張曉娟+龐守林

摘 要：土地價(jià)值問(wèn)題一直是經(jīng)濟(jì)理論界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)要順暢流轉(zhuǎn)，必須評(píng)估出土地的真正價(jià)值，健全價(jià)格機(jī)制。通過(guò)對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估研究相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行系統(tǒng)的梳理，從農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值的內(nèi)涵、流轉(zhuǎn)定價(jià)的現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題、評(píng)價(jià)方法與評(píng)價(jià)模型等方面對(duì)現(xiàn)階段研究的主要特征作了歸納與述評(píng)，并展望了未來(lái)的研究方向及趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；農(nóng)村土地；價(jià)值評(píng)估方法；綜述

文章編號(hào)：2095-5960（2016）04-0103-08；中圖分類號(hào)：F301.3；文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、引言

隨著我國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程不斷深入，政府針對(duì)“三農(nóng)”問(wèn)題推出諸多有力政策， 土地規(guī)模化運(yùn)作已成為一種發(fā)展趨勢(shì)，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象越來(lái)越普遍，流轉(zhuǎn)力度不斷加強(qiáng)，流轉(zhuǎn)規(guī)模也日益增大。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)順應(yīng)了世界農(nóng)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的必由之路。土地自由流轉(zhuǎn)不僅能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源的有效配置、促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)增收，而且也有助于實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值，防止土地拋荒。而農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)要順暢流轉(zhuǎn)，就必須評(píng)估出土地的真正價(jià)值，健全價(jià)格機(jī)制。因此，合理的流轉(zhuǎn)價(jià)格及定價(jià)機(jī)制對(duì)于促進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展、保護(hù)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)雙方尤其是農(nóng)戶的利益具有十分重要的意義。

2014年初，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見(jiàn)》，在第四部分“深化農(nóng)村土地制度改革”中明確提出“鼓勵(lì)有條件的農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，加快健全土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)”。文件中，“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”概念首次被提出，代替了以往的“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”。2014年11月20日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》，要求規(guī)范引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)。一系列惠農(nóng)政策的出臺(tái)及農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，促使農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)力度進(jìn)一步加強(qiáng)，流轉(zhuǎn)規(guī)模也不斷擴(kuò)大。在此背景下，如何確定農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值成為影響農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。但就目前情況看，我國(guó)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值尚未有一個(gè)統(tǒng)一的確定標(biāo)準(zhǔn)，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格多數(shù)是由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商確定，價(jià)格信號(hào)失真、信息不對(duì)稱等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，由此引發(fā)出不少農(nóng)戶之間、農(nóng)戶與其他經(jīng)營(yíng)主體之間的矛盾與糾紛。

在我國(guó)廣大農(nóng)村地區(qū)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)已成為農(nóng)村合理配置生產(chǎn)資源的重要手段。由于我國(guó)農(nóng)村土地的特殊性及土地價(jià)值構(gòu)成的復(fù)雜性，要想精確地計(jì)量出農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)價(jià)值是十分不易的，但對(duì)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估又是不得不進(jìn)行的，因?yàn)樵S多措施的制定與實(shí)施都必須要以精確的土地價(jià)格為依據(jù)。價(jià)格清晰，流轉(zhuǎn)才能順暢，一個(gè)科學(xué)而規(guī)范的價(jià)格體系既是我國(guó)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)的前提，又是農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)順利流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。但目前的情況是，我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估體系尚不完善，流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估方法不科學(xué)，市場(chǎng)對(duì)資源的配置作用明顯被弱化，勢(shì)必阻礙土地資源優(yōu)化配置格局的形成，減緩?fù)恋刭Y源市場(chǎng)化配置的前進(jìn)步伐?；诖?，本文對(duì)我國(guó)相關(guān)研究成果進(jìn)行了系統(tǒng)梳理，從農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值的內(nèi)涵、流轉(zhuǎn)定價(jià)的現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題、評(píng)價(jià)方法與評(píng)價(jià)模型等方面對(duì)現(xiàn)階段研究的主要特征作了歸納與述評(píng)，不僅可以使國(guó)內(nèi)學(xué)者了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀，也可以為我國(guó)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估提供更具參考價(jià)值的分析視野與改進(jìn)路徑。

