購房者信心與住宅價(jià)格的關(guān)聯(lián)研究
——以廈門市為例

○葉青 葉培桐 楚建樂

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購房者信心與住宅價(jià)格的關(guān)聯(lián)研究
——以廈門市為例

○葉青 葉培桐 楚建樂

參考消費(fèi)者信心指數(shù)的體系和編制方法，構(gòu)建了購房者信心指數(shù)體系，確定了經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、政策因素、家庭收入和購房意愿這四個(gè)指標(biāo)，選取了網(wǎng)絡(luò)搜索數(shù)據(jù)來編制購房者信心指數(shù)。并以廈門市為例進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)購房者信心與住宅價(jià)格之間存在著相互影響的關(guān)系，但是購房者信心對(duì)于住宅價(jià)格的影響力要大于住宅價(jià)格對(duì)于購房者信心的影響力。

購房者信心；住宅價(jià)格；消費(fèi)者信心指數(shù)

近幾年來行為經(jīng)濟(jì)學(xué)在經(jīng)濟(jì)學(xué)界受到了空前的重視, 行為經(jīng)濟(jì)學(xué)是作為實(shí)用的經(jīng)濟(jì)學(xué)，它將行為分析理論與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律、心理學(xué)與經(jīng)濟(jì)科學(xué)有機(jī)結(jié)合起來，以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)學(xué)模型中的錯(cuò)誤或遺漏，進(jìn)而修正主流經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于人的理性、自利、完全信息、效用最大化及偏好一致等的基本假設(shè)的不足。信心作為影響人的行為的因素之一，受到許多學(xué)者的關(guān)注，其中喬治·阿克洛夫和羅伯特·希勒便在《動(dòng)物精神》一書中闡述了信心是如何影響經(jīng)濟(jì)決策*Akerlof G A, Shiller R J. Animal spirits: How human psychology drives the economy, and why it matters for global capitalism[M]. Princeton: Princeton University Press, 2010.。

2003年以來，中國的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了持續(xù)十年的較快上漲*賴詩攀：《中國房地產(chǎn)政策十年變遷研究》，《華僑大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2015年第1期，第39—47 頁。，在我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的過程中，購房者的熱情不斷高漲，信心不斷增強(qiáng)，甚至是一些政策性的熱點(diǎn)地區(qū)也受到了購房者的熱捧，例如自貿(mào)區(qū)的設(shè)立帶動(dòng)了自貿(mào)區(qū)周邊地區(qū)的房價(jià)上漲。同時(shí)很多三四線城市中，包括部分二線城市，因過去的集中發(fā)展，這些城市房地產(chǎn)庫存嚴(yán)重積壓，從國家統(tǒng)計(jì)局2015年2月份的數(shù)據(jù)來看，2月末，商品房待售面積63922萬平方米，比去年末增加1753萬平方米。其中，住宅待售面積增加1493萬平方米。與此同時(shí)，因存量房的積壓，有的城市甚至一畝土地也未能賣出。那么這些非理性現(xiàn)象的背后是否有信心的驅(qū)動(dòng)，信心是否驅(qū)動(dòng)了人們的購買行為，這需要一個(gè)有效的指數(shù)來反映購房者的信心變化，了解信心是否影響以及如何影響房地產(chǎn)市場。

一 文獻(xiàn)綜述

在信心的研究中最著名的是消費(fèi)者信心指數(shù)，消費(fèi)者信心指數(shù)是反映消費(fèi)者信心強(qiáng)弱的指標(biāo)，是綜合反映并量化消費(fèi)者對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢評(píng)價(jià)和對(duì)經(jīng)濟(jì)前景、收入水平、收入預(yù)期以及消費(fèi)心理狀態(tài)的主觀感受。20世紀(jì)40年代，美國密歇根大學(xué)調(diào)查研究中心首次編制消費(fèi)者信心指數(shù),用以研究消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的影響*郭洪偉：《基于網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)的消費(fèi)者信心指數(shù)編制》，《統(tǒng)計(jì)與信息論壇》2015年第6期，第111—112 頁。，之后許多國家也編制了各自的消費(fèi)者信心指數(shù)。我國于1997年12月開始調(diào)查編制消費(fèi)者信心指數(shù)，通過對(duì)全國主要城市的消費(fèi)者進(jìn)行隨機(jī)抽樣的問卷調(diào)查編制而成。

