李瑩

在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，鼎暉的“特殊機(jī)會地產(chǎn)基金”以“買便宜”成為鮮明特色。站在2016年房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)黃金30年后這個最詭秘的時點來思考投資，筆者認(rèn)為，“城市更新”是房地產(chǎn)投資的特殊機(jī)會，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了“買便宜”這種簡單的生意經(jīng)。在高地價、高房價兩種風(fēng)險高度聚積，甚至是在“面粉貴過面包”的現(xiàn)狀面前，以一種穿透視野前瞻性地把握土地政策上的微妙趨勢，在“買便宜”的同時更是“買趨勢”。

一、城市內(nèi)生繁榮的驅(qū)動

城市從生長期至成熟期，由外拓式開發(fā)逐步過渡到內(nèi)部更新開發(fā)。從空間范疇上看，城市不可能無邊界地擴(kuò)展下去，要滿足城市里居住生活人們?nèi)找嬖鲩L的生活需求以及實現(xiàn)宜居城市和持續(xù)發(fā)展的城市目標(biāo)，只有靠在現(xiàn)有空間內(nèi)進(jìn)行有效更新。

法國馬赫拉瓦萊建筑城市規(guī)劃學(xué)院教授戴維·曼金（David Mangin）認(rèn)為，要在城市上建造城市，這一概念的核心是優(yōu)化現(xiàn)有土地資源以及建筑物的使用效率。他指出，城市中已有不少項目，但它們的功能是單一的，所以可以在這些項目之間新增一些小規(guī)模的新項目，在原有項目間創(chuàng)造聯(lián)系，而不是新造封閉式的大型項目，這便是城市內(nèi)生繁榮的驅(qū)動力。

二、“土地指標(biāo)”倒逼商機(jī)涌現(xiàn)

在2014年初，國土資源部副部長王世元就明確提出“要逐步減少新增城市建設(shè)用地計劃指標(biāo)，以此在新型城鎮(zhèn)化過程中守住耕地紅線”。城市新城區(qū)建設(shè)中，“新增土地指標(biāo)”與“增減掛鉤”“占補平衡”指標(biāo)的多重約束更是制約城市發(fā)展的利刃。如此多的土地政策重壓下，逼迫城市擴(kuò)張已接近完成的深圳、上海、北京等特大城市未來的發(fā)展更多要依靠自身更新來達(dá)到城市內(nèi)生繁榮。

三、“城市邊界”引導(dǎo)土地集約利用

2014年11月3日，國土資源部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好永久基本農(nóng)田劃定的工作的通知》，首次明確要求北京、上海、廣州等14個大城市劃定邊界。其實從2006年開始，深圳、上海、北京等就陸續(xù)出臺了相關(guān)的城市發(fā)展政策，例如深圳最早開始的“城市更新”、上海的“退二進(jìn)三”、北京的“動態(tài)維護(hù)”以及西安高新區(qū)的“退二進(jìn)三”都是通過城市自身土地集約利用的方式來解決“土地指標(biāo)”與“城市邊界”帶來的發(fā)展問題，引導(dǎo)土地集約利用。

四、各具特色的城市更新實踐

國內(nèi)外城市規(guī)劃管理中都有關(guān)于規(guī)劃調(diào)整的規(guī)定。如：英國規(guī)劃許可制度賦予規(guī)劃管理者在開發(fā)項目許可過程中可以對地方規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利；美國區(qū)劃規(guī)定了區(qū)劃修訂和變更的法律程序以及開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移、容積率獎勵和特殊地區(qū)增加土地用途兼容性等具體的規(guī)劃調(diào)整管理手段。在我國，很多城市也根據(jù)其自身特點進(jìn)行著城市更新實踐。

1.深圳“城市更新”

2009年10月份，深圳市正式頒布《深圳市城市更新辦法》（以下簡稱《辦法》），2012年1月底正式頒布實施《深圳市城市更新辦法實施細(xì)則》，對城市建筑區(qū)內(nèi)原有建筑物根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或是拆除重建。城市更新過程中，在對舊建筑物拆除后的土地使用權(quán)問題上，盡管在上述《辦法》中沒有直言“協(xié)議出讓”，但在實際操作中，對土地使用權(quán)的處置問題即為更新主體在補交地價款后可以通過“協(xié)議出讓”的方式獲得。這樣，既保證了更新主體的企業(yè)利益，更是對更新土地上的原有建筑物、人、構(gòu)筑物的既得利益做到了最大限度的保障，以土地“市場化”的方式確保社會、政府、企業(yè)等多方攜手共同發(fā)展，進(jìn)而確保深圳的城市經(jīng)濟(jì)循環(huán)發(fā)展。

2.上海“退二進(jìn)三”

上海作為土地資源約束最為突出的特大城市之一，在土地管理中已明確了對新增建設(shè)用地實行“穩(wěn)中有降，逐年遞減”，要實現(xiàn)總規(guī)?！傲阍鲩L”的城市發(fā)展方式。在“退二進(jìn)三”的大政策背景下，二產(chǎn)遷出后騰退的工業(yè)用地房產(chǎn)商50%用于開發(fā)經(jīng)營，50%用于建設(shè)保障性住房，而政府部門拿到此類地塊，大部分將用于公租房建設(shè)，小量用于就近動遷安置房建設(shè)。2014年初，上海浦東新區(qū)在自貿(mào)區(qū)內(nèi)實行創(chuàng)新工業(yè)用地出讓方式和新增工業(yè)用地彈性年限出讓以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的土地管理制度，探索工業(yè)、商業(yè)、辦公等綜合用地的土地利用政策，完善存量土地循環(huán)利用機(jī)制，積極推動浦東新區(qū)存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型，實施工業(yè)用地全生命周期管理，提升土地利用的綜合效益，探索創(chuàng)新。

