淺論不動產(chǎn)的善意取得

焦瑋

摘要：我國《物權(quán)法》第106條規(guī)定了善意取得制度，其在適用對象上并未區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)。而在德國法上，善意取得制度主要適用于動產(chǎn)，不動產(chǎn)的善意取得則由不動產(chǎn)登記制度加以調(diào)整。對此，國內(nèi)有學(xué)者主張應(yīng)借鑒德國相關(guān)制度，認定善意取得制度的適用對象僅包括動產(chǎn)，不動產(chǎn)可以通過不動產(chǎn)登記制度加以解決。也有學(xué)者主張動產(chǎn)和不動產(chǎn)并無本質(zhì)區(qū)別，均可稱為善意取得制度的適用對象。

關(guān)鍵詞：善意取得；不動產(chǎn)；動產(chǎn)；登記

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2016）17-0241-01

不動產(chǎn)是否適用善意取得制度，縱觀各國立法及學(xué)說，動產(chǎn)適用善意取得制度并無爭議，然而對于不動產(chǎn)是否能同樣能適用善意取得制度，則存在不同看法。

第一種觀點認為，不動產(chǎn)不適用善意取得制度，善意受讓人與真實權(quán)利人之間的關(guān)系應(yīng)通過不動產(chǎn)登記制度予以解決。首先，善意取得制度和不動產(chǎn)登記制度在構(gòu)造上截然不同，是兩種獨立的制度。其立法理由在于：動產(chǎn)以占有為公示方法，但占有并不足以表征動產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，占有者非真正權(quán)利人屢見不鮮，此時需要法律對這種情況下產(chǎn)生的糾紛予以調(diào)整，這種糾紛主要表現(xiàn)為原權(quán)利人和善意受讓人就該標的物所有權(quán)的歸屬沖突，這是善意取得制度適用的前提；而不動產(chǎn)以登記為其權(quán)利外觀，不動產(chǎn)登記簿具有官方性、統(tǒng)一性、公開性、恒久性、確定性等特點，這使得其具有國家賦予的極強公信力，雖然現(xiàn)實生活中總會發(fā)生登記錯誤的情形，但完善的登記制度可以將錯誤登記的發(fā)生率控制到很低，并且不動產(chǎn)登記制度中有相應(yīng)措施予以糾正，比如異議登記、更正登記等，因而善意取得制度此時并無適用余地。

第二種觀點認為，不動產(chǎn)也可以適用善意取得制度。首先，我國的登記制度尚不完善，不動產(chǎn)登記權(quán)利人和真實權(quán)利人不一致的情況很常見，如登記機關(guān)的錯誤或遺漏、物權(quán)變動原因行為被確認無效或撤銷、根據(jù)法律規(guī)定獲得物權(quán)未辦理登記等。其次，僅通過登記制度難以公平地解決此類問題，若像德國一樣賦予登記簿絕對公信力，使受讓人僅憑對登記簿的信賴即可取得不動產(chǎn)物權(quán)，而不對受讓人是否善意、是否支付合理對價等因素予以考慮，對真實權(quán)利人過于苛刻。此時，不應(yīng)完全按照登記制度處理，善意取得制度仍有用武之地。并且，無論是占有還是登記，都是物權(quán)的一種公示方式，并無本質(zhì)不同，只是占有公信力較低而登記的公信力較高，公信力正是善意取得的前提，善意取得是公信力的必然結(jié)果。

我國《物權(quán)法》第106條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?？梢娏⒎C關(guān)采納了第二種觀點。其實結(jié)合兩種觀點來看，這種爭論更像是一個法律的解釋選擇問題。持第一種學(xué)說的學(xué)者認為不動產(chǎn)不得適用善意取得制度而應(yīng)適用不動產(chǎn)登記制度，但其同時也認為在構(gòu)成要件上，除了存在登記錯誤，須有交易行為、受讓人為善意、不存在異議登記、完成交付或登記等要件。此外，認為二者效果不同的論證，實則是設(shè)定了一個“善意取得制度本來是什么樣”的前提，而基于此展開的討論。實際上，善意取得制度同樣可以適用于登記錯誤時的有權(quán)處分、也可以適用于其他物權(quán)或權(quán)利，并非只能適用于動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，此處似有循環(huán)論證之嫌。

《物權(quán)法》將已經(jīng)登記或者交付作為要件加以規(guī)定具有合理性，因為善意取得也是導(dǎo)致物權(quán)的變動的一種途徑，這樣的規(guī)定和物權(quán)的變動規(guī)則相一致。對此如何理解有不同看法：第一種觀點認為，登記對抗主義的不動產(chǎn)物權(quán)不能適用善意取得制度。第二種觀點認為，此時可以比照動產(chǎn)的規(guī)定，以交付為其構(gòu)成要件。

兩種觀點的論證均有其合理性，但其實第一種觀點的論證理由并不能完全否定第二種觀點，因為按其邏輯，此類不動產(chǎn)物權(quán)的登記缺乏公信力只能說明該類不動產(chǎn)權(quán)利的受讓人不能僅憑對登記的信賴就被認定為善意，并不能當然地否定其適用善意取得制度的可能性。

在《物權(quán)法》起草時，就不動產(chǎn)是否適用善意取得就存在爭議，最終立法者選擇承認不動產(chǎn)的善意取得制度，但對于其與不動產(chǎn)登記制度之間的關(guān)系應(yīng)該如何處理，有待于立法進一步明確。此外，對動產(chǎn)和不動產(chǎn)善意取得制度的差別，應(yīng)該引起立法者的重視。

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