消費(fèi)者信心指數(shù)的編制極大地推進(jìn)了信心的研究，消費(fèi)者信心指數(shù)還在許多方面得到了廣泛的應(yīng)用。王霞等人通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者信心指數(shù)對(duì)不同細(xì)分市場客戶交易頻率有著不同的影響*王霞、 李先國、李純青：《消費(fèi)者信心指數(shù)對(duì)銀行客戶交易的影響》，《中國軟科學(xué)》2010年第12期，第 157—165頁。。李永友利用消費(fèi)者信心指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)考察了市場主體信心對(duì)我國財(cái)政政策乘數(shù)效應(yīng)的重要影響*李永友：《市場主體信心與財(cái)政乘數(shù)效應(yīng)的非線性特征——基于SVAR模型的反事實(shí)分析》，《管理世界》2012年第1期，第46—58 頁。。Ming-Hsiang Chen通過實(shí)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者信心指數(shù)可以通過刺激酒店銷售的增長和降低對(duì)酒店現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的感知來顯著影響酒店股票的收益*Chen M. Understanding the impact of changes in consumer confidence on hotel stock performance in Taiwan. International Journal of Hospitality Management, 2015(50)，pp55-65.。Stephen Bruestle等人通過控制消費(fèi)者信心指數(shù)中顯著差異的數(shù)據(jù)，進(jìn)一步完善了消費(fèi)者信心指數(shù)預(yù)測模型，并利用1967年到2013年美國密歇根州的消費(fèi)者信心指數(shù)，證實(shí)了該方法增強(qiáng)了家庭支出預(yù)測模型的解釋力*Bruestle S, Crain W M. A mean-variance approach to forecasting with the consumer confidence index[J]. Applied Economics, 2015,47(23),pp2430-2444.。孫毅等人利用網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)收集的優(yōu)勢，構(gòu)建了基于網(wǎng)絡(luò)搜索行為的消費(fèi)者信心指數(shù)，為編制消費(fèi)者信心指數(shù)提供了新的數(shù)據(jù)來源及新的編制方法*孫毅、呂本富、陳航，等：《基于網(wǎng)絡(luò)搜索行為的消費(fèi)者信心指數(shù)構(gòu)建及應(yīng)用研究》，《管理評(píng)論》2014年第10期，第117—125頁。。

相比較消費(fèi)者信心指數(shù)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的信心研究則相對(duì)較少，起步也較晚，房地產(chǎn)相關(guān)信心指數(shù)主要有房地產(chǎn)信心指數(shù)、購房者信心指數(shù)。房地產(chǎn)信心指數(shù)是信心指數(shù)在房地產(chǎn)市場中的應(yīng)用，主要是通過對(duì)房地產(chǎn)市場的各參與者進(jìn)行調(diào)查，反映消費(fèi)者、開發(fā)商和政府對(duì)房地產(chǎn)市場當(dāng)期整體運(yùn)營狀況的看法和對(duì)未來市場整體發(fā)展趨勢的預(yù)期。而購房者信心指數(shù)是房地產(chǎn)信心指數(shù)中的一部分，衡量的是購房者這一群體的信心狀況。目前研究主要集中在編制信心指數(shù)的研究上， Guo H等人從影響有效的需求和供給、潛在的需求和潛在的供給的各種因素上構(gòu)建了中國房地產(chǎn)信心指數(shù)*Guo H, Li H, Shen Q, et al. Real estate confidence index based on Web GIS and SPSS WebAPP. International Journal of Project Management, 2007,25(2)，pp171-177.*Xu Q, Li H, Hui E C, et al. Evaluating the real estate market by confidence index in China: a case study of Shenzhen. International Journal of Housing Markets and Analysis, 2010,3(4),pp327-350.，宋永發(fā)等人從供需角度出發(fā)，選取了能夠?qū)彿空咝袨楫a(chǎn)生影響的指標(biāo)來構(gòu)建購房者信心指數(shù)*宋永發(fā)、邢燕婷：《基于FA和VAR模型的房地產(chǎn)信心指數(shù)實(shí)證研究》，《技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究》 2013年第11期，第91—96頁。。世聯(lián)地產(chǎn)通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的方式編制了購房者信心指數(shù)。

消費(fèi)者信心指數(shù)的編制方法已經(jīng)趨于成熟，并且得到了很好的應(yīng)用，而購房者信心指數(shù)的相關(guān)研究還處于初步階段，相關(guān)的應(yīng)用研究也少，隨著時(shí)間的推移，這一缺點(diǎn)將得到解決，未來相關(guān)的研究將豐富起來，應(yīng)用范圍也會(huì)更廣。本研究將借鑒消費(fèi)者信心指數(shù)的編制方法，結(jié)合購房者信心指數(shù)的特點(diǎn)，建立合適的購房者信心指數(shù)體系，優(yōu)選出對(duì)應(yīng)的編制方法，開拓購房者信心指數(shù)的應(yīng)用途徑。

二 購房者信心指數(shù)的編制

(一) 購房者信心指數(shù)體系的構(gòu)建

購房者信心指數(shù)體系的構(gòu)建可以參考消費(fèi)者信心指數(shù)體系，因?yàn)橄M(fèi)者信心指數(shù)的編制最為成熟，應(yīng)用也最為廣泛，說明消費(fèi)者信心指數(shù)在長期使用中已經(jīng)得到了各位研究人員的檢驗(yàn)。但是消費(fèi)者信心指數(shù)與購房者信心指數(shù)測度的對(duì)象不一樣，用途也不一樣，因此購房者信心指數(shù)還要根據(jù)房地產(chǎn)的特點(diǎn)找出影響購房者信心的因素，最后才能綜合得出購房者信心體系。首先從消費(fèi)者信心指數(shù)編制體系入手，總結(jié)目前的成熟做法。

