lái)看，市場(chǎng)因素并不是特別的穩(wěn)定，房地產(chǎn)公司只能是不斷的提高房?jī)r(jià)，但購(gòu)買者的減少，導(dǎo)致很多的建筑小區(qū)都變成了無(wú)人問(wèn)津的地方，各個(gè)地區(qū)頻現(xiàn)“鬼城”。相對(duì)于其他的因素而言，市場(chǎng)因素融合了房地產(chǎn)投資者的意愿、消費(fèi)者的需求、國(guó)家宏觀調(diào)控的措施、地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方向等等，市場(chǎng)因素是一項(xiàng)非常復(fù)雜的因素，只有將其他工作做好，才能避免受到其不良影響。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的對(duì)策

在現(xiàn)階段的工作當(dāng)中，房地產(chǎn)成為了國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱的重要內(nèi)容，但如果過(guò)于偏向房地產(chǎn)，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的兩極化發(fā)展，這并非是可持續(xù)計(jì)劃的最終目標(biāo)。面對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)重供需矛盾，宏觀調(diào)控所表現(xiàn)的結(jié)果并不突出。建議在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的掌控當(dāng)中，要針對(duì)不同的影響因素，選擇合理的對(duì)策來(lái)實(shí)施，從而將房?jī)r(jià)逐步的降低，提高消費(fèi)者的購(gòu)買力，以此來(lái)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

（一）進(jìn)一步加大我國(guó)市場(chǎng)控制力度

針對(duì)由市場(chǎng)價(jià)格改變而導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所出現(xiàn)的波動(dòng)，有效的應(yīng)用措施是必須進(jìn)一步加大我國(guó)市場(chǎng)控制力度。相對(duì)而言，我國(guó)的市場(chǎng)在總體上是比較穩(wěn)定的，但并不意味著其中沒(méi)有任何的危險(xiǎn)元素。從近幾年的情況來(lái)看，很多地區(qū)的市場(chǎng)都表現(xiàn)為不穩(wěn)定的狀態(tài)，在“混亂”的表象下，多數(shù)都存在大公司操控、官商勾結(jié)的情況，這就對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)造成了非常嚴(yán)重的影響。進(jìn)一步加大我國(guó)市場(chǎng)控制力度，是必須要完成的工作。首先，國(guó)家需加強(qiáng)相關(guān)政策、法規(guī)的發(fā)布，尤其是在法律文件方面，應(yīng)充分杜絕各類“暗箱操作”的情況發(fā)生。當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與各個(gè)領(lǐng)域具有密切的關(guān)系，加強(qiáng)市場(chǎng)控制，可直接肅清一系列的不良問(wèn)題。其次，必須對(duì)各個(gè)城市實(shí)行不同的管控措施，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市、經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)的二線城市、經(jīng)濟(jì)有待提升的三線城市以及發(fā)達(dá)地區(qū)，利用不同的調(diào)控方法，平衡房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的差異，促使國(guó)內(nèi)保持穩(wěn)定。

（二）進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)投資政策建設(shè)

當(dāng)前很多人看好房地產(chǎn)投資的持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但卻沒(méi)有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把控，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了極大的紊亂情況。建議在今后的工作中，需進(jìn)一步的加強(qiáng)房地產(chǎn)投資政策的建設(shè)，利用硬性標(biāo)準(zhǔn)和手段，凈化市場(chǎng)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系，促使走向平穩(wěn)。本文認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，對(duì)合理、有效、科學(xué)的房地產(chǎn)投資政策進(jìn)行選用，以此有效調(diào)整與改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)快速、平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資政策進(jìn)行制定時(shí)，必須明確投資主體，確保產(chǎn)權(quán)分明，全面落實(shí)房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)職責(zé)，避免產(chǎn)生不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于周期領(lǐng)域所出現(xiàn)的變化，必須有效控制我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，及時(shí)觀察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，以有效保障房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資與規(guī)?；l(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)投資合理化。

（三）完善我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)金融體制

當(dāng)前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)持續(xù)進(jìn)步，但在房地產(chǎn)開發(fā)金融體制方面還是有待提升。我國(guó)在這方面的建設(shè)當(dāng)中，可適當(dāng)?shù)慕梃b發(fā)達(dá)國(guó)家的體系和模式，與國(guó)內(nèi)情況有效融合后，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)因素減少，提高開發(fā)金融體制的可行性、有效性。例如，對(duì)多元化房地產(chǎn)融資途徑予以完善。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)必須有房屋按揭貸款、政府優(yōu)惠政策、住房合作基金等多元化投資項(xiàng)目的大力支持；應(yīng)該依照現(xiàn)階段的市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，將完善、健全的房地產(chǎn)多元化融資機(jī)制構(gòu)建出來(lái)，比如，銀行貸款與商業(yè)地產(chǎn)信托等市場(chǎng)資金企業(yè)，以有效發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)也必須與當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r相結(jié)合，對(duì)今后房地產(chǎn)發(fā)展道路進(jìn)行積極探索，以此不斷改善現(xiàn)階段房地產(chǎn)體制中的不足現(xiàn)象，對(duì)不斷發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)極為有利。

總結(jié)：

本文對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策展開討論，從目前的成果來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正在趨于平穩(wěn)，很多地區(qū)的調(diào)控都非常有效，波動(dòng)影響因素有所減少。未來(lái)，應(yīng)在對(duì)策上進(jìn)行深入的討論和分析，從各地區(qū)的需求出發(fā)，選擇合理的對(duì)策來(lái)完成，避免造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的再一次嚴(yán)重波動(dòng)。

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