資金緊張背景下住房公積金貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新思考

徐揚

摘要：隨著我國購房者對于低利率住房公積金貸款的需求熱度不斷上升，住房公積金貸款資金緊張問題凸顯。針對住房公積金資金周轉(zhuǎn)難題，各地不斷推出住房公積金貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新，以緩解資金的短缺問題。本文從住房公積金貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式研究入手，總結(jié)出住房公積金貸款創(chuàng)新的必要性，有針對性地分析住房公積金貸款業(yè)務(wù)資產(chǎn)證券化和貼息貸款方式的優(yōu)劣與難點，提出資金緊張背景下住房公積金貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新的建議。

關(guān)鍵詞：住房公積金 貸款 業(yè)務(wù)創(chuàng)新

當前，隨著我國房產(chǎn)市場的回暖，購房貸款的激增使各地住房公積金管理中心（以下簡稱公積金中心）放貸壓力加大，需求住房公積金貸款的人數(shù)不斷增加，我國各地因住房公積金資金緊張、資金流動性不足等引起的問題不斷出現(xiàn)。此時，各地不得不采取創(chuàng)新方式，以緩解住房公積金貸款業(yè)務(wù)資金緊張的狀況，業(yè)內(nèi)人士提出了住房公積金貸款資產(chǎn)證券化和住房公積金貼息貸款兩種融資方式，進一步鼓勵住房消費，緩解住房公積金當前資金緊張的狀況。

一、住房公積金貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式

（一）住房公積金貸款資產(chǎn)證券化概述

住房公積金貸款資產(chǎn)證券化就是將其打包成理財產(chǎn)品出售，并且使該產(chǎn)品的買入人或機構(gòu)得到打包資產(chǎn)的日后收益。公積金中心將未來的收益賣掉，而瞬間釋放并盤活大量資產(chǎn)，其實質(zhì)就是公積金中心存量資產(chǎn)與投資者貨幣資金的互換。通過資產(chǎn)證券化，既可以達到公積金中心融資的目的，又可以提高存量資產(chǎn)的質(zhì)量，加速資金循環(huán)，提高資金使用率。

（二）住房公積金貼息貸款概述

住房公積金貼息貸款是用商業(yè)貸款置換公積金貸款，在公積金中心資金周轉(zhuǎn)困難時先由銀行對經(jīng)公積金中心審批通過公積金貸款申請的借款人發(fā)放商業(yè)性個人貸款，在公積金中心資金充裕時再轉(zhuǎn)為公積金貸款，公積金貸款與商業(yè)性貸款之間的利息差額由公積金中心貼息給借款人，幫助公積金中心緩解短期資金緊張矛盾。同時購房人依照協(xié)議中的公積金利率進行還本付息，減輕了購房者的還款壓力。

二、住房公積金貸款創(chuàng)新必要性

（一）加大了惠民力度

住房公積金貸款創(chuàng)新為更多的民眾提供了方便，切實提高了住房公積金貸款的使用效率，針對部分實行貸款輪候制的公積金中心，縮短了職工等待公積金中心放貸的時間，既滿足了新形勢下職工對于住房公積金貸款的高效服務(wù)需求，同時也為房產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展起到積極的推動作用。

（二）加速資金流動

住房公積金貸款存在地域差異，許多經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)存在閑置資金，發(fā)達地區(qū)則供不應求，而機構(gòu)對住房公積金貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新實現(xiàn)全國范圍互聯(lián)，可以有效利用資金，實現(xiàn)資金全國范圍流通，解決了地區(qū)差異及資金供給。另外，住房公積金貸款創(chuàng)新也擴大了受益人群，使得更多繳存職工享受住房公積金貸款的優(yōu)惠政策。

三、住房公積金貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式優(yōu)勢與難點

（一）住房公積金貸款資產(chǎn)證券化優(yōu)勢、難點及建議

1.住房公積金貸款資產(chǎn)證券化優(yōu)勢

由于住房公積金實行的是分散的地域管理，不可以實現(xiàn)跨市間的融通，而證券化后加快了住房公積金資金在異地間的融通，緩解了很多住房公積金資金短缺的難題；住房公積金貸款資產(chǎn)證券化可以盤活存儲資金，以減輕低收入家族購房壓力（其無需進行商業(yè)貸款），并提高其購房需求；另外，貸款額度低一直是困擾職工住房公積金貸款的問題，雖然組合貸款可以提高貸款額度，但相比純住房公積金貸款職工利息支付壓力較大，而住房公積金貸款資產(chǎn)證券化后，由于釋放了資金量，貸款額度可以上升并且使公積金貸款的使用效率提高，使更多的人受益。

2.住房公積金貸款資產(chǎn)證券化的難點

一是公積金貸款資產(chǎn)證券化存在利率與規(guī)模問題，與公積金貸款資產(chǎn)證券化相比，銀行證券化產(chǎn)品披露更為完善，更能受到投資者的認可，銀行發(fā)行利率低于資本市場，并且規(guī)模也較高，此時公積金貸款資產(chǎn)證券化被接受度較低，難以被市場認可。二是與其他融資方式相比，公積金貸款資產(chǎn)證券化過程審批環(huán)節(jié)多，時限長，涉及發(fā)行機構(gòu)、信用評級機構(gòu)、承銷商等諸多金融機構(gòu)。三是由于流動性較差，受到貸款人早償和違約的影響較大，不能進行合理估值，造成其收益率較低，市場認購者少。

