房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制相關(guān)問題研究

石御

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)技術(shù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也越來越迅速。尤其在房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題頻發(fā)的背景下，如何有效控制房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。所以本文先分析了目前房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制中存在的問題，然后詳細(xì)闡述了如何加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項目；質(zhì)量；控制

DOI：10.19354/j.cnki.42-1616/f.2016.17.43

房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量不僅關(guān)系到人們的切身生活，還關(guān)系到我國國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。所以相關(guān)工作人員應(yīng)該深入研究當(dāng)前房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制存在的問題，并根據(jù)實(shí)際的施工環(huán)境和企業(yè)運(yùn)營情況提出可行性的整改措施，以提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

一、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制中存在的問題

（一）缺乏前期規(guī)劃。前期規(guī)劃是保證房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量的基礎(chǔ)。在當(dāng)前復(fù)雜的房地產(chǎn)工作中，進(jìn)行前期的規(guī)劃管理是開展房地產(chǎn)項目工程施工的前提。但是在實(shí)際的工作中由于諸多因素的干擾，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有進(jìn)行完整的規(guī)劃。

（二）缺乏完善的質(zhì)量管理制度。在實(shí)際的房地產(chǎn)工程項目施工中，很多工作人員的質(zhì)量控制意識都不強(qiáng)，基本都是在發(fā)現(xiàn)問題才進(jìn)行補(bǔ)救工作，這會使房地產(chǎn)企業(yè)處于被動的地位。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善質(zhì)量管理制度，做到質(zhì)量問題的有效預(yù)防。

（三）施工人員質(zhì)量管理意識薄弱。在實(shí)際的房地產(chǎn)工程項目建設(shè)中，經(jīng)常會出現(xiàn)一些偷工減料、違規(guī)操作的問題，這不僅會影響房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量，還會增加企業(yè)投資成本，甚至?xí)斐晒て诘难诱`，阻礙我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、應(yīng)對房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制問題的措施

（一）強(qiáng)化前期規(guī)劃。前期規(guī)劃管理的缺失會影響房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理。所以，在施工開始前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行全方位的規(guī)劃，并采取科學(xué)、合理的措施保證房地產(chǎn)工程的整體規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量。如當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在拿到開發(fā)權(quán)之后，就可進(jìn)行詳細(xì)的用地規(guī)劃，并結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展開展科學(xué)的項目定位。一般房地產(chǎn)企業(yè)可從七個方面進(jìn)行房地產(chǎn)工程項目定位：一是從企業(yè)的先進(jìn)流預(yù)測；二是根據(jù)政府的整體規(guī)劃；三是根據(jù)實(shí)際的土地條件；四是估算項目建成后的銷售速度；五是調(diào)查客戶群，確定主要客戶群；六是依據(jù)房屋的投資總價；七是房地產(chǎn)企業(yè)希望達(dá)到利潤。這樣在經(jīng)過詳細(xì)的計劃和篩選之后，便能確定房地產(chǎn)項目的定位：建設(shè)居民用房，或是商業(yè)用房。在實(shí)際的房地產(chǎn)項目規(guī)劃中也經(jīng)常會出現(xiàn)因沒有進(jìn)行前期規(guī)劃而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)虧損的，如沒有詳細(xì)分析周邊的用戶群體和消費(fèi)情況，就開發(fā)成商業(yè)用房的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在施工前進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，設(shè)計出符合實(shí)際施工環(huán)境的設(shè)計圖紙，以保證后續(xù)施工環(huán)節(jié)的順利開展。如在房屋內(nèi)預(yù)留足夠的空調(diào)、暖氣等基礎(chǔ)設(shè)施的安裝控件；或是設(shè)置合理的井道，避免出現(xiàn)井道出現(xiàn)在人行道中間的問題。也只有這樣才能切實(shí)提高房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制效果。

（二）加強(qiáng)整體施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理。對于房地產(chǎn)工程項目而言，施工質(zhì)量是保證整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵因素。所以相關(guān)工作人員應(yīng)該做好整體施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理。并且房地產(chǎn)工程項目的施工是一項復(fù)雜的施工工程，涉及較多的施工工藝和施工人員，其管理難度也較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要完善質(zhì)量管理制度，還要培養(yǎng)一支高水平的質(zhì)量管理人員。