二、關(guān)于農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值內(nèi)涵的界定

土地價(jià)值問(wèn)題一直是經(jīng)濟(jì)理論界爭(zhēng)論的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。爭(zhēng)論的焦點(diǎn)主要是土地是否具有價(jià)值以及具有何種價(jià)值。長(zhǎng)期以來(lái)，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)僅停留在單純的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的基礎(chǔ)上，而未考慮土地所擁有的景觀功能、生態(tài)功能以及社會(huì)價(jià)值與生態(tài)價(jià)值等（朱天龍，呂君，2014）[2]，因此，有必要重新審視土地價(jià)值的內(nèi)涵。而受生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)、資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)迅速發(fā)展的深刻影響，新的價(jià)值理念正在不斷被引入土地價(jià)值內(nèi)涵中。

隨著人類社會(huì)的不斷發(fā)展，土地內(nèi)涵也在不斷擴(kuò)大。土地日益成為人類的勞動(dòng)產(chǎn)品并不斷凝結(jié)著人類的社會(huì)勞動(dòng)，從而具有其內(nèi)在價(jià)值。土地價(jià)值及其形成表現(xiàn)出歷史積累性、外部性、增長(zhǎng)性和空間差異性等特殊性（段正梁等，2004）[3]。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值是形成土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)，價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。真正影響土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)程、對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)起決定性作用的還是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值構(gòu)成是其價(jià)值評(píng)估的核心，也是相關(guān)研究的基礎(chǔ)。

學(xué)者們對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值的研究經(jīng)歷了由無(wú)價(jià)到單一的經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估，再由經(jīng)濟(jì)價(jià)值擴(kuò)展到社會(huì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值等綜合價(jià)值評(píng)估的發(fā)展過(guò)程，是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的過(guò)程，近期還有學(xué)者提出土地具有發(fā)展權(quán)價(jià)值的觀點(diǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)，由于人們未能充分認(rèn)識(shí)到土地具有資源與資產(chǎn)的雙重屬性，造成土地價(jià)值構(gòu)成存在缺陷，很大程度上阻礙了農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮。楊蕾、王雄（2013）從我國(guó)農(nóng)地權(quán)屬視角進(jìn)行分析，認(rèn)為農(nóng)地具有生產(chǎn)資料價(jià)值功能、社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值功能、社會(huì)保障價(jià)值功能及生態(tài)價(jià)值功能。[4]喻瑤（2009）認(rèn)為對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值的評(píng)估不應(yīng)局限于土地的質(zhì)量?jī)r(jià)值，農(nóng)村土地作為稀缺資源還具有多重使用價(jià)值，包括直接使用價(jià)值和間接使用價(jià)值。因此，她認(rèn)為農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)綜合價(jià)值應(yīng)是在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)農(nóng)地資源的使用價(jià)值和非使用價(jià)值進(jìn)行交易的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格。[5]穆松林等（2011）通過(guò)實(shí)證分析認(rèn)為農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)價(jià)值應(yīng)由經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值（包括社會(huì)保障價(jià)值和社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值）及流轉(zhuǎn)修正價(jià)值三部分構(gòu)成。[6]來(lái)陽(yáng)等（2013）認(rèn)為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值除了包括土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)格以外，還應(yīng)包括生態(tài)系統(tǒng)價(jià)值與社會(huì)保障價(jià)值等。[7]張仕超等（2014）[8]的研究則表明農(nóng)村土地價(jià)值包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值、發(fā)展權(quán)價(jià)值、國(guó)家糧食戰(zhàn)略安全價(jià)值等物質(zhì)價(jià)值和選擇價(jià)值、存在價(jià)值、饋贈(zèng)價(jià)值等精神價(jià)值。但由于對(duì)土地價(jià)值認(rèn)知的不足，通常重經(jīng)濟(jì)價(jià)值、輕社會(huì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和國(guó)家糧食戰(zhàn)略安全價(jià)值，而忽略發(fā)展權(quán)價(jià)值與精神價(jià)值，因而，他建議農(nóng)村土地價(jià)值測(cè)算中應(yīng)顯化土地發(fā)展權(quán)價(jià)值。