目前各個(gè)國家和地區(qū)的消費(fèi)者信心指數(shù)并沒有很復(fù)雜的編制體系，主要是在消費(fèi)者信心指數(shù)下設(shè)置消費(fèi)者預(yù)期指數(shù)和消費(fèi)者現(xiàn)狀看法指數(shù)這兩個(gè)一級(jí)指標(biāo)，每個(gè)指標(biāo)下再設(shè)置若干個(gè)二級(jí)指標(biāo)，或者不設(shè)置消費(fèi)者預(yù)期指數(shù)和消費(fèi)者現(xiàn)狀看法指數(shù)這兩個(gè)一級(jí)指標(biāo)，直接由若干個(gè)指標(biāo)構(gòu)成?？偨Y(jié)目前編制的指標(biāo)主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、就業(yè)、收入、消費(fèi)價(jià)格、商品購買時(shí)機(jī)這幾個(gè)方面，各地消費(fèi)者信心指數(shù)的指標(biāo)體系匯總情況見表1。

表1 各地消費(fèi)者信心指數(shù)的指標(biāo)體系

綜合考慮房地產(chǎn)受區(qū)位因素影響大、受政策調(diào)控影響大、具有投資和消費(fèi)的雙重屬性和價(jià)值量大這幾個(gè)特點(diǎn)，結(jié)合消費(fèi)者信心指數(shù)的編制體系，從購房者的角度出發(fā)，選取影響購房者信心的指標(biāo)，構(gòu)建購房者信心指數(shù)體系，本文一共選取了經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、政策因素、家庭收入和購房意愿這四個(gè)指標(biāo)。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的判斷與購房者的購房決策是密切相關(guān)的，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢容易影響到購房者對(duì)于未來不確定性的判斷。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢良好，購房者會(huì)對(duì)未來不確定性有樂觀的估計(jì)，包括未來收入的增加、資產(chǎn)的升值等，那么購房者就有可能增加住房的消費(fèi)和投資；當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下滑，購房者的悲觀估計(jì)會(huì)增加，導(dǎo)致其擔(dān)心住房價(jià)值縮水，觀望的情緒會(huì)增加，減少當(dāng)前住房的消費(fèi)和投資。

政策因素會(huì)從多個(gè)方面影響購房者的購房決策，房地產(chǎn)調(diào)控政策有貨幣政策、土地政策、信貸政策、稅收政策等，例如調(diào)整住房公積金的貸款比例會(huì)影響到購房者的購房能力。但不是所有政策對(duì)購房者都有影響，比如土地政策調(diào)控的是房地產(chǎn)市場的供給方，那么對(duì)于土地供應(yīng)的相關(guān)調(diào)控對(duì)于購房者信心的影響就可能很有限。

收入影響的是購房者的預(yù)算約束，具有一定水平的穩(wěn)定收入是購房者進(jìn)行住房消費(fèi)和投資的保證。當(dāng)購房者對(duì)于自身收入水平能夠滿足其住房消費(fèi)和投資所需的費(fèi)用時(shí)，購房者才會(huì)購入房產(chǎn)。由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，對(duì)于住房的消費(fèi)和投資可能要犧牲掉購房者的其他消費(fèi)和其他投資的機(jī)會(huì)成本，因此購房者需要在有限的收入下權(quán)衡購房與其他支出的比例。

購房意愿體現(xiàn)的是購房者對(duì)于住房的消費(fèi)和投資傾向，購房意愿越高說明購房的潛在需求越大，之所以還沒有完成購房過程可能因?yàn)橘彿空呤苤朴诮?jīng)濟(jì)壓力的約束或者購房者還未能找到符合自身要求的房地產(chǎn)，而購房意愿越低說明購房帶來的效用還不如其他的產(chǎn)品，即使購房者的經(jīng)濟(jì)條件已經(jīng)達(dá)到了購房的要求，但是購房者仍然不愿購房。

(二) 購房者信心指數(shù)編制方法的選擇

1.消費(fèi)者信心指數(shù)編制方法

目前消費(fèi)者信心指數(shù)主流的編制方法采用的是問卷調(diào)查，從問題的設(shè)置、調(diào)查的范圍、調(diào)查的方式、調(diào)查的頻率和信心指數(shù)的計(jì)算過程等都有一套完整的流程。而采用網(wǎng)絡(luò)搜索數(shù)據(jù)的方法是近幾年興起的，該方法興起的原因是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展及網(wǎng)絡(luò)用戶的增加為該方法提供了大量的數(shù)據(jù)來源，以供研究，試想在網(wǎng)絡(luò)還不普及的年代，該方法還沒有實(shí)施的可能性。

