編者按:商業(yè)地產(chǎn),作為地產(chǎn)行業(yè)中一個特殊的業(yè)態(tài)近年來備受業(yè)界關(guān)注;上海,作為中國商業(yè)化程度最高的城市,其商業(yè)地產(chǎn)項目于國內(nèi)而言既是先鋒和引領(lǐng),又是特寫和縮影。自本期起,本刊特與上海瑞鉑慧家商業(yè)地產(chǎn)研究部聯(lián)合打造“上海商業(yè)地產(chǎn)觀察”欄目,旨在為商業(yè)市場提供全面真實的第一手信息,為企業(yè)決策過程中提供有效參考依據(jù),為行業(yè)及社會提供客觀專業(yè)的分析研究,敬請關(guān)注。
隨著最嚴(yán)厲樓市新政“滬九條”滿月,上海住宅市場降溫明顯。而與之相較的,商業(yè)市場可謂火熱一片。4月份滬商業(yè)市場急劇升溫,雙雙創(chuàng)下年內(nèi)新高。
一、滬辦公樓需求強(qiáng)勁,成交均價穩(wěn)步上漲
除了火熱的商業(yè)市場,近年來,上海辦公市場需求也日益強(qiáng)勁。與傳統(tǒng)寫字樓市場只租不售情況居多的現(xiàn)象相比,如今寫字樓的購買需求則不斷上升。據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,去年下半年以來,上海辦公市場成交量增多(見表1)。在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)持續(xù)發(fā)展的支撐下,上海辦公樓的需求持續(xù)增多。部分私營企業(yè)、輕資產(chǎn)企業(yè)等成為購買主力,在滿足自身需求的同時更將此作為吸引人才的一項舉措。
二、商業(yè)市場升溫明顯,供應(yīng)量顯著放大
據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,4月份上海商業(yè)供應(yīng)量較上月呈爆發(fā)式增長,達(dá)到26.9萬平方米,環(huán)比增長398%,同比增長90.8%,創(chuàng)2016年內(nèi)新高;入市項目數(shù)量也近乎翻番,其中青浦區(qū)供應(yīng)面積最大(見表2)。
成交方面,上周上海商業(yè)成交面積持續(xù)上漲,達(dá)到23.7萬平平方米,環(huán)比增長39.4%,同比增長112%,同樣創(chuàng)下2016年內(nèi)新高;成交均價微漲,為24217元,較上月上漲2.3%,同比上漲24.9%(見表3)。
其中,浦東的東方匯廣場的成交面積最大,為6.4萬平方米。據(jù)了解,東方匯廣場(世紀(jì)大都會)地處連接浦東金融中心與行政中心的世紀(jì)大道中段,毗鄰上海城市軌道交通二、四、六、九號線“四線相交”的高效交通樞紐。北側(cè)項目主要由綜合性大型商場與甲級高端辦公樓宇組成,占地面積約3.7萬平方米,建筑總面積為28.4萬平方米,建成后將為周邊辦公樓和即將入駐的國內(nèi)外企業(yè)提供商業(yè)、酒店、文化、娛樂、辦公等多功能、高品位的現(xiàn)代服務(wù)配套。在4月商業(yè)成交TOP10榜單中,楊浦區(qū)的君庭廣場單價最高,達(dá)到53409元/平方米。項目地處大學(xué)林立的楊浦新江灣高端生活區(qū)與五角場城市副中心之間的咽喉部位,靠近中環(huán)與軌交10號線,定位于集高端辦公、企業(yè)總部、住宅、精品社區(qū)商業(yè)中心的綜合體。
數(shù)據(jù)顯示,截至2016年4月30日,上海全市商住公寓自“3·25新政”后共成交5652套,總面積341573平方米,與新政前40天的成交情況相比,分別出現(xiàn)了46.48%、55.18%的漲幅,而均價20894元/平方米,與新政前相比,則出現(xiàn)3.87%的小幅下跌。
“3·25”對住宅剛需客戶的擠出效應(yīng)顯著,商住公寓因為不限購不限貸及近期營改增的利好,獲得了顯著的交易升溫。先前因住宅市場火熱而受冷遇的個別商住公寓項目甚至出現(xiàn)了以價換量的情況,由此導(dǎo)致全市商住公寓均價出現(xiàn)小幅下跌。