三、關(guān)于農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題

農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)激活了農(nóng)村土地資源要素流動(dòng)，是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)效益及推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然選擇。在此背景下，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)作為一種以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)的土地資源配置方式，其價(jià)值取向日益顯現(xiàn)。隨著土地流轉(zhuǎn)模式的多樣化、流轉(zhuǎn)工作的規(guī)范化及流轉(zhuǎn)過(guò)程的市場(chǎng)化，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格逐漸合理化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯（黃祖輝，王朋，2008）[9]。但總體上看，我國(guó)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估仍處于初級(jí)發(fā)展階段，存在一系列問(wèn)題，阻礙了農(nóng)村社會(huì)的健康發(fā)展。土地流轉(zhuǎn)價(jià)格本應(yīng)由市場(chǎng)規(guī)律決定，但由于目前我國(guó)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格仍然停留在自由開(kāi)放階段，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格是由供需雙方達(dá)成的協(xié)議決定，市場(chǎng)化程度不高，未能充分體現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的客觀規(guī)律性，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)價(jià)格復(fù)雜混亂（陳國(guó)芳，2016）[10]。只有充分實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，才會(huì)使農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入大幅增加。但現(xiàn)行土地制度安排對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)施加了多重管制，使土地價(jià)值不能充分實(shí)現(xiàn)，減少了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，遲滯了農(nóng)民工市民化進(jìn)程（徐美銀，2016）[11]。路婕等（2010）以河南省為例對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格進(jìn)行了調(diào)查與分析，指出目前的流轉(zhuǎn)價(jià)格中存在流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制不規(guī)范、土地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成較隨意、不同流轉(zhuǎn)形式價(jià)格有差異、不同經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)價(jià)格差異較大等諸多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。[12]現(xiàn)階段我國(guó)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格總體偏低，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)際交易價(jià)格和應(yīng)然價(jià)格差異較大，侵犯農(nóng)民土地權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)較大（翟研寧，2013）[13]。

由于土地具有資源與財(cái)產(chǎn)雙重屬性，在農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，須兼顧土地經(jīng)濟(jì)效率功能與社會(huì)保障功能的實(shí)現(xiàn)，但當(dāng)前無(wú)論是流轉(zhuǎn)政策還是流轉(zhuǎn)實(shí)踐，均是在沒(méi)有后繼保障措施條件下片面追求流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)效率價(jià)值，面臨的問(wèn)題較多（沈斌，2016）[14] 。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，變農(nóng)村土地的直接保障為間接保障，純化農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的經(jīng)濟(jì)效率價(jià)值，建立新型的農(nóng)村社會(huì)保障體系才是最終選擇。李建紅（2016）[15]、林海英等（2014）[16]分析認(rèn)為新形勢(shì)下農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在著流轉(zhuǎn)合同有法律漏洞、土地流轉(zhuǎn)的利益協(xié)調(diào)機(jī)制亟待完善等問(wèn)題。現(xiàn)實(shí)中，無(wú)論從廣度還是從深度看，我國(guó)農(nóng)村土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)都不完整，表現(xiàn)在流轉(zhuǎn)價(jià)格與價(jià)值不相符，低于其應(yīng)有價(jià)值。低廉的流轉(zhuǎn)價(jià)格使得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)對(duì)農(nóng)民增收意義不大，同時(shí)，低廉的流轉(zhuǎn)價(jià)格也抑制了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的穩(wěn)定供給和有效需求，使流轉(zhuǎn)規(guī)模無(wú)法滿足市場(chǎng)的真正需要；而供給和需求反過(guò)來(lái)也會(huì)對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，導(dǎo)致農(nóng)村土地一直陷于流轉(zhuǎn)不暢的困境。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格與價(jià)值的偏離導(dǎo)致價(jià)格調(diào)節(jié)功能失靈，使得農(nóng)地的長(zhǎng)期供給和短期需求不足，引致農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不暢，土地資源得不到合理有效配置，不利于合理確定農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)價(jià)格。