2.我國購房者信心指數(shù)編制存在的問題

中國房地產(chǎn)市場相較國外而言起步晚，各類衡量市場的指標(biāo)編制也較晚，相比較其他廣泛應(yīng)用的指標(biāo)，購房者信心指數(shù)的編制更為晚，是近幾年才有機(jī)構(gòu)或者研究人員開始編制。目前我國編制購房者信心指數(shù)主要有以下兩種情況：一種是以購房者為對(duì)象，編制專業(yè)的購房者信心指數(shù)，另一種是將購房者作為房地產(chǎn)市場的需求方，將購房者信心指數(shù)作為房地產(chǎn)信心指數(shù)的潛在需求指數(shù)，作為房地產(chǎn)信心指數(shù)的一部分。但是這兩種情況都存在著一定的問題。

在前一種指數(shù)中，目前有機(jī)構(gòu)或組織編制的有兩個(gè)，第一個(gè)是新浪樂居工作室聯(lián)合本土最大的市場研究公司零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)出品的中國購房者信心指數(shù)，第二個(gè)是世聯(lián)地產(chǎn)每季度發(fā)布的購房者信心指數(shù)報(bào)告。目前新浪樂居與零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)已經(jīng)不再發(fā)布中國購房者信心指數(shù)，而世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的購房者信心指數(shù)也存在著以下幾個(gè)問題：(1)購房者信心指數(shù)公布的頻率低，世聯(lián)公布的購房者信心指數(shù)為季度數(shù)據(jù)。(2)世聯(lián)購房者信心指數(shù)公布的時(shí)間通常要在每個(gè)季度結(jié)束之后的一至兩個(gè)月內(nèi)，時(shí)效性不夠。(3)工作量大，世聯(lián)購房者信心指數(shù)的調(diào)查每季度要回收上萬份的調(diào)查問卷，并對(duì)這些問卷進(jìn)行分析，這可能也是造成前面兩個(gè)問題的原因。

在第二種情況中目前有郭紅領(lǐng)等人進(jìn)行了研究*陳敏：《新形勢下中國房地產(chǎn)信心指數(shù)研究》，大連：大連理工大學(xué)土木工程學(xué)院學(xué)位論文，2011年。*郭紅領(lǐng)：《中國房地產(chǎn)信心指數(shù)研究》，哈爾濱：哈爾濱工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院學(xué)位論文，2007年。，從他們的研究來看，在對(duì)購房者信心指數(shù)的編制上，即房地產(chǎn)信心指數(shù)中的潛在需求指數(shù)，他們都采用了問卷調(diào)查的方式，問卷的設(shè)置與消費(fèi)者信心指數(shù)的編制類似。但是受制于研究時(shí)間的問題，問卷調(diào)查的次數(shù)非常有限，其中郭紅領(lǐng)的研究做了三次的問卷調(diào)查，陳敏的研究做了兩次的問卷調(diào)查。雖然這些問卷調(diào)查在一定程度上反映了購房者的信心狀態(tài)，但是由于數(shù)據(jù)非常有限，僅能反應(yīng)當(dāng)期購房者的信心狀態(tài)，無法看到購房者長期的信心變化?？紤]到本文的研究時(shí)間也非常有限，而本文又希望利用購房者信心指數(shù)來討論購房者信心與住宅價(jià)格的關(guān)聯(lián)性，因此問卷調(diào)查的方式無法滿足本文研究所要用到的數(shù)據(jù)量。

總結(jié)了我國購房者信心指數(shù)的編制情況，目前在購房者信心指數(shù)的編制方法上采用的都是問卷調(diào)查的方式，但是從購房者信心指數(shù)的數(shù)據(jù)量及質(zhì)量上來看，利用問卷調(diào)查的方式都存在著一定的問題，不能滿足本文的研究，因此考慮到本文后續(xù)的研究，需要利用其它方法來編制購房者信心指數(shù)，參考消費(fèi)者信心指數(shù)的編制方法，目前利用網(wǎng)絡(luò)搜索數(shù)據(jù)來編制購房者信心指數(shù)是一個(gè)可行的方法。

(三)利用網(wǎng)絡(luò)搜索數(shù)據(jù)編制購房者信心指數(shù)的流程

1.關(guān)鍵詞的收集

目前在關(guān)鍵詞的選擇方法方面現(xiàn)存的研究尚未在這一領(lǐng)域達(dá)成一致意見，目前主要有三種方法：(1)技術(shù)選取，利用大規(guī)模高性能的計(jì)算設(shè)備從所有可能的關(guān)鍵詞中運(yùn)用相關(guān)程序選定關(guān)鍵詞；(2)直接選取，即利用主觀經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)的積累選定關(guān)鍵詞；(3)范圍選取，即首先確定選擇的范圍，然后從這個(gè)范圍內(nèi)精選*樊國虎：《網(wǎng)絡(luò)搜索數(shù)據(jù)與消費(fèi)者信心指數(shù)的相關(guān)性研究》，長春：吉林大學(xué)管理學(xué)院學(xué)位論文，2014年。。本文采用的是范圍選取法，根據(jù)購房者信心指數(shù)體系的四個(gè)指標(biāo)考慮購房者有可能搜索的信息，對(duì)關(guān)鍵詞進(jìn)行初選。

