李文婷

在中國，父母的房子理所應(yīng)當(dāng)是留給子女的。然而，將房產(chǎn)過戶給子女不是像送給其禮物一樣簡單，需要一定的法律程序。一般來說，房產(chǎn)過戶有繼承、買賣和贈與三種方式。這三種方式分別面臨著不同的法律風(fēng)險和操作流程，并且需要繳納的費(fèi)用也各有差別。究竟哪一種方式最靠譜呢？

為方便計算，《投資與理財》記者以二線城市西安的一套面積90平方米、目前市值135萬、房產(chǎn)證滿5年的住房為例為您解答。

房產(chǎn)不是想送就能送

自己的房子送給子女還要收費(fèi)嗎？答案是肯定的。采取這種方式首先需要房產(chǎn)的贈與人與受贈人之間訂立一份房屋贈與書。然后，贈與人和受贈人要帶著這份贈與書和房屋的產(chǎn)權(quán)證，于房屋所在地的公證處進(jìn)行房屋贈與的公證。最后，到房地產(chǎn)交易中心去辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。直系親屬間的贈與只需要繳納公證費(fèi)、契稅和交易服務(wù)費(fèi)，提供直系親屬證明可以免征營業(yè)稅和個人所得稅。在此需注意，經(jīng)濟(jì)適用房不能做贈與。

贈與過戶操作起來比較簡單，如果房產(chǎn)用于子女自己居住或出租，可以采取這種過戶方式；但如果今后有出售房屋的打算，贈與就不太劃算了，因?yàn)橘浥c的房產(chǎn)交易時將產(chǎn)生20%的個人所得稅。

繼承也是不錯的選擇

繼承也可以達(dá)到房屋過戶的效果。一般來說，子女都是父母資產(chǎn)的法定繼承人，可以免繳契稅，只需支付公證費(fèi)和工本費(fèi)。一套135萬元的住房，子女繼承需繳納34005元的稅費(fèi)，比起贈與過戶省下一萬多元。

事實(shí)上，繼承過戶是遺產(chǎn)人去世后才可以進(jìn)行的，如果遺產(chǎn)人生前未曾留下遺囑，那么則由法律界定。如果繼承人眾多，要過戶到其中一個人名下，其他子女必須申明放棄遺產(chǎn)才可執(zhí)行遺產(chǎn)過戶。而且，父母過世后辦理繼承房屋比較復(fù)雜，并且再次交易也會產(chǎn)生20%的個人所得稅。

買賣過戶也可以省下不少

很多人都難以想象，父母過戶給子女竟然可以通過買賣的方式。房子具體的成交價自行填報后提請財政局審批。一般地，人們總是希望交易價格越低越好，但如果填報的金額低得離譜，就會被財政局駁回。所以只要估價基本符合市場行情，一般都會通過審批的。如此操作的好處是自己申報交易價格可以避免評估房產(chǎn)這個環(huán)節(jié)，無須支付數(shù)千元的房產(chǎn)評估費(fèi)了。

一番計算下來，父母通過買賣方式過戶給子女，雙方需要繳納費(fèi)用共計34725元，比傳統(tǒng)贈與省下不少錢。此外，房屋再次出售時，子女通過買賣過戶的房產(chǎn)無須繳納20%的個人所得稅。

這里需要注意的是，最劃算是指交易費(fèi)用，并未將買房的錢計算在內(nèi)。由于中國父母一般將自己錢都留給子女，所以在此沒有將房價的成本算入在內(nèi)。嚴(yán)格計算的話，加上房子的購買費(fèi)用，買賣過戶的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上述兩種方式。

贈與、繼承和買賣三種方式各有利弊和風(fēng)險，除了考慮交易費(fèi)用，由于再次出售贈與和繼承的房產(chǎn)將面臨高達(dá)20%的個人所得稅，所以房屋日后用途也不能忽略，讀者可以根據(jù)具體家庭情況選擇最適合的過戶方式。