而且，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制的缺失，導(dǎo)致了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格形成的高成本性及非市場(chǎng)配置等問(wèn)題（劉寒梅、劉任，2013）[17]。在“利益最大化”思想的驅(qū)使下，如果農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格過(guò)低，流轉(zhuǎn)收益未能達(dá)到農(nóng)戶的心理預(yù)期，作為理性“經(jīng)濟(jì)人”，農(nóng)戶會(huì)不愿流轉(zhuǎn)土地，這就阻礙了土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行，導(dǎo)致土地資源無(wú)法得到合理有效的配置。長(zhǎng)期以來(lái)，在我國(guó)農(nóng)村土地制度安排之下，農(nóng)村土地一直不能作為商品在市場(chǎng)上自由流動(dòng)[18]，這不僅無(wú)法實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)值，而且割裂了作為商品的土地的價(jià)格與價(jià)值之間根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律相互作用的內(nèi)在聯(lián)系，也使當(dāng)今的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)無(wú)歷史價(jià)格可循。此外，與城鎮(zhèn)土地相比，我國(guó)農(nóng)村土地多了一項(xiàng)承包權(quán)，從而使得產(chǎn)權(quán)的確定更加復(fù)雜；再加上我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格單一，無(wú)法滿足土地流動(dòng)的現(xiàn)實(shí)需要，同時(shí)也缺乏合理的價(jià)格體系與規(guī)范的核算方法，使農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的確定沒(méi)有可以依據(jù)的價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)，給農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格在計(jì)量上帶來(lái)了很大的困難，造成了土地價(jià)格與實(shí)際價(jià)值的嚴(yán)重背離。因此，價(jià)值評(píng)估是當(dāng)前制約農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的一個(gè)“瓶頸”。