初選幾個(gè)相應(yīng)的關(guān)鍵詞后還需要對(duì)關(guān)鍵詞進(jìn)行擴(kuò)選，利用百度搜索引擎的關(guān)鍵詞推薦、百度指數(shù)服務(wù)的需求圖譜和站長工具的關(guān)鍵詞挖掘可以收集到與初選關(guān)鍵詞相關(guān)的關(guān)鍵詞，組成關(guān)鍵詞庫。最后利用百度指數(shù)服務(wù)收集每個(gè)關(guān)鍵詞2011年至今的搜索指數(shù)。

2.關(guān)鍵詞的確定

由于經(jīng)過初選和擴(kuò)選的關(guān)鍵詞是一個(gè)包含所有相關(guān)詞匯的集合，包含大量的數(shù)據(jù)，這些關(guān)鍵詞并非都和購房者信心存在較強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系，如果把所有關(guān)鍵詞都用于模型的構(gòu)建會(huì)大大增加時(shí)間成本，模型擬合的效果也不一定是最優(yōu)的。因此，經(jīng)過初選和擴(kuò)選的關(guān)鍵詞需要經(jīng)過進(jìn)一步的處理，以此來降低成本，提高模型擬合的效果。本文借助SPSS軟件中相關(guān)關(guān)系分析功能，選取與世聯(lián)購房者信心指數(shù)有較大相關(guān)系數(shù)的關(guān)鍵詞作為最終合成購房者信心指數(shù)的變量。

3.購房者信心指數(shù)的合成

由于對(duì)于信心指數(shù)沒有一個(gè)客觀的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，因此對(duì)于各種信心指數(shù)的合成方法沒法判斷優(yōu)劣，從建立的信心指數(shù)的使用效果上來看各種信心指數(shù)都在一定程度上反映了市場的情況，這里本文采用了Nicolas Della Penna等人的方法來合成購房者信心指數(shù)，具體作法如下*Della Penna N, Huang H. Constructing consumer sentiment index for US using Google searches.2010.：

首先根據(jù)公式2.1合成購房者信心指數(shù)體系下四個(gè)指標(biāo)的搜索指數(shù)。

(2.1)

其中y代表指標(biāo)的搜索指數(shù)，n代表該指標(biāo)下的關(guān)鍵詞個(gè)數(shù)，std( )代表標(biāo)準(zhǔn)化的各個(gè)關(guān)鍵詞搜索指數(shù)。然后再根據(jù)每個(gè)指標(biāo)的搜索指數(shù)合成購房者信心指數(shù)，具體方法見公式2.2。

I=0.25y1+0.25y2+0.25y3+0.25y4

(2.2)

其中I代表購房者信心指數(shù)，y1、y2、y3、y4代表每個(gè)指標(biāo)的搜索指數(shù)。

三 實(shí)證研究——以廈門市為例

(一)廈門市購房者信心指數(shù)的編制

考慮到我國使用最廣泛的搜索引擎是百度搜索，同時(shí)百度公司提供了以網(wǎng)民的搜索行為數(shù)據(jù)為依據(jù)的數(shù)據(jù)分享平臺(tái)——百度指數(shù)服務(wù)，因此在編制廈門市購房者信心指數(shù)時(shí)需要利用百度指數(shù)這一服務(wù)來獲取關(guān)鍵詞的數(shù)據(jù)，下面是具體的編制流程。

1.關(guān)鍵詞的收集

(1)關(guān)鍵詞的初選。根據(jù)范圍選取法，利用購房者信心指數(shù)體系的四個(gè)指標(biāo)，選取購房者有可能搜索的有關(guān)購房的關(guān)鍵詞。經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式指標(biāo)下初選了“GDP”“通貨膨脹”關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，政策因素指標(biāo)下初選了“調(diào)控”“利率”關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，家庭收入指標(biāo)下初選了“漲工資”“收入”關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，購房意愿指標(biāo)指標(biāo)下初選了“房價(jià)”“樓盤”關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索。(2)關(guān)鍵詞的擴(kuò)選。在初選關(guān)鍵詞的基礎(chǔ)上還需要對(duì)關(guān)鍵詞進(jìn)行擴(kuò)選，以收集到更多的關(guān)鍵詞。綜合利用百度搜索引擎的關(guān)鍵詞推薦、百度指數(shù)服務(wù)的需求圖譜和站長工具的關(guān)鍵詞挖掘?qū)﹃P(guān)鍵詞進(jìn)行擴(kuò)選。然后利用新收集到的關(guān)鍵詞再通過以上的方法繼續(xù)收集關(guān)鍵詞，如此重復(fù)循環(huán)的收集關(guān)鍵詞。(3)獲取關(guān)鍵詞的搜索指數(shù)。然后將收集好的關(guān)鍵詞在百度指數(shù)服務(wù)中進(jìn)行檢索，在趨勢研究界面將地域選擇為福建省廈門市，便可以得到廈門市2011年至今的關(guān)鍵詞搜索指數(shù)，關(guān)鍵搜索指數(shù)的獲取見圖1。在檢索過程中將一部分不能用于研究的關(guān)鍵詞搜索指數(shù)進(jìn)行了剔除，保留有連續(xù)搜索指數(shù)的關(guān)鍵詞。

