特約撰稿人_李哲 編輯_胡是飛 供圖_視覺中國 設(shè)計_孫星

王寶強(qiáng)洛杉磯房產(chǎn)：既買貴了，又沒買對！

隨著王寶強(qiáng)離婚事件持續(xù)發(fā)酵，其在洛杉磯的房產(chǎn)，成為人們關(guān)注的焦點之一。本文分析了王寶強(qiáng)的國外房產(chǎn)的真實價值，希望給那些打算在美國置業(yè)的人們一些借鑒。

特約撰稿人_李哲 編輯_胡是飛 供圖_視覺中國 設(shè)計_孫星

美國房產(chǎn)統(tǒng)計機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2011年3月至2016年3月期間，中國人花費(fèi)了570億美元在美國購置房產(chǎn)。這其中有120萬美元是最近處在輿論風(fēng)口浪尖上的王寶強(qiáng)馬蓉夫婦貢獻(xiàn)的。

寶寶高價買房被坑

隨著王寶強(qiáng)離婚事件持續(xù)發(fā)酵，大家對王寶強(qiáng)一家的財產(chǎn)情況也越來越了解。北京時間8月15日王寶強(qiáng)向北京朝陽法院起訴離婚，要求分割包括9套房屋在內(nèi)的財產(chǎn)，而這9套房產(chǎn)中的一套被證實位于洛杉磯的帕沙迪納市（Pasadena）。

通過在線房產(chǎn)研究公司網(wǎng)站（h ttp:// blockshopp er.com）查詢可知，該房產(chǎn)所有者為王寶強(qiáng)和馬蓉兩人。而另據(jù)美國房地產(chǎn)信息網(wǎng)站Z illow的信息顯示，王寶強(qiáng)位于帕沙迪納（Pasadena） 的這套房產(chǎn)面積為2，300平方英尺（約214平方米），購買時間為2013年年底，當(dāng)時的購買價格為120萬美 元。

拎客

Zillow

Zillow是美國知名房地產(chǎn)信息查詢網(wǎng)站，網(wǎng)址為：h ttp://w w w. zillow.com，其創(chuàng)建于2006年，主要向網(wǎng)民提供免費(fèi)房地產(chǎn)估價服務(wù)，用戶可以直接在網(wǎng)頁上縮放衛(wèi)星地圖尋找標(biāo)的，或利用郵政編碼和街道進(jìn)行搜尋。

通過房產(chǎn)網(wǎng)站提供的圖片來看，王寶強(qiáng)夫婦的這套房產(chǎn)并不奢華，在美國算是一套非常普通的住宅，然而其當(dāng)年的銷售價格卻讓人心生疑竇。從Z illow顯示的近15年洛杉磯房價走勢的情況看，2007年是洛杉磯房價高點，然而在美國次貸危機(jī)繼而引發(fā)的全球金融危機(jī)的影響下，洛杉磯房價下跌超過了30%，在2011年達(dá)到低谷。近幾年，隨著美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，洛杉磯房價也猶如脫韁野馬般瘋狂地增長，很多地區(qū)在近3年內(nèi)的漲幅甚至超過了100%。

不過，王寶強(qiáng)夫婦的這套洛杉磯房產(chǎn)卻顯現(xiàn)出了與眾不同：其當(dāng)前估價約為100萬美元，與購買價相比下跌了20%！而與王寶強(qiáng)夫婦購買的這套房產(chǎn)相當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)，在這三年期間其價格普遍增長了10%。如果按照當(dāng)前價格逆推，王寶強(qiáng)夫婦的這套洛杉磯房產(chǎn)在2013年可能僅值90萬美元。也就是說，王寶強(qiáng)在購買這套房產(chǎn)上很可能被坑了30萬美元。真是又為寶寶心疼一次。

遺憾：寶寶房產(chǎn)不在好學(xué)區(qū)

不過，與其研究為什么王寶強(qiáng)會被坑，還不如研究為什么明星熱衷于在洛杉磯買房來得靠譜。中國的大明星可沒在洛杉磯少掏銀子買豪宅。據(jù)了解，黃海波2014年花178萬美元在洛杉磯買房，黃健翔2012年花250萬美元在洛杉磯買房，陳可辛2014年花523.5萬美元在洛杉磯買房，周杰倫2009年更是花650萬美元在洛杉磯比弗利山莊買豪 宅。

