房價(jià)與地價(jià)的內(nèi)生性及其互動關(guān)系

李麗 吳金穩(wěn)

【摘 要】房產(chǎn)是土地和增值部分的總和，土地和增值部分的權(quán)重隨時(shí)間和區(qū)域而變化。本文通過對土地和總價(jià)值的比例測算得出了土地開發(fā)強(qiáng)度或房產(chǎn)“杠桿”。本文展示了如何通過特征價(jià)格模型來確定土地價(jià)格和地價(jià)杠桿的時(shí)間序列。文中證實(shí)了地價(jià)與基本因素的相互作用對于確定房價(jià)影響因素的重要性。房價(jià)會受到施工成本，人均國民生產(chǎn)總值，以及30至49歲人群的影響，而地價(jià)杠桿的變化是建筑成本和人均國民生產(chǎn)總值的共同作用。最后得出就因果關(guān)系而言，房價(jià)與地價(jià)的變化過程是相互影響的，即房價(jià)與地價(jià)之間存在內(nèi)生性，對房價(jià)和地價(jià)的相互關(guān)系要從不同的角度不同的時(shí)點(diǎn)來分析。

【關(guān)鍵詞】房價(jià)與地價(jià)；時(shí)間序列分析；地價(jià)杠桿；互動關(guān)系

一、引言

從1998年我國實(shí)行住房改革以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日趨活躍，其作用越來越重要，在國民經(jīng)濟(jì)的中的地位也越來越高，己成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。此后，隨著住房抵押貸款政策的實(shí)施、土地出讓制度改革的深化，我國的房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，房價(jià)與地價(jià)一路上漲。

房價(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系與國家宏觀經(jīng)濟(jì)和人民生活有不可分割的聯(lián)系。在全國推廣調(diào)控房價(jià)政策時(shí)，土地價(jià)格的控制永遠(yuǎn)是首要出發(fā)點(diǎn)。房地產(chǎn)過熱，投機(jī)現(xiàn)象過多時(shí)，國家會采取一系列措施來打壓房價(jià)，如提高土地出讓金或適當(dāng)增加土地供給；房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時(shí)，國家將采取減少“拿地”的門檻，同時(shí)降低房貸利率等措施。目前，國內(nèi)一線甚至二線城市房價(jià)一路上升，增長速度高于工資增長率，再加上“熱錢”的流動，使得房價(jià)居高不下，民生的住房問題亟待解決。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)和制度經(jīng)濟(jì)學(xué)等經(jīng)濟(jì)學(xué)一般用定性方式的描述房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系，同時(shí)也是計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融和經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)等實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的定量研究的熱點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)研究領(lǐng)域、政治學(xué)、國際關(guān)系與公共管理也將房價(jià)和地價(jià)關(guān)系的研究作為重點(diǎn)之一。

房價(jià)地價(jià)背后的決定因素以及房價(jià)與地價(jià)兩者間的關(guān)系成為全社會研究探討和關(guān)注的焦點(diǎn)問題。因此，深刻分析房價(jià)、地價(jià)之間的關(guān)系不僅具有理論價(jià)值，還可以為制定合理的調(diào)控政策提供科學(xué)依據(jù)。

二、國內(nèi)外房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的爭論

1.地價(jià)決定房價(jià)理論

Evans（1987）指出土地利用規(guī)劃以及其他方面的供給限制，會體現(xiàn)在地價(jià)的不斷上漲，從而推進(jìn)房價(jià)的提高。Dowall and Landis（1982）分析了土地使用控制對土地市場和住房市場的影響，認(rèn)為土地密度控制和土地的有效利用，系統(tǒng)地影響新建房屋的價(jià)格。

從成本構(gòu)成角度分析，有學(xué)者認(rèn)為，土地的“招拍掛”制度的實(shí)施直接推動了地價(jià)的上漲，土地價(jià)格上漲導(dǎo)致房價(jià)上漲，土地的重置成本決定房地產(chǎn)價(jià)格；利用空間數(shù)據(jù)分析方法，建立空間自回歸模型，定量分析了地王現(xiàn)象對周邊房價(jià)的影響效應(yīng)，地王的出現(xiàn)帶動周邊房價(jià)的上漲。

2.房價(jià)決定地價(jià)理論

周京奎（2005）通過Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，房價(jià)對地價(jià)有顯著影響，地價(jià)對房價(jià)的影響程度較?。▽?shí)際上不顯著）。李珍貴（2005）、馮邦彥、劉明（2005）均發(fā)現(xiàn)房價(jià)是地價(jià)的Granger成因，反之則不成立。

從需求的角度出發(fā)，有學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)市場對房屋需求量增加，引起房價(jià)的上漲，房屋供不應(yīng)求。開發(fā)商對土地的需求增多，進(jìn)而引發(fā)土地價(jià)格上漲；反之，房屋需求量減少，房價(jià)下降，則土地價(jià)格下降。因此，房價(jià)上漲推動了地價(jià)的上漲。