圖1 關(guān)鍵詞搜索指數(shù)的獲取

2.關(guān)鍵詞的確定

經(jīng)過關(guān)鍵詞的收集需要篩選出高質(zhì)量的關(guān)鍵詞來編制購房者信心指數(shù)。這里以世聯(lián)購房者信心指數(shù)作為基準(zhǔn)指標(biāo)，利用折線圖對(duì)關(guān)鍵詞進(jìn)行初步篩選，如圖2所示，并通過折線圖的觀察剔除掉與購房者信心指數(shù)無明顯關(guān)系的關(guān)鍵詞。圖2關(guān)鍵詞“房價(jià)”的搜索指數(shù)與世聯(lián)廈門市購房者信心指數(shù)有著相似的變化趨勢，因此將關(guān)鍵詞“房價(jià)”保留。

圖2 關(guān)鍵詞搜索指數(shù)與購房者信心指數(shù)的折線

經(jīng)過初步篩選的關(guān)鍵詞還需要計(jì)算關(guān)鍵詞與世聯(lián)廈門市購房者信心指數(shù)的相關(guān)系數(shù)，確定最終的關(guān)鍵詞。具體方法為根據(jù)世聯(lián)廈門市購房者信心指數(shù)和關(guān)鍵詞搜索指數(shù)的季度數(shù)據(jù)，利用SPSS軟件計(jì)算出每個(gè)關(guān)鍵詞與世聯(lián)廈門市購房者信心指數(shù)的相關(guān)系數(shù)，并選取相關(guān)系數(shù)大于0.65的關(guān)鍵詞用于廈門市購房者信心指數(shù)的合成。最終選取的關(guān)鍵詞見表2。

表2 關(guān)鍵詞與購房者信心指數(shù)的相關(guān)系數(shù)

3.購房者信心指數(shù)的合成

通過上一步驟確定了14個(gè)關(guān)鍵詞用于合成廈門市購房者信心指數(shù)，由于下一節(jié)分析購房者信心指數(shù)與住宅價(jià)格指數(shù)的關(guān)聯(lián)性時(shí)需要用到月度數(shù)據(jù)，因此需要將這14個(gè)關(guān)鍵詞的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成月度數(shù)據(jù)。將關(guān)鍵詞的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成月度搜索指數(shù)后，需要合成廈門市購房者信心指數(shù)。首先根據(jù)公式3.1合成購房者信心指數(shù)體系下四個(gè)指標(biāo)的搜索指數(shù)。

(3.1)

最后根據(jù)公式3.2合成廈門市購房者信心指數(shù)，其中y1、y2、y3、y4分別代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式、政策因素、家庭收入和購房意愿四個(gè)指標(biāo)的搜索指數(shù)。

I=0.25y1+0.25y2+0.25y3+0.25y4

(3.2)

將每個(gè)指標(biāo)的搜索指數(shù)代入公式3.2中，得到廈門市購房者信心指數(shù)，但是由于社會(huì)習(xí)俗、政策頒布等原因造成相關(guān)關(guān)鍵詞搜索數(shù)據(jù)上的變化，進(jìn)而導(dǎo)致購房者信心指數(shù)的波動(dòng)，因此需要對(duì)廈門市購房者信心指數(shù)進(jìn)行處理，本文利用12個(gè)月的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行中心化移動(dòng)平均處理，最終結(jié)果見圖3。

圖3 廈門市購房者信心指數(shù)

四 購房者信心指數(shù)與住宅價(jià)格指數(shù)的關(guān)聯(lián)分析

(一) 住宅價(jià)格指數(shù)的選取

相比較購房者信心指數(shù)而言，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的研究則比較豐富，本文選取全國70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)作為研究的數(shù)據(jù)來源，取廈門市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，考慮到廈門市購房者信心指數(shù)與廈門市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)的量綱不同，會(huì)影響到后面的研究，因此將廈門市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。

(二)構(gòu)建向量自回歸模型

利用廈門市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)和購房者信心指數(shù)構(gòu)建向量自回歸模型。

1.單位根檢驗(yàn)

在構(gòu)建向量自回歸模型之前首先必須檢驗(yàn)時(shí)間序列的平穩(wěn)性，這里采用ADF單位根檢驗(yàn)方法進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果見表3。

表3 變量Y、X的ADF單位根檢驗(yàn)

注：Δ表示序列的一階差分，Δ2表示序列的二階差分，檢驗(yàn)形式中C和T分別表示檢驗(yàn)方程帶有截距項(xiàng)和趨勢

項(xiàng)(N則表示沒有相應(yīng)項(xiàng))，滯后期數(shù)k以SC值最小準(zhǔn)則確定。

從檢驗(yàn)結(jié)果來看， Y序列和X序列的二階差分序列平穩(wěn)，所以Y和X原序列不平穩(wěn)，不可以建立回歸模型，因此需要對(duì)不平穩(wěn)序列進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