明星在洛杉磯“聚眾”買房，絕不是偶然。洛杉磯位于美國的西海岸加利福尼亞州的南部，距離墨西哥非常近。這里的氣候宜人，四季如春，非常適合居住，同時也吸引了越來越多世界各地投資者的涌入。對于華人明星而言，這里更是置業(yè)黃金地 段。

首先，洛杉磯擁有舉世聞名的好萊塢（Ho llyw ood）。不僅絕大多數(shù)著名的影視公司在這里設(shè)立總部，一年一度的奧斯卡電影節(jié)也是在這里舉辦，誕生了無數(shù)的優(yōu)秀電影和影視明星。發(fā)達(dá)的娛樂產(chǎn)業(yè)同時帶動的是世界頂級的商業(yè)街區(qū)，去過洛杉磯的人都能感覺到，無論是星光大道還是比弗利山莊，到處都彌漫著奢華的味道。其次，整個大洛杉磯地區(qū)的總?cè)丝诮咏?800萬，華人比例為13.9%，在洛杉磯東區(qū)的華人比例甚至達(dá)到了40%，這樣走在大街上真的好像在國內(nèi)一樣。最后，在洛杉磯，不僅僅有像UCLA和加州理工這樣大家夢寐以求的頂級名校，還有多達(dá)9所建校超過200年的州立和私立名校。同時，洛杉磯地區(qū)的初高中教育在全美也是名列前茅，尤其是爾灣（Irv ine）地區(qū)，由于其優(yōu)質(zhì)的公立教育資源，學(xué)區(qū)房的價格近些年持續(xù)飆升。

說到這里，不得不吐槽一下王寶強(qiáng)馬蓉夫婦的洛杉磯房產(chǎn)所在的學(xué)區(qū)問題。這套房產(chǎn)所在的帕沙迪納市建于1873年，是大洛杉磯地區(qū)的一個中等大小的衛(wèi)星城市。它北面靠山，風(fēng)景秀麗，四季如春，幾乎全年陽光明媚。帕沙迪納因每年的玫瑰碗（年度性的美國大學(xué)美式足球比賽，通常于元旦在帕沙迪納的玫瑰碗體育場舉行）和每年的玫瑰花車游行而著名，同時也是許多科技和文化機(jī)構(gòu)所在地。然而，這里卻并不是一個好學(xué) 區(qū)。

美國學(xué)區(qū)與中國學(xué)區(qū)不一樣

美國學(xué)校按照其支持和附屬的對象分為私立和公立。美國私立學(xué)校由宗教組織或個人開設(shè)，所招生范圍與學(xué)生的居住區(qū)域無關(guān)。而美國的公立中學(xué)、小學(xué)和幼兒園采取“就近入學(xué)”的原則。美國法律規(guī)定，任何居住在某一學(xué)區(qū)內(nèi)的孩子，都享有免費(fèi)就讀于該區(qū)公立幼兒園、小學(xué)和中學(xué)的權(quán)利。學(xué)校質(zhì)量好的地區(qū)就成了吸引家庭入住的“學(xué)區(qū)”，聽上去和中國的學(xué)區(qū)房差不多，其本質(zhì)還是有不同的。

美國的所謂學(xué)區(qū)并不是指一大片房子，而是一個類似于NGO組織但同時帶有一定獨(dú)立性和管理職能的第三方機(jī)構(gòu)，有些類似于國內(nèi)的區(qū)縣級教育局，同時又有著獨(dú)特的運(yùn)作模式。

在美國，教育的權(quán)限是下放到各個州的。每個州根據(jù)自己的情況確定本州青少年的受教育年限，制訂教育大綱，并進(jìn)行每學(xué)年的統(tǒng)一考試。為便于管理各個區(qū)域內(nèi)的公立中小學(xué)，由州政府教育局批準(zhǔn)，每個州都會成立數(shù)量不等的學(xué)區(qū)，美國稱為獨(dú)立學(xué)區(qū)。學(xué)區(qū)有著獨(dú)立的職能和作用，并像公司一樣，經(jīng)營著本區(qū)域內(nèi)的公立學(xué)校。