如管理人員應(yīng)該在確保某一施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量合格之后，在允許施工人員進(jìn)行下一環(huán)節(jié)的施工。如果該環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量并不達(dá)標(biāo)，那么就應(yīng)該進(jìn)行及時整改，至到質(zhì)量合格。另外，施工企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)施工材料、施工工藝、施工設(shè)備、相關(guān)輔助措施的管理，對于違規(guī)操作的現(xiàn)象應(yīng)該嚴(yán)加制止，并勒令整改，只有這樣才能提高房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量。如某施工企業(yè)制定的質(zhì)量管制制度中提到工程使用的重要材料（鋼材、水泥、配件、構(gòu)件）應(yīng)于進(jìn)場時即時進(jìn)行檢驗(yàn)核查，必要時取樣送有關(guān)單位進(jìn)行試驗(yàn)；混凝土配合比及配合試驗(yàn)，應(yīng)于澆注前及澆注中檢驗(yàn)、核查；工程使用的機(jī)具、模板、吊具在第一次使用前進(jìn)行檢查；隱蔽工程在施工過程中應(yīng)旁站，經(jīng)驗(yàn)收后方可繼續(xù)下一工序施工；分部、分項工程在施工過程中進(jìn)行旁部或檢查，施工結(jié)束后進(jìn)行確認(rèn)或驗(yàn)收；施工單位建立、保存、提交的自檢、試驗(yàn)記錄報告，應(yīng)即時核查，并對照報告內(nèi)容是否完整、齊全、準(zhǔn)確、有效。由此可見，保證房地產(chǎn)工程項目整體環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量是非常重要的，不僅能夠保證房地產(chǎn)工程項目施工的順利開展，還能減少施工事故，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（三）加強(qiáng)竣工后的驗(yàn)收質(zhì)量管理。驗(yàn)收是檢查房地產(chǎn)工程項目施工質(zhì)量的最后一道工作環(huán)節(jié)。所以質(zhì)量驗(yàn)收人員應(yīng)該重視最后的質(zhì)量檢查，以防有問題的房地產(chǎn)工程項目流向市場，影響國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以建立完善的質(zhì)量評估體系，對于各個部分的施工進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量審核以及工程項目施工信息的整合，以方便后續(xù)維護(hù)工作的開展。

一般在房地產(chǎn)工程項目竣工后，需要房地產(chǎn)開發(fā)商想當(dāng)?shù)氐闹饔^部門遞交驗(yàn)收申請，之后主管部門才會進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收是對房地產(chǎn)工程項目的整體審查，包括規(guī)劃要求是否合格、配套設(shè)施是否完善、質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否齊全、物業(yè)管理是否完備等等。房地產(chǎn)工程項目的驗(yàn)收是一項精細(xì)的工作，需要多個政府部門的共同配合。一般涉及到的驗(yàn)收部門包括國土資源局、市建委、房管局、環(huán)保局、消防部門等。只有完全合格后，房地產(chǎn)工程項目才能進(jìn)入市場。當(dāng)然，除國家項目政府部門的驗(yàn)收外房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該先進(jìn)行內(nèi)部驗(yàn)收，如某房地產(chǎn)項目中規(guī)劃驗(yàn)收包括竣工測量資料、電子報批文件技術(shù)初步審查檢測資料？、規(guī)劃局送案資料；環(huán)保驗(yàn)收包括排污口規(guī)范化登記資料？、驗(yàn)收監(jiān)測提交資料、環(huán)保局送案資料等，其中工程施工質(zhì)量的驗(yàn)收是由施工單位組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗(yàn)收組進(jìn)行工程驗(yàn)收，監(jiān)督站對工程質(zhì)量驗(yàn)收的組織形式、驗(yàn)收程序、執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等情況實(shí)施現(xiàn)場監(jiān)督。只有這樣嚴(yán)格做好房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量把關(guān)，才能提高房地產(chǎn)工程項目的整體質(zhì)量，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（四）提高施工人員的安全意識和專業(yè)素質(zhì)。我國每年都會發(fā)生房地產(chǎn)工程項目的施工安全事故，給人們造成生命和財產(chǎn)的損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視提高工作人員的安全意識和專業(yè)素質(zhì)，以減少安全事故的發(fā)生，減低房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本，保證房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量。

如企業(yè)可以開展以安全意識為主題的培訓(xùn)活動，從思想上提高施工人員的自我保護(hù)意識。例如某房地產(chǎn)企業(yè)開展的安全意識培訓(xùn)活動，主要要求是：一是工程管理方要認(rèn)清安全生產(chǎn)的嚴(yán)峻形勢，牢固樹立“安全第一、預(yù)防為主”的思想，進(jìn)一步增強(qiáng)安全生產(chǎn)意識；二是工程安全監(jiān)管負(fù)責(zé)人要對所在工地施工人員加強(qiáng)安全生產(chǎn)培訓(xùn)教育，提高施工人員的安全意識。；三是工程一線施工人員要強(qiáng)化安全知識自我學(xué)習(xí)，熟悉所負(fù)責(zé)工種的安全隱患知識，具備危險發(fā)生時應(yīng)急逃生技能。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高施工人員的專業(yè)水平，減少因違規(guī)操作引發(fā)的安全事故。如某房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)余時間開展了以“標(biāo)準(zhǔn)施工，減少安全事故”的專題培訓(xùn)，詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)工程項目的施工技術(shù)?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從多個方面開展安全培訓(xùn)，以提高施工人員的專業(yè)素質(zhì)，減少安全事故發(fā)生，保證工程項目的順利施工。

總結(jié)：綜上所述，深入研究房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制問題，并采取相應(yīng)的解決措施是提高房地產(chǎn)工程項目建設(shè)質(zhì)量的重要途徑。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視前期規(guī)劃、加強(qiáng)施工管理，并加強(qiáng)施工人員專業(yè)技能的培訓(xùn)和工程竣工的驗(yàn)收，從而提高房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制工作的效率。

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