2.協(xié)整檢驗(yàn)

由于Y和X序列為同階單整序列，可進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，利用Johansen 協(xié)整檢驗(yàn)檢驗(yàn)二者的協(xié)整關(guān)系，檢驗(yàn)結(jié)果見表4。

表4 10 Johansen 協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

注：檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的上標(biāo)**表示在0.05顯著性水平上可拒絕原假設(shè)。

從檢驗(yàn)結(jié)果來看，跡統(tǒng)計(jì)量為17.60050，最大特征值統(tǒng)計(jì)量為13.51971，兩者均在5%顯著水平上拒接了無協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)，說明Y和X序列存在協(xié)整關(guān)系，Y和X兩個(gè)變量之間存在著長期均衡關(guān)系。

3.確定最優(yōu)滯后階數(shù)

在建立向量自回歸模型之前還需要確定最優(yōu)滯后階數(shù)，本文根據(jù)LR、FPE、AIC、SC和HQ最小準(zhǔn)則選取最優(yōu)滯后階數(shù)，檢驗(yàn)結(jié)果見表5。

表5 向量自回歸模型最優(yōu)滯后階數(shù)選取標(biāo)準(zhǔn)的檢驗(yàn)值

注：*表示在該準(zhǔn)則下所選取的滯后階數(shù)，NA表示無值。

檢驗(yàn)結(jié)果顯示見表6，根據(jù)LR、FPE、AIC、SC和HQ準(zhǔn)則最優(yōu)滯后階數(shù)均為3階，因此將3階作為模型的最優(yōu)滯后階數(shù)。根據(jù)廈門市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)Y，廈門市購房者信心指數(shù)X和滯后階數(shù)3建立向量自回歸模型，并且該模型通過了穩(wěn)定性進(jìn)行檢驗(yàn)，可以進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析和方差分解分析。

4.格蘭杰因果檢驗(yàn)

表6 格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果

根據(jù)格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果Y是X的格蘭杰原因，X也是Y的格蘭杰原因。通過格蘭杰因果檢驗(yàn)可以看到廈門市購房者信心指數(shù)是廈門市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)變化的原因，同時(shí)廈門市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)也是廈門市購房者信心指數(shù)變化的原因，購房者信心與商品住宅價(jià)格之間存在著相互影響的關(guān)系。

5.脈沖響應(yīng)分析

脈沖響應(yīng)函數(shù)描述的是一個(gè)變量來自于另一個(gè)變量的一單位標(biāo)準(zhǔn)差沖擊所產(chǎn)生的響應(yīng)。橫軸代表正向沖擊作用的滯后期數(shù)(單位：月)，縱軸代表被沖擊變量的變動(dòng)程度，脈沖響應(yīng)函數(shù)的分析結(jié)果見圖4。

圖4 脈沖響應(yīng)函數(shù)分析結(jié)果

通過脈沖響應(yīng)函數(shù)分析結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，在整個(gè)沖擊響應(yīng)期間內(nèi)，廈門市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)對(duì)于廈門市購房者信心指數(shù)的沖擊會(huì)產(chǎn)生長期為正的動(dòng)態(tài)響應(yīng)，即當(dāng)購房者信心指數(shù)上升新建商品住宅價(jià)格指數(shù)也會(huì)跟著上升。廈門市購房者信心指數(shù)對(duì)于廈門市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)的沖擊會(huì)產(chǎn)生長期為正的動(dòng)態(tài)響應(yīng)，在第5期達(dá)到最大響應(yīng)之后響應(yīng)逐漸下降到0。這說明購房者信心的變化對(duì)于新建商品住宅價(jià)格的變化會(huì)有正向的影響，但這種影響在第5期和第6期的時(shí)候比較明顯。

6.方差分解分析

方差分解法將系統(tǒng)的預(yù)測均方誤差分解成系統(tǒng)中各變量沖擊所作的貢獻(xiàn)，進(jìn)而可以考察任意一個(gè)內(nèi)生變量的預(yù)測均方差的分解。通過方差分解可以了解新建商品住宅價(jià)格與購房者信心之間的影響重要程度，方差分解結(jié)果見表7和表8。