四、關(guān)于農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)的影響因素

通過(guò)梳理農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)現(xiàn)狀的相關(guān)文獻(xiàn)可知，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中所涉及的眾多問(wèn)題中，價(jià)格是最關(guān)鍵的問(wèn)題。影響土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的因素復(fù)雜多樣，許多專家學(xué)者對(duì)此進(jìn)行過(guò)探討。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格既受自身內(nèi)部決定因素影響也受外部其他因素的影響，對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)的影響因素進(jìn)行分析，可以為當(dāng)今還未成熟的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)提供借鑒和指導(dǎo)。駱東奇、任海鈺（2011）以流轉(zhuǎn)主體農(nóng)戶的屬性為出發(fā)點(diǎn)，實(shí)證分析了農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)預(yù)期價(jià)格的影響因素，分析結(jié)果表明受訪家庭人均年農(nóng)作物經(jīng)濟(jì)收入、受訪家庭距城鎮(zhèn)距離與農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)預(yù)期價(jià)格正向相關(guān)，受訪家庭在校學(xué)生數(shù)與農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)預(yù)期價(jià)格負(fù)向相關(guān)。[19]這些結(jié)論可以為我國(guó)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的確定提供一定的理論依據(jù)和參考。田先紅、陳玲（2013）基于社會(huì)學(xué)視角分析地租的形成機(jī)制，認(rèn)為地租的形成不僅受土地的供求關(guān)系、自然條件、資本投入、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)等外部條件的影響，而且深深地嵌入各個(gè)相關(guān)利益主體之間的“關(guān)系”中，受社會(huì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)規(guī)范、行政干預(yù)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等多重社會(huì)邏輯的交互作用。[20]帥曉林（2012）認(rèn)為農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格不但與市場(chǎng)供求變動(dòng)、承包地本身租金量變動(dòng)等自身內(nèi)在變化機(jī)理因素相關(guān)，而且與農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度安排、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制、承包地的性質(zhì)和功能、國(guó)家宏觀農(nóng)業(yè)制度與政策等諸多外部變化機(jī)理因素相關(guān)。[21]申云等（2012）[22]通過(guò)建立多元有序Logistic模型分析了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)的影響因素，研究結(jié)果表明：農(nóng)地平整度、農(nóng)地地理位置、戶主的耕種意愿、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物價(jià)水平與農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)出價(jià)格顯著正相關(guān)，而戶主年齡、勞動(dòng)力務(wù)農(nóng)的機(jī)會(huì)成本和社保參加狀況與農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)出價(jià)格顯著負(fù)相關(guān)；流轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)短、農(nóng)地平整度及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平與農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)入價(jià)格顯著正相關(guān)，而戶主年齡、家庭務(wù)農(nóng)收入所占比重、流轉(zhuǎn)后是否改種其他作物和勞動(dòng)力務(wù)農(nóng)的機(jī)會(huì)成本與農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)入價(jià)格顯著負(fù)相關(guān)；未來(lái)農(nóng)地政策是否變動(dòng)、農(nóng)地面積大小、戶主文化程度、家庭務(wù)農(nóng)勞動(dòng)力數(shù)量、土壤肥力、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施狀況等因素則對(duì)流轉(zhuǎn)價(jià)格影響不顯著。伍振軍等（2011）分析認(rèn)為土地經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容、戶主的文化程度、約定的流轉(zhuǎn)年限以及農(nóng)民的組織化程度等對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格有較大影響。[23]孔凡文、孫軍（2011）認(rèn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)雖不能改變其農(nóng)業(yè)用途，但可改變經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的改變會(huì)直接影響農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格，因此，在確定農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格時(shí)也應(yīng)具體考慮。[24]韓芳（2011）認(rèn)為土地的價(jià)值體現(xiàn)為社會(huì)價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值，其中，土地用途、土地位置與土地產(chǎn)出是影響農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的主要因素，而人口數(shù)量、土地生產(chǎn)效率和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等是決定和影響農(nóng)村土地社會(huì)價(jià)值的主要因素。[25]路捷等（2010）分析認(rèn)為農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的高低既受各類自然條件的影響，也受國(guó)家相關(guān)政策及地塊的區(qū)位、規(guī)模、形狀等因素的影響，同時(shí)還與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活習(xí)慣、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件及土地制度等因素有關(guān)。[12]社會(huì)保障體系發(fā)展滯后會(huì)影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體的積極性，也就是說(shuō)當(dāng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格低于預(yù)期時(shí)，農(nóng)戶往往會(huì)選擇放棄土地流轉(zhuǎn)計(jì)劃，依舊延續(xù)分散的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式（欒紹香，2015）[26]。喻瑤等（2009）認(rèn)為通貨膨脹率、地租量變動(dòng)、土地自身用途供求變化、貼現(xiàn)率變動(dòng)等因素均會(huì)對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。[27]劉衛(wèi)柏（2013）認(rèn)為土地肥沃程度、土地的地理位置、地塊的大小形狀、土地的使用方向、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平、農(nóng)業(yè)與非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出比、農(nóng)業(yè)稅費(fèi)政策、物價(jià)水平及交通便利狀況、人口增長(zhǎng)及富裕程度等，這些因素是影響土地流轉(zhuǎn)定價(jià)的共性因素；另外，農(nóng)村的微觀經(jīng)濟(jì)組織也是影響農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的一個(gè)重要因素，因?yàn)檫@些組織能增強(qiáng)與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)入方的談判水平，增加與他們討價(jià)還價(jià)的能力。[28]

五、關(guān)于農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值的評(píng)估方法與評(píng)估模型

中國(guó)農(nóng)地市場(chǎng)正處于萌芽狀態(tài)，市場(chǎng)發(fā)育還很不完善，在二十世紀(jì)九十年代初才開(kāi)始出現(xiàn)關(guān)于農(nóng)村土地估價(jià)方法的相關(guān)研究。直到21世紀(jì)初，國(guó)內(nèi)部分學(xué)者才開(kāi)始關(guān)注農(nóng)村土地的非市場(chǎng)價(jià)值，用不同方法評(píng)估農(nóng)地價(jià)值的研究案例陸續(xù)出現(xiàn)。探討農(nóng)地轉(zhuǎn)用價(jià)格，對(duì)保障農(nóng)民的生存權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)、實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義。目前多數(shù)學(xué)者已經(jīng)意識(shí)到農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格在攻克土地改革難題中的重要作用，開(kāi)始對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的科學(xué)估價(jià)方法展開(kāi)探討。農(nóng)地價(jià)值構(gòu)成的復(fù)雜性決定了評(píng)估方法的多樣性，但總體上來(lái)說(shuō)，現(xiàn)代土地價(jià)格評(píng)估方法中的收益還原法、市場(chǎng)比較法及成本核算法這三大基本方法是最常用的方法（見(jiàn)表1）。