3.北京“控規(guī)動態(tài)維護(hù)”

近年來，北京城市經(jīng)濟(jì)快速上升，城市建設(shè)速度持續(xù)加快，進(jìn)入了重要的戰(zhàn)略機(jī)遇發(fā)展期，為了應(yīng)對在城市發(fā)展中所面臨的土地問題，北京市于2007年初決定建立以1999年版《北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》為法定依據(jù)，以2006版《北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》為參考指標(biāo)，按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)χ行某堑貐^(qū)實施規(guī)劃管理的工作機(jī)制，即所稱的中心城控規(guī)動態(tài)維護(hù)機(jī)制。在“控規(guī)動態(tài)維護(hù)”中將中心城控規(guī)按照片區(qū)和街區(qū)兩個層面進(jìn)行規(guī)劃編制，逐級分解落實總體規(guī)劃中規(guī)劃總量和各級各類城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及公共安全設(shè)施配置等，分層級明確了規(guī)劃實施管理的控制重點和要求。

4.西安“退二進(jìn)三”

2006年8月，西安市委、市政府出臺了《西安市工業(yè)發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整行動方案》以及《西安市二環(huán)內(nèi)及二環(huán)沿線工業(yè)企業(yè)搬遷改造實施辦法》等7個配套文件，開始實施二環(huán)內(nèi)及二環(huán)沿線工業(yè)企業(yè)往三環(huán)搬遷改造的計劃，將央企、省市國企及軍工企業(yè)分別搬入相應(yīng)工業(yè)園區(qū)。據(jù)西安國土資源局統(tǒng)計，“退二進(jìn)三”政策實施以來，近些年全市有896家企業(yè)通過搬遷改造，新增建筑面積485.89萬平方米，節(jié)約土地約5830畝，且其中大部分來自原本工業(yè)聚集的高新區(qū)。

五、把握城市更新投資先機(jī)

1.開發(fā)模式更新

較傳統(tǒng)的開發(fā)模式而言，“城市更新”在土地獲取方式上由買地變?yōu)楹献鞴补?，在實操中減少先期投入資金，降低財務(wù)費用。在投資風(fēng)險的控制上，更需要綜合考慮項目的毛利率、操作模式、調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)、時間成本、實操團(tuán)隊的綜合素質(zhì)、產(chǎn)品能力、外部資金管理能力等眾多因素。

2.產(chǎn)品定位能力

跟傳統(tǒng)開發(fā)相比，“城市更新”更該在產(chǎn)品定位策劃中從市場、客戶的角度出發(fā)，摒棄制造營銷噱頭的思維。將客戶體驗放置首位，換位思考以“衣食父母”的實際需求為產(chǎn)品定位的出發(fā)點。“城市更新”中的產(chǎn)品也更多的要從城市的需求來尋求定位，在設(shè)計中將城市功能、項目定位、產(chǎn)品創(chuàng)新、土地利用最大化、可控可計量的低碳建筑等內(nèi)容加以完備。

3.行業(yè)整合能力

在新一輪“城市更新”中，單一產(chǎn)業(yè)已經(jīng)很難滿足市場和客戶的真正需求，行業(yè)價值鏈的導(dǎo)入更是衡量實操人整合能力的標(biāo)準(zhǔn)，更是更新后項目附加價值的體現(xiàn)。例如萬科，在企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，逐步導(dǎo)入跟房地產(chǎn)有關(guān)的下游行業(yè)，與某產(chǎn)業(yè)公司合作發(fā)展“社區(qū)學(xué)?！保瑸樯鐓^(qū)家庭解決了孩子放學(xué)后家長無暇顧及的后顧之憂，也為孩子學(xué)習(xí)、交流、興趣愛好發(fā)掘、個性釋放提供了空間與環(huán)境；“托老所”為社區(qū)的空巢老人提供悉心的照料、休閑交流空間、娛樂設(shè)施、康復(fù)護(hù)理等，讓子女可以更好的完成事業(yè)。

4.協(xié)調(diào)溝通能力

“城市更新”中最重要的環(huán)節(jié)就是土地、規(guī)劃等各種手續(xù)的報批，很多時候僅僅了解審批手續(xù)的運作環(huán)節(jié)是不夠的，更要游刃政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)溝通。因為“城市更新”所針對項目的特殊性，要真正了解項目的前世今生就要知道哪些問題要找哪些部門解決，找誰解決，通過與辦事人員的詳細(xì)溝通來做到不走或少走回頭路，畢竟時間成本是不容忽視的。因此，實操人的溝通協(xié)調(diào)能力往往關(guān)系到項目的實際進(jìn)度，不容小覷。

自2015年12月起，中央先后出臺降低首付比例、調(diào)整職工住房公積金基準(zhǔn)利率、降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅營業(yè)稅等一系列政策，為房地產(chǎn)市場帶來新一輪希望。對“城市更新”更多是機(jī)會的把握，從房地產(chǎn)投資的角度出發(fā)更是特殊的投資機(jī)會，在互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)時代，信息公開程度已讓這個社會沒有秘密可言。因此，誰能靠自身綜合實力把握住這樣一個特殊機(jī)會，便是在未來房地產(chǎn)行業(yè)洗牌中尋求到生存的突破口，更能在新一輪房地產(chǎn)市場白刃戰(zhàn)中搶占先機(jī)。