“營(yíng)改增”之后個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)的變化

文/湯容濱

“營(yíng)改增”之后個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)的變化

文/湯容濱

“營(yíng)改增”后二手房交易稅費(fèi)也相應(yīng)地發(fā)生了一些變化，但整體來(lái)看變化不大。在此次“營(yíng)改增”以前的二手房交易中，買(mǎi)方需要繳納契稅，賣(mài)方需要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加和個(gè)人所得稅?！盃I(yíng)改增”以后上述稅費(fèi)中除了營(yíng)業(yè)稅被增值稅取代外，其他沒(méi)有太大的變化。

一、增值稅

原來(lái)由賣(mài)方繳納的營(yíng)業(yè)稅現(xiàn)在一律改為增值稅，原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅征收分三種情況：1.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；2.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；3.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

現(xiàn)行的增值稅征收改為：1.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；2.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；3.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

由于增值稅是價(jià)外稅，而營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，兩者對(duì)銷(xiāo)售額的計(jì)算方式是不同的。增值稅銷(xiāo)售額的計(jì)算方式為：銷(xiāo)售額=房屋賣(mài)出價(jià)÷（1+增值稅率）。營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售額等于房屋賣(mài)出價(jià)。

北上廣深等一線城市現(xiàn)行的普通住宅增值稅征收方式為：2年以上（含2年）免征，不足2年為賣(mài)出價(jià)÷（1+5%）×5%。非普通住宅增值稅征收方式為：2年以上（含2年）為（賣(mài)出價(jià)-買(mǎi)入價(jià)）÷（1+5%）×5%。以前的普通住宅營(yíng)業(yè)稅征收方式為：2年以上（含2年）免征，不足2年為賣(mài)出價(jià)×5%。非普通住宅營(yíng)業(yè)稅征收方式為：2年以上（含2年）為（賣(mài)出價(jià)-買(mǎi)入價(jià)）×5%；不足2年為賣(mài)出價(jià)×5%。

其他城市現(xiàn)行的普通住宅增值稅征收方式為：2年以上（含2年）免征，不足2年為賣(mài)出價(jià)÷（1+5%）×5%。以前的普通住宅營(yíng)業(yè)稅征收方式為：2年以上（含2年）免征，不足2年為賣(mài)出價(jià)×5%。

二、契稅

現(xiàn)行契稅政策基本沒(méi)有變化。在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)地區(qū)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。在除上述四個(gè)地區(qū)以外的其他地區(qū)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅（如下表）。

表1 購(gòu)房契稅政策

三、個(gè)人所得稅

現(xiàn)行個(gè)人所得稅政策也沒(méi)有變化，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。也就是說(shuō)：應(yīng)交個(gè)人所得稅=（實(shí)際成交價(jià)格 - 房屋原值 - 轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用）× 20%。在實(shí)際操作中，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于二手房交易大多是按核定稅率征收的。一般直接按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%計(jì)算個(gè)人所得稅，比如成交價(jià)為200萬(wàn)，則要交2萬(wàn)元個(gè)人所得稅。

總體而言，這次“營(yíng)改增”改革后，個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)的稅費(fèi)比原來(lái)有所減少，切實(shí)體現(xiàn)了李克強(qiáng)總理提出的“只減不增”的要求。

（作者單位：上海申蘊(yùn)和律師事務(wù)所）