通過(guò)對(duì)已有研究的梳理，本文發(fā)現(xiàn)由于農(nóng)村土地的特殊性，采用收益還原法進(jìn)行流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估是較為適宜的方法，即將土地資產(chǎn)在未來(lái)每年的預(yù)期收益進(jìn)行預(yù)估，將估算值用一定的還原率折算為評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)值，再將各年現(xiàn)值累加的總和作為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值。利用收益現(xiàn)值法能根據(jù)土地純收益估算土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)價(jià)值，是有效的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)方法（張振華，2013）[29]。蘇曉鵬、馮文麗（2009）認(rèn)為收益還原法充分考慮了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的收益情況，得到的評(píng)估結(jié)果對(duì)于流轉(zhuǎn)雙方來(lái)說(shuō)都能接受，相關(guān)參數(shù)的確定也比較容易，因而是一種最適用的方法。[30]陳潔、龔光明（2011）認(rèn)為不能用現(xiàn)有的會(huì)計(jì)計(jì)量方法來(lái)計(jì)量產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)值，采用公允價(jià)值計(jì)量土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值是必然趨勢(shì)。[31]浙江省物價(jià)局課題組（2011）基于浙江省實(shí)際，在充分考察物價(jià)及糧價(jià)逐年上漲情況的基礎(chǔ)上，認(rèn)為農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)中應(yīng)考慮價(jià)格增長(zhǎng)機(jī)制等因素。[32]翟研寧（2013）對(duì)五種不同農(nóng)地估價(jià)方法進(jìn)行了分析，認(rèn)為最適用于農(nóng)地估價(jià)的還是收益還原法，由于其能對(duì)產(chǎn)生收益的農(nóng)地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，因此適用于流轉(zhuǎn)后農(nóng)地價(jià)格的核算。[33]喻瑤（2009）分析了農(nóng)地市場(chǎng)的現(xiàn)狀及農(nóng)地價(jià)格的特征，認(rèn)為對(duì)農(nóng)地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)估宜采用收益還原法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。[5]

通過(guò)對(duì)現(xiàn)有文獻(xiàn)的梳理可知，在農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估方法的采用上，目前多數(shù)學(xué)者主張采用收益還原法，也有部分學(xué)者主張采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法。關(guān)于流轉(zhuǎn)價(jià)格中相關(guān)參數(shù)的確定，學(xué)者們也進(jìn)行了探討，但究竟哪種方法與參數(shù)在流轉(zhuǎn)價(jià)格中起著決定作用，目前尚未形成定論。

六、對(duì)開(kāi)展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估的建議

根據(jù)近年來(lái)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐可知，土地流轉(zhuǎn)不僅有助于減少家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的消極效應(yīng)，而且有助于土地資源配置的優(yōu)化，促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。但是由于土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在交易成本過(guò)高、土地市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)滯后及信息不對(duì)稱等問(wèn)題，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格偏低，從而直接降低了農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地的積極性，甚至有的農(nóng)戶寧可將土地撂荒也不愿意流轉(zhuǎn)（趙國(guó)玲，2015）[38]。從農(nóng)地價(jià)值的視角來(lái)看，農(nóng)村土地具有市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)只是實(shí)現(xiàn)了土地的市場(chǎng)價(jià)值，而較難實(shí)現(xiàn)土地的非市場(chǎng)價(jià)值，這也是大多農(nóng)戶流轉(zhuǎn)意愿不強(qiáng)的主要原因。因此，在農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)務(wù)中，只有重視農(nóng)村土地非市場(chǎng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，才能促進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行（蔣永甫、徐蕾，2015）[39]。