3.住房公積金貸款資產(chǎn)證券化的建議

住房公積金證券化是一項十分復雜的過程，需要在轉(zhuǎn)化過程中兼顧利益相關(guān)人員及機構(gòu)，積極研發(fā)證券化各種政策依據(jù)，對現(xiàn)行條款予以補充，明確住房公積金證券化制度安排，如監(jiān)管、信用等制度；降低證券發(fā)行成本，爭取國家支持以減少證券化后的各種費用；對于住房公積金證券化后的提前償付進行研究，加強對其的測控力度，使其成為定價基礎(chǔ)，引入科學的分析方法，對提前償付影響因素加以研究，根據(jù)業(yè)務(wù)特征建立相應的償付模式；最后推進住房公積金證券化數(shù)據(jù)標準化，建立統(tǒng)一的貸款、審批標準等，為住房公積金證券化打下良好的基礎(chǔ)。

（二）住房公積金貼息貸款優(yōu)勢與難點

1.住房公積金貼息貸款的優(yōu)勢

住房公積金貸款一直被人們所熟悉，其實行貼息貸款也受到廣大購房者的關(guān)注，其主要表現(xiàn)在：公積金中心與商業(yè)銀行合作，可以滿足符合條件的購房者進行住房公積金貸款的申請需求，同時也可以增加商業(yè)銀行對于房貸業(yè)務(wù)的重視，有利于房地產(chǎn)市場活躍，使住房消費趨于穩(wěn)定，產(chǎn)生正面效應；同時公轉(zhuǎn)商貸可以打通兩大機構(gòu)的資金池，使兩者之間的資金相互融通。公積金較商貸的利率低，如果住房公積金給予商業(yè)銀行利差，這樣不僅解決了住房公積金資金缺口問題，同時也拓展了職工繳納公積金的貸款面。對于銀行來說，住房公積金貼息貸款穩(wěn)定了其優(yōu)質(zhì)客戶源；對于住房公積金中心來說，降低了資金壓力，同時也給更多的人帶來了便利；對于購房者來說，可以得到低利率貸款，減輕了利息支出的壓力（相比購房者進行商業(yè)貸款而言）；而這一過程并不需要借款人承擔貼息，只需要滿足申請條件即可，所以對于購買力的釋放也具有一定的作用。

2.住房公積金貼息貸款的難點

盡管貼息貸款存在很多的優(yōu)勢，但其在各地的運行中也表現(xiàn)出了一定的弊端：住房公積金貼息會給公積金中心增加支出，減少住房公積金中心的增值收益。如果貸款人數(shù)過多，住房公積金業(yè)務(wù)支出劇增，使得住房公積金管理中心的增值收益大幅下降，公積金管理中心很可能暫停貼息貸款，其長期性和穩(wěn)定性備受質(zhì)疑。

3.住房公積金貼息貸款建議

住房公積金貼息貸款極大地緩解了繳存職工購房壓力，有效地支持了職工的購房需求。但是實際運行中也發(fā)現(xiàn)了一些問題。例如部分職工因沒有繳存住房公積金而不具備住房公積金貸款的資格，為了獲得住房公積金貸款而連續(xù)繳存住房公積金6個月，獲得住房公積金貸款后馬上停繳住房公積金。對于這類職工如公積金中心對其貼息貸款，應確認貸款人每月按時還貸的同時仍按時足額繳交住房公積金，同時滿足上訴兩個條件才能對其貸款進行貼息，如不滿足公積金中心停止對其貼息補助。

（三）住房公積金貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式比較

住房公積金貸款資產(chǎn)證券化，在資本市場上出售給投資者，可以有效激活信貸資產(chǎn)存量，將這部分資產(chǎn)變成資金用以發(fā)放新的住房抵押貸款，補充資金流動額度，拓寬機構(gòu)籌集渠道、擴大資金來源，增強公積金中心的放貸能力。但是當前相關(guān)機制還不夠健全，也沒有健全的評價制度，加之政策導向弱化，這種低利率貸款是否可以長期支持高成本證券化商品成為未知數(shù)，并且其缺少流動性，具有一定的風險。其轉(zhuǎn)換證券行為可以是任意投資者，公積金貸款資產(chǎn)證券化后其資金額度會有所緩解，能改善住房信貸融資風險、拓展融資渠道、減少流動性風險；住房公積金貼息貸款較公積金貸款約束條件是與銀行多簽訂一份協(xié)議，貸款職工獲得住房公積金貸款后停止繳存公積金的會被取消貼息資格，避免貼息被惡意使用；相比之下，住房公積金貼息貸款具有一定的優(yōu)勢，其低利率受到購房者的青睞，住房公積金管理中心為購房者貼息貸款支付的利差來源于其增值收益，只要保證其增值收益的充足，就能持續(xù)穩(wěn)定地開展住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)。

四、總結(jié)

公積金貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是對公積金貸款的有效補充，本文所論述的兩種模式都具有較強的可操作性，對住房公積金業(yè)務(wù)的發(fā)展具有一定的意義。隨著時間的推移，人們對于公積金貼息貸款認識的不斷提高，公積金貼息貸款的出臺，一方面可緩解公積金貸款的排隊現(xiàn)象，另一方面并沒有增加購房者的利息支出，有效地釋放了住房購買力，因此它會越來越受到公積金中心的青睞。未來應以降低風險性為最終原則，還可建立住房公積金資金調(diào)劑平臺，在同業(yè)銀行間進行拆借，以銀行利率實現(xiàn)公積金有償拆借，實現(xiàn)各城市市場間相互調(diào)節(jié)資金盈缺，更大范圍實現(xiàn)繳存互助，以調(diào)劑低風險資金解決資金使用失衡現(xiàn)狀，實現(xiàn)公積金資產(chǎn)保值與增值。

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（作者單位：南寧住房公積金管理中心區(qū)直分中心）