以德克薩斯州為例，我們來看一下美國學(xué)區(qū)的特點。

其一，學(xué)區(qū)擁有獨(dú)立管理權(quán)。目前，整個大休斯敦地區(qū)就被分為16個獨(dú)立學(xué)區(qū)。一個學(xué)區(qū)就像一個小社會，除了市政府之外，學(xué)區(qū)雇的人員是最多的，包括教師和行政管理人員，還有大量的后勤人員。值得一提的是，美國的警察有很多種，在自己的區(qū)域范圍內(nèi)各管一攤，校警也是其中一個警種。由于近年來校園槍擊案頻發(fā)，每個中小學(xué)都配有大量的校警，每天持槍上崗，維護(hù)校園安 全。

其二，學(xué)區(qū)擁有獨(dú)立經(jīng)營權(quán)。學(xué)區(qū)的主要資金來源為州教育局的撥款，基本占到總支出的40%-45%，其最大的進(jìn)項就是學(xué)區(qū)內(nèi)住宅所繳納的房產(chǎn)稅。美國的住房買的時候看起來價格不高，但每年都要根據(jù)房產(chǎn)市值繳納一定比例的房產(chǎn)稅，其中繳納給地方的部分就包含相當(dāng)比例的學(xué)區(qū)稅，這個有些類似我們的教育附加費(fèi)。在德克薩斯州，每個市收取的房產(chǎn)稅不同，一般來說，小城市和學(xué)區(qū)一般的房子收取的房產(chǎn)稅比例也低。

好學(xué)區(qū)有標(biāo)準(zhǔn)

那么什么樣的學(xué)校是好學(xué)校呢？在美國，每所公立學(xué)校都有一個從1分到10分不等綜合評分，一個學(xué)校好不好，師資好不好，學(xué)生成績好不好，都體現(xiàn)在這個綜合評分上。從購買優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的角度看，選擇一個有多所高綜合評分學(xué)校的Lo cation是最好不過了，而且該區(qū)域的公立學(xué)校的綜合評分越高越好。

華人買房特別看重學(xué)區(qū)，尤其是有學(xué)齡孩子的家庭。學(xué)區(qū)的學(xué)校一般分為小學(xué)、初中、高中，一座房子所在的區(qū)域同時擁有的三級學(xué)校都是高分的學(xué)校，那么這座房子必然受歡迎，房子賣價自然水漲船高。美國的學(xué)區(qū)好不好，通常指的是學(xué)校所在整片地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、文化好不好，兩者緊密聯(lián)系且相互促進(jìn)。美國家長通常不像中國父母一樣堅持“生活為教育讓路”的原則，但只要一個家庭選擇一個良好的生活綜合區(qū)，通常附近的學(xué)區(qū)都不錯。一般而言，房價高的地方通常表示學(xué)區(qū)好。

美國的公立學(xué)校和私立學(xué)校在硬件上幾乎是沒有差別的，很多時候，公立學(xué)校因為享受政府撥款，硬件設(shè)施可能還要更好一些。由于在公立校與私立校工作拿到的工資沒有太大差別，公立校和私立校的教師教學(xué)質(zhì)量差別也不大。一旦孩子進(jìn)入了公立學(xué)校，只要一離家，孩子就像進(jìn)入了保險箱，早晚會有校車接送，中午會在學(xué)校就餐，家長們一天都不需要為孩子的事情操心了，出了任何事情都由學(xué)校負(fù)責(zé)，還可以省下私立學(xué)校高昂的學(xué)費(fèi)和生活費(fèi)。哪怕是收入還不錯的中產(chǎn)家庭，也會精心算計一下，盡量在合適的好學(xué)區(qū)購買房產(chǎn)，然后送孩子進(jìn)公立學(xué) 校。

多角度考慮學(xué)區(qū)購房

在美國，每一所房子都有一個附近學(xué)區(qū)相匹配的學(xué)校，只要在網(wǎng)上輸入自己的家庭住址便可查到相應(yīng)的學(xué)區(qū)、學(xué)校名稱和地址，每年各學(xué)區(qū)對所屬學(xué)校的學(xué)生出勤率、成績排名都有相應(yīng)的報告發(fā)布。家長通過網(wǎng)絡(luò)查到孩子可上的學(xué)校后便可與學(xué)校聯(lián) 系。