研究土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的定價(jià)問(wèn)題，不應(yīng)單純拘泥于經(jīng)濟(jì)學(xué)或會(huì)計(jì)學(xué)視角，而應(yīng)站在一個(gè)更高的層面上對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題進(jìn)行研究。在農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估中，應(yīng)建立切合各地實(shí)際、具有較高精度的流轉(zhuǎn)土地價(jià)格評(píng)估方法，確保流轉(zhuǎn)土地估價(jià)合理并有章可循。要以農(nóng)民為核心構(gòu)建土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)機(jī)制，完善農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格體系，建立健全農(nóng)村土地價(jià)格信息機(jī)制，探索實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證券化（帥曉林，2012）[21]。市場(chǎng)機(jī)制的完善、土地權(quán)利的平等以及產(chǎn)權(quán)實(shí)施能力的增強(qiáng)是完善產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格形成的有效措施（劉元?jiǎng)伲?011）[40]。應(yīng)積極培育和建立專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在評(píng)估時(shí)充分考慮土地的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，規(guī)范專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為；建立農(nóng)村土地評(píng)級(jí)和流轉(zhuǎn)企業(yè)評(píng)級(jí)制度；完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易體系；建立場(chǎng)內(nèi)交易激勵(lì)機(jī)制，降低場(chǎng)外交易風(fēng)險(xiǎn)（趙峰、黃壽海，2016）[41]。同時(shí)，政府應(yīng)鼓勵(lì)設(shè)立具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)即第三方評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，通過(guò)公平的價(jià)格和完善的定價(jià)機(jī)制來(lái)促進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)順利流轉(zhuǎn)。當(dāng)然，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格也不是越高越好，應(yīng)將流轉(zhuǎn)價(jià)格始終控制在理性的范圍內(nèi)。流轉(zhuǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，既不利于穩(wěn)定農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，也容易連鎖產(chǎn)生社會(huì)負(fù)面效應(yīng)（孫根華、謝留洪，2014[42]；孫翱翔、劉遠(yuǎn)風(fēng)，2014[43]）。

七、述評(píng)與展望

一方面，目前國(guó)內(nèi)關(guān)于農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估的文獻(xiàn)對(duì)我們厘清其含義及意義有很大幫助，同時(shí)也有助于我們了解當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估的現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題。另一方面，相關(guān)研究雖然已取得了一定的成果，但仍處于初步探討階段，尚存在許多問(wèn)題亟待解決。

（一）簡(jiǎn)單述評(píng)

我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題已經(jīng)進(jìn)行了較為深入的研究，關(guān)于農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀、流轉(zhuǎn)模式、驅(qū)動(dòng)力、流轉(zhuǎn)意義等方面的文獻(xiàn)較為豐富，但針對(duì)流轉(zhuǎn)定價(jià)方面的研究較少，目前還處于探索階段。這說(shuō)明在農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估方面我國(guó)的研究起步較晚，且尚未達(dá)成一致認(rèn)知，基礎(chǔ)理論研究有待加強(qiáng)。

1.對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)值的內(nèi)涵尚未有一個(gè)統(tǒng)一認(rèn)識(shí)

我們?cè)谖墨I(xiàn)梳理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，學(xué)者們對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值的內(nèi)涵一直沒(méi)有一個(gè)科學(xué)、合理的界定，導(dǎo)致農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的形成和確定帶有較大隨意性，這無(wú)疑會(huì)對(duì)更深層次的研究產(chǎn)生不利影響。農(nóng)村土地不但具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而且具有穩(wěn)定社會(huì)、提供生態(tài)環(huán)境等非市場(chǎng)價(jià)值。長(zhǎng)期以來(lái)，在農(nóng)村土地功能多樣性、價(jià)值構(gòu)成復(fù)雜性以及人類認(rèn)知能力有限性等諸多主客觀因素的制約下，有相當(dāng)一部分非市場(chǎng)價(jià)值未在市場(chǎng)中得到充分反映，進(jìn)而導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)地價(jià)值評(píng)估結(jié)果偏低現(xiàn)象十分普遍。