3.房價(jià)與地價(jià)互為因果理論

高波、毛豐付（2003）通過Granger檢驗(yàn)和回歸分析，發(fā)現(xiàn)房價(jià)和地價(jià)存在互為因果的關(guān)系。況偉大（2005）則得出長期內(nèi)房價(jià)走勢決定地價(jià)走勢，短期內(nèi)兩者相互影響的結(jié)論。

其實(shí)房價(jià)與地價(jià)是相互影響的，只是影響的因素和程度不同而已。探究房價(jià)對地價(jià)的影響，通過預(yù)估未來房價(jià)的走勢，從而得出地價(jià)變化趨勢。如果未來房價(jià)走高，地價(jià)相應(yīng)走高，反之，則相反。而地價(jià)對房價(jià)的影響則是實(shí)實(shí)在在的成本決定型的推進(jìn)。由此可見，房價(jià)與地價(jià)之間存在內(nèi)生性和互動影響關(guān)系。

三、房價(jià)地價(jià)變動的影響因素

房產(chǎn)價(jià)值是建筑物和土地價(jià)值的總和。在市場保持均衡的條件下，建筑物的價(jià)值等于折舊重置成本；如果價(jià)值高于成本，開發(fā)商會建造更多的房產(chǎn)來獲取收益，如果低于成本，那么房產(chǎn)開發(fā)就會減少15。新的房產(chǎn)開發(fā)會降低現(xiàn)有房屋在重置成本方面的價(jià)格，開發(fā)的減少以及人口和收入的增長會提高房屋在重置成本方面的價(jià)格。因此本文認(rèn)為建筑物的價(jià)值會隨建筑成本指數(shù)而變化。

影響居民土地價(jià)值的因素更為復(fù)雜。城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)力量是影響土地需求的主要因素。經(jīng)濟(jì)力量可以通過城市的就業(yè)率和收入以及人均國民生產(chǎn)總值來進(jìn)行測量。實(shí)際利率也與之相互關(guān)聯(lián)，其對預(yù)期地租與現(xiàn)有價(jià)值進(jìn)行了關(guān)聯(lián)。實(shí)際借貸利率反映了個(gè)人所有房產(chǎn)的融資成本。期限利率差反映了對利率的預(yù)期。如果期限結(jié)構(gòu)是反應(yīng)通貨膨脹的指數(shù)，那就不再是影響房價(jià)的因素，因?yàn)榉课菘梢苑婪锻ㄘ浥蛎洝?/p>

城市土地的供應(yīng)相比需求更難進(jìn)行測算。土地供應(yīng)會受到地勢和土地使用法規(guī)的限制，會對地價(jià)和房價(jià)產(chǎn)生重要的影響。

根據(jù)地價(jià)假設(shè)理論，房價(jià)的變化會受到地價(jià)和建筑物價(jià)格的加權(quán)影響，而地價(jià)會收到地價(jià)杠桿的加權(quán)影響，建筑物價(jià)格會受到除地價(jià)杠桿外的加權(quán)影響。因地價(jià)和建筑物價(jià)格一般不會以同樣的利率上漲，因此房價(jià)的上漲也會受到地價(jià)杠桿的影響。因此在建立房價(jià)時(shí)間序列模型時(shí)，影響房價(jià)的變量因素需與地價(jià)杠桿進(jìn)行加權(quán)，而影響建筑物價(jià)格的變量因素需與除地價(jià)杠桿外的因素進(jìn)行加權(quán)。

四、時(shí)間序列模型在房價(jià)地價(jià)關(guān)系中的應(yīng)用

1.長期房價(jià)模型詳述如下：

其中：RHPIt代表的是房價(jià)指數(shù)（8），并根據(jù)CPI轉(zhuǎn)換為實(shí)際項(xiàng)；RCCIt代表的是實(shí)際建筑成本指數(shù)；RGDPCt代表的是實(shí)際人均國民生產(chǎn)總值；RIRt 代表的是實(shí)際借貸利率；TSt代表的是抵押的期限利率；POP3049t代表的是30至49歲人群的增長；LLt是預(yù)期土地杠桿（6）；εHP代表的是誤差向量。本文沒有使用就業(yè)率，工資或家庭收入，而是采用國民生產(chǎn)總值對需求進(jìn)行了測算，因其它數(shù)據(jù)序列中的測算具有不一致的地方。