美國不同地區(qū)對學(xué)區(qū)是否優(yōu)秀有一套自己的衡量標(biāo)準(zhǔn)。在紐約，教育部門公布的年度學(xué)校排名由三個指標(biāo)決定：學(xué)校環(huán)境（包括學(xué)生出勤率）占15%；學(xué)生表現(xiàn)（其中初中和小學(xué)根據(jù)學(xué)生英語和數(shù)學(xué)中的會考成績衡量，而高中則根據(jù)學(xué)生畢業(yè)率衡量）占30%；學(xué)生進(jìn)步（包括學(xué)校是否有效地幫助學(xué)生取得進(jìn)步）占55%。

王寶強(qiáng)夫婦的洛杉磯房產(chǎn)所在的學(xué)區(qū)情況如何呢？根據(jù)該房產(chǎn)的地理位置，王寶強(qiáng)夫婦的兩個孩子從小學(xué)到高中可以選擇的學(xué)校是這三所：F ie ld（eu g ene）E lem entary Schoo l、W ood row W ilson M idd le School、Pasadena H igh School，按照公立學(xué)校的綜合評分，這三所學(xué)校的得分分別是4分、2分、5分。從學(xué)區(qū)的角度，看到這個分?jǐn)?shù)，絕大多數(shù)華人恐怕都不會到這里買房。

不過，是否購買美國學(xué)區(qū)房，這還是要根據(jù)自己的具體情況綜合考慮。學(xué)校附近的房子由于需求旺盛，價格也相對較高，與同等條件的房子相比，一般有5%的溢價。這部分溢價反映了學(xué)校附近的房子的優(yōu)點——孩子上學(xué)比較方便；但是也有缺點：學(xué)校附近環(huán)境比較嘈雜，降低了生活的舒適性。

如果購房用于出租，那么學(xué)校附近的房子是比較容易租出去的，而且學(xué)校附近的房子出租時，每年收到的租金回報也會更高。不過，由于學(xué)區(qū)房的價格也更高，如果買房是為了作為取得租金回報，那么還要權(quán)衡其租售比，以判斷是否值得入手。另外，學(xué)校附近的租客大多是學(xué)生，他們對房子可能會不夠愛護(hù)，間接造成房屋保養(yǎng)成本的上升，這也是需要考慮的問題。

說多都是淚：不遠(yuǎn)處就有好學(xué)區(qū)

回到中國明星為什么鐘情洛杉磯的房產(chǎn)，我們知道，洛杉磯在美國房產(chǎn)市場占有舉足輕重的地位。2013年美國房產(chǎn)市場復(fù)蘇期間，洛杉磯一馬當(dāng)先，成為了加州房產(chǎn)市場漲幅最快的幾個城市之一，年平均漲幅達(dá)到了25%。對于赴美購房的中國人來說，眾多的華人聚集區(qū)是洛杉磯吸引國人的一個重要原因，洛杉磯衛(wèi)星城爾灣市、圣蓋博、蒙特利公園等城市的華人比例高達(dá)40%。此外，學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)、社區(qū)安全，成為了洛杉磯吸引人的另一個主要原因。

雖然王寶強(qiáng)夫婦在洛杉磯購置的房產(chǎn)并非處于好學(xué)區(qū)，但距離帕沙迪納市（Pa sad en a）不遠(yuǎn)的南帕薩迪納（Sou th Pasadena）卻有著響當(dāng)當(dāng)?shù)膶W(xué)區(qū)好名聲。南帕薩迪納（Sou th Pasadena）是老牌白人社區(qū)，距離洛杉磯市中心10分鐘，華人區(qū)5分鐘，除了地緣優(yōu)勢外，其最出眾的是學(xué)區(qū)內(nèi)有全滿分小學(xué)、中學(xué)、高中：M onterey H ills E lem en ta ry、Sou th Pasad ena M idd le、Sou th Pasadena Senior H igh。到該區(qū)域購房的中國買家常常懷著忐忑的心情，因為“一個房子十幾個買家同時在搶，買家出的價錢比賣主的開價多出十幾萬美金都搶不到”的情況經(jīng)常出現(xiàn)。

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