警惕房地產(chǎn)加劇中國(guó)經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”

萬喆

2016年可謂“房地產(chǎn)之年”，一、二線城市房?jī)r(jià)紛紛領(lǐng)漲，高潮紛呈，漲幅屢創(chuàng)新高。與此同時(shí)，一些房?jī)r(jià)過熱頻出限購(gòu)等調(diào)控措施，但收效甚微。

值得警惕的是，“地王”頻現(xiàn)，不但上海、深圳這種“有空間”的城市高歌猛進(jìn)，二、三線城市的“地王”也屢見不鮮，甚至出現(xiàn)地價(jià)明顯高于周邊房?jī)r(jià)的怪象。坊間，各種限購(gòu)與不限購(gòu)的傳言與非傳言滿天飛，竟然鬧出了離婚率與購(gòu)房率齊飛的荒謬場(chǎng)景，值得政策制定者反思。

中國(guó)的房地產(chǎn)多年來成為“永恒的話題”，核心就是：漲？或是不漲？事實(shí)上，2014年開始，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入較為低迷的狀態(tài)，成交量和新開工數(shù)都呈現(xiàn)出明顯的萎縮趨勢(shì)。而這種態(tài)勢(shì)，也非常正常，畢竟在近十五年來，房地產(chǎn)的價(jià)格可謂日新月異，創(chuàng)造了足夠多的經(jīng)濟(jì)奇跡，創(chuàng)造了足夠多的個(gè)人財(cái)富奇跡，創(chuàng)造了足夠多的企業(yè)財(cái)富奇跡。任何一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都有周期問題，而在周期之中，總會(huì)面臨著市場(chǎng)波動(dòng)帶來的繁盛和出清，這是一種供需關(guān)系的自我調(diào)節(jié)，是市場(chǎng)規(guī)律的一部分，在市場(chǎng)中的產(chǎn)品和服務(wù)，都在這規(guī)律中，房地產(chǎn)，照道理說，概莫能外。

但值得警惕的是，中國(guó)房市仿佛成為了一個(gè)脫離經(jīng)濟(jì)規(guī)律的“異數(shù)”，十年漲十倍而不顯現(xiàn)出疲態(tài)，漲幅增速遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、居民收入增速，甚至也將貨幣放量遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。從理論上來說，剛開始，的確是因?yàn)橹袊?guó)市場(chǎng)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)放開，房產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化首先面臨的是前幾十年沒有被消化的需求，猶如堰塞湖爆發(fā)，產(chǎn)生了級(jí)數(shù)上漲效應(yīng)，是可以理解的。然而，隨著時(shí)間推移和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，盡管城鎮(zhèn)化步伐在不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)對(duì)居民的吸收程度以及居民的收入漲幅都顯現(xiàn)出明顯的收斂，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格已然難以起到實(shí)質(zhì)上的支撐作用，甚至業(yè)內(nèi)都慨嘆中國(guó)房地產(chǎn)將告別黃金時(shí)代。

必須看到，由于房?jī)r(jià)畸高，房市對(duì)于實(shí)體企業(yè)資金產(chǎn)生了虹吸作用。實(shí)體企業(yè)，即使做得相當(dāng)優(yōu)秀的，其年收入還不如一套房子幾個(gè)月的周轉(zhuǎn)交易。因此資金當(dāng)然對(duì)房地產(chǎn)趨之若鶩，棄守事業(yè)陣地，“脫實(shí)向虛”傾向非常嚴(yán)重。同時(shí)，房地產(chǎn)帶來的財(cái)富效應(yīng)使經(jīng)濟(jì)成本不斷上升，場(chǎng)地、人工都在急速漲價(jià)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)收益捉襟見肘，誰還搞實(shí)業(yè)？所以，房地產(chǎn)的過度擴(kuò)張?jiān)斐闪似洹耙患要?dú)大”，將經(jīng)濟(jì)的良性平衡破壞殆盡。

縱觀歷史，全球各國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)往往是始于房地產(chǎn)泡沫，但每一次他們都在危機(jī)迫在眉睫時(shí)仍堅(jiān)信“這次不一樣”。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，每次都一樣，都是資產(chǎn)泡沫帶來的實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮，紙上財(cái)富盛行，而當(dāng)社會(huì)財(cái)富與社會(huì)價(jià)值離差過大，勞動(dòng)創(chuàng)造和勞動(dòng)所得差距過大，經(jīng)濟(jì)決然不能可持續(xù)發(fā)展，大廈將傾不過是早晚之事。

當(dāng)前的搶房潮不是一個(gè)好現(xiàn)象。這不僅說明貨幣發(fā)行可能過于寬松，而且貨幣流動(dòng)并不順暢。當(dāng)前貨幣發(fā)行量并不少，但在市場(chǎng)中的流動(dòng)資金卻與發(fā)行量相當(dāng)不匹配，民間投資增速已經(jīng)下滑到負(fù)值，M1與M2一度出現(xiàn)剪刀差擴(kuò)大，都說明實(shí)體經(jīng)濟(jì)在進(jìn)一步受到擠壓，“脫實(shí)向虛”傾向愈加嚴(yán)重，即使進(jìn)行貨幣政策的支持，也不能緩解實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困境。對(duì)整體經(jīng)濟(jì)而言，這顯然是一種負(fù)面信號(hào)，也是與當(dāng)前的改革方向完全相悖的。

目前中國(guó)企業(yè)處于高負(fù)債低杠桿，主要原因是房地產(chǎn)價(jià)格處于高位，資產(chǎn)價(jià)格作為分母很龐大。但看看近幾個(gè)月，居民貸款幾乎成為了上月貸款的全部組成。說明企業(yè)狀況不太好，而杠桿轉(zhuǎn)嫁給了普通居民成為當(dāng)下不爭(zhēng)的事實(shí)。而這與國(guó)家民生政策也是背道而馳的。

當(dāng)前的搶房潮不僅說明在貨幣寬松下的資產(chǎn)荒，也說明居民對(duì)于經(jīng)濟(jì)未來的走勢(shì)呈現(xiàn)出極為缺乏信心的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)已被當(dāng)作是一種保值措施成為家庭資產(chǎn)配置的首選，一方面是認(rèn)為它永升不降，另一方面是害怕貨幣貶值帶來的財(cái)富縮水。這種恐慌心態(tài)推高了房產(chǎn)價(jià)格，顯現(xiàn)出普通民眾對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來前景的無信心，這種市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和深化改革極為不利，容易成為社會(huì)和經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的導(dǎo)火索。

當(dāng)前的搶房潮不僅說明普通居民對(duì)于傳言的偏聽偏信達(dá)到了草木皆兵的地步，也說明他們對(duì)政策的不信任程度達(dá)到了一個(gè)頂峰，這些都是房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的長(zhǎng)期扭曲的結(jié)果，有改革呼聲，少改革行動(dòng)。當(dāng)前，結(jié)構(gòu)性改革處于關(guān)鍵時(shí)期，這種民間的不信任會(huì)給改革帶來掣肘。

房地產(chǎn)并非天生大毒瘤，它本來也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。但是，要想讓它與實(shí)體經(jīng)濟(jì)一起健康起舞，就必須遏制貪婪的欲望，放棄短期效益，甚至需要壯士斷腕，將之拖到正常軌道上來。

（作者系中國(guó)黃金集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）