2.土地杠桿

土地杠桿是影響房價(jià)模型的內(nèi)生因素，因?yàn)橛绊懛績r(jià)的因素也會影響土地和建筑物的價(jià)值，進(jìn)而影響土地杠桿。在沒有其他具有實(shí)際作用的選項(xiàng)的情況下，本文采用了Durbin （1954） 建議的IV方法，即原始變量的階級順序。 最小地價(jià)杠桿為值1，第二小地價(jià)杠桿為值2，以此類推。Kennedy （2003）也對IV進(jìn)行了分析，最近的應(yīng)用樣例詳見Fingleton（2000） 和 Heckelman （2000）。文中用LLIVt對 LLt 和 （ n1 ？ LLIVt ） 進(jìn)行了替換，其中n代表觀察數(shù)量；后者對該方程式中的等級順序進(jìn)行了方向排列。估算等式為：

文中采用的數(shù)據(jù)來源為國家統(tǒng)計(jì)局所統(tǒng)計(jì)的國民生產(chǎn)總值（GDP），居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI），以及人口指數(shù)。人口主要關(guān)注的是30至49歲具有購房能力的人群?？勺兘栀J利率，政府10年債券收益，3個(gè)月銀行間拆借利率等相關(guān)數(shù)據(jù)來源于國家銀行。建筑成本指數(shù)來源于數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒。所查看期間內(nèi)的GPD增長相比建筑成本的增長更為顯著。事實(shí)上，建筑成本并沒有實(shí)際性增長。實(shí)際利率會受到期限利差的影響，而期限利差反映了預(yù)期通貨膨脹率。

3.模型分析過程

文中首先討論了房價(jià)結(jié)果，然后回到了地價(jià)杠桿結(jié)果。結(jié)果顯示地價(jià)杠桿會起到非常重要的作用，地價(jià)杠桿會大幅增加R2數(shù)據(jù)，特別是受限抽樣中的R2 數(shù)據(jù)。R2 數(shù)據(jù)的增加并不奇怪，并且土地杠桿會更產(chǎn)生更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。不帶地價(jià)杠桿和帶地價(jià)杠桿模型之間一個(gè)明顯且持續(xù)的區(qū)別在于后者中的實(shí)際建筑成本起到了重要的作用?；诘貎r(jià)杠桿建立的模型中，實(shí)際房價(jià)會受到實(shí)際建筑成本，實(shí)際人均GDP，以及30-49歲人群的影響。針對變量建立的模型也是如此，除了全部樣本中的人口變量會起到重要的作用。

實(shí)際利率和期限利差在房價(jià)模型中作用不大。原因可能在于實(shí)際利率具有均值回復(fù)特征，并且借貸利率在不斷變化（除初期引入階段外）?？梢源祟愅破谙蘩?。二選其一，結(jié)果顯示房產(chǎn)可能具有一定的通貨膨脹防范能力。根據(jù)地價(jià)杠桿結(jié)果顯示，R2 數(shù)據(jù)結(jié)果低于房價(jià)方程式。實(shí)際GDP會推動地價(jià)杠桿，是產(chǎn)生變化的重要因素。地價(jià)杠桿變化也會反向影響實(shí)際建筑成本的變化。期限利差的變化會推動地價(jià)杠桿的變化。

五、房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系總結(jié)

地價(jià)上漲拉動房價(jià)的上漲，地價(jià)對房價(jià)的影響主要表現(xiàn)在以下4個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)總成本的提高，直接驅(qū)動房價(jià)上漲，這是不言而喻的；二是土地價(jià)格上漲，政府要考慮開發(fā)商的利益，從而提高容積率，高層住宅大大增加，剛性成本提高，進(jìn)而使房價(jià)大大上漲；三是高價(jià)地塊的出現(xiàn)也拉高了周邊地區(qū)的房價(jià)預(yù)期，形成價(jià)格預(yù)期的互動；四是雖然地價(jià)在上升，但地價(jià)占房價(jià)比例低，還是只能說明房價(jià)的總體水平更高。就其因果關(guān)系而言，房價(jià)與地價(jià)的變化過程是相互影響的，即房價(jià)與地價(jià)之間存在內(nèi)生性。由此可見，籠統(tǒng)地說房價(jià)決定了地價(jià)，或地價(jià)決定了房價(jià)，都是片面的說法，對房價(jià)和地價(jià)的相互關(guān)系要從不同的角度不同的時(shí)點(diǎn)來分析。

地價(jià)與房價(jià)是房地產(chǎn)市場的兩個(gè)重要指標(biāo)，其變動對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。房價(jià)與地價(jià)在一定范圍內(nèi)、一定條件、一定時(shí)間內(nèi)下相互作用、相互影響。地價(jià)和房價(jià)的變化是由當(dāng)時(shí)土地市場和房地產(chǎn)市場的供需條件來決定的，地價(jià)和房價(jià)的上漲最終還是由社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和對房屋土地需求的增加引起的。只有正確理解房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系，才能為房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控提供科學(xué)可行的調(diào)控措施，從而真正解決住房難的民生問題。

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