2.評(píng)估所需數(shù)據(jù)較難獲得

從我國(guó)土地資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的發(fā)展歷程來(lái)看，各種方法的應(yīng)用都是以大量數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的。然而，由于我國(guó)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估起步較晚，加上農(nóng)村土地的特殊性及地區(qū)差異性特征，研究者在評(píng)估過(guò)程中很難得到足夠數(shù)據(jù)，導(dǎo)致定量分析較少。同時(shí)，我國(guó)很多農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)定價(jià)數(shù)據(jù)并未對(duì)公眾公開(kāi)，這也在一定程度上限制了估價(jià)方法的靈活應(yīng)用，影響了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，從而不能很好地為農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)研究提供參考依據(jù)。

3.評(píng)估方法尚不健全

從已有的研究文獻(xiàn)來(lái)看，不同價(jià)值評(píng)價(jià)方法各有優(yōu)劣，估算結(jié)果差異較大。要改進(jìn)土地流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估方法，不但要保證其先進(jìn)性、合理性，而且要考慮資料收集難易程度等因素，還要考慮公平性和實(shí)際應(yīng)用的可能性。然而，已有研究較少涉及估價(jià)方法改進(jìn)問(wèn)題。而且，由于我國(guó)對(duì)流轉(zhuǎn)土地的社會(huì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值與期權(quán)價(jià)值等研究起步較晚，需要進(jìn)一步完善農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值體系，確定合理的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)社會(huì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值、期權(quán)價(jià)值評(píng)估方法，使研究趨勢(shì)向系統(tǒng)化、精確化、模型化及區(qū)域化方向發(fā)展。

（二）未來(lái)研究展望

由于農(nóng)村土地收益量化的特殊性、流轉(zhuǎn)方式的限制性及價(jià)值構(gòu)成的多元化，探索更加科學(xué)、適用的土地資產(chǎn)評(píng)估方法已成當(dāng)務(wù)之急。受社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查與統(tǒng)計(jì)技術(shù)、計(jì)量方法、研究手段等因素的制約，目前尚難以對(duì)農(nóng)村土地價(jià)值構(gòu)成的諸多因素進(jìn)行量化或直接獲取相應(yīng)的數(shù)值，導(dǎo)致測(cè)算結(jié)果與實(shí)際價(jià)值存在較大偏差。因此，需要不斷探討完善農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值的監(jiān)測(cè)和計(jì)量方法，建立統(tǒng)一的計(jì)量、統(tǒng)計(jì)與核算孔徑，以準(zhǔn)確估算農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的總價(jià)值。

同時(shí)，學(xué)者們對(duì)農(nóng)村土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)尚不全面，關(guān)注較多的是市場(chǎng)價(jià)值，而對(duì)農(nóng)村土地的非市場(chǎng)價(jià)值如生態(tài)價(jià)值、期權(quán)價(jià)值關(guān)注較少，關(guān)于如何測(cè)量非市場(chǎng)價(jià)值亦沒(méi)有形成統(tǒng)一意見(jiàn)。因此，在農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估中，如何科學(xué)評(píng)估其非市場(chǎng)價(jià)值，尚需進(jìn)一步深入研究。農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估具有特殊性，應(yīng)根據(jù)農(nóng)村地區(qū)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)際情況，圍繞完善農(nóng)村土地價(jià)格體系、實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地非市場(chǎng)價(jià)值等主題，進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估理論創(chuàng)新、實(shí)踐創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新。傳統(tǒng)的土地定價(jià)方法未考慮不確定性對(duì)定價(jià)的影響，而采用實(shí)物期權(quán)方法對(duì)流轉(zhuǎn)土地進(jìn)行定價(jià)能夠捕捉到不確定性對(duì)土地價(jià)格的影響，同時(shí)能夠用來(lái)分析最佳買賣時(shí)機(jī)、最優(yōu)開(kāi)發(fā)策略等問(wèn)題，是值得繼續(xù)深入探討的課題。

另外，農(nóng)戶流轉(zhuǎn)意愿是流轉(zhuǎn)順利進(jìn)行的決定性因素，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)收益無(wú)疑是農(nóng)戶選擇流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵要素。因此，如何提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的理解與認(rèn)知，從而激發(fā)農(nóng)民的流轉(zhuǎn)積極性，進(jìn)而促進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)也是我們今后要努力研究的課題。

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