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      商業(yè)地產去庫存的對策

      2016-10-21 12:45:03王春波
      中國房地產·市場版 2016年6期
      關鍵詞:商業(yè)地產庫存商業(yè)

      王春波

      庫存高企、需求低迷、電商沖擊,商業(yè)地產的生存境況可說是“流年不利”。相對住宅而言,商業(yè)地產去庫存面臨的難度更大、專業(yè)性需求更廣。去庫存和轉型發(fā)展成為開發(fā)商同時需要破解的難題,不論是“社區(qū)商業(yè)”還是“文化消費”,開發(fā)商試圖在電商的夾擊下沖出一片藍海。一面是商業(yè)地產的產能過剩,一面是有效的商業(yè)化業(yè)態(tài)供需失衡,如何盤活商業(yè)地產存量、有效去庫存,成為亟待解決的問題。

      一、商業(yè)地產去庫存的相關問題

      1.有效供應不足

      在城鎮(zhèn)化浪潮中,新的城市中心不斷增加,商業(yè)開發(fā)快速向城市邊緣外擴。目前我國平均每個省會城市有四五個新區(qū),每個地級市有1個新區(qū),據有關資料,這些新區(qū)面積已經夠滿足34億人居住。新城如雨后春筍般冒出,購物中心的規(guī)模也一直迅速擴大。然而由于競爭激烈,關店潮卻成為一線城市的典型現象??偟膩碚f,2015年我國零售業(yè)已經進入了理性開店、主動關店的新時代。

      實際上,大家所說的商業(yè)地產產能過剩只是量上的數據,但是是否匹配需求則是不一樣的標準。目前國內最主要的問題是商業(yè)地產供需的不對稱,有效供應不足,一方面造成了供應空置,另一方面品牌也難選到合適的位置。

      2. 傳統(tǒng)商業(yè)模式面臨巨大挑戰(zhàn)

      互聯(lián)網消費時代,不論是Shopping Mall、超市,還是奧特萊斯購物公園模式、大市場模式,都面臨全面挑戰(zhàn)。事實上,商業(yè)新形勢下,過去一些成功的盈利模式也難以為繼。比如很多城市綜合體項目,除了開發(fā)商的自持物業(yè),還有面向投資者出售商鋪的“金街”?!敖鸾帧蹦J揭欢缺槐姸嚅_發(fā)商效仿,但現在很多項目陷入品牌良莠不齊、空置率高、人氣不旺的困局,甚至被詬病為“做一條死一條”。

      3.降價促銷與去庫存

      作為房地產庫存的擁有者,其實房企才是去庫存行動的主導者。國家早已鼓勵房企降價銷售,而絕大數房企仍持觀望態(tài)度,持價待沽,甚至伺機提價,只希冀政府的去庫存政策能給其銷售帶來便利,助其解困。如果房企的這種做法不改變,估計去庫存的道路仍然漫長。

      很多人認為最有效的方法就是降價傾銷,盡快回籠資金。但是,從目前去庫存的情況看,商業(yè)地產單純靠降價傾銷的方式收效甚微,特別是在一些三四線城市,大量房產依然無人問津,有行無市。

      二、去庫存的措施探討

      1.實行供給側改革

      商業(yè)地產的供給側和需求側就像站在獨木舟兩端的一對好朋友,如果彼此都充分考慮到對方的存在,友誼的小船永遠不會說翻就翻!“供需錯位”一直是目前中國房地產行業(yè)發(fā)展的痛點所在。一方面,過剩產能已成為制約中國經濟轉型的一大包袱;另一方面,眾多新興市場機會尚未得到有效滿足,亟需“創(chuàng)造新產業(yè),培育新供給”,以矯正錯配現狀。

      在商業(yè)地產領域的開發(fā)企業(yè)要不斷優(yōu)化結構與業(yè)態(tài)組合,主動適應市場需求變化。建立“大平臺”精準把握市場需求,開拓市場空間。同時要加速地產與金融的融合,圍繞開發(fā)鏈推動金融服務升級。

      2.“以租代售”去庫存

      共享經濟的興起,長租公寓、創(chuàng)客空間、線上短租平臺的出現,為商業(yè)地產去庫存提供了另一種路徑。

      2015年11月22日,國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結構升級的指導意見》,其中提到積極發(fā)展包括客棧民宿、短租公寓、長租公寓等在內的滿足群眾消費需求的細分業(yè)態(tài),這是出租公寓首次被寫進國務院的政策性文件。

      投房研究院關于長租公寓的報告顯示,中國存量房近億套,近25%的空置率產生的房源主要流向租賃市場。大規(guī)模的存量房亟待盤活,一線城市仍然有相當多的閑置房源未流入租賃領域;而國內青年租房的市場規(guī)模已達到近8000億元,每年新增的應屆生租房規(guī)模達600億元。

      3.大數據去庫存

      2015年,電商進一步沖擊實體商業(yè),加速實體商業(yè)必須通過改革產業(yè)突圍,新的突圍方式不約而同地走向硬件提升、品牌升級和創(chuàng)新型業(yè)態(tài)。為了防止企業(yè)孤注一擲地去開發(fā),造成新的盲目創(chuàng)新,應該嘗試用大數據的方式分析,篩選客戶,獲得上帝的視角解決去庫存的壓力。

      大數據通過地理圍欄進行項目目標客戶鎖定,對假定客戶進行結構化分析,對圍欄客戶進行聚類分析,以劃定價值觀分類,再通過消費行為數據研究鎖定不同價值觀消費者的消費場所習慣,已確定競爭對手或細分市場機會。接下來,線下商業(yè)數據縫合對應行為數據,用于判斷客戶消費與商家匹配度。最后還可以跨城市、跨區(qū)域多維度對比,判斷未來客戶消費趨勢。

      4.“體驗式”商業(yè)能否成救命稻草

      相比于傳統(tǒng)的街鋪和近年來紅火的綜合體、購物中心,體驗式、情景式商業(yè)被看作是商業(yè)地產轉型的救命稻草。

      位于長沙城南的德思勤城市廣場,除了將餐飲比例做到近40%,吸引上百家餐廳進駐,還開設了湖南省首家24小時書店,將藝術中心、電視直播中心、演藝廣場納入其中。不少消費者都是因為24小時書店慕名而來,很好地帶動了項目的知名度和人氣。隨著人們生活水平的提高,對精神文化方面有了更高的追求,商業(yè)地產要適應這種“文化消費”的需求。原來商業(yè)地產可能只是開個電影院,現在如果有演藝公司常駐,可以消化幾千甚至上萬平方米的面積。

      不過,業(yè)內人士同時提醒,從商業(yè)項目的長遠發(fā)展來看,體驗類商戶畢竟只能“錦上添花”,而不能“雪中送炭”,一個商業(yè)項目歸根結底成功的關鍵還是在于通過精準定位需求進行商業(yè)招商及運營管理。對于消費能力及品牌意識處于不斷升級過程的二三線城市,商業(yè)項目則更應著重消費購物功能,而不應一味追求標新立異的體驗功能。

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