表7 廈門市新建商品住宅價(jià)格Y的方差分解結(jié)果

表8 廈門市購房者信心指數(shù)X的方差分解結(jié)果

通過表7和表8我們可以看到，廈門市購房者信心指數(shù)在解釋廈門市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)預(yù)測方差上需要往后幾期，比重才會(huì)逐漸增大，在第一期的時(shí)候只能解釋大約5.7%的預(yù)測方差，但是在第5期時(shí)能解釋接近70%的預(yù)測方差，說明購房者信心的變化能解釋新建商品住宅價(jià)格的變化，這種解釋力在前幾期的時(shí)候還不夠強(qiáng)，要在3期以后才會(huì)有比較強(qiáng)的解釋力，總體來說購房者信心的變化能解釋新建商品住宅價(jià)格的變化，隨著時(shí)間推移解釋力會(huì)增大，但不能完全解釋新建商品住宅價(jià)格的變化，說明引起住宅價(jià)格的變化中購房者信心是一個(gè)很重要的因素，不過還有其他因素共同作用導(dǎo)致住宅價(jià)格最終的變化。相比較而言，廈門市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)對(duì)于廈門市購房者信心指數(shù)預(yù)測方差的解釋力要弱很多，即使達(dá)到最大的解釋力度也只有9.57%左右，而前幾期的解釋力更少，說明新建商品住宅價(jià)格的變化能解釋購房者信心的變化，但不是主要因素，只能作為因素之一，購房者信心還會(huì)受到其他因素的影響。

五 結(jié) 論

本文根據(jù)消費(fèi)者信心指數(shù)的編制情況，建立了購房者信心指數(shù)體系，并選取了購房者信心指數(shù)的編制方法。然后以廈門市為例，利用網(wǎng)絡(luò)搜索數(shù)據(jù)編制了廈門市購房者信心指數(shù)，并討論了購房者信心與住宅價(jià)格的關(guān)聯(lián)性，主要結(jié)論包括以下幾個(gè)方面：

(一)利用網(wǎng)絡(luò)搜索數(shù)據(jù)編制購房者信心指數(shù)很好地解決了以往購房者信心指數(shù)編制中存在的問題，首先百度指數(shù)服務(wù)提供了2011年到現(xiàn)在的歷史搜索數(shù)據(jù)，使得以往的關(guān)鍵詞搜索數(shù)據(jù)可以用來編制購房者信心指數(shù)，得到時(shí)間連續(xù)的購房者信心指數(shù)；其次由于關(guān)鍵詞的搜索數(shù)據(jù)發(fā)布的頻率高，解決了目前購房者信心指數(shù)在編制上存在的發(fā)布頻率低的問題；最后利用網(wǎng)絡(luò)搜索數(shù)據(jù)編制購房者信心指數(shù)省去了問卷調(diào)查中的發(fā)放問卷和回收問卷的工作，減少了數(shù)據(jù)獲取的工作量。

(二)購房者信心與住宅價(jià)格之間確實(shí)存在著關(guān)聯(lián)性。通過購房者信心指數(shù)與新建商品住宅價(jià)格指數(shù)的關(guān)聯(lián)性研究發(fā)現(xiàn)購房者信心是住宅價(jià)格變化的原因，同時(shí)住宅價(jià)格也是購房者信心變化的原因，購房者信心與住宅價(jià)格之間存在著相互影響的關(guān)系。但是這種影響是不一樣的，購房者信心對(duì)住宅價(jià)格有著長期正向的影響，即購房者信心的上漲對(duì)住宅價(jià)格的上升有促進(jìn)作用，購房者信心的下降也會(huì)促使住宅價(jià)格的下跌，并且這種影響是有滯后的；住宅價(jià)格對(duì)購房者信心的影響則比較有限，但也是正向的影響，即住宅價(jià)格的上升會(huì)促使購房者信心的上漲，住宅價(jià)格的下跌會(huì)促使購房者信心的下降。

【責(zé)任編輯 吳應(yīng)望】

The Association Study on Buyers' Confidence and Housing Price——An Example of Xiamen City

YE Qing，YE Pei-tong，CHU Jian-le

There are many irrational phenomena in the real estate market in China.With the development of behavioral economics，many new theories provide theoretical basis for explaining irrational phenomena in real estate market.In behavioral economics，confidence is one of the irrational factors which influence the behavior of people.Thus，the buyers’ confidence in real estate market might have an influence on the market. Referring to the system and preparation method of consumer confidence index，this paper employs the Internet search data to compile buyer confidence index and puts forward buyer confidence index system has been constructed by four indicators：economic development，policy factor，family income and willingness to purchase.Taking Xiamen City as an example for empirical study，the paper shows that buyers’ confidence and housing price have mutual influence on each other.But the influence of buyers’ confidence on housing price is greater than the influence of housing price on buyers’ confidence.

buyers’ confidence；housing price；consumer confidence index

2016-09-01

葉青，華僑大學(xué)土木工程學(xué)院教授，主要研究方向：建筑經(jīng)濟(jì)與工程項(xiàng)目管理(福建 廈門 361021)。葉培桐，華僑大學(xué)土木工程學(xué)院碩士研究生，主要研究方向：建筑經(jīng)濟(jì)方面的研究。楚建樂，華僑大學(xué)土木工程學(xué)院碩士研究生，主要研究方向：保障房與建筑經(jīng)濟(jì)方面的研究。

中央高校基本科研業(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金資助項(xiàng)目(JB-ZR1162)；華僑大學(xué)高層次人才科研啟動(dòng)項(xiàng)目(12BS131)；泉州市科技計(jì)劃項(xiàng)目(2013Z31)；留金發(fā)[2013]3050

F293

A

1006-1398(2016)05-0057-11