淺談房地產(chǎn)工程造價管理的重要性

付純英

摘要：房地產(chǎn)工程造價是指房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的全部費(fèi)用，是項目開發(fā)投資活動的重要組成部分，對房地產(chǎn)項目的投資控制和實現(xiàn)預(yù)期收益回報起到了決定性的作用。本文主要對工程造價的特點和管理內(nèi)容進(jìn)行了分析，對房地產(chǎn)項目工程造價管理的重要性進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；工程造價管理；重要性分析

中圖分類號：TU723.3 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）022-000-01

前幾年，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個快速發(fā)展的時期，開發(fā)項目不斷增多，規(guī)模不斷擴(kuò)大，房價也持續(xù)走高，房地產(chǎn)企業(yè)也都存在著較大的盈利空間。隨著近幾年來市場形勢的不斷變化，房地產(chǎn)行業(yè)也普遍面臨著市場疲軟、庫存高企、融資困難、資金緊張等問題，由于國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的陸續(xù)實施，房價逐漸理性回歸，趨于平穩(wěn)。在此背景下，房地產(chǎn)市場的競爭越發(fā)激烈，投資風(fēng)險不斷增大，房地產(chǎn)行業(yè)也結(jié)束了“高利”時代，企業(yè)普遍開始精打細(xì)算，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)項目工程造價的管理，開始在成本控制上下功夫。加強(qiáng)工程造價管理對于房地產(chǎn)企業(yè)降低項目開發(fā)成本，提高企業(yè)市場競爭力具有重要的作用。

一、房地產(chǎn)工程造價構(gòu)成及特點分析

工程造價的計費(fèi)對象包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、設(shè)備和機(jī)具使用費(fèi)、措施費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)以及利潤等等，它貫穿于整個項目開發(fā)的全過程。按照項目開發(fā)的不同階段，工程造價的形式主要有以下：投資估算，是指在項目投資決策階段，建設(shè)單位對項目未來可能產(chǎn)生的全部費(fèi)用進(jìn)行的預(yù)測和估算；設(shè)計概算，是指在項目設(shè)計階段，在投資估算控制下，由設(shè)計單位根據(jù)設(shè)計圖紙、設(shè)備材料價格等資料，編制確定的費(fèi)用概算經(jīng)濟(jì)文件；修正概算，在技術(shù)設(shè)計階段，有時會對項目規(guī)模、結(jié)構(gòu)設(shè)備類型等進(jìn)行修改和調(diào)整，初步設(shè)計概算也隨之調(diào)整，此為修正概算；施工圖預(yù)算是指施工圖設(shè)計完成后形成的確定項目建設(shè)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)文件；工程結(jié)算是在合同約定的工程完工后，承包方向施工單位清算工程價款的文件；竣工決算，是在項目完工后，由建設(shè)單位編制的確定最終實際工程造價的文件，它是竣工驗收報告的重要組成部分，是辦理交付使用，核定項目資產(chǎn)價值的重要參考。

二、房地產(chǎn)工程造價的特點

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)代房地產(chǎn)工程造價具備了許多新的特點。

1.大額性。隨著房地產(chǎn)項目規(guī)模不斷擴(kuò)大，建設(shè)水平不斷提高，加之相關(guān)配套設(shè)施和環(huán)境建設(shè)不斷完善，以及人工、材料等費(fèi)用的不斷增長，使得現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的工程造價不斷提高，很多房地產(chǎn)項目造價動輒上億。

2.動態(tài)性。房地產(chǎn)項目開發(fā)從決策設(shè)計到交付使用需要經(jīng)歷較長的時間，經(jīng)過多個環(huán)節(jié)。在項目建設(shè)期內(nèi)，會不可避免地存在很多不可控制的影響因素，如設(shè)計變更、材料價格變動、貸款利率調(diào)整等都會對工程造價產(chǎn)生不確定的影響。因此，必須竣工決算后，才能確定房地產(chǎn)項目最終的、實際的工程造價。

3.兼容性。房地產(chǎn)工程造價不僅資金成本較大，而且造價構(gòu)成上還具有廣泛性和復(fù)雜性。它的廣泛性主要體現(xiàn)在涉及項目開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)；工程造價的復(fù)雜性主要體現(xiàn)它名目繁多，構(gòu)成多樣，不僅包含直接費(fèi)，如人工、材料、設(shè)備使用等費(fèi)用，還包括各種間接費(fèi)以及利潤、稅金等等，其構(gòu)成內(nèi)容復(fù)雜瑣碎，不確定影響因素多，核算工作量大，管理控制難度大。

三、房地產(chǎn)工程造價管理的重要性

房地產(chǎn)工程造價管理包含兩個部分，一是工程建設(shè)投資費(fèi)用管理，二是工程價格管理。良好的工程造價管理是實現(xiàn)投資預(yù)期目標(biāo)，確保成本最小化，資源配置使用最優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)效益最大化的必要途徑。房地產(chǎn)工程造價管理的重要作用主要體現(xiàn)在以下：

1.為項目決策提供科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要目的就是為了獲得經(jīng)濟(jì)利益。因此，為確保獲得預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益，在投資決策前，必須要對投資項目進(jìn)行可行性調(diào)查和研究，對項目進(jìn)行投資成本估算，充分論證項目在經(jīng)濟(jì)投資方面的合理性，以確定投資行為。在投資分析中，需要對工程造價進(jìn)行初步估算，使開發(fā)商明確自身財力是否足夠，投資風(fēng)險和投資回報是否達(dá)到心理預(yù)期，是否達(dá)到盈利目標(biāo)以及是否符合企業(yè)經(jīng)營思路。從而為開發(fā)商投資決策提供科學(xué)、客觀、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)依據(jù)，繼而使企業(yè)明確投資行為，確定企業(yè)是否應(yīng)該進(jìn)行投資以及如何投資。

2.為開發(fā)商籌措資金提供依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其在投資方式上也已呈現(xiàn)出多樣化格局，投資方式主要有政府行政投資、銀行貸款、集資、參股等等。在項目投資中，各種形式投資所占比例與工程投資總額密切相關(guān)，如果投資總額不準(zhǔn)確，則必然會影響到項目資金的籌措以及開發(fā)期間的還貸。工程造價基本確定了項目開發(fā)的資金需求量，為項目資金籌措提供了準(zhǔn)確、可靠的依據(jù)，繼而使開發(fā)商優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)比例，確定給予投資者的貸款數(shù)額，確保項目順利進(jìn)行。

四、結(jié)語

在目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢下，工程造價管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的重要性也越發(fā)突出，各方也在積極探索，不斷研究總結(jié)提高房地產(chǎn)工程造價管理水平的相關(guān)措施和方法，以使工程造價管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中發(fā)揮更廣泛的作用。

參考文獻(xiàn)：

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