陳冬芳

【摘要】房地產(chǎn)市場的發(fā)展不僅關(guān)系到我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，同時又與人們的生活息息相關(guān)。如何對房地產(chǎn)市場采取措施而保證其健康穩(wěn)定的發(fā)展，這是我國政府面臨的重要難題。房地產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)市場的開發(fā)建設(shè)以及交易能起到調(diào)控作用，對于房地產(chǎn)的交易量會有很大的影響，但是這也僅是調(diào)控措施中的一個方面。文章首先對房地產(chǎn)市場中所征收的稅進行了簡要的分析，然后對于房地產(chǎn)稅在調(diào)控房地產(chǎn)市場中存在的問題進行了分析，然后提出了改善的措施，對于促進房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；房地產(chǎn)稅；政策調(diào)控；稅制改革

房地產(chǎn)市場的整體價格是影響交易量的重要因素，在市場價格相對比較平穩(wěn)的形勢下，房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)以及交易有很大的影響。如果征稅的比例較高，開放商勢必會將這部分價格轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，導(dǎo)致房價的上漲，而購房者在房產(chǎn)交易的過程中本身就需要繳納各種稅款，所以直接影響到房地產(chǎn)的交易量。為了確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，我國政府在稅收政策方面也在不斷的調(diào)整，從而對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。

一、政府為控制房價所采取的稅制改革措施

為了對房價進行控制，我國政府先后采取了一系列的稅改措施。在2006年5月，以購房時間5年為限對房屋交易的營業(yè)稅進行調(diào)整；2008年12月，對開發(fā)商的土地增值稅進行規(guī)范；2010年4月，對于契稅進行調(diào)整，以是否為家庭第一套住房以及房屋面積為標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整；2011年5月，以購房時間2年為限對房屋交易的營業(yè)稅進行調(diào)整；2013年2月，為抑制投機投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施。

二、房地產(chǎn)稅在調(diào)控房價中所存在的問題

（一）稅收種類繁多，重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重

我國的房地產(chǎn)稅種類繁多，并且重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重，從而直接造成房地產(chǎn)市場的價格居高不下，影響到房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。比如對房屋出租收入既有營業(yè)稅又有房產(chǎn)稅；對房地產(chǎn)持有者，既征收營業(yè)稅又征收房產(chǎn)稅。在這種重復(fù)征稅的情況下，直接加重了買賣雙方的負(fù)擔(dān)。而房屋所有權(quán)人為了將各種稅轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，就會提高售房價格，并且擾亂了房地產(chǎn)市場的交易價格。從稅種的征收以及重復(fù)的現(xiàn)象，可以看出我國在房地產(chǎn)稅的制定體制方面存在一定的弊端，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（二）稅制結(jié)構(gòu)不合理

在房地產(chǎn)市場交易過程中，買賣雙方所繳納的稅款是不同的，并且還有直接稅和間接稅，不同的稅種對于房價的影響程度也不相同。直接稅會由售房者繳納，無法通過其他方式進行轉(zhuǎn)嫁。而間接稅是在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)的過程中產(chǎn)生的，比如營業(yè)稅，房屋出售者就會通過抬高房價或者租金等形式而轉(zhuǎn)嫁給交易對象。但是我國目前的稅制結(jié)構(gòu)存在很多不合理的地方，間接稅要多于直接稅，所以稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象明顯，不利于對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。

（三）稅收征收管理工作不到位

稅款征收是國家依法對房地產(chǎn)出售、出租收入而征收的稅款，這是保證我國房地產(chǎn)市場規(guī)范經(jīng)營的重要手段。為了對房地產(chǎn)市場經(jīng)營狀況加強整治的力度，我國對于房產(chǎn)所有者在出售和出租交易中都設(shè)定了稅款的征收標(biāo)準(zhǔn)，但是由于我國的稅收征收管理工作不到位，加之中介機構(gòu)的惡意隱瞞，所以在房屋出租時需要繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅遲遲無法實施，這還與房屋出售者的納稅意識有關(guān)，但主要是由于市場監(jiān)管不嚴(yán)，稅收征收不到位所導(dǎo)致的。

三、房地產(chǎn)稅制實施改革的方向與措施

（一）明確房地產(chǎn)稅收的征收種類

為了從稅收的征收方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，就應(yīng)該明確房產(chǎn)稅征收的種類，并且化繁為簡。在對開發(fā)商征收的稅種中，對于能夠控制房價上漲的稅種可以保留，但是在稅率方面可以適當(dāng)降低，對于長期使用卻沒有發(fā)揮實質(zhì)作用的稅種可以考慮廢除，減輕開發(fā)商的稅款壓力，從而降低房產(chǎn)價格。對于房產(chǎn)交易過程中對買賣雙方所征收的稅種，應(yīng)該進行合理的分析，對于重復(fù)征稅的稅種要根據(jù)實際情況有所廢除，在稅種的多少方面盡量簡化，可以有效的提高征稅的效率。

（二）合理調(diào)整并完善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)

房產(chǎn)稅的稅制結(jié)構(gòu)是對房價進行調(diào)控的有效措施，同時也是保障買賣雙方利益的重要標(biāo)準(zhǔn)。對于房屋交易過程中應(yīng)繳納的稅種，要明確定位應(yīng)該由誰負(fù)擔(dān)，然后基于稅種轉(zhuǎn)嫁這一因素，應(yīng)該適當(dāng)?shù)恼{(diào)整直接稅和間接稅的征收比例。對于應(yīng)該由賣方承擔(dān)的稅收，可以將其改為直接稅，避免稅收轉(zhuǎn)嫁。而對于應(yīng)該由買方繳納的間接稅，可以適當(dāng)?shù)慕档捅壤?，并且根?jù)實際情況減小征收的額度。通過調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)，從而有效控制稅款轉(zhuǎn)嫁，規(guī)范房地產(chǎn)市場的經(jīng)營秩序。

（三）運用法律法規(guī)稅收工作進行管理

我國在房產(chǎn)稅收方面的工作執(zhí)行力度不夠，應(yīng)該充分的利用法律法規(guī)來加強對稅收工作的管理。在稅種項目以及結(jié)構(gòu)方面根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的實際經(jīng)營狀況合理制度，并且加大執(zhí)行的力度。鼓勵建設(shè)普通住房，減少豪華住房，適當(dāng)調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間，實現(xiàn)稅收的經(jīng)濟調(diào)節(jié)作用；為了規(guī)范房屋出租稅款的征收，應(yīng)該加強對房地產(chǎn)市場中中介機構(gòu)的管理，對于出租的房屋要及時上報。在征稅工作中會面臨很多的難題，還需要稅收部門加強多部門聯(lián)合，切實保障稅收工作的順利進行。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展對促進我國經(jīng)濟發(fā)展具有重要的意義，如果房價過高，就會導(dǎo)致房產(chǎn)庫存增加，開發(fā)商有房賣不出去，而購房者需求住房又因為價高買不起，房產(chǎn)供需出現(xiàn)極大的矛盾。如果房價過低，就會出現(xiàn)投機等行為，嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)市場的經(jīng)營秩序。所以國家可以通過房產(chǎn)稅來對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，通過稅收影響房產(chǎn)